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1、謹呈：金地商置,佛山中原地產代理有限公司事業六部,禪城區TD2019（CC）XG0009地塊可行性研究報告,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,廣佛政策：廣州政策有史最嚴，佛山調控相對溫和，受政策擠壓及廣佛一城驅動下，加速廣州外溢置業客流入佛山,PART-1 市場分析丨政策分析,客流變化：佛山限購加碼前，廣州客主要流向佛山臨廣區域投資置業；限購加碼后，廣州客流入受到一定抑制，整體比例有所降低，但置業流向從限購區往非限區繼續深化遷移，限購區成交比例呈下降趨勢,PART-1 市場分析丨政策分析,佛山政策：限購、限貸增加了客戶置業門檻，限價、限簽抑制房價過2、快增長，“四限”政策抑制房價繼續暴漲速度,PART-1 市場分析丨政策分析,佛山全市2019年1-10月供應商品住宅1008.9萬方，成交958.5萬方，10月份成交網簽均價12845元/市場已適應調控政策，成交均價跌宕后呈現穩步上升走勢；市場存量757萬，去化周期約9個月,2019年1-10月佛山全市商品住宅供求情況,PART-1 市場分析丨佛山市住宅成交情況,禪城區2019年1-10月供應商品住宅63.72萬方，成交127.11萬方，10月份成交網簽均價13649元/禪城區2019年大市整體供不應求，樓市供求量環比漲幅明顯，成交均價整體走勢維穩,2019年10月禪城區商品住宅供求情況,203、19年1-10月禪城區商品住宅供求情況,PART-1 市場分析丨禪城區住宅成交情況,國家調控政策大觀：系列調控新措施加速推行，多維度保障住房供應；投資炒房市場空間加劇萎縮，促樓市平穩健康發展；金融貨幣政策“穩”為核心基調，同時暗保剛需購房；非限購區引流限購區客群，推動大市量價走高，但限購區價格維穩；,預判,限購區樓市暴漲時代告終，呈現平穩新格局未來調控更加趨緊，長效措施將疊加推行,PART-1 市場環境丨未來趨勢,周邊地價水平：6853元/15665元/；時間最近地塊為：18年6月龍光地產所拿，樓板12500元/；距離最近地塊為：2018年5月珠海華發所拿，樓板15665元/。,地塊編號：TD4、2019(CC)XG0003占地面積：57327.25，容積率3.5計容建面：200645用地性質：商住成交時間：2019年3月19日成交單價：2774.5萬/畝樓面價：11892元/溢價率：26%受讓方：保利華南,地塊編號：TD2019(SZ)XG0001占地面積：25200.8，容積率3.2計容建面：80642用地性質：商住成交時間：2019年6月6日成交單價：2666萬/畝樓面價：10.08億元+12%自持，12500元/溢價率：32.8%受讓方：龍光地產,本地塊,地塊編號：TD2019(CC)XG0004 占地面積：39035.89（地塊一:27166.42,地塊二:11869.47）5、，地塊1容積率4，地塊2容積率2.5計容建面：138336用地性質：商住、文體成交時間：2019年3月22日成交單價：1619萬/畝樓面價：6853元/溢價率：42.7%受讓方：招商地產,地塊編號：TD2018(SZ)XG0001占地面積：27914.2，容積率3.8計容建面：106073用地性質：商住成交時間：2018年9月6日成交單價：2374萬/畝樓面價：12.91億+1萬配建+34%自持面積，計13533元/溢價率：受讓方：保利置業,地塊編號：TD2018(CC)XG0002占地面積：26908.58，容積率4計容建面：107632用地性質：商住成交時間：2018年5月17日成交單價：6、3333萬/畝樓面價：13.45億元+2.175萬配建+1.675萬自持，計15665元/溢價率：32.8%受讓方：珠海華發,地塊編號：TD2019(CC)XG0009占地面積：35784.89，容積率2.6計容建面：93040用地性質：商住交易時間：2019年12月12日成交單價：1676.4萬/畝起拍價：6962元/樓面價：？