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1、 1*軟件園提升改造項目可行性研究報告*軟件園提升改造項目可行性研究報告 1 1、項目背景與意義、項目背景與意義 *軟件園園區成立至今已有23年，園區物業存在硬件設施落后、外立面陳舊不符合節能環保要求，園區內部道路破損、機動車停車位嚴重不足、園區綠化環境缺乏統一規劃等一系列長期存在問題，已無法滿足入駐高科技企業對高品質寫字樓物業的需求和舒適生態環境的體驗，亟需通過園區整體環境的提升改造，滿足高科技企業對現代化辦公環境的需求，留住和吸引更多的優質客戶，提高公司品牌形象，夯實公司主營業務，做大做強科技園區。1.11.1 園區現狀分析園區現狀分析 1.1.1 1.1.1 園區停車現狀園區停車現狀 目2、前園區現有停車位共約 700 余個（含非劃線區域），其中創新負一層 65 個，負二層 123 個，科大負二層 67 個，科廣負一層 136 個（其中：地面 70 個，立體機械 66 個），地上車位約 309 個。2023年園區南面立體車庫拆除，導致減少 146 個立體車位，因園區停車需求數量未減少，園區經常出現停車難的問題。雖然在園區增加了數碼大道兩側以及開放部分地下車位，但高峰期數量還是不夠，導致 2023年下半年出現多起客戶因沒有停車位引發的投訴。為了更好地服務園區企業，提升企業效益，建設園區地下立體車庫也將成為園區下一步提升發展的重要手段。1.1.21.1.2 園區設備設施的現狀園區設備3、設施的現狀 2 樓宇配套機房老舊，設備運行環境惡劣，從而將會導致設備安全運行的不確定情況；創新大廈 VRV 多聯空調、1 號樓 2-5 層、2 號樓1-5 層分體空調安裝運行至今已經運行多年，現設備進入老化階段，客戶使用體驗感差；園區高配設備從開園運行至今未進行過設備形式試驗，存在安全運行的不確定性。1.1.31.1.3 園區整體環境現狀：綠化、外立面、市政管網園區整體環境現狀：綠化、外立面、市政管網 綜合樓改造項目即將完成，區域內外圍路燈照明沒有，需要建設更新；園區數碼大道雨污水管因年久失修，管線之間已經脫節開裂，從而造成排污不暢而臭氣滿揚；五號樓因改造取消了衛生間，東北輔助樓本身沒衛生間，4、為此這幾個區域如廁都在三號樓，而三號樓本身衛生間沒化糞池所以導致經常性滿溢。1 號樓屋頂、外立面，2 號樓外立面已經多年未修，墻體開裂，部分磁磚脫落需要修復；創新、科大、科廣部門金屬漆外立面脫落、開裂，部分窗戶滲漏需要進行修復。園區綠化雖然大部分區域正常，但還有一些需求重新整改，進一步提升園區整體環境。1.1.41.1.4 存量物業管理現狀存量物業管理現狀 園區 1 號樓、2 號樓內部結構老化，特別是設備、電路等，需要重新改造，進一步提升存量物業價值和整體環境。1.1.51.1.5 園區展示廳現狀園區展示廳現狀 園區智慧展示廳是園區信息化展示體驗中心，通過聲光電多媒體展示手段，讓參觀者直觀感受5、園區信息化建設成果。展廳作為產業園區的“會客廳”，可以提升產業園區的品牌形象，提供與投資者、合 3 作伙伴等交流和合作的機會，為招商引資提供有效平臺。目前園區尚未建設與自身地位相匹配的展示空間，科技大廈一樓現狀為會議室和黨建展示區域，規劃建設智慧園區展示廳。1.21.2 項目建設可行性分析項目建設可行性分析 原募投項目“*軟件園園區提升改造工程和智云社眾創空間項目改造工程”（以下簡稱“原募投項目”）主要包含 VRV 空調改造、南大門/一號樓門廳及道路綠化景觀提升改造、外立面整治改造、智慧園區建設、存量物業改造、空調改造、立體車庫改建、數碼大道商業內街改造提升、地下管網改造、智云社眾創空間改建提6、升、電梯更新改造 11 個子項目，截至目前 8 個子項目已使用募集資金開展建設，3 個子項目尚未開展建設，如繼續按原募投項目計劃進行建設已不能符合*軟件園園區目前的實際需求。