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1、杭州寶嘉良渚項目取地可研報告,世聯(lián)行 杭州顧問部2018年10月,CONTENTS,目錄,1.1項目區(qū)位,項目位于杭州市余杭區(qū)東南部，良渚新城板塊，南面緊鄰拱墅區(qū)，上塘高架直達，教育配套日趨完善，板塊功能多元化，目前處以價值洼地，區(qū)域價值潛力較好,本案,項目地處杭城余杭良渚區(qū)域，距離杭州汽車北站4km，距西湖景區(qū)10km，距離杭州東站僅9.8km，上塘高架邊，到達各重要區(qū)域十分便捷，屬于板塊內(nèi)重點發(fā)展區(qū)域，南面緊鄰拱墅區(qū)，周邊配套完善，未來發(fā)展?jié)摿γ黠@。,地塊1,地塊2,1.2規(guī)劃條件及指標(biāo),土地性質(zhì)均為住宅用地，兩塊地均占一線合景資源，可利用河景資源進行排布。,規(guī)劃用途：住宅用地,規(guī)劃用途：2、住宅用地,地塊,地塊,1.3內(nèi)外部現(xiàn)狀（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）,地塊東面和北面均臨一線河景，景觀資源豐富，西側(cè)緊鄰杭行路直通拱墅區(qū)，交通便利，南側(cè)橋良路與金恒德專業(yè)市場相鄰，地塊相對平整，部分雜草需清理。,地塊西側(cè)杭行路,地塊南側(cè)橋良路,地塊內(nèi)部,地塊北側(cè)河道,地塊東側(cè)一線河景,本案,1.3內(nèi)外部現(xiàn)狀（良渚街道儲運路東住宅用地塊）,地塊東側(cè)一線河景，距離大運河僅300米，西側(cè)杭義路，北側(cè)緊鄰世貿(mào)地塊，南側(cè)金昌路，地塊內(nèi)部為周邊居民農(nóng)田，雜草較多，需平整。,地塊西側(cè)杭義路,地塊南側(cè)金昌路,地塊內(nèi)部,地塊北側(cè)世貿(mào)地塊,地塊東側(cè)一線河景,本案,本案,1.4地塊外部關(guān)系（小區(qū)域）,兩地塊相距23、km，住宅樓盤主要集中在良渚街道儲運路東住宅用地塊，良渚街道杭行路東橋良路北地塊周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)氛圍較好，兩塊地區(qū)位價值相近。,良渚街道儲運路東住宅用地塊,良渚街道杭行路東橋良路北地塊,康橋中學(xué),世貿(mào)地塊,良渚高新科創(chuàng)園,上億廣場,金恒德汽配市場,麒麟時代,十四中,居民區(qū),居民區(qū),居民區(qū),1.5地塊外部關(guān)系（大區(qū)域）,地塊位于余杭區(qū)良渚板塊，南側(cè)緊鄰杭州主城拱墅區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較高,拱墅區(qū)人民政府,良渚街道杭行路東橋良路北地塊,良渚街道儲運路東住宅用地塊,往杭州主城區(qū)方向,1.6交通,路網(wǎng)完備，可通過杭州繞城高速和秋石高架路，直達杭州主城拱墅區(qū)，未來10號線、4號線加上目前已開通的2號線，整個良渚新4、城有超10個地鐵站點。,杭州繞城高速,上塘高架,杭州主城拱墅方向,城西未來科技城,繞城臨平及下沙方向,地鐵2號線,留石高架,建設(shè)中的的4號線二期（彭埠站-紫金港站）、10號線（浙大站-新興路站）都深入良渚新城，加上已經(jīng)開通的2號線，整個良渚新城有超10個地鐵站點。,良渚街道杭行路東橋良路北地塊,良渚街道儲運路東住宅用地塊,1.7配套（地塊周邊）,兩塊地商業(yè)、教育資源共享，項目周邊教育、商業(yè)配套資源相對齊全，但僅能滿足居民基本需求，景觀資源、醫(yī)療資源相對匱乏，未來規(guī)劃仍需繼續(xù)完善醫(yī)療,1.8區(qū)域規(guī)劃,兩地共享城北副中心公共核心資源，中國美院選址良渚，未來發(fā)展前景較好。,遺址風(fēng)貌,良渚街道儲運路東5、住宅用地塊,良渚街道杭行路東橋良路北地塊,美院良渚校區(qū),項目初判,商圈之內(nèi)：現(xiàn)狀5km范圍內(nèi)生活配套較為完善，距離上億商圈、萬達商圈均在半小時內(nèi)能到達，遠(yuǎn)期區(qū)域內(nèi)規(guī)劃仍需進一步完善；交通便捷：地塊周邊緊鄰城市主干道，后期地鐵10號線、4號線、2號線站點規(guī)劃。