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1、常州商業綜合體項目概念設計方案,Conceptual Design of Changzhou Commercial ComplexChangzhou,Jiangsu,china,目錄CONTENTS 基地印象 IMPRESSION 案例分析 CASES 商業策劃 COMMERCIAL CONCEPT 方案生成 SCHEMES DEVELOPMENT 建筑圖紙及指標 ARCHITECTURAL DRAWINGS&DATA,我們的定位OUR PURPOSE打造運河之上的城市新名片,基地印象 IMPRESSION,城市區位/Location,常州市位于江蘇省南部，美麗富饒的長江三角洲中心地帶，北攜長2、江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。常州是吳文化的發源地之一，是擁有5000多年的人類文明史、2700多年的古城建設史和2500多年文字記載史的文化古城，是季子故里，近代工業發祥地，現代裝備制造城，銀領搖籃，科教名城。,常州印象/Impression,常州天寧寺西南街角 1 常州恐龍園 2 常州梳篦“蝶戀”3 春秋淹城遺址 4 紅梅閣 5 金壇刻紙 6,區位環境/Environment,常州市中心,城市干道,高架道路,基地位置,景觀資源/Landscape,荊川公園,運河,基地位置,地塊概況/Site Intro,地塊位置：常州市西南，南鄰城市干道潭西路，包括格蘭藝堡南側地塊和全民健身中心南側3、地塊。用地性質：綜合用地（商業+住宅）建設地塊面積：土地面積：約9.667萬 出讓年限：40-70年主要經濟技術指標：用地面積：96670 容積率：2.8-3 建筑密度：40%首層最大占地面積：38600 總建筑面積：約37萬 地上建筑面積：27萬-29萬 地下建筑面積：7萬-8萬 機動車停車數：地上200地下1800,臨近地塊使用性質,地塊概況/Site Intro,退界情況：根據江蘇省城市規劃技術管理規定以及常州市的相關補充規定，基地內的退界要求分別有：50m以上建筑退界24-50m建筑退界24m以下建筑退界地下室退界,全民健身中心南側地塊,上書房,全民健身中心,格蘭藝堡,荊川公園,南運河4、,格蘭藝堡南側地塊,地塊概況/Site Intro,日照分析：根據江蘇省城市規劃技術管理規定常州市住宅日照應滿足大寒日不小于2小時。現存日照問題主要是現存住宅和民房的自遮擋問題。由于在規劃中，大部分民房將會被拆除，所以對方案影響不大。在方案設計中，應注意方案布局對東側地塊保留住宅的影響，以及新建建筑對北側格蘭藝堡住宅區的影響。,地塊概況/Site Intro,商業價值分析/Businese Value,通達情況:基地南鄰城市主干道清潭西路，是城市交通的人流的主要方向。東西側城市支路也會有來自住宅的人流、以及來自其他城市公建如全民健身中心的人流。,格蘭藝堡,全民健身中心,商業文化輻射基地南鄰主要5、交通干道，對內部有商業輻射的作用，適合做連續型商業。基地東側運河對基地有文化輻射的作用，適合做特色商業以及與文化、藝術有關的相關產業。,全民健身中心南側地塊,格蘭藝堡南側地塊,格蘭藝堡,上書房,全民健身中心,商業價值分析/Businese Value,場地分析/Site Analysis,商業布局、模式,A 商業內街+沿街商業 在局部采用商業內街的形式，創造豐富的空間布局并和城市景觀內外呼應。,B 風情文化街+沿街商業 充分引入水景，營造錯落豐富的街區式空間效果，同時和護城河對岸的中式住宅區相呼應。,C 大型shopping Mall+沿街商業 將商業連成一個整體，并結合景觀、中庭、庭院等在內6、部形成豐富的空間,B,A,大賣場位置,A 設在東側沿河保持了沿街商業的完整，但是占用了沿河的景觀面，割裂了商業之間的聯系,B 設在基地中部可以在街角形成廣場，并將商業分區。街角的位置便于組織流線。并起到吸引人流的作用。,C 設在基地西側保持了其他商業的完整性，在街角可形成廣場，便于流線的組織。