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1、北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021等地塊競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告,2018年3月,目錄,2,項(xiàng)目基本概況政策與法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品解決方案價(jià)格定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)論,2017年1月26日眾美房地產(chǎn)房山西潞街道F1地塊容積率：2.8 樓面地價(jià)：15241元/平米限價(jià)：38994元/平方米溢價(jià)率：30 自持：70%,土地市場(chǎng)：2017年房山區(qū)成交9宗土地，其中R2類(lèi)6宗。含商業(yè)類(lèi)用地地塊整體溢價(jià)率較低，房地價(jià)差較大，操作難度大，開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎,2017年2月16日中海+首開(kāi)+保利+龍湖良鄉(xiāng)鎮(zhèn)R2、B1、F3、A4地塊容積率：1.8 樓面地價(jià)：17434元/平米限價(jià)：38994元/平方2、米溢價(jià)率：10.7,2017年2月16日旭輝+金地良鄉(xiāng)鎮(zhèn)R2、F1、B12地塊容積率：1.9 樓面地價(jià)：17831元/平米限價(jià)：38994元/平方米溢價(jià)率：9,2017年5月5日房山新城+碧水+長(zhǎng)陽(yáng)+泰岳+鈞誠(chéng)+云子長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)B4、S41、G3、F3地塊容積率：2.1樓面地價(jià)：9746元/平米溢價(jià)率：0,2017年6月22日國(guó)開(kāi)+萬(wàn)科+龍湖+首開(kāi)青龍湖鎮(zhèn)R2、A33地塊容積率：1.6樓面地價(jià)：28627元/平米限價(jià)：37245元/平方米溢價(jià)率：50 自持：12%,1,4,5,3,2,3,1,4,5,2,2017年10月30日中海房山西潞街道F2地塊容積率：2.85樓面地價(jià)：16177元/平米限價(jià)：3、40837元/平方米溢價(jià)率：12.5,2017年7月18日萬(wàn)科平安周口店R2地塊容積率：1.85樓面地價(jià)：18112元/平米限價(jià)：22434元/平方米溢價(jià)率：49.6自持40%,6,6,7,7,2017年12月7日金融街房山良鄉(xiāng)R2、B1地塊容積率：2.1樓面地價(jià)：16004元/平米限價(jià)：26000元/平方米溢價(jià)率：12.7,8,8,9,2017年12月7日金融街房山閻村R2、A33地塊容積率：2.1樓面地價(jià)：16616元/平米限價(jià)：26000元/平方米溢價(jià)率：25.4,9,萬(wàn)科-國(guó)開(kāi)青龍湖地塊區(qū)位及規(guī)劃較優(yōu)，但限價(jià)4.1萬(wàn)/平米，且商業(yè)部分全部自持，成本壓力較大；最新成交土地為國(guó)開(kāi)+萬(wàn)科+龍4、湖+首開(kāi)地塊限價(jià)3.7萬(wàn)/平米，R2用地，回款壓力較小，但樓面價(jià)較高，達(dá)2.86萬(wàn)元/平米；本案限價(jià)3.8萬(wàn)/平米，樓面價(jià)1.3萬(wàn)元/平米，存在一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),區(qū)域土地市場(chǎng)：青龍湖區(qū)域近年僅成交2宗地，本案區(qū)位及規(guī)劃一般，但成本壓力較小，存在一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),區(qū)位分析：宗地位于北京西南六環(huán)，地處房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)，距六環(