元/溢價率：受讓方：,PART-1 市場環境丨近兩年周邊成交土地分析,周邊成交土地屬性特性相近，招商地塊緊靠佛山殯儀館，成為不可改變的不利因素，導致樓面價遠低于市場價,PART-1 市場環境丨近兩年周邊成交土地分析,本地塊周邊項目多未入市，將主要面臨新出讓地塊的競爭；7、未來入市整體競爭激烈，將主要面臨招商、保利、華發等品牌項目競爭目前在售兩個項目近一年實現的均價旭輝公元17F小高層精裝15500元/平米；花曼麗舍17F小高層裝修15000元/平米,PART-1 市場分析丨競品分析,綠島湖金茂供應有限，僅保利翡翠公館和綠島湖壹號支撐剛需大旗祖廟2019年新項目集中供應，成為供量紅海，未來板塊間競爭更激烈城北將進入斷供期，對于本案迎來新機遇,PART-1 市場分析丨禪城未來供應及競爭格局,當前張槎及競品存量約71萬；按照板塊消化速度，需6個月時間消化完成，遠少于佛山大市的去化周期，可見板塊未來競爭壓力將比較大但是由于本案位于張槎，在區位、交通、市場與祖廟板塊都有8、一定差別，因此與祖廟板塊的樓盤沒有直接競爭關系,PART-1 市場分析丨張槎未來供應及競爭格局,區域市場大觀：祖廟、張槎板塊地價已進入萬元時代，售價在15000元/徘徊；張槎及競品存量約71萬，僅需6個月時間消化完成，可見板塊未來競爭壓力將比較大；2019年城北供應進入空窗期，是本案重要機會點；,預判,禪城地價高企，在售項目售價已成標桿中心區客戶外溢，張槎承接祖廟板塊西移客戶,PART-1 市場環境丨住宅供求情況,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,花曼麗舍與項目距離最近，張槎板塊目前唯一在售樓盤；全盤產品結構豐富，涵蓋81-133產品，去化理想，99、7-99/108-110/120-124戶型各占現推供應比約30%，81-82/97-99剛需戶型去化率最高,*此處為2019年11月實際成交數據。,花曼麗舍2019年3月27日開放銷售中心及板房，6月9日開盤至今，實際成交397套，月均72套，總銷售額6.9億，均價16100元/。,PART-1 市場分析丨競品產品結構分析花曼麗舍,5,4,7,6,3,8,14,9,13,12,11,10,1,2,18年禪城區網簽金額排行第14名，城北板塊主力項目；產品構成剛需與剛改各占半數，其中剛需戶型去化迅速，而剛改產品走貨較慢，略微溢價,*此處為網簽數據。,*此處為2019年10月實際成交數據。,旭輝公10、元17年實際成交655套，月均136套，全年銷售額11.2億，均價16000元/。,PART-1 市場分析丨競品產品結構分析旭輝公元,全盤已推,18年第一季度禪城區網簽金額排行第6名，城北板塊主力項目；全盤產品絕大部分集中為80-95剛需戶型，均去化理想，87-98最能實現高價高速,*此處為網簽數據。,*此處為2019年4月實際成交數據。,2018年實際成交2055套，月均342套，全年銷售額31.1億，均價16100元/。,PART-1 市場分析丨競品產品結構分析萬科金色里程(本年4月售罄),本年4月售罄,禪城區最核心位置項目，擁高級醇熟配套，但價格受政策限制明顯；全盤產品結構豐富，剛需產品11、占比少但實現高價高去化，而140戶型則實現全盤最高價,嶺南天地璟廷18年首開180套當天售罄，全盤8月全部售罄，成交均價19000元/。,*此處為2019年9月實際成交數據。