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1、杭州寶嘉崇賢項(xiàng)目取地可研報(bào)告,世聯(lián)行 杭州顧問部2018年10月,CONTENTS,目錄,1.1項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)東南部，崇賢新城板塊，南接杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)，教育配套日趨完善，板塊功能多元化，區(qū)域價(jià)值潛力較好,崇賢新城板塊的潛在價(jià)值水韻|一處宛若天賜的“黃金水道”京杭大運(yùn)河，為崇賢板塊帶來珍貴的城市文化自然資產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)簽北秀|因?yàn)槌缳t板塊地處杭州主城區(qū)北部，東臨國(guó)家半山森林公園，西靠京杭大運(yùn)河，南接杭州運(yùn)河新城，北靠塘棲古鎮(zhèn)丁山湖濕地，以及10公里范圍內(nèi)擁有的稀缺旅游資源,中國(guó) 杭州 余杭區(qū),依偎京杭大運(yùn)河，是這一區(qū)域內(nèi)極具潛力的居住大城。優(yōu)越的地理位置，成熟的周邊配套，稀缺的學(xué)2、區(qū)資源，都是崇賢新城今后的珍稀屬性。項(xiàng)目地處杭城余杭崇賢區(qū)域，距離主城區(qū)16km，距西湖景區(qū)14公里，距離杭州東站僅11km，到達(dá)各重要區(qū)域十分便捷，屬于板塊內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。,崇賢新城規(guī)劃圖,規(guī)劃用途：商住用地,地塊,1.2規(guī)劃條件及指標(biāo),地塊較為方正，土地性質(zhì)為商住用地，容積率最高可達(dá)2.0，計(jì)容總面積約為114278m2，北鄰河道，可利用河景資源進(jìn)行排布,1.3內(nèi)外部現(xiàn)狀,地塊東側(cè)為居民區(qū)，南側(cè)為崇杭街，西側(cè)崇康路，北側(cè)少量居民樓，河景資源較為豐富，地塊內(nèi)部相對(duì)平整，有大量植被需清理,本案,1.4地塊外部關(guān)系（小區(qū)域）,地塊周邊居住氛圍整體較好，住宅樓盤主要集中在地塊東側(cè)3、，南側(cè)有臥龍浜公園，綠化景觀資源較為豐富，西側(cè)有造紙廠、印刷廠，在崇賢新城規(guī)劃中主要為住宅用地，未來影響不大,本案,崇賢中學(xué),中南橄欖樹花園,上億中央郡,西房拱宸外灘,旭輝時(shí)代城,造紙廠,1.5地塊外部關(guān)系（大區(qū)域）,地塊位于余杭區(qū)崇賢新城板塊，南側(cè)緊鄰杭州主城拱墅區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較高,本案,崇賢新城,拱墅區(qū)北側(cè),往杭州主城區(qū)方向,崇賢鎮(zhèn)人民政府,1.6交通（地塊周邊）,路網(wǎng)完備，距地塊直線距離3.1km處為高速入口，可通過杭州繞城高速和秋石高架路，直達(dá)杭州主城拱墅區(qū),城市道路：往南：塘康路直達(dá)杭州主城拱墅區(qū)；往西：經(jīng)塘康路上繞城高速直達(dá)良渚及城西部板塊；往東：經(jīng)崇杭接直達(dá)秋石高架路高速公路：距4、項(xiàng)目直線距離3.1km處為高速入口，可達(dá)杭州繞城高速和秋石高架路,1.7交通（城際軌交）,預(yù)計(jì)于2022年建成通車的地鐵10號(hào)線將從黃龍?bào)w育中心往北，直達(dá)崇賢新城核心區(qū)，屆時(shí)將與杭州主城區(qū)建立“半小時(shí)通勤圈”,商業(yè)配套：距項(xiàng)目0.3km范圍內(nèi)有一個(gè)商業(yè)綜合體（上億廣場(chǎng)），地塊周邊超市、店鋪較多，能滿足居民基本需求,學(xué)區(qū)配套：距項(xiàng)目1.5km范圍內(nèi)，教育配套資源豐富，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)全覆蓋，學(xué)區(qū)氛圍較好,醫(yī)院配