huán)2.2公里，距京昆高速約1.2公里，北距青龍湖600米,城市位置,5.5公里,13公里,房山線蘇莊站,位于地塊位于南六環(huán)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)距離六環(huán)約2.2公里；北距青龍湖約600米；距京昆高速約1.2公里，距京石高速約5.5公里；距離房山地鐵站蘇莊站13公里，車(chē)程大約需要13分鐘；東側(cè)5、緊鄰北京市第十三中學(xué)青龍湖分校；,距離2.2公里,宗地位置,2.2公里,1.2公里,宗地中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)38081元/平米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)39985元/平米（含全裝修費(fèi)用）競(jìng)得人需在01-0027地塊內(nèi)無(wú)償向竇各莊村村民委員會(huì)提供8580平方米地上商業(yè)用房，房山區(qū)政府將統(tǒng)一組織上述商業(yè)用房的還建工作。,用地及出讓條件：總建面13.6萬(wàn)，居住類(lèi)建面4.9萬(wàn)，限均價(jià)3.8萬(wàn)元/，起始樓面價(jià)1.3萬(wàn)元/，無(wú)償還建8580商業(yè)用房。,01-0010,01-0015,01-0021,01-0028,01-0027,01-0032,道路交通:麗澤商圈：距離麗澤商圈約32公里，經(jīng)閻呂路、良6、坨路、京石高速車(chē)行約40分鐘到達(dá)；北京西站：距離北京西站37公里，從六環(huán)向北行使，進(jìn)入蓮石路，車(chē)行約45分鐘到達(dá)；良鄉(xiāng)商圈：距離良鄉(xiāng)商圈10公里，經(jīng)閻呂路、良坨路車(chē)行約30分鐘到達(dá)；公共交通：緊鄰馬家墳公交站，可乘坐房36路至地鐵蘇莊站；規(guī)劃有軌電車(chē)T2線西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，與14號(hào)線接駁。,交通分析：道路交通較便捷，緊鄰閻呂路，車(chē)行5分鐘至六環(huán)，40分鐘快速到達(dá)北京西站及麗澤商圈；緊鄰馬家墳公交站，規(guī)劃T2線，未來(lái)享軌道交通利好,外部交通,內(nèi)部交通,六環(huán),京昆高速,良鄉(xiāng)商圈,京石高速,閻呂路,良坨路,京昆高速,馬家墳公交站,配套分析：目前項(xiàng)目周邊配套稀少，以村鎮(zhèn)級(jí)配套為主，107、km范圍內(nèi)可享受長(zhǎng)陽(yáng)、王佐等商圈。北側(cè)緊鄰青龍湖公園，環(huán)境較優(yōu)；東側(cè)緊鄰北京十三中學(xué)，教育資源較優(yōu),北京市第十三中學(xué)青龍湖分校,云崗中學(xué),中央民族大學(xué)附屬中學(xué)豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校,青龍湖鎮(zhèn)青龍湖中心校,北京東科盛興商貿(mào)中心,南宮體育公園,濱河公園,長(zhǎng)陽(yáng)公園,云崗森林公園,華聯(lián)超市,南宮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),恒源商廈,云崗百貨商場(chǎng),中國(guó)航天科工集團(tuán)七三一醫(yī)院,浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院教學(xué)醫(yī)院,王佐鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院,六環(huán),花冠天地,青龍湖鎮(zhèn)小學(xué),中國(guó)航天科工集團(tuán)七三一醫(yī)院,青龍湖公園,云崗鎮(zhèn),京石高速,京昆高速,八一影視基地,南宮冰雪嘉年華,南宮旅游景區(qū),王佐鎮(zhèn),崇青水庫(kù),崇青水庫(kù),青龍湖公園,京輝高爾夫俱樂(lè)部,10km,8.9k8、m,辛吉平超市,社區(qū)服務(wù)醫(yī)院,長(zhǎng)陽(yáng)商圈,8km,北亞骨科醫(yī)院,翡翠漫步公園,北京市第十三中學(xué)青龍湖分校,區(qū)域規(guī)劃：宗地所在的青龍湖區(qū)域是兩區(qū)交界處，豐臺(tái)、房山均定位區(qū)域?yàn)樾蓍e度假基地，可享豐臺(tái)、房山雙向政策支持，區(qū)域價(jià)值潛力較大,青龍湖鎮(zhèn)處于北京市石景山、房山、門(mén)頭溝和豐臺(tái)西部 地區(qū)的結(jié)合部，緊鄰房山新城兩個(gè)組團(tuán)。