為了進一步增強企業的核心競爭力，提高募集資金使用效率，實現股東利益最大化，并結合園區發展的實際需求，經過認真研究，公司擬將原募投項目變更為“*軟件園提升改造項目”。通過此次園區提升改造工程，有利于改善園區環境，優化客戶結構，提高經營企業收益。此次改造項目位于*市文三路90 號，地屬市中心核心繁華區塊，交通便捷通達，科研院校所齊聚，高科技企業聚集，項目已建設發展成為浙江省*市首屈一指的高科技園區。本項目的投資改造，將有利于提7、高園區品質、優化客戶結構、提高經營收入，增加公司收益。2 2、項目概要、項目概要 4 2.12.1 項目名稱項目名稱*軟件園提升改造項目 2.22.2 項目建設單位項目建設單位 *軟件園股份有限公司（以下簡稱“東軟股份”）2.32.3 項目建設地點項目建設地點 本次提升改造項目地點主要在文三路 90 號*軟件園內，涉及園區總建筑面積約為 12 萬平方米。2.42.4 項目項目建設內容建設內容及投資概算及投資概算*軟件園提升改造項目包含原募投項目已建成部分和后續需建設項目，是以原募投項目已建成的部分為基礎，根據園區現存的實際情況對原募投項目后續建設部分進行調整和變更，總投資計劃為8,259.338、 萬元，使用募集資金 7,039.61 萬元（包含截至 2024 年 3月 31 日已使用募集資金 3,413.99 萬元以及剩余募集資金 3,625.62萬元）,其余 1,219.72 萬元由東軟股份自籌。具體投資計劃和建設內容詳見下表：序號 子項目名稱 擬投入總金額（萬元）截至 2024年 3 月 31日使用募集資金金額（萬元）尚需使用變更后募集資金金額（萬元）建設內容 與原募投項目對比變更情況 1 各樓宇空調改造 1,500 855.77 600.62 科技大廈、科技廣場、創新大廈、1號樓 2-5 層、2 號樓 1-5 層中央空調改造為 VRV 系統 在原子項目“VRV空調改造”基礎上增9、加對創新大廈、1 號樓 2-5 層、2號樓 1-5 層空調系統的改造，投入金額相應增加 2 南大門、一351.5 351.5 0 園區南大門主入保持一致，未變更 5 號樓門廳及道路綠化景觀提升改造 口、一號樓門廳、圍墻修繕及道路、景觀綠化提升改造 3 園區各樓宇外立面整治改造 1,400 200.51 745 對科技大廈、科技廣場、1 號樓、2號樓外立面整治改造 在原子項目“外立面整治改造”基礎上增加對 1 號樓、2 號樓的改造，刪除對創新大廈的改造，投入金額相應減少 4 電梯更新改造 259.7 259.7 0 科技廣場、創新大廈老舊電梯更新改造 保持一致，未變更 5 智慧園區建設 1,5910、6.88 1,316.88 280 智慧園區基礎設備建設，提升信息基礎設施的服務水平，滿足科技企業對網絡質量和容量的要求；智慧園區管理及服務平臺建設，通過園區三維建模、數字化管理，對園區人流、物流、能耗、環保、消防和安全等實施高效管理。保持一致，未變更 6 存量物業改造 820 326.57 500 1 號樓、2 號樓、5號樓、綜合樓、3號樓外立面以及內部裝修改造 在原子項目“存量物業改造”基礎上增加對3號樓的改造 7 空調改造 31.25 31.25 0 2 號樓 6-7 層空調改造為 VRV 系統 在原子項目“空調改造”基礎上減少 2 號樓 1-5 層空調改造，投入金額相應減少 8 停車場11、改造 1,500 71.81 1,000 文三路南大門停車場改建立體車庫、文三園區內停車場改造 在原子項目“立體車庫改建”基礎上增加園區內停車長改造，投入金額相應增加 9 市政改造工程 500 0 200 園區地下管網（含給水、雨污、廢水管道）更新改造。