套：項(xiàng)目周邊醫(yī)療資源相對(duì)欠缺，無大型綜合醫(yī)院，但有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和衛(wèi)生院,其他配套：項(xiàng)目周邊公園較多，有石塘公園、臥龍濱公園和杭州半山國(guó)家森林公園，景觀資源較為豐富,1.8配套（地塊周5、邊）,項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)配套資源相對(duì)齊全，但僅能滿足居民基本需求，景觀資源較為豐富，未來規(guī)劃仍需繼續(xù)完善醫(yī)療、商業(yè)配套,杭州華聯(lián)購(gòu)物中心,崇賢新城LP17單元控制性詳細(xì)規(guī)劃：發(fā)展空間格局：一心二區(qū)、三點(diǎn)四軸；一心：指一個(gè)崇賢新城副中心，位于崇杭街與塘康路交叉的西南側(cè)，結(jié)合地鐵站點(diǎn)設(shè)置為崇賢新城繞城以南區(qū)域服務(wù)的公共服務(wù)設(shè)施；二區(qū)：指塘康路東西兩側(cè)的兩個(gè)居住區(qū)；三點(diǎn)：指三個(gè)功能節(jié)點(diǎn)，分別為老鎮(zhèn)區(qū)綜合功能節(jié)點(diǎn)、社區(qū)服務(wù)功能節(jié)點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)功能節(jié)點(diǎn)；四軸：分別為依托崇杭街、崇超路、塘康路、拱康路形成的新城發(fā)展軸。,1.9區(qū)域規(guī)劃,崇賢新城的發(fā)展空間格局為“一心二區(qū)、三點(diǎn)四軸”，有序的改造舊城區(qū)，逐步置6、換現(xiàn)有工業(yè)用地，打造以人居為主導(dǎo)功能，具有傳統(tǒng)水鄉(xiāng)風(fēng)貌特色的城市綜合片區(qū),崇賢新城鳥瞰圖,水鄉(xiāng)風(fēng)貌,項(xiàng)目初判,商圈之內(nèi)：距離上億廣場(chǎng)0.3km，現(xiàn)狀1.5km范圍內(nèi)生活配套滿足居民基本生活需求，遠(yuǎn)期規(guī)劃仍需進(jìn)一步完善；交通便捷：地塊周邊緊鄰城市主干道，靠近高速出入口，后期地鐵10號(hào)線站點(diǎn)規(guī)劃。,地段認(rèn)知：南街杭州主城拱墅區(qū)，客戶地段認(rèn)知較高；周邊環(huán)境：靠近石塘公園和杭州半山國(guó)家森林公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，景觀資源豐富；,學(xué)區(qū)氛圍較好，景觀資源豐富，宜居價(jià)值被認(rèn)可，但目前板塊內(nèi)配套仍需進(jìn)一步完善，建議打造剛改類項(xiàng)目，以剛需為主,項(xiàng)目屬性界定：,板塊核心地段品質(zhì)住宅項(xiàng)目,品質(zhì)剛改住宅項(xiàng)目,打造優(yōu)質(zhì)品牌7、，合理利潤(rùn)，品質(zhì)為上。項(xiàng)目位于板塊核心地段，周邊目前多個(gè)開發(fā)商爭(zhēng)先入駐，目前市面上產(chǎn)品以傳統(tǒng)剛需為主，為此本案要注重產(chǎn)品的品質(zhì)與新意，彰顯品質(zhì)生活。,土地市場(chǎng)分析,2,年度分析：2015年后杭州土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交宗數(shù)穩(wěn)步增加，2018年前7個(gè)月成交宗數(shù)占到了2017年成交量的70%，成交樓面地價(jià)近五年來持續(xù)上漲，2017年成交樓面地價(jià)已是2013年的2.6倍，2018年下半年由于政策加持，樓市聚變，8月-9月拿地總數(shù)不及7月一個(gè)月的土地出讓量。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下降，開發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎，土拍市場(chǎng)熱度減退,2.1土地市場(chǎng),2015年之后杭州土拍市場(chǎng)8、轉(zhuǎn)暖，但于2018年2月起，成交樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下降，土拍市場(chǎng)熱度逐漸減退，截止10月份，市場(chǎng)聚變，寒冬已至。