屬于房山淺山區(qū)和平原區(qū)的銜接部，鎮(zhèn)域內(nèi)有優(yōu)美的自然環(huán)境以及豐富的文物資源，旅游發(fā)展基礎(chǔ)較好；豐臺(tái)定位青龍湖為國(guó)際文化會(huì)都；青龍湖文化會(huì)都集會(huì)議、展覽、科技研發(fā)、產(chǎn)品交易、節(jié)慶、賽事、演藝、旅游休閑為一體，不但具備完善的國(guó)際會(huì)展服務(wù)設(shè)施，還有眾多權(quán)威國(guó)際機(jī)構(gòu)常駐，建成后將定期舉辦品牌性9、國(guó)際會(huì)議；定位為房山新城的西北生態(tài)屏障和主要的旅游休閑基地，優(yōu)先山區(qū)生態(tài)保育，做好崇青水庫(kù)周邊旅游建設(shè)與王佐和其他旅游景區(qū)的協(xié)調(diào)。,青龍湖-長(zhǎng)辛店會(huì)展旅游休閑區(qū)打造成為國(guó)際品牌會(huì)展的誕生地、知名的旅游目的地、首都休閑度假的后花園。借助籌辦2014年世界種子大會(huì)，加快建設(shè)青龍湖國(guó)際文化會(huì)都，成為現(xiàn)代國(guó)際會(huì)議中心。,會(huì)展、旅游、休閑區(qū),低密,青龍湖規(guī)劃：宗地所在青龍湖國(guó)際文化都會(huì)是集會(huì)議、展覽、旅游休閑為一體，逐步發(fā)展形成城市低密版塊，本地塊所在的西南區(qū)域逐步形成生態(tài)宜居區(qū),青龍湖文化會(huì)都總投資將達(dá)500億元，總面積2534.79公頃，可建設(shè)用地345.64公頃，占總面積的13.64%，非建設(shè)用地10、2084.34公頃，占總面積的82.24%；項(xiàng)目整體可建設(shè)面積253.36萬(wàn)平米。,青龍湖文化會(huì)都項(xiàng)目定位：國(guó)際文化會(huì)都青龍湖文化會(huì)都集會(huì)議、展覽、科技研發(fā)、產(chǎn)品交易、節(jié)慶、賽事、演藝、旅游休閑為一體，不但具備完善的國(guó)際會(huì)展服務(wù)設(shè)施，還有眾多權(quán)威國(guó)際機(jī)構(gòu)常駐，建成后將定期舉辦品牌性國(guó)際會(huì)議,城市低密,展覽,地塊現(xiàn)狀：地塊已平整，內(nèi)部有土堆。東南兩側(cè)道路已通車(chē)，西側(cè)道路建設(shè)中，其余為規(guī)劃道路，周邊以回遷房社區(qū)為主，城市界面一般,8,地塊內(nèi)側(cè),4,幼兒園,8,回遷房,規(guī)劃路,規(guī)劃崇各莊路,規(guī)劃崇青大街,規(guī)劃青龍湖路,3,10,回遷房,9,規(guī)劃路,未出讓地塊,未出讓地塊,12,市政條件：土地“五通一11、平”交付，（通路，通上水，通下水，通電，通燃?xì)猓┦姓O(shè)施條件，測(cè)算中已考慮相關(guān)接駁費(fèi)用,規(guī)劃崇各莊路,規(guī)劃崇青大街,規(guī)劃青龍湖路,項(xiàng)目屬性定位：城郊低密社區(qū),目錄,14,項(xiàng)目基本概況政策與法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品解決方案價(jià)格定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)論,西南洋房市場(chǎng)：區(qū)域洋房以三居四居改善產(chǎn)品為主，價(jià)格在5-6萬(wàn)元/平米左右，項(xiàng)目月均去化水平0.5萬(wàn)平米/月，本項(xiàng)目限價(jià)條件下優(yōu)勢(shì)明顯，去化壓力較小,京昆高速,京石高速,西五環(huán),房山線,西六環(huán),領(lǐng)秀翡翠墅,阜石路,蓮石路,青龍湖,電建金地華宸,西山藝境,韓建觀山源墅,萬(wàn)年廣陽(yáng)郡九號(hào),西南洋房市場(chǎng)：洋