,C,場地分析/Site Analysis,高檔住宅位置,A:阻擋商業面，環境嘈雜.B:景觀環境較好，但高層對內部易形成消極的區域，對商業的阻擋作用也較大。C:地塊較為局促，阻擋沿街商業面，對現有住宅日照影響較大。D:景觀環境較好，高層可以俯瞰東南側的公園，對現有住宅的遮擋作用也較小。,A,B,C,D,環7、境復雜，與商業區混雜,景觀較好，但在內部形成消極區域,占用商業面，對現有住宅遮擋較大,高層可借不同層次的景觀，對現有住宅影響不大,場地分析/Site Analysis,辦公樓位置,A:打斷了商業的流線，并且遮擋了高檔住宅區和公園綠地之間的景觀視線。B:高層對現有住宅的日照遮擋較大。并且由于規范限制，高層的布局局限性較大。C:保證了商業流線的完整性。位于街角，對流線組織較為有利，地標性強。D:保證了商業流線的完整性。位于基地中部，便于流線組織，但應注意對現有住宅的日照遮擋問題。,規范限制了高層的布局對住宅有遮擋,打斷了商業流線對住宅區有景觀遮擋,易于組織流線轉角地標性強,位于地塊中部易于組織流線8、,場地分析/Site Analysis,案例分析 CASES,日本 大阪難波公園,區域：大阪地址：難波站新興商業區內地上層數：塔樓 30層 裙房 6層（逐層而上）占地：約3.72w平方米商業面積：約4.0w平方米辦公面積：約6.0w平方米總建筑面積：約13.0w平方米-大阪市特色門戶，將難波公園構想成一個大型的自然公園，以改善大阪擁擠而粗糙的城市景觀。可借鑒之處 山峰坡地型都市購物休閑娛樂中心，底層為主題百貨，逐層上升為休閑體驗娛樂中心屋頂綠化的處理，營造綠色商業建筑,日本 大阪難波公園,日本 博多運河城,地址：福岡縣福岡市博多區占地：約1.3w平方米酒店面積：約5.3w平方米商業面積：約7.9、8w平方米辦公面積：約2.7w平方米總建筑面積：約22w平方米-日本最成功的大型商業中心之一，開創了日本綜合SHOPPING MALL的全新理念和業態。-沿著運河的空間可分為5個區域，設計充分展示了從自然流水為主題的古樸到現代風格的逐漸變化。,規模：占地3萬平方米業態：餐飲，咖啡，購物中心，娛樂特點：主題酒吧，品牌餐飲 新加坡唯一的摩天輪，娛樂中心 周日跳蚤市場 沿河就餐與活動-克拉碼頭充分利用的景觀資源，將水景引入到規劃和建筑中，成為最大的特色，為游客提供了多種選擇，同時賭場、商業、藝術這些不同功能的場所也為場地提供了多樣豐富的氣質。-本案同時面臨豐富的景觀資源，克拉碼頭對景觀資源的利用方式10、和整合資源，綜合設計場地的方式值得我們研究。,新加坡 克拉碼頭,區位:城市最老的居住區，民國時期官員居住區。規模：總建筑面積 85000平方米業態分布：餐飲、零售、文化、休閑、酒店、辦公空間：主要商業動線簡易，同時游逛支路曲折，通而不透空間類型為線性街道空間建筑進深1020米 聯排總長1730米空間高寬比1.54,重慶天地,-多高差入口通過高地村落、低地村落規劃，形成多處共享平臺空間，吸引人氣；大量的景觀綠化和水體元素，處處流露著精致的商業氛圍。-山水建筑規劃圍繞“山水城市”的主題，以交錯的水流、縱橫的拱橋豐富空間層次。,重慶天地,商業策劃 COMMECIAL STRATEGY,我們的目標OU11、R GOAL旅游 文化 休閑 體驗 商業目的地,打造“運河 城市新名片”,塑造特色獨具的標志性城市目的地,完善商業環境，帶動區域發展,占領市場，保持領先話語權,目標消費族群構成,近距離：原址居民 回遷居民 基地內及周邊格蘭藝堡、上書 房等高檔小區居民,周邊區域：遠景規劃新建住宅區居民 回遷居民,擴大范圍：常州市居民 外來旅游者,目前，項目周邊有大量原址居民。隨著區域開發的逐步推進，周邊將引入大量高檔住區以及回遷居民。常州市旅游資源以中華恐龍園、春秋淹城遺址等旅游資源，遠期目標將以特色商業、娛樂和酒店等服務設施，吸引大批旅游者。,人們“為什么”愿意來到這里？