,PART-1 市場分析丨競品產品結構分析嶺南天地璟廷(本年8月售罄),本年8月售罄,根據中原數據監測，19年上半年禪城核心板塊預計供應量約18420套，而120-130產品預計供應約5448套，85-110產品預計供應約5114套，各占比約28%，項目未來面臨競爭較大,PART-1 市場分析丨19年上半年核心板塊供應預計,剛需產品：各項目均以80-100產品消化速度最快，跑量迅速；但價格表現為市場水平，溢價能力一般。改善12、型產品：110-125方產品溢價空間有限，但走貨速度相對理想；130-150方產品在兼顧較快去化和高溢價上表現較好；150-180方產品實現的溢價最高，但市場整體表現走貨困難。,啟示：1、本案實現短平快的去化目標，建議打造約60%的剛需戶型確保跑量任務；2、為兼顧溢價需求，建議在地塊居住價值更高區域補充適量的剛改二改產品，但不突破150，一方面拉長產品線以擴大客戶層面，同時兼顧全盤的銷售周期。,PART-1 市場分析丨競品產品結構分析小結,PART-1 市場分析丨全市商鋪供求情況,商鋪市場供應量逐步增加，成交量明顯放大，成交價有所回落,2019年10月全市商鋪供求情況,10月佛山商鋪新增供應雖13、不及去年同期，但環比漲幅達8%，招商置地中心、萬通國際等項目獲得批量預售。成交量價方面，10月佛山商鋪成交量觸底回升，成交7.86萬，環比大幅上升125%，成交量集中在三水萬達廣場等熱點項目；成交均價受中低價項目影響有明顯回落跌破萬五關口，環比下降近兩成。,2018,2019,PART-1 市場分析丨全市商鋪庫存情況,2019年10月，佛山商鋪庫存有所下降，去庫存周期約為39.5個月,截止2019年10月末佛山全市商鋪庫存364萬按近半年的銷售速度需要消化約39.5個月,2019年,PART-1 市場分析丨全市商鋪月度成交TOP10項目,世博嘉園商鋪產品面積較小，價格門檻低，成為走量的主要因素14、；同時產品依靠地鐵規劃利好形成溢價，均價較同區產品高,區域市場大觀：商鋪市場供應量逐步增加，成交量明顯放大，成交價有所回落；佛山商鋪庫存有所下降，去庫存周期約為39.5個月；產品面積成為去化速度的重要因素，利好規劃能提高溢價空間；,預判,佛山大型綜合體商業并不向好但社區配套商業有一定市場價值,PART-1 市場環境丨商鋪市場,佛山“一老三新”戰略新布局，四芯撐起強中心，禪城一路向西發展，推動泛祖廟主城價值新高地,“一老三新”組團建設不斷提速，展現出全新面貌，構成了佛山的四個“芯”祖廟商業文化中心、禪西新城中心、千燈湖金融服務中心和佛山新城中心。,PART-2 項目現狀丨戰略布局,禪西新城五大新15、型產業升級，致力打造國際化產業基地，驅動知識創新型人才聚集，支撐區域高速發展,PART-2 項目現狀丨區域規劃,擁“冠華小學、協同國際學校、佛山大學”等多座著名學府，形成全齡教學資源，人文書香氛圍十分濃郁,PART-2 項目現狀丨教育資源,佛山大道從北到南貫通南海、禪城、順德，成為經濟大動脈；佛開高速貫通廣佛都會心；與沙堤機場、火車站及城市地鐵構造半小時大都市生活圈,PART-2 項目現狀丨交通網絡,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,區域受祖廟核心繁華商圈強勁輻射，文旅產業資源豐富、時尚休閑商業聚集，享全方位都市宜居生活配套,PART-2 項目現狀16、丨商圈輻射,項目落位占據“禪西新城中軸與祖廟繁華商圈西翼”之上，對接城央兩大主動脈。而張槎路與佛山大道交匯處，令項目具備雙面強昭示，延展空間強大，只因周邊多舊廠房，城市感觀亟待突破,PART-2 項目現狀丨項目落位,項目位于禪城張槎，臨近禪城祖廟，區位優勢明顯，交通便利，居住氛圍濃厚，基礎配套設施完善項目地塊北側靠近主干道，有一定噪音影響，四周廠房舊樓密集，城市界面較差,PART-2 項目現狀丨項目現狀及周邊環境,北,威脅,優勢,機會,劣勢,威脅,周邊競品價格較低，與目標價格有一定差距。政府限價短期難以放松，突破限價有困難。,城央核心，區位稟賦優越。路網發達，廣佛半小時生活圈。產業基礎雄厚，置17、換需求龐大。