房產(chǎn)品總體供不應(yīng)求，整體價(jià)格水平在5萬(wàn)元/平米左右，主力12、成交面積區(qū)間為140-160平米產(chǎn)品，主力總價(jià)區(qū)間為700-900萬(wàn)元，占比36%,供銷(xiāo)情況：近一年西南區(qū)域洋房產(chǎn)品總體供不應(yīng)求；140160平米產(chǎn)品為供銷(xiāo)主力區(qū)間；價(jià)格分析：整體價(jià)格水平在5萬(wàn)元/平米左右；200220平米產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)最優(yōu)達(dá)6萬(wàn)元/平米；總價(jià)分析：主力總價(jià)區(qū)間為700-900萬(wàn)元，占比36%。,京昆高速,京石高速,西五環(huán),房山線,西山藝境,華潤(rùn)潤(rùn)西山,西六環(huán),天恒樂(lè)墅,阜石路,觀山源墅,蓮石路,青龍湖,西南疊拼市場(chǎng)：在售疊拼產(chǎn)品較少，主要集中在房山區(qū)域，上疊主力面積在160-200平米，下疊為200-300平米，價(jià)格在4.5-5萬(wàn)元/平米，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目限價(jià)水平，月均去化為2套左13、右,天恒摩墅,供銷(xiāo)情況：近一年北京西南區(qū)域疊拼產(chǎn)品供應(yīng)6.36萬(wàn)平，供應(yīng)量受天恒摩墅（供應(yīng)3.6萬(wàn)平）影響較大，總體供求平衡；除個(gè)別項(xiàng)目影響，主力供應(yīng)面積區(qū)間為180-200平米產(chǎn)品；主力成交面積區(qū)間為180-200平米及220-240平米，300平米以上主要受華潤(rùn)潤(rùn)西山影響；價(jià)格分析：整體價(jià)格在4.5萬(wàn)元/平米左右，面積為280-300平米的產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)最優(yōu)為56680元/平米；總價(jià)分析：主力總價(jià)區(qū)間為1700-2000萬(wàn)元，占比22%,西部疊拼市場(chǎng)：整體供求平衡，180-200平米市場(chǎng)表現(xiàn)好，300平米以上產(chǎn)品主要受華潤(rùn)潤(rùn)西山影響，整體價(jià)格在4.5萬(wàn)元/平米左右低于洋房產(chǎn)品,華潤(rùn)潤(rùn)西山,天14、恒摩墅,西南聯(lián)排市場(chǎng)：區(qū)域聯(lián)排主力面積在330-380平米，總價(jià)1400-1600萬(wàn)元左右，月均去化約1套，去化較慢,京昆高速,京石高速,西五環(huán),房山線,西六環(huán),瀧悅長(zhǎng)安,西山藝境,億城燕西華府,觀山源墅,阜石路,蓮石路,青龍湖,領(lǐng)秀翡翠山,萬(wàn)年園博府,京投發(fā)展檀香府,供銷(xiāo)情況：近一年北京西南區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)2.39萬(wàn)平，總體供求平衡；230-270及350-390平米為供銷(xiāo)主力區(qū)間；價(jià)格分析：；整體價(jià)格水平在4.5萬(wàn)元/平米左右，其中230270平米產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)最優(yōu)達(dá)7.6萬(wàn)元/平米；主力總價(jià)區(qū)間為1400-1600萬(wàn)元，占比31%。