與原子項目“地下管網改造”建設內容基本一致，范圍 6 擴大，總投入金額增加，募集資金投入減少 10 園區智慧展示廳建設 300 0 300 科技大廈一層建設 新增子項目 合計合計 8,259.33 3,413.99 3,625.62 2.52.5 項目建設期限項目建設期限 項目尚未完成的部分實施期為 2024 年 5 月至 2026 年 11 12、月，共2.5 年。新項目分二期實施：第一期為 2024 年 5 月至 2025 年 6 月，第二期為 2025 年 7 月至 2026 年 11 月。3 3、變更募集資金投資項目的原因及募集資金使用情況、變更募集資金投資項目的原因及募集資金使用情況 數源科技股份有限公司于2020年12月發行股份購買資產并配套向特定投資者配套募集資金，共計募集資金總額為人民幣 5 億元，其中*軟件園園區提升改造工程和“智云社”眾創空間項目改造工程（以下簡稱“原募投項目”）使用募集資金為 7,039.61 萬元。截至 2024 年 3 月 31 日，原募投項目已使用募集資金 3,413.99 萬元，剩余募集資金 13、3,625.62 萬元（不含利息）為了進一步增強企業的核心競爭力，提高募集資金使用效率，實現股東利益最大化，并結合園區發展的實際需求，經過認真研究，公司擬將原募投項目變更為“*軟件園提升改造項目”，“*軟件園提升改造項目”是在原募投項目的基礎上增加和減少部分建設內容，擬將剩余部分募集資金約 3,625.25 萬元（不含利息）用于本次“東部軟件園提升改造項目”。7 變更募集資金部分投資項目情況表變更募集資金部分投資項目情況表 原募投項目原募投項目 變更后募投項目變更后募投項目 序序號號 子項目名稱子項目名稱 計劃使計劃使用募集用募集資金金資金金額（萬額（萬元）元）建設內容建設內容 建設情況建設情14、況 截至截至20242024年年3 3 月月 3131 日使日使用募集資金用募集資金金額（萬元）金額（萬元）序序號號 子項目名稱子項目名稱 投入總金投入總金額（含自額（含自籌資金，籌資金，萬元）萬元）建設內容建設內容 與原募投項目與原募投項目對比變更情況對比變更情況 截至截至 20242024年年 3 3 月月 3131日使用募集日使用募集資金金額資金金額（萬元）（萬元）尚需使用尚需使用變更后募變更后募集資金金集資金金額（萬元）額（萬元）1 VRV 空調改造 700 對科技大廈、科技廣場原有大樓耗電量較大的中央空調改造為 VRV 系統 建設中 855.77 1 各樓宇空調改造 1,500 科技15、大廈、科技廣場、創新大廈、1 號樓 2-5 層、2號樓 1-5 層中央空調改造為VRV 系統。在原子項目“VRV 空調改造”基礎上增加對創新大廈、1號樓 2-5 層、2號樓1-5層空調系統的改造，投入金額相應增加 855.77 600.62 2 南大門、一號樓門廳及道路綠化景觀提升改造 400 園區南大門主入口、一號樓門廳、圍墻修繕及道路、景觀綠化提升改造 完工 351.5 2 南大門、一號樓門廳及道路綠化景觀提升改造 351.5 園區南大門主入口、一號樓門廳、圍墻修繕及道路、景觀綠化提升改造 保持一致，未變更 351.5 0 3 外立面整治改造 1,650 科技大廈、科技廣場、創新大廈外立面16、科技大廈、科技廣場外立面整治改造200.51 3 園區各樓宇外立面整治改造 1,400 對科技大廈、科技廣場、1 號樓、2 號樓外立面整在原子項目“外立面整治改造”基礎上增加對1200.51 745 8 整治改造 已完工，創新大廈外立面整治改造部分在建中 治改造 號樓、2 號樓的改造，刪除對創新大廈的改造，投入金額相應減少 4 電梯更新改造 350 科技廣場、創新大廈老舊電梯更新改造 完工 