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1、二級市場策劃品控中心 深圳中原湖南分公司 嘉盛圭塘河項目地塊發展建議嘉盛圭塘河項目地塊發展建議 2 銜接行政片區與紅星商圈 圭塘風光河 城市有氧帶 兩端繁華 中段靜謐 地塊區位地塊區位 區位暢想區位暢想 雨花區政府 紅星商圈 森 林 公 園 香香 樟樟 路路 湘湘 府府 路路 萬萬 家家 麗麗 路路 獨擁水景的綠肺地帶獨擁水景的綠肺地帶 通達繁華的靜謐居所通達繁華的靜謐居所 3 地塊區位地塊區位 競爭思考競爭思考 雨花區政府 紅星商圈 森 林 公 園 香香 樟樟 路路 湘湘 府府 路路 萬萬 家家 麗麗 路路 周邊以高密度的小高層周邊以高密度的小高層/ /高層項目為主高層項目為主 圭塘河風光帶2、是項目最差異化的核心資源圭塘河風光帶是項目最差異化的核心資源 項目的規模和地塊價值的變化決定其多元化的項目的規模和地塊價值的變化決定其多元化的 面貌面貌 托斯卡納托斯卡納 美洲故事美洲故事 華盛華盛世紀新城世紀新城 物業類型物業類型 代表項目代表項目 競爭分析競爭分析 普通住宅普通住宅 海拔東方、天賜良園、 泰禹家園、水岸天際 質素普通的小高層、高層， 目前價格戰激烈 別墅別墅 托斯卡納、美洲故事 從項目容積率來看，難以 正面競爭 大盤大盤 華盛世紀新城 120萬平米大盤，40萬住宅 外銷，35萬大型集中商業， 與項目正面沖擊 4 A-01 A-04 B-01 B-02 C-01 C-02 C3、-04 C-05 C-07 親水有氧的高尚景觀住宅親水有氧的高尚景觀住宅 大塊綠地 東向景觀 教育配套 地塊切割零散 容積率偏高，盲目劃一 昭示性、通達性不好 目前圭塘河水質、景觀較差 地塊問題地塊問題 項目暢想項目暢想 地塊優勢地塊優勢 地塊劣勢地塊劣勢 翠堤西岸翠堤西岸 一生之城一生之城 5 土地價值如何實現最大化？土地價值如何實現最大化？ 地塊調整建議地塊調整建議 如何實現項目價值最大化？如何實現項目價值最大化？ 容積率調整建議容積率調整建議 如何打造項目核心資源？如何打造項目核心資源？ 物業發展建議物業發展建議 怎樣的開節奏才能保證項目持續高效運作？怎樣的開節奏才能保證項目持續高效運作？ 開發節奏建議開發節奏建議 6 A-01 A-04 B-01 B-02 C-01 C-02 C-04 C-05 C-07 1 1 2 2 1、2、3地塊將住宅切割成彼此獨 立的地塊，3地塊還明顯阻礙