佛山城市新中軸，品質商圈生活區。,片區開發面貌落后，廠房、倉庫包圍。周邊存在噪聲，生活舒適度減少。片區辨識度不足。,政府規劃逐漸落地，品質居住區面紗逐漸揭開，禪城規劃西移。廣佛中心區各板塊房價高企，相對本案為價格洼地。,總結地塊所屬板塊得到利好規劃政策支持，打造祖廟西規劃，未來迎接利好新機遇；產業豐富，知識人才聚集，擁有多本地置業人口；交通路網便捷，出行方式多樣化，廣佛兩地構建半小時生活圈；周邊配套完善，居住氛圍成熟，生活舒適度較高；本案教育資源配套豐富，可成為產品溢價賣點。,PART-2 項目SWOT分析丨項目屬性總結,基于中原對片區項目操盤經驗，結合項目區位發展優勢，重點通過以18、下三大步驟實現最終客戶定位推導,維度一,客戶定位初判,維度二,不同產品戶型客戶職業類型研判,區域競品客戶研判,產品戶型對位修正研判,維度三,客戶趨勢分析修正定位導出,區域發展升級、推廣入市，推導客戶演變，客戶定位導出,PART-3 客戶推導丨三維度推導,維度一：客戶定位初判,推導方法：以同類競盤競品過往成交客群獲取啟發點,PART-3 客戶推導丨維度一,區域競品客戶重點研究：根據項目規模、同類主力產品、地緣區位，擇取以下四個項目作研究對象,本案,萬科金色里程 79-120綠地未來城 80-140龍光玖龍灣 90-110旭輝公元 89-117,競品客戶成交特質,旭輝公元,PART-3 客戶推導丨19、維度一區域競品客戶分析,以祖廟、張槎本地客戶作為核心客群，平均占比超4-5成，禪南季華路、亞藝城南為重要客群，約超2-3成,PART-3 客戶推導丨維度一競品客戶來源分析,以本地紡織廠老板、專業市場鋪主為主，約占4成，其次是區域科技園職工、企事業中層、教職工，占比超2成,PART-3 客戶推導丨維度一競品客戶職業分析,祖廟、亞藝城南、季華路盤源：客戶主要關注軌道地段和升值潛力，占達5成張槎盤源：客戶主要關注教育、祖廟商圈和性價比，占超4成禪西南莊盤源：則主要關注周邊宜居環境和未來配套升級，占超5成,PART-3 客戶推導丨維度一競品客戶置業關注因素,客戶主力年齡段集中在26-40歲，占比達6成20、客戶接受總價段以120-200萬占比最高，約超6成,PART-3 客戶推導丨維度一競品客戶年齡段及接受總價分析,客戶啟示,1、客戶來源：地緣性突出，以禪心祖廟、張槎專業市場、廠區私企主及個體戶、中高職員為主,2、客戶注重關注：“城心配套、軌道規劃、教育資源、升值潛力”,3、以26-40歲，總價段120-200萬剛需、剛改客為核心客群,立足本地,未來客戶方向：,PART-3 客戶推導丨維度一客戶啟示,維度二：產品戶型客戶對位研判,推導方法：以本案各類產品對應客群精確分析研判,PART-3 客戶推導丨維度二,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,80-1021、0產品總價最低，屬剛需產品（本案主力產品）對位客群：以常駐祖廟/張槎新佛山剛需人群為主，約超6成；核心人群以企事業/專業市場/產業區/公務員/教職工等基層為主，中層為輔,PART-3 客戶推導丨維度二產品對位分析,100-110 3房總價適中，滿足標準剛改需求對位客群：張槎/祖廟本地剛改客為主（含部分新佛山人）約占7成，其次禪西、季華路客作補充以產業園區/企事業/專業市場中高層員工、沿街鋪主及舊社區換房客為主，以教育者/公務員/職業經理人等中層職員為輔,PART-3 客戶推導丨維度二產品對位分析,110-125、135 4房總價偏高，改善型需求產品（本案主力產品）對位客群：以張槎/祖廟本地換房22、改善客為主，高達8成；基本以本區域私企主、產業廠區中高層、生意鋪主、企事業高層等為主,PART-3 客戶推導丨維度二產品對位分析,區域來源：以張槎、祖廟本地客（含新佛山人）為主，占約6-7成，禪西、季華路客為補充，占比超2成核心人群：以產業園區/專業市場/企事業中層職工，個體生意鋪主為主力，以具備理想收入教職工、公務員、職業經理人為輔,PART-3 