非城市中心地帶 周邊居住區尚在建設發展12、中 尚未形成影響力 需要尋找對策和途徑，最大化優勢，最大化利益,WHY?,“描繪愿景”,OPEN盛大開幕，樹立品牌特色，形成影響力迅速占領市場，集聚人氣，帶動區域發展,WHEN?,10年保持領先地位，保持持續良好發展態勢,3-5年打造完成，形成中心區凝聚力，擴大影響力,“運河”,|劃船,|碼頭,|水主題演藝,|濱水酒吧,|垂釣,|水上餐廳,|沿河步道,|垂柳、座椅|橋上的商店,商業策劃/Commecial,商業策劃/Commecial,消費人群定位/Consumer Orientation,消費人群定位/Consumer Orientation,業態定位/Format Position,湖州市13、龍溪港永昌地塊概念規劃CONCEPTUAL PLANNING FOR YONGCHANG,LONGXI HARBOR,HUZHOU,餐飲店 連鎖大眾店：大娘水餃 肯德基 麥當勞 必勝客 味千拉面 小肥羊 咖啡簡餐店：悠仙美地 星巴克 意濃 爵士島 威尼小鎮 兩岸 名典 迪歐 米羅 糕點店：好利來 元祖 面包新語 其他：常青藤大型店、旗艦店 金鷹 萬達 NOVO 蘇寧 超市 家樂福 易初蓮花 好又多 華聯 金潤發 聯華 蘇果 歐尚 服飾 進口 休閑精品 家庭用品 內衣 正裝 兒童嬰兒用品 體育用品 女裝 男裝飾品 首飾：周大生 靈通翠鉆 周大福 寶詩龍 裝飾：LV 香奈兒 愛馬仕 Gucci生活14、關聯 葡萄酒店 書店 花店 音像 文具 手工品 化妝品 沙龍美容,一站式消費娛樂商業廣場的項目定位必然要求產品在業態上要做到豐富，集購物、餐飲、休閑娛樂、健身等功能為一體。功能的多樣化帶動空間上的多樣化，消費體驗隨之變化，商業的吸引力從而提升。業態要全面業態要和周圍競爭商業拉開差異性，拉開檔次差距各業態的比例要經過市場調研確定在業態引進的時間前后上，先以餐飲業為主，拉動人流，盤活項目，然后在不段的豐富業態組合，形成品牌，擴大影響力,商業類型/Commercial Mode,主力店（街角及入口位置）優勢一、容易聚集和拉動人流，區域輻射面廣，影響力大，形成商業引擎 二、帶動周邊商鋪的銷售價值,主力15、店,三、基地環境對其影響小，更多的是考慮交通性問題由于主力店的人流量較大，建筑體量較大，需要設置在交通便捷和醒目的位置，如道路交叉口或沿街處。,主力店,主力店,主力店,步行商業街,零售店鋪,劣勢一、占地面積較大，影響其它商業業態的占地由于主力店對于單層平面的面積都有一定的要求，通常在30005000平方米，而且層高比一般的商業高，層數上也有限制，導致主力店的占地會較大，但容積率做不高。二、銷售單價低于產權式商鋪，投資銷售資金流不能快速平衡,某城區主力店輻射范圍,商業類型/Commercial Mode,商業內街優勢易于分割銷售，資金流容易平衡，市場接受度較好，投資風險較低，容易塑造特色型商業設16、施和商業空間，形成體驗型商業。能最大化提升一層的商業價值。劣勢吸引人氣較困難，定向型消費強度比主力店低，二三層店面比較難以銷售。店鋪銷售由于面對中小型投資者，如果在前期策劃定位和后期經營管理的方面不夠完善，會引起投資方和經營方的矛盾。商業空間需要大量的垂直交通和水平交通作為支撐。容積率不能做太大，有一定的限制。,地下空間,地面空間,下沉庭院,屋頂平臺,商業類型/Commercial Mode,2.8m,3.0m,3.0m,3.6m,10.0-12.0m,A型商業空間 二層抬高做夾層優點：通過提高二層自身的品質和賣點，從而彌補其先天不足。由于其一層層高較低，接進了一、二層的距離，人流較易到達，因17、此二層的商業業態可較為多樣，空間分割較為便利。缺點：由于需要較多的垂直交通，因此其成本會有所增加。,B型商業空間 一、二層空間捆綁優點：由于一、二層捆綁，就不存在二樓銷售壓力的問題，二樓除了商業也可作為住宅，形成新的賣點。缺點：它的單位銷售面積會較大，空間劃分會受到限制。,上海海上海創意區,沿街商鋪（沿道路及濱水區域）,人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建筑設計師提出了共享空間的概念，在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣。小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關注體驗消費的新需求，并18、創造更有個性的體驗空間成為新一代商業設計的新趨勢。