,2013年-2018年10月住宅用地土拍市場(chǎng),2.2區(qū)域土地市場(chǎng),余杭區(qū)域2018年出現(xiàn)4個(gè)月無土地成交狀態(tài)，18年土地出讓溢價(jià)率持續(xù)走低，企業(yè)拿地趨于冷靜。,年度分析：余杭?xì)v年來土地出讓趨于平穩(wěn)，但土地出讓重點(diǎn)主要集中在未來科技城等熱門區(qū)域，2018年甚至出現(xiàn)4個(gè)月無出讓狀態(tài)，近一年余杭區(qū)出讓土地僅36宗，崇賢2017-2018年10月共成交8宗涉宅用地出讓。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下降，成交樓面價(jià)在2018年7月達(dá)到頂峰后出現(xiàn)兩月無地塊出讓狀況，開9、發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎，土拍市場(chǎng)熱度減退,無成交,無成交,無成交,無成交,2.3土地市場(chǎng)崇賢板塊土地點(diǎn)圖,崇賢板塊近年來土地供應(yīng)持續(xù)增加，目前板塊內(nèi)無房源在售，未來集中放量競(jìng)爭(zhēng)激烈。,市場(chǎng)政策,16年9月限購(gòu)重啟以來，調(diào)控政策持續(xù)收緊，政府嚴(yán)控房產(chǎn)交易，短期內(nèi)無明顯松綁跡象,3.1住宅市場(chǎng)成交,自2016年至今，崇賢成交面積長(zhǎng)期處于穩(wěn)定狀態(tài)，月成交面積在3.5萬，目前整個(gè)板塊處于量減價(jià)增的狀態(tài)。,8月-10月整體均價(jià)上升時(shí)因?yàn)闃s安翡翠半島有大量躍層入市，實(shí)際成交價(jià)格22265元/。導(dǎo)致均價(jià)上浮，整體市場(chǎng)仍然不樂觀,3.2月度成交走勢(shì),崇賢商品住房市場(chǎng)目前較冷靜，近12個(gè)月月均去化面積2.10、8萬，4月份搖號(hào)政策的出臺(tái)導(dǎo)致6、7月份區(qū)域內(nèi)集體放量，7月份以后市場(chǎng)趨冷，區(qū)域內(nèi)目前無新房上市。,8月-10月整體均價(jià)上升時(shí)因?yàn)闃s安翡翠半島有大量躍層入市，導(dǎo)致均價(jià)上浮，整體市場(chǎng)仍然不樂觀,3.3庫(kù)存及去化周期,商品住房市場(chǎng)至2018年9月顯性庫(kù)存2.3萬，理論上去化周期僅0.4個(gè)月，但市場(chǎng)下行，近期區(qū)域內(nèi)處于無成交狀態(tài)。,（）面積段,總價(jià)段（萬）,2018年9月崇賢普通住宅成交結(jié)構(gòu),普通住宅承價(jià)天花板,3.4成交結(jié)構(gòu)分析,2018年前10月崇賢普通住宅市場(chǎng)成交集中在80-140，總價(jià)在160-220萬元，300萬元基本為住宅承價(jià)天花板,3.5供求結(jié)構(gòu)分析,普通住宅市場(chǎng)成交集中在80-90，11、市場(chǎng)仍以剛需為主，可嘗試差異性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行多產(chǎn)品物業(yè)類型搭配,市場(chǎng)小結(jié),杭州市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入量減價(jià)穩(wěn)的新常態(tài),本案處于杭州價(jià)值洼地，未來升值空間明顯：,當(dāng)前市場(chǎng)6萬元為市場(chǎng)高端住宅敏感線，本案可適當(dāng)提升住宅品質(zhì)感，打造區(qū)域內(nèi)高端小區(qū),3.6競(jìng)品分析住宅,住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要分布在，當(dāng)前主力在售項(xiàng)目3個(gè)，主要以高層+別墅為主，高層產(chǎn)品每平方均價(jià)達(dá)到了18000元左右,3.6競(jìng)品分析祥生群賢府,祥生群賢府位于崇賢新城區(qū)塊，崇杭街與尚賢路交叉口，距杭州繞城高速出口直線距離500m，教育、商業(yè)配套相對(duì)齊全，緊鄰河道，河景資源豐富,項(xiàng)目地址：崇杭街與尚賢路交叉口最新開盤：2018年6月24日總建面：207772平12、方米容積率：2.00總戶數(shù)：1257戶建筑類別：板塔結(jié)合 