,西南聯(lián)排市場(chǎng)：整體供求平衡，230-270及350-3915、0平米為供銷(xiāo)主力區(qū)間，整體價(jià)格水平在4.5萬(wàn)元/平米左右，主力總價(jià)為1400-1600萬(wàn)元,萬(wàn)年園博府,億城燕西華府,億城燕西華府基本信息：項(xiàng)目位于西六環(huán)沿線，距離本地塊1.4公里，總建筑面積38萬(wàn)平方米，容積率1.1，為低密別墅社區(qū),21,億城燕西華府,西六環(huán),京昆高速,22,億城燕西華府獨(dú)棟：項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品多為地上3層，地下1層；贈(zèng)送露臺(tái)及200平米以上大面積花園,首層,贈(zèng)送200平米左右花園,大獨(dú)棟 851 五居六廳八衛(wèi),三層,二層,項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品多為地上3層，地下1層；贈(zèng)送露臺(tái)及200平米以上大面積花園戶(hù)型功能：五居六廳八衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型方正,功能分區(qū)居室功能合理；戶(hù)型南向開(kāi)間大，采光優(yōu)越16、戶(hù)型特色：贈(zèng)送露臺(tái)及約200平米以上大面積花園，首層客廳挑空，空間感更強(qiáng),億城燕西華府聯(lián)排：項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品多為地上3層，地下1層（算產(chǎn)權(quán)面積），贈(zèng)送花園庭院50平米以上，有車(chē)位、露臺(tái)等贈(zèng)送；附加值高,地下一層,地上一層,地上二層,地上三層,億城燕西華府洋房：項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面積區(qū)間為105-135 平米三居,戶(hù)型格局方正，南北通透，客廳、臥室尺度舒適，并贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，但部分衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，為戶(hù)型缺點(diǎn),洋房：105平米C戶(hù)型,洋房：118平米B戶(hù)型,洋房：135平米C戶(hù)型,戶(hù)型功能：3室1廳2衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型格局規(guī)矩方正，南北通透，2個(gè)南向面寬；戶(hù)型尺度：客廳面寬4.2m，主臥面寬3.6m，舒適度較好；戶(hù)型17、特色：贈(zèng)送南北向飄窗，客廳餐廳一體設(shè)計(jì)，延伸空間感,戶(hù)型功能：3室1廳2衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型格局規(guī)矩方正，南北通透，2個(gè)南向面寬；戶(hù)型尺度：客廳面寬4.2m，主臥面寬3.6m，尺度更舒適；戶(hù)型特色：客廳餐廳一體設(shè)計(jì)，延伸空間感,戶(hù)型功能：3室1廳2衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型格局規(guī)矩方正，南北通透，3個(gè)南向面寬；戶(hù)型尺度：客廳面寬4.3m，主臥面寬3.7m；戶(hù)型特色：贈(zèng)送南向陽(yáng)臺(tái)，客廳餐廳一體設(shè)計(jì)，延伸空間感，廚房U型設(shè)計(jì)，空間利用更合理,25,億城燕西華府疊拼：項(xiàng)目疊拼產(chǎn)品戶(hù)型舒適度高，下疊贈(zèng)送露臺(tái)、80平米左右地下一層及約200平私家花園，上疊贈(zèng)送露臺(tái)、60平米左右地下一層及約20平米閣樓，贈(zèng)送率為60-18、80%，產(chǎn)品附加值較高,下疊：280平米,上疊：249平米,戶(hù)型功能：3室2廳3衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型南北通透，2個(gè)南向面寬；戶(hù)型尺度：客廳、主臥面寬5.4m，舒適度高；戶(hù)型特色：贈(zèng)送花園庭院，約100-200平米，贈(zèng)送露臺(tái)約50平米，80平米左右地下一層，附加值高,戶(hù)型功能：3室2廳3衛(wèi)戶(hù)型格局：戶(hù)型格局規(guī)矩方正，南北通透，2個(gè)南向面寬；戶(hù)型尺度：客廳面寬5.4m，臥室面寬2.9-5.4m，舒適度較好；戶(hù)型特色：贈(zèng)送南北大尺度露臺(tái)，約50平米，贈(zèng)送閣樓約20平米，60平米左右地下一層,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