,地段認(rèn)知：南面緊鄰拱墅主城區(qū)，客戶地段認(rèn)知較高；周邊環(huán)境：城獨生態(tài)公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但公園、市政景觀較少；,學(xué)區(qū)氛圍較好，商業(yè)配套較為完善，但目前板塊內(nèi)醫(yī)療仍需進一步完善，建議打造剛改類項目，以剛需為主,項目屬性界定：,城北新城中心品質(zhì)剛需住宅,品質(zhì)剛需住宅項目,打造優(yōu)質(zhì)品牌，合理利潤，品質(zhì)為上。項目位于板塊核心地段，周邊目前多個開發(fā)商6、爭先入駐，目前市面上產(chǎn)品以傳統(tǒng)剛需為主，為此本案要注重產(chǎn)品的品質(zhì)與新意，彰顯品質(zhì)生活。,土地市場分析,2,年度分析：2015年后杭州土拍市場轉(zhuǎn)暖，成交宗數(shù)穩(wěn)步增加，2018年前7個月成交宗數(shù)占到了2017年成交量的70%，成交樓面地價近五年來持續(xù)上漲，2017年成交樓面地價已是2013年的2.6倍，2018年下半年由于政策加持，樓市聚變，8月-9月拿地總數(shù)不及7月一個月的土地出讓量。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降，開發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎，土拍市場熱度減退,2.1土地市場,2015年之后杭州土拍市場轉(zhuǎn)暖，但于2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降，土拍市7、場熱度逐漸減退，截止10月份，市場聚變，寒冬已至。,2013年-2018年10月住宅用地土拍市場,2.2區(qū)域土地市場,余杭區(qū)域2018年出現(xiàn)4個月無土地成交狀態(tài)，18年土地出讓溢價率持續(xù)走低，企業(yè)拿地趨于冷靜。,年度分析：余杭?xì)v年來土地出讓趨于平穩(wěn)，但土地出讓重點主要集中在未來科技城等熱門區(qū)域，2018年甚至出現(xiàn)4個月無出讓狀態(tài)，近一年余杭區(qū)出讓土地僅36宗，良渚2017-2018年10月預(yù)計僅5宗涉宅用地出讓，成交樓面價方面，14660元/的成交價格，相比2017年下降0.3%。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降，成交樓面價在2018年7月達到頂峰后出現(xiàn)兩月無地塊出讓8、狀況，開發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎，土拍市場熱度減退,無成交,無成交,無成交,無成交,2.3土地市場良渚板塊土地點圖,良渚板塊2018年截止10月份共出讓3宗地塊，目前板塊內(nèi)無房源在售。,余政儲出201719號,余201715號,余政儲出201815號,余政儲出201825號,余政儲出201826號,良渚街道杭行路東橋良路北地塊,良渚街道儲運路東住宅用地,潛在供應(yīng)面積：約47萬方,3.1市場政策,16年9月限購重啟以來，調(diào)控政策持續(xù)收緊，政府嚴(yán)控房產(chǎn)交易，短期內(nèi)無明顯松綁跡象,3.2住宅市場成交,自2016年至今，余杭商品房供應(yīng)面積持續(xù)下降，成交面積長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，月成交面積在30-40萬9、，目前整個板塊處于量減價增的狀態(tài)，預(yù)計之后的時常會走入寒冬期,3.3月度成交走勢,整個余杭商品住房市場目前供大于求，月均去化面積在40萬方左右，供應(yīng)面積遠(yuǎn)大于去化速度，價格下跌，未來市場競爭嚴(yán)峻挑戰(zhàn),3.4年度成交走勢,整個良渚商品住房市場目前供大于求，年均去化面積在900萬方左右，均價逐漸提升，在18年達到最大值,3.5月度成交走勢,整個良渚商品住房市場目前供大于求，月均去化面積在5萬方左右，均價穩(wěn)定波動，在合理范圍之內(nèi),3.6庫存及去化周期,商品住房市場至2018年9月庫存3.41萬，去化從之前的2個月上升到1個月不到，但事實去化周期延長，預(yù)計在45個月左右市場下行，但仍屬于賣方市場。