低層 小高層 高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：非毛坯客戶來源：拱墅區(qū)剛需客戶和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾厝?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層，合院，聯(lián)排，疊排產(chǎn)品面積：主力戶型：高層和小高層（89m2和110m2）；合院、聯(lián)排和疊排（140-160m2）近期價(jià)格：高層和小高層均價(jià)1.8萬元/，主力總價(jià)160-200萬元；別墅產(chǎn)品2017年6月均價(jià)3.5-4萬元/；主力總價(jià)500-600萬元客戶置業(yè)目的：以剛需自住為主項(xiàng)目亮點(diǎn)：定位剛需和首改客戶，價(jià)格優(yōu)勢(shì)大，景觀環(huán)境較好，學(xué)區(qū)較好，教育、商業(yè)配套相對(duì)齊全客戶對(duì)產(chǎn)品印象：項(xiàng)目整體價(jià)格比較低，配套相對(duì)齊全；受到周邊主城區(qū)剛需客戶13、和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾乜蛻羟嗖A，目前去化較好。,3.6競(jìng)品分析祥生群賢府,祥生群賢府總建面超20萬m2，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品組合，以89m2和110m2小高層、高層產(chǎn)品+140m2小面積別墅產(chǎn)品，吸引周邊地區(qū)剛需客群，整體去化速度較快，均能在1-2個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)售罄,客戶：祥生群賢府因地處崇賢新城板塊，南鄰拱墅區(qū)，且總價(jià)相對(duì)較低，拱墅區(qū)及周邊地區(qū)的剛需客群較多，含分巢剛需客戶和拆遷戶等，約占50-60%左右；其次是在崇賢本地工作的外地人，對(duì)祥生群賢府的剛需產(chǎn)品有一定需求，約占20-30%左右；另外，也有部分來自杭州主城區(qū)的投資客和需求別墅產(chǎn)品的本地首改客戶。,推售策略,3.6競(jìng)品分析祥生群賢府（高層戶型）,祥生14、群賢府高層戶型偏常規(guī)，分別做到了：三居（89m2）和四居（110m2），基本能做到兩臥室朝南，贈(zèng)送飄窗和一半陽臺(tái)面積等，滿足大部分住戶需求,89方戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南,110方戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)布局合理，做到干濕分離、動(dòng)靜分離,3.7競(jìng)品分析西房拱宸外灘,西房拱宸外灘地處崇賢新城區(qū)塊，崇杭街與崇昌路交叉口，緊鄰公交站點(diǎn)，暫無地鐵線路經(jīng)過，交通條件一般，教育、商業(yè)配套相對(duì)齊全，景觀資源較豐富,項(xiàng)目地址：崇賢街道崇杭街與崇昌路交叉口西南角最新開盤：2018年6月25日總建面：19.7萬平方米容積率：2.5總戶數(shù)：1334戶建筑類型：板塔結(jié)合，低層，高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝客戶來源：以周邊地15、區(qū)剛需客群為主,