,體驗空間,20.0-30.0m,中庭空間（向心型商業空間）,中庭空間型商業又分為 室外、半室外、室內三種模式，依據當地氣候環境和消費習慣而定，其商業活動的組織也相應不同。,商業類型/Commercial Mode,方案生成 SCHEME,商業流線沿清潭西路展開，盡可能拉長商業界面，并在中部加入廣場空間，形成主要的沿街入口，同時避免因商業沿街面過長而造成單調感。沿南運河的區域可以開展步行濱水休閑商業路徑，結合相應的業態和布局，營造有活力的親水商業空間。,地塊屬性,關于場地的思考/About the Site,依據前期分析，我們將AB兩個地塊劃分19、為不同的屬性。A地塊離運河較遠，環境較為紛雜，定位為相對生活化的區域。B地塊兩面臨河，靠近荊川公園，景觀優美，定義為高端區域。,功能分區,我們把地塊分為3個功能分區：a.回遷住宅區b.高檔住宅區c.商業區,商業屬性,10W-11W平面的商業面積如何劃分。在設計中將著重解決商業分區和屬性的問題。內向型商業將以廣場和室內空間為主，營造全天候商業空間。沿南運河的區域可以營造水主題商業，以分散的小體量布局與集中商業進行區分，營造錯落有致的商業空間。,商業流線,基本布局/Basic Layout,商業沿街面及塔樓形象展示面,最大程度保證商業界面的完整性；塔樓靠邊方式成為區域地標建筑；住宅部分靠基地內側布20、置，形成相對獨立的內環境;商業按照店鋪的進深和面寬，塑造街道式、中庭式和院落式的商業空間。,功能分析：辦公及超市，商業、回遷住宅、高檔住宅,形體生成/Form Analysis,1、原始基地，A地塊北側為全民健身中心，B地塊兩側臨水，中間有6棟保留住宅,形體生成/Form Analysis,2、我們把回遷住宅和高檔住宅盡量靠近地塊內側布置，形成相對獨立的內環境，沿街面盡可能的預留給商業,形體生成/Form Analysis,3、地塊沿道路和運河是商業價值最大的展示面，我們布置商業，同時把辦公和超市放在A地塊的道路交叉口上，成為區域標志。,形體生成/Form Analysis,4、商業體量進行切21、分，分為街道式商業和廣場集中商業，沿運河區域劃分小體量運河商業帶。,形體生成/Form Analysis,5、進一步按照店鋪的模數和進深切分體量，沿河放射狀的街道模式形成，使內廣場的人群可以自然的導向運河邊。,形體生成/Form Analysis,6、運河商業帶進一步切分成小體量的院落式商業，引入水體，營造水上商業的氣氛。,總體鳥瞰圖/Birds Eye View,總體鳥瞰圖/Birds Eye View,沿河鳥瞰圖/River Bird View,商業廣場透視圖/Plaza View,總平面圖/Master Plan,辦公樓意向/Tower Vision,以橫向線條為母題的塔樓造型，使得塔樓22、整體關系簡潔明確；通過橫向線條元素本身的變化產生有規律的變化。,商業裙房的處理和塔樓處理方式一致，以橫向線條造型為主；在設計中我們提出了“商業綠色生態設計”的原則，強調整體及環境優化，簡單及高效發展和健康舒適的原則，在高強度開發的前提下依然保證與自然的和諧。運河水街我們采用小尺度空間，結合中國傳統材料元素，營造江南休閑風格的商業。,商業空間造型意向/Commercial Vision,空間分析/Space Analysis,景觀分析/Landscape Analysis,水是我們商業空間設計的重點。我們設計了濱水平臺，親水餐廳、無邊際水池、綠化休閑水景，棧道、沿河慢跑步道等多種親水空間。,車行流線分析/Traffic,地下車庫出入口城市干道車流住宅車行流線后勤貨運流線,消防分析/Fire Control,人行及入口分析/Entrance,辦公、后勤貨運入口住宅人行入口商業主要入口商業界面人行辦公人行住宅人行,商業流線/Commercial Circulation,日照分析/Sunshine Analysis,建筑圖紙及指標 ARCHITECTURAL DRAWINGS&DATA,一層平面/1F,一層平面/1 F,二層平面/2F,三層平面/3F,一層平面/1 F,二層平面/2F,三層平面/3F,經濟技術指標表/Data,謝謝！,