,（10、）面積段,總價段（萬）,2018年9月良渚普通住宅成交結(jié)構(gòu),普通住宅承價天花板,3.7成交結(jié)構(gòu)分析,2018年前10月良渚普通住宅市場成交集中在80-140，總價在140-300萬元，300萬元基本為住宅承價天花板,3.8供求結(jié)構(gòu)分析,普通住宅市場成交集中在80140，市場仍以剛需改善為主，可嘗試差異性競爭，進行多產(chǎn)品物業(yè)類型搭配,市場小結(jié),杭州市場或?qū)⑦M入嚴(yán)冬狀態(tài)供應(yīng)庫存將趨于平穩(wěn)，價格微向下行,本案處于杭州價值洼地，未來升值空間明顯：,本案屬于杭州稍有的價值洼地，未來規(guī)劃明顯，升值空間巨大,3.9競品分析住宅,住宅競爭項目主要分布在良渚板塊，當(dāng)前在售項目2個，主要以高層產(chǎn)品為主，高層產(chǎn)品毛11、坯每平方均價達到了24000元左右,上實海上海,陽光郡,萬科杭宸,德信海德公園,碧桂園金科尚合府,杭鋼尚堂府,3.9競品分析德信海德公園,德信海德公園位于拱宸橋北區(qū)域，杭行路與郁宅路交叉口，緊鄰規(guī)劃中的地鐵4號線與10號線，商業(yè)配套資源齊全，距離京杭大運河僅800米，自然資源豐富,項目地址：余杭區(qū)杭行路與郁宅路交叉口往東最新開盤：2018年3月12日總建面：202714平方米容積率：2.2總戶數(shù)：1434戶建筑類別：小高層 高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯客戶來源：外地投資客和剛需客戶,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層產(chǎn)品面積：主力戶型：高層和小高層（89m2和125m2）近期價格：高層和小高層均價19000240012、0元/；客戶置業(yè)目的：投資兼自住，剛需自住項目亮點：定位剛需客戶，多是小戶型，總價低，價格優(yōu)勢大，雙地鐵口、商業(yè)配套齊全客戶對產(chǎn)品印象：項目整體價格比較低，配套相對齊全，具有一定升值空間，受到外地投資客歡迎，以及周邊主城區(qū)剛需客戶和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾乜蛻羟嗖A,3.9競品分析德信海德公園,德信海德公園總建面超20萬m2，主要以高層和小高層為主，且多為小戶型，受到剛需和投資客的青睞，整體去化速度快，每次開盤即罄,客戶：德信海德公園所處拱宸橋北，交通便捷，順上塘高架直達市中心，地鐵4號線與10號線在這里交匯，且項目多為小戶型，總價低，受到剛需和外地投資客的青睞。,推售策略,3.9競品分析德信海德公園,13、德信海德公園高層戶型常規(guī)，分別做到了：三居（89m2）和四居（125m2），基本能做到兩臥室朝南，贈送飄窗和一半陽臺面積等，滿足大部分住戶需求,89方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南北通透，動靜分離,125方戶型四房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層，洋房產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（以89m2和109m2為主力戶型）；洋房（以124m2和137m2為主力戶型，配備少部分99m2、112m2和115m2戶型）近期價格：高層均價24000元/m2，主力戶型82116方；洋房均價2.2萬元/m2，主力總價270-300萬元銷售情況：項目一期房源已全部售罄，二期房源剩余496套房源，主力面積110-14、130方，開盤時間待定。項目亮點：定位剛需和首改客戶，較主城區(qū)房源，總價較低，雙地鐵口，交通優(yōu)勢明顯，周邊教育、商業(yè)配套齊全客戶對產(chǎn)品印象：整體項目環(huán)境好，地鐵口交通便利，洋房產(chǎn)品可享受河景資源，周邊配套相對齊全,3.9競品分析上實海上海,上實海上海位于古墩路與金匯南路交口，雙地鐵大盤，坐享白洋淀湖景資源，夢樂城、西田城和金地廣場等大型商綜環(huán)伺，教育資源豐富，滿足基本生活需要,3.9競品分析上實海上海,上實海上海總建面約60萬m2，以89m2和110m2高層產(chǎn)品+110m2和124m2洋房產(chǎn)品為組合形式，同時滿足剛需和首改客群需求，高層和洋房產(chǎn)品去化速度均快,客戶：上實海上海以剛需高層和改善洋15、房產(chǎn)品為主，受到周邊地區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿骸Ａ硗猓N售政策上以首付三成落地，吸引了大批的本地剛需和外地投資客。