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，聯(lián)排產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（89m2和120m2）；聯(lián)排（165m2和190m2）近期價(jià)格：高層均價(jià)1.85萬元/m2，主力總價(jià)160-220萬元，別墅未開，暫無價(jià)格信息客戶置業(yè)目的：剛需自住、投資項(xiàng)目亮點(diǎn)：定位剛需和首改客戶，較主城區(qū)房源，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較大，河景資源豐富，學(xué)區(qū)較好，周邊配套相對(duì)齊全客戶對(duì)產(chǎn)品印象：項(xiàng)目較主城區(qū)房源，總價(jià)相對(duì)較低，周邊教育、商業(yè)配套相對(duì)齊全，區(qū)域遠(yuǎn)期有地鐵14號(hào)線規(guī)劃，看好未來發(fā)展,3.7競(jìng)品分析西房拱宸外灘,西房拱宸外灘總建面19.7萬平方米，以89m2配備少量120m2高層產(chǎn)品+165-190m2聯(lián)排小墅為組合形式，打造品質(zhì)剛需16、住宅區(qū)，已推高層產(chǎn)品去化速度較快，均能在1-2個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)售罄,客戶：該項(xiàng)目為剛需樓盤，綜合來看周邊地區(qū)和本地剛需客戶占比較高，包括分巢剛需客戶、拆遷自住和投資客戶、當(dāng)?shù)毓ぷ骶壙蛻粢约巴鈦硗顿Y客，拆遷戶多為投資置業(yè)，投資客主要看重小戶型產(chǎn)品投資總價(jià)不高、項(xiàng)目地段離主城區(qū)較近和產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，投資價(jià)值不錯(cuò)。,2016.04.26拿地，折合樓面價(jià)4226元/m2,2018.10加推排屋97套房源，均價(jià)33500元/，面積149-190,3.7競(jìng)品分析西房拱宸外灘（高層戶型）,西房拱宸外灘戶型偏常規(guī)，分別做到了：三居(89戶型)和四居(120戶型)，高層住宅以三開間朝南、2衛(wèi)標(biāo)配、大面寬戶型為主，并創(chuàng)造17、性打造出杭城罕見的上下兩層90小墅,89方戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南,120方戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)邊套設(shè)計(jì)，兩臥室朝南,89方戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)上下兩層成品空間,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，洋房產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（以89m2和109m2為主力戶型）；洋房（以124m2和137m2為主力戶型，配備少部分99m2、112m2和115m2戶型）近期價(jià)格：高層均價(jià)1.8萬元/m2，主力總價(jià)160-200萬元；洋房均價(jià)2.2萬元/m2，主力總價(jià)270-300萬元銷售情況：項(xiàng)目已全推，大部分客戶為周邊地區(qū)剛需和首改客戶項(xiàng)目亮點(diǎn)：定位剛需和首改客戶，較主城區(qū)房源，總價(jià)較低，河景資源豐富，周邊教育、商業(yè)配套相對(duì)18、齊全客戶對(duì)產(chǎn)品印象：整體項(xiàng)目環(huán)境好，離拱墅區(qū)較近，產(chǎn)品總價(jià)較低，洋房產(chǎn)品可享受合景資源，周邊配套相對(duì)齊全,3.8競(jìng)品分析榮安翡翠半島,榮安翡翠半島位于崇杭街與崇明路交叉口，緊鄰大運(yùn)河，雙水岸環(huán)繞，景觀資源豐富，距離崇賢最大商業(yè)綜合體上億廣場(chǎng)約900米，通過上塘