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1、本報告是嚴格保密的 上海麥哲房地產(chǎn)顧問有限公司上海麥哲房地產(chǎn)顧問有限公司 20112011年年7 7月月 謹呈：連云港融僑置業(yè)有限公司謹呈：連云港融僑置業(yè)有限公司 丹陽濱河國際城余房營銷策略報告丹陽濱河國際城余房營銷策略報告 2 房地產(chǎn)市場變化對項目的啟示房地產(chǎn)市場變化對項目的啟示 項目余房分析及營銷策略 商鋪的營銷初步思路 報告目錄報告目錄 3 房地產(chǎn)目前處在大周期的中期，下半年有一些樂觀的因素，銷售放房地產(chǎn)目前處在大周期的中期，下半年有一些樂觀的因素，銷售放 量是必然量是必然 隨著城市化率從40%到50%的高峰期來臨，房地產(chǎn)經(jīng)歷了青春期，走 進青年期，正面臨增長到進步的發(fā)展觀、個人到家庭生2、意態(tài)度、局部 到全面環(huán)境意思的調(diào)整 三大主力需求，50退休、60改善、80首置 下半年CPI下行的預(yù)期，貨幣政策在下半年或?qū)⑥D(zhuǎn)向； 5萬億投資額的3600萬套保障房建設(shè)可能帶給地方政府高達2.7萬億新 增支出，這將加劇已經(jīng)達到10萬億負債的地方負擔。另一方面，上半 年一二級市場的低迷減少了土地出讓收入和稅收，這對于在2010年土 地出讓金占財政收入比例高達76.6%的地方來說是難以接受的； 2004年至2010年的監(jiān)測數(shù)據(jù)告訴我們，下半年的成交量通常會比上半 年要顯著放大，而且四季度一般都是全年成交量表現(xiàn)最好的季度。 4 從全國范圍來看，從全國范圍來看，20112011年三季度開始，整體潛在供3、應(yīng)呈放大態(tài)勢，年三季度開始，整體潛在供應(yīng)呈放大態(tài)勢， 價格松動在三季度更加明顯價格松動在三季度更加明顯 04.705.506.3 06.12 07.10 08.809.610.411.2 11.11 0 5000 10000 15000 20000 銷售面積新開工面積（滯后1.5年） 銷售面積與新開工面積關(guān)系銷售面積與新開工面積關(guān)系 2009年下半年商品住宅新開工面積大約為5.1億平方米，2010年上半年新開工面積 大約為6.5億平方米，這意味著2011年全年供應(yīng)量大概在11.6億平方米，而今年上 半年銷售情況比較低迷，截至5月底累計商品住宅銷售面積僅為3.3億平方米，那 么下半年將迎來推盤的真正高峰期 5 限購帶來房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整，高鐵時代帶來城市價值快速往三限購帶來房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整，高鐵時代帶來城市價值快速往三 四線城市擴散，三四線城市住宅和商業(yè)空間凸顯四線城市擴散，三四線城市