,推售策略,3.9競品戶型分析上實海上海,上實海上海高層戶型主要分為兩居（89m2）和三居（116m），戶型較為方正，基本做到兩臥室朝南，贈送飄窗和一半陽臺面積等，滿足大部分住戶需求,89方戶型兩房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，動靜分明,116方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南北通透，三開間朝南,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（以83m2和108m2為主力戶型）；洋房（以124m2和137m2為主力戶型，配備少部分99m2、112m2和115m2戶型）近期價格：高層均價16、23000元/m2，主力戶型83139方；小高層均價26000元/m2，主力戶型89128方銷售情況：項目已全部售罄。項目亮點：2016年萬科八大新品的首個亮相項目，定位剛需和首改客戶，產(chǎn)品線豐富，戶型從83方到139方，滿足不同家庭的居住需求。客戶對產(chǎn)品印象：主要看好萬科品牌，項目本身緊鄰地鐵口，周邊基本配套齊全，坐享河景資源。,3.9競品分析萬科杭宸,萬科杭宸位于杭行路與好運路交叉口，是萬科2016年的八大新品中首個亮相項目，項目為精裝修，近鄰地鐵站，周邊商業(yè)配套齊全，滿足客戶基本生活需求。,3.9競品分析萬科杭宸,萬科杭宸總建面約12萬m2，產(chǎn)品線豐富，戶型從83方到139方，滿足不同家17、庭的居住需求，目前已全部售罄。,客戶：萬科杭宸定位剛需和首改，產(chǎn)品線豐富，受到周邊地區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿骸ｍ椖恐鞔蛉f科品牌效應(yīng)，作為萬科新品項目，客戶認(rèn)可度較高。,推售策略,3.9競品戶型分析萬科杭宸,萬科杭宸高層戶型最為突出的是83和108，戶型方正，南北通透，三開間朝南，都配有U型廚房，贈送飄窗，滿足大部分住戶需求,83方戶型三房兩廳一衛(wèi)9.6米面寬，三開間朝南，U型廚房,108方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南部通透，三面采光，8米L型飄窗,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層產(chǎn)品面積：高層主力戶型在139方178方近期價格：后期項目為現(xiàn)房，高層均價29000元/m2，主力戶型140178方。銷售18、情況：項目已全部售罄。項目亮點：項目為兩大國企聯(lián)袂打造，項目基本為戶型。后期為現(xiàn)房，受到本地改善客戶的青睞。客戶對產(chǎn)品印象：現(xiàn)房銷售，周邊商業(yè)配套齊全，但基本為大戶型，總價較高。,3.9競品分析陽光郡,陽光郡位于莫干山路與長青路交界處，交投、建投兩大國企聯(lián)袂打造，坐享城西銀泰、大悅城、萬達廣場等商業(yè)綜合體，扼守城市南北動脈莫干山路，交通通達性高。,3.9競品分析陽光郡,總建面約36萬m2，定位改善客群，項目基本為大戶型，139方到178方，總價較高，產(chǎn)品去化速度較慢，目前已全部售罄。,客戶：陽光郡定位改善，為國企打造，總體量36萬方。項目基本為大戶型，受到地緣性客戶、杭州本地改善客戶的青睞。,19、推售策略,3.9競品戶型分析陽光郡,陽光郡高層戶型最為突出的是139和178，戶型方正，南北通透，動靜分明，贈送飄窗，滿足大部分住戶需求,139方戶型四房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南,178方戶型四房兩廳兩衛(wèi)南北通透，動靜分明,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層產(chǎn)品面積：高層主力戶型在90方138方近期價格：2016年最新開盤均價22000元/銷售情況：項目已全部售罄。項目亮點：臨近上塘高架，周邊萬達、銀泰、新天地等商業(yè)綜合體，可觀京杭大運河。客戶對產(chǎn)品印象：后期為現(xiàn)房銷售，萬科接手操盤，客群主要以杭州本地客戶和在杭工作的外地客戶為主。,3.9競品分析杭鋼尚堂府,杭鋼尚堂府位于石詳路與拱康路交叉口，坐享萬達廣場、20、銀泰、新天地3大都會綜合體，靜享京杭大運河河景資源，滿足基本生活需要。,3.9競品分析杭鋼尚堂府,總建面約15萬m2，由13幢新古典全高層建筑及半圍合底商組合，定位剛需和首改客群，主力90方到138方，受到本地客戶以及在杭工作的外地客戶青睞。,客戶：杭鋼尚堂府定位剛需和首改，項目為全高層，吸引了周邊地區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿海饕春脙r格優(yōu)勢和板塊價值。