)無(wú)商業(yè)項(xiàng)目在售，商業(yè)主要集中在門(mén)頭溝及房山區(qū)域，成熟核心區(qū)商業(yè)價(jià)格在4-5萬(wàn)元/平米左右，位置19、稍偏地區(qū)價(jià)格折損明顯，價(jià)格水平在3萬(wàn)元/平米左右，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品稀缺，目前無(wú)法形成濃厚的商業(yè)氛圍,京漢鉑寓,首開(kāi)保利歡樂(lè)大都匯,長(zhǎng)安天街,加州水郡,五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地,中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島,長(zhǎng)陽(yáng)半島中央城,金隅糖+,超級(jí)蜂巢,藍(lán)光星華海悅城,恒大國(guó)際廣場(chǎng),韓建青春誌,西六環(huán),西五環(huán),區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)：周邊在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，主要集中在房山區(qū)，以小面積產(chǎn)品為主，價(jià)格實(shí)現(xiàn)在2萬(wàn)元/平米左右，隨區(qū)域持續(xù)發(fā)展，寫(xiě)字樓在區(qū)域有一定的機(jī)會(huì)空間,27,金融科技產(chǎn)業(yè)園,藍(lán)光星華海悅城,綠地新都會(huì),綠地啟航國(guó)際三期,綠地啟航國(guó)際諾亞方舟,西六環(huán),住宅租賃市場(chǎng)：項(xiàng)目周邊住宅租賃較少，區(qū)域范圍內(nèi)租賃項(xiàng)目主要集中在地鐵20、沿線，租金水平在1-1.5元/平米/天，本項(xiàng)目承其下限預(yù)計(jì)租金1元/平米/天,租金折現(xiàn)計(jì)算原則：1，當(dāng)前租金水平：365元/平米年2，租金年增長(zhǎng)率5，折現(xiàn)率73，取地2年后開(kāi)始進(jìn)行租金收益，按照40年產(chǎn)權(quán)折現(xiàn),租金折現(xiàn)結(jié)果：租金現(xiàn)值9673元/平米（40年），視為可變現(xiàn)價(jià)值,租賃市場(chǎng)：本案租金實(shí)現(xiàn)最高達(dá)1元/平米/天，按實(shí)際租賃實(shí)現(xiàn)40年折現(xiàn)，租金收益現(xiàn)值約為9673元/平米,公建機(jī)會(huì)尋找,30,商業(yè)：區(qū)域商業(yè)稀缺，暫無(wú)商業(yè)氛圍；隨周邊規(guī)劃落實(shí)及區(qū)域持續(xù)開(kāi)發(fā)，有機(jī)會(huì)承接區(qū)域自身商業(yè)需求及周邊旅游所衍生的相關(guān)商業(yè)需求；成熟核心區(qū)商業(yè)價(jià)格在4-5萬(wàn)元/平米左右，隨區(qū)域成熟發(fā)展，有一定機(jī)會(huì)空間,可適21、量打造部分商業(yè)服務(wù)社區(qū)及周邊，后期隨區(qū)域成熟可打造旅游相關(guān)商業(yè)配套,寫(xiě)字樓、公寓：區(qū)域當(dāng)期無(wú)辦公氛圍，寫(xiě)字樓價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低；項(xiàng)目周邊旅游及環(huán)境資源較好，青龍湖區(qū)域正在逐步發(fā)展為會(huì)展旅游休閑區(qū)，可打造旅游相關(guān)產(chǎn)品；同時(shí)配建小部分公寓，以租代售，滿(mǎn)足企業(yè)客戶(hù)及旅游度假客戶(hù)需求,建議以企業(yè)獨(dú)棟形式打造，具酒店、高端會(huì)所及辦公功能，通過(guò)大面積低總價(jià)保障去化，同時(shí)配建小部分公寓，以租代售,31,區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目較少，且價(jià)格差異較大，價(jià)格水平在8000-12000元/平米左右，考慮本項(xiàng)目區(qū)域情況