高架、秋實(shí)高架無縫對(duì)接主城,3.8競(jìng)品戶型分析榮安翡翠半島,榮安翡翠半島總建面約17萬m2，以89m2和109m2高層產(chǎn)品+124m2和137m2洋房產(chǎn)品為組合形式，同時(shí)滿足剛需和首改客群需求，高層和洋房產(chǎn)品去化速度均較快,2018.07.08推售所有洋房房源，所有房源均已推售,客戶：榮安翡翠半島以剛需高層和改善洋房產(chǎn)品為主，吸引了周邊地19、區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿海蠓孔鳛楫?dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，受到客戶青睞，以較快的去化速度實(shí)現(xiàn)基本售罄。,【競(jìng)品戶型分析】錦繡蘭庭采用疊排和聯(lián)排產(chǎn)品結(jié)合形式，疊排分上帶露臺(tái)、下疊帶花園；聯(lián)排319方,3層帶地下室,3.8競(jìng)品戶型分析榮安翡翠半島（高層戶型）,榮安翡翠半島高層戶型主要分為三居（89m2）和四居（109m2），戶型較為方正，基本做到兩臥室朝南，贈(zèng)送飄窗和一半陽臺(tái)面積等，滿足大部分住戶需求,89方戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南,109方戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，兩臥室朝南,【競(jìng)品戶型分析】錦繡蘭庭采用疊排和聯(lián)排產(chǎn)品結(jié)合形式，疊排分上帶露臺(tái)、下疊帶花園；聯(lián)排319方,320、層帶地下室,3.8競(jìng)品戶型分析榮安翡翠半島（洋房戶型）,榮安翡翠半島洋房以124m2和137m2的四房?jī)蓮d兩房為主力戶型，戶型方正，配備大面積陽臺(tái)，一二層組合式成套，贈(zèng)送大面積花園，滿足改善型客戶需求,124方戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，有大面積陽臺(tái),137方戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型方正，四開間朝南,3.9競(jìng)品分析住宅小結(jié),全方位的公交線網(wǎng)基本覆蓋了整個(gè)崇賢新城，與市中心無縫對(duì)接。百?gòu)?qiáng)房企中的祥生、旭輝、榮安、西房、佳源、億豐、贊成等諸多知名房企紛紛進(jìn)駐崇賢板塊，板塊品牌價(jià)值明顯,市場(chǎng)目前僅有少量別墅房源在售，整體市場(chǎng)庫(kù)存僅5個(gè)月去化周期，市場(chǎng)改善購(gòu)買力被激發(fā)實(shí)至名歸的杭城價(jià)值洼地，崇賢新城這一規(guī)劃21、將為此區(qū)域帶來各方面利好，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?目前整個(gè)區(qū)域配套不夠完善，整個(gè)板塊建面老舊周邊廠房林立，將成為未來營(yíng)銷最大阻力因素周邊現(xiàn)房未開盤項(xiàng)目為未來本案銷售帶來威脅,目前崇賢產(chǎn)品去化能力一般，去化周期持續(xù)上漲，隱形庫(kù)存較多，不排除未來區(qū)域內(nèi)樓盤集中入市的可能。警惕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響警惕未來崇賢政策對(duì)本區(qū)域內(nèi)各方面的限制因素,SWOT分析（崇賢新城向陽B-8地塊）,整體定位,舒適經(jīng)濟(jì)主義高品質(zhì)住區(qū) 品質(zhì)精裝 舒適體驗(yàn) 配套齊全 生活方便,周邊首置客群（150-200萬，裝修）,品質(zhì)剛需、城區(qū)首改客群（200-350萬，裝修）,首置、周邊地緣、學(xué)區(qū)融城客戶,本地改善客群（300-50022、萬，裝修）,【核心客戶，50%】,【重要客戶，35%】,品質(zhì)改善客戶,【偶的客戶，15%】,-城區(qū)改善客群，看重樓盤品質(zhì)和地段，總價(jià)承受能力較高，傾向于別墅類低密產(chǎn)品。