,推售策略,3.9競品戶型分析杭鋼尚堂府,杭鋼尚堂府高層戶型最為突出的是90和138，戶型方正，南北通透，動靜分明，滿足大部分住戶需求,138方戶型四房兩廳兩衛(wèi)布局合理，南北通透,90方戶型三房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南21、,全方位的公交線網(wǎng)基本覆蓋了整個城北新城，與市中心無縫對接。未來地鐵2號線、4號線、10號線在良渚布局10個站點，未來交通網(wǎng)絡(luò)布局完善。美院布局良渚，教育升級，未來發(fā)展?jié)摿薮?市場目前處于無房源可售狀態(tài)，理論上庫存僅0.5個月去化周期，但目前整個市場成交量偏低，購買力需激發(fā)。實至名歸的杭城價值洼地，城北新城這一規(guī)劃將為此區(qū)域帶來各方面利好，未來發(fā)展價值顯著。,目前整個區(qū)域配套不夠完善，整個板塊建面老舊高架距離兩個項目較勁，不利因素明顯，將成為未來營銷最大阻力因素周邊目前無房可售，市場波動不夠明顯,目前良渚區(qū)劃能力一般，隱形庫存較多，不排除未來區(qū)域內(nèi)樓盤集中入市的可能。警惕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對項目產(chǎn)生負(fù)22、面影響警惕未來崇賢政策對本區(qū)域內(nèi)各方面的限制因素,SWOT分析,精 致 品 質(zhì) 鄰 里 社 區(qū) 站位城北新城中心，盡享新城配套，經(jīng)濟品質(zhì)住宅首選,整體定位,本地首置客群（180-250萬，裝修）,品質(zhì)剛需、本地首改客群（250-400萬，裝修）,本地首置、工作緣、分巢客戶,城區(qū)工作緣、投資客群（225-300 萬，裝修）,【核心客戶，60%】,【重要客戶，25%】,城區(qū)工作緣、投資客戶,【偶得客戶，15%】,-城區(qū)工作緣客戶，考慮相較于城區(qū)的價格優(yōu)勢、項目地段及配套-投資客群，考慮片區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃，看重投資價值，目前房地產(chǎn)整體市場趨于理性，投資客群開始持冷靜、觀望態(tài)度，良渚當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)趨少,品23、質(zhì)剛需、本地首改客戶,-首改客群，考慮學(xué)區(qū)、地段和產(chǎn)品功能性，相比價格，更看重產(chǎn)品的舒適度。-良渚拆遷戶；本地首套改善客群,-良渚本地的首置客群，對價格較為敏感，看重周邊配套與學(xué)區(qū)。-良渚高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)市場等本地工作緣客戶；本地分巢、青年首置客戶,項目主力客群為本地分巢、工作緣、青年首置客群，品質(zhì)剛需客群，本地首改客群，城區(qū)工作緣及投資客群為引導(dǎo)型客群,4.1 客戶定位（良渚地塊）,4.2 產(chǎn)品定位（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）,依據(jù)1客戶特征,針對首置剛需客戶，適合設(shè)置小面積戶型。針對剛改，改善客戶設(shè)置部分120-140戶型。,依據(jù)2市場特征,周邊項目基本都為18-24層的高層住房，24、且戶型以小面積戶型為主；設(shè)置少量大平層，提升產(chǎn)品檔次，增加項目產(chǎn)品多樣性。,依據(jù)3地塊屬性,地塊容積率2.2西側(cè)為主干道，西南角有政府規(guī)劃公園，東側(cè)為河道,4.2產(chǎn)品定位（良渚街道儲運路東住宅用地）,依據(jù)1客戶特征,針對首置剛需客戶，適合設(shè)置小面積戶型。針對剛改，改善客戶設(shè)置部分120-140戶型。,依據(jù)2市場特征,周邊項目基本都為18-24層的高層住房，且戶型以小面積戶型為主；周邊基本無洋房別墅項目，洋房溢價不高,依據(jù)3地塊屬性,地塊容積率2.0西側(cè)、南側(cè)為住宅，北側(cè)為世貿(mào)2018年拍下的住宅地塊，東側(cè)為河道，東北角有一個船港,4.3 價格定位（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）,4.3 價格定位（良渚街道儲運路東住宅用地）,4.4 住宅銷售周期,近期地塊周邊在售項目高層產(chǎn)品月均去化在55-110套，萬科未來城三期17年3月開盤，所在板塊區(qū)域價值更高，城市界面更好，交通已落地，市場熱度高，去化表現(xiàn)好。地塊高層住宅體量386套，去化周期約3.5-7個月；地塊高層住宅體量1241套，去化周期約11-22個月；,富陽住宅項目銷售情況,謝謝Thank you！,