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1、1 青島世紀廣場青島世紀廣場 項目定位和整體發展戰略項目定位和整體發展戰略 世聯地產顧問（中國）有限公司世聯地產顧問（中國）有限公司 二二四年三月四年三月 2 第一部分 報告正文 3 研究模型 區域及地塊 價值分析 開發商的目標 與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發展 模式判斷 競爭分析 市場供求 分析 項目整體 發展戰略 項目定位 功能分區 經濟測算 物業發展 建議 同類物業 發展模式 4 研究步驟 區域及地塊 價值分析 開發商的目標 與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發展 模式判斷 競爭分析 市場供求 分析 項目整體 發展戰略 項目定位 功能分區 經濟測算 物業發展 建議 同類物業 發2、展模式 5 項目界定 6 項目區位分析 項目位置項目位置 老城區中心老城區中心 老城區中心老城區中心 新城區中心新城區中心 沿海岸線 風景區 八大關八大關 風景區風景區 青島綠肺青島綠肺 太平山太平山 7 地塊規劃指標 占地面積：21784.2 地塊形狀：類似長方形，長約為155-162米（臨海面）， 寬為128-133米 容 積 率：4 土地用途：公寓、辦公樓、會議、娛樂等 建筑功能：辦公、公寓、商業、停車 8 本項目界定為 城市中心區域的綜合體物業城市中心區域的綜合體物業 具有的特點： CBD的邊緣，緊鄰行政中心； 整個中心區域的絕版地塊； 擁有極好的自然資源； 包含有辦公、商業、公寓等多3、種功能； 總建筑面積較小，約8.7萬。 9 綜合體（complex） 定義 綜合體是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會 議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各 部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成 一個多功能、高效率復雜而統一的建筑或建筑群。 產生的條件 建筑綜合體的出現是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張 到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種 綜合物業。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種 綜合體建筑形式會越來越多。 10 綜合體（complex） 綜合體的兩種表現形式 一種是城市形態的表現，在城市核心區域為了降低綜合商務 成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業 等服務場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經濟形態的表現，隨著項目開發規模的不斷增大， 規劃了辦公、居住、商業設施等多種獨立場所，并通過一個