-本地改善客戶，塘棲客戶與東塘、云會(huì)、勾莊三鎮(zhèn)改善客戶,品質(zhì)剛需客戶、城區(qū)首改客戶,-首改客群，考慮學(xué)區(qū)、地段和產(chǎn)品功能性，相比價(jià)格，更看重產(chǎn)品的舒適度。-康橋及塘棲區(qū)域客戶為主,-城市和周邊村鎮(zhèn)的首置客群，對(duì)價(jià)格較為敏感，看重周邊配套與學(xué)區(qū)。-南接杭州市郊，拱墅康橋，塘棲、星橋、東塘、云會(huì)、勾莊周邊首置、本地首置、分巢客戶,項(xiàng)目主力客群為品質(zhì)剛需客戶、周邊地緣客戶、學(xué)區(qū)融城客戶及城區(qū)環(huán)境改善客戶，居住改善和工作融城客戶及城區(qū)品23、質(zhì)改善客戶為引導(dǎo)型客群,4.1 客戶定位（陸家橋地塊）,4.2 產(chǎn)品定位住宅,依據(jù)1客戶特征,針對(duì)本地改善客戶，適合面積段適中的洋房產(chǎn)品；針對(duì)首置和首改客戶，適合100-140方產(chǎn)品。,依據(jù)2市場(chǎng)特征,周邊榮安翡翠半島項(xiàng)目125-140方洋房去化較好；洋房產(chǎn)品對(duì)于高層產(chǎn)品產(chǎn)生溢價(jià)。高層、洋房、大平層多物業(yè)使產(chǎn)品多樣化。,依據(jù)3地塊屬性,地塊容積率2.0；沿地塊南側(cè)主干道建筑不得低于30米，若北側(cè)排布別墅產(chǎn)品影響較洋房偏大；西側(cè)臨河道，適合排布洋房產(chǎn)品；配建不小于住宅面積5%的公租房。,4.2 產(chǎn)品定位商業(yè),依據(jù)1客戶特征,依據(jù)2市場(chǎng)特征,市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍不是十分濃厚；地塊南側(cè)主干道斜對(duì)面為上億24、廣場(chǎng)三期，為大型社區(qū)購(gòu)物中心，有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。,依據(jù)3地塊屬性,當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)本地的商鋪投資意識(shí)不高。,地塊南側(cè)為區(qū)域主干道，有較強(qiáng)昭示性，可排布商業(yè)；地塊北側(cè)和西側(cè)目前為其他地塊，無住宅，無較強(qiáng)昭示性，暫不建議排布商業(yè)，后期可調(diào)整。,大致業(yè)態(tài)配比餐飲：約40%，滿足居民基本飲食需求零售：配置超市、便利店等，約30%，滿足居民購(gòu)置生活用品需求服務(wù)：配置理發(fā)店、銀行等，約20%，滿足居民對(duì)生活服務(wù)的需求其他：約10%，根據(jù)居民需求配置,4.3 價(jià)格定位,4.3 價(jià)格定位,緯度一：按照市場(chǎng)比較法，測(cè)得洋房靜態(tài)評(píng)估價(jià)23205元/,緯度二：按照市場(chǎng)推導(dǎo)法，測(cè)得洋房靜態(tài)評(píng)估價(jià)24368元/,市場(chǎng)洋房較高層溢價(jià)率一般在15%-20%項(xiàng)目洋房溢價(jià)率取20%根據(jù)前面高層價(jià)格推導(dǎo)20307元/,緯度一：通過兩種估算方式，以及對(duì)未來發(fā)展考慮，定評(píng)估價(jià)格為24368元/，預(yù)計(jì)明年價(jià)格維穩(wěn)，保守估計(jì)漲幅在8%，2019年洋房售價(jià)約26371元/,洋房?jī)r(jià)格=高層價(jià)格*（1+溢價(jià)率）=20307元/*（1+20%)=24368元/,市場(chǎng)推導(dǎo)法,47,4.4 住宅銷售周期,近期地塊周邊在售項(xiàng)目高層產(chǎn)品月均去化在80-120套，西房拱宸外灘為17年底開盤項(xiàng)目，市場(chǎng)熱度高，去化表現(xiàn)好。地塊高層住宅體量504套，去化周期約5個(gè)月；,崇賢住宅項(xiàng)目銷售情況,謝謝Thank you！,