259.7 4 電梯更新改造 259.7 科技廣場、創新大廈老舊電梯更新改造 保持一致，未變更 259.7 0 5 智慧園區建設 1,461.61 智慧園區基礎設備建設，提升信息基礎設施的服務水平，滿足科技17、企業對網絡質量和容量的要求；智慧園區管理及服務平臺建設，通過園區三維建模、數字化管理，對園區人流、物流、能耗、環保、消大部分完工，科廣大屏尚在建中 1,316.88 5 智慧園區建設 1,596.88 智慧園區基礎設備建設，提升信息基礎設施的服務水平，滿足科技企業對網絡質量和容量的要求；智慧園區管理及服務平臺建設，通過園區三維建模、數字化管理，對園區人流、物流、能耗、環保、消防和安全等實施高效管理。保持一致，未變更 1316.88 280 9 防和安全等實施高效管理 6 存量物業改造 320 園區 1#、2#、5#、綜合樓外立面以及內部管線裝修改造 建設中 326.57 6 存量物業改造 8218、0 1 號樓、2 號樓、5 號樓、綜合樓、3 號樓外立面以及內部裝修改造 在原子項目“存量物業改造”基礎上增加對 3號樓的改造 326.57 500 7 空調改造 248 2#樓空調改造為 VRV 系統 2#樓6層和7層空調改造完成 31.25 7 空調改造 31.25 2 號樓 6-7 層空調改造為 VRV系統 在原子項目“空調改造”基礎上減少 2號樓1-5層空調改造，投入金額相應減少 31.25 0 8 立體車庫改建 800 文三路南大門停車場改建立體車庫 建設中 71.81 8 停車場改造 1,500 文三路南大門停車場改建立體車庫、文三園區內停車場改造 在原子項目“立體車庫改建”基礎上19、增加園區內停車長改造，投入金額相應增加 71.81 1000 9 數碼大道商業內街改造提升 150 對數碼大道商業內街道綠化進行提升建設，數碼大道環保處未建設 0-10 理等附屬設施進行改造 10 地下管網改造 300 園區地下管網（含給水、雨污、廢水管道）更新改造 需建設 0 9 市政改造工程 500 園區地下管網（含給水、雨污、廢水管道）更新改造。與原子項目“地下管網改造”建設內容基本一致，范圍擴大，總投入金額增加，募集資金投入減少 0 200 11 智云社眾創空間改建提升 660 園區存量物業 3000 平米“智云社”眾創空間裝修，辦公設備、家具等購置 未建設 0-10 園區智慧展示廳建20、設 300 科技大廈一層建設 新增子項目-300 合計合計 7,039.67,039.61 1 3413.993413.99 合計合計 8,259.338,259.33 3,413.993,413.99 3,625.623,625.62 11 4 4、項目經濟評價、項目經濟評價 4 4.1.1經濟效益經濟效益 “*軟件園提升改造項目”實施后，園區辦公樓租金收入每年可增加327萬元。按總可出租面積111939.85平米的80%，租金單價參照周邊寫字樓調研數據，園區整體租金價格一直偏低，整體改建提升之后，保守預測按照提高0.1元/天/平方米計算。（111939.85平方米80%0.1元/天/平方米365天=327萬元）停車費每年可增加115.2萬元。按新增160個車位，每個車位按照600元/月/個計算。（160個600元/月/個12月=115.2萬元）園區提升改造項目每年可新增收益442.20萬元，且可保持連續性增加收入。4 4.2.2投資及社會效益投資及社會效益 通過*軟件園提升改造項目的投資，提升園區外立面、內部綠化、存量物業等整體品質和環境，將進一步吸引一批優質的高科技企業、穩定園區已有的科技企業，形成科技企業集聚效應。5 5、結論、結論 綜合以上分析，認為該項目具備可行性，可進一步進行推進和實施。2024 年 4 月 20科技股份有限公司日