預(yù)判價(jià)格水平實(shí)現(xiàn)在1萬(wàn)元/平,華潤(rùn)潤(rùn)西山,電建金地華宸,億城燕西華府,城建勝茂傲山,西六環(huán),322、2,區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格實(shí)現(xiàn)分析：分析區(qū)域周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)情況，拆分得出倉(cāng)儲(chǔ)承擔(dān)價(jià)格水平在3.4萬(wàn)元/平米，價(jià)格實(shí)現(xiàn)為住宅的62%,參考億城燕西華府項(xiàng)目，屬性與本案相比較優(yōu)，疊拼產(chǎn)品總價(jià)水平1400萬(wàn)元-1600萬(wàn)元，本項(xiàng)目疊拼產(chǎn)品總價(jià)可實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)元-1100萬(wàn)元?jiǎng)t倉(cāng)儲(chǔ)承擔(dān)溢價(jià)水平為：（1100-760）/(300-200)=3.4萬(wàn)/平米項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平5.5萬(wàn)/平米，則倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格實(shí)現(xiàn)為住宅價(jià)格的62%。,疊拼產(chǎn)品,上疊贈(zèng)送露臺(tái)、地下二層建面180平米，單價(jià)5.5萬(wàn)/平米，總價(jià)1000萬(wàn),地平面,下疊贈(zèng)送露臺(tái)、地下一層及下沉花園建面200平米，單價(jià)5.5萬(wàn)/平米，總價(jià)1100萬(wàn),33,區(qū)域車(chē)位市場(chǎng)：周23、邊在售車(chē)位較少，車(chē)位面積在30-40平/個(gè)，價(jià)格在20萬(wàn)/個(gè)左右,億城燕西華府,領(lǐng)秀翡翠山,北京城建徜徉集,西六環(huán),市場(chǎng)分析小結(jié)：商品房限價(jià)低于周邊的售價(jià)，去化壓力較小；周邊目前無(wú)法形成濃厚的商業(yè)氛圍，建議配少量商業(yè)服務(wù)社區(qū)，主要以企業(yè)獨(dú)棟形式打造,34,35,客戶(hù)定位:,產(chǎn)品定位：,36,本項(xiàng)目容積率分別為1.05/1.4，建筑密度30%，層數(shù)在4-5層，低容積率地塊住宅：限價(jià)條件下，本項(xiàng)目去化壓力較小；城市低密改善型產(chǎn)品保證現(xiàn)金流，高贈(zèng)送疊拼產(chǎn)品承擔(dān)溢價(jià)。商業(yè)：項(xiàng)目所在區(qū)域目前無(wú)法形成濃厚的商業(yè)氛圍，可打造小部分沿街商業(yè)服務(wù)本項(xiàng)目及周邊；青龍湖區(qū)域正在逐步發(fā)展為會(huì)展旅游休閑區(qū)，商業(yè)部分建議以企業(yè)獨(dú)棟形式打造，具高端會(huì)所及辦 公功能，通過(guò)大面積低總價(jià)保障去化。配建小部分公寓，以租代售，滿(mǎn)足企業(yè)客戶(hù)需求。,37,價(jià)格定位時(shí)點(diǎn)均價(jià)：,SWOT分析,38,威脅：區(qū)域限價(jià)土地面臨同期入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈,機(jī)會(huì)：青龍湖規(guī)劃利好帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī),劣勢(shì)：區(qū)域配套等級(jí)低項(xiàng)目距主城區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知一般,優(yōu)勢(shì)：限價(jià)較區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格低，去化壓力小新興低密板塊，本案為低密產(chǎn)品，與同期項(xiàng)目相比附加值高周邊環(huán)境較優(yōu)，宜居屬性明顯,