客戶推導丨維度二客戶精確預判,維度三：客戶趨勢分析與定位導出,推導方法：以本案所在片區發展利好及項目入市推廣演繹修正,PART-3 客戶推導丨維度三,趨勢一：受地鐵2、3號線施工進程利好及廣州調控效應雙驅動，價格擠壓型廣州剛需客西遷尋找佛山中心價格23、洼地置業的現象將持續發酵，外圍客戶將有所上升,PART-3 客戶推導丨維度三客戶擴容研判,趨勢二：伴隨未來祖廟中心、桂城價格不斷上揚，價格敏感型剛需、剛改客持續受擠壓，往張槎西遷置業，同時，項目入市后隨推廣效應及舊客圈內轉介可導入新客置業，區域外圍客群比例繼續上升,PART-3 客戶推導丨維度三客戶擴容研判,經以上推導，目標客群最終研判：祖廟、張槎客占比最高，分別占35%/32%，其次禪南剛需客擁一定占比，約18%，另南海、廣州及南莊區域有少量補充,PART-3 客戶推導丨維度三修正客戶區域分布研判,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,核心客戶特性：24、“佛山本地+新佛山人”新貴一族,“同類競品產品對位+板塊發展入市推廣”背景下，判定未來客戶方向,PART-3 客戶推導丨三維度推導,他們是禪城、張槎本地人傾心于家庭，強烈都市主城歸屬！非常重視子女的教育，希望孩子能學有所成！,他們是新佛山禪城人他們離鄉別井，拼搏于事業！極賦時代新生活元素！對生活有追求！,在改善型產品未來供應有所增多，且去化速度與剛需產品有一定距離的情況下，需要如何取得高溢價與主流跑量產品的配比取舍平衡？,尋找機會，做市場需求度最高，實現快速銷售；同時部分產品依靠居住舒適度，實現標桿溢價,1、商住比例：盡可能選擇住宅產品，控制商鋪比例，主要在項目北、東面適當規劃住宅底商（單層）25、，滿足日常生活需求。2、面積配比：建議以市場主力需求的110-130改善型產品為項目主打產品，做緊湊型、舒適型四房；剛需產品90-95作為配比補充，做經濟型、舒適型三房。3、產品設計：受容積率和建筑高度控制，住宅產品無可避免的為高梯戶比設計，居住密度較大，需重點考慮樓棟排布不同方案對戶型、園林等方面的影響，盡可能提高居住舒適度。,PART-4 規劃條件丨產品規劃方向,中小型規模/地塊較方正/幼托配套/限高68米/商業部分不超過40%,PART-4 規劃條件丨地塊信息,現金流產品：整盤以31%的95舒適型三房為主力產品，9%的90總價低、緊湊型三房作為該檔產品的補充標桿產品：以高溢價兼顧高去化的26、110-120緊湊四房為主，占比控制在49%左右；以約11%的130舒適型四房作補充,PART-4 規劃條件丨戶型配比建議,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,PART-4 規劃條件丨樓棟排布方案,我們洞察到競品項目規劃的三個劣勢細節,PART-4 規劃條件丨產品借鑒,旭輝公園,敏捷華南金谷,萬科金色里程,受限高影響城北片區普遍為高密度排布小區缺乏園林景觀,第一個細節,PART-4 規劃條件丨產品借鑒,保利水木芳華,第二個細節,根據金色里程的去化經驗，在通風性和采光性明顯出現缺陷的戶型銷售速度和售價均出現下降，不利于溢價而6戶的排布只能通過“L”型排27、樓解決，會出現較多缺陷戶型,滯銷戶型客戶痛點：采光性差通風性差,限高和容積率雙標下多數產品排布劣勢明顯，易致缺陷戶型,PART-4 規劃條件丨產品借鑒,第三個細節,根據旭輝公元的去化經驗，該片區改善型四房去化情況較好，但此類改善客戶對項目品質要求較高，因此臨鐵路產品出現滯銷,鐵路,華南金谷109四房分布圖,滯銷,根據敏捷華南金谷的去化經驗，該片區舒適型房去化情況較好，但此類改善客戶對項目品質要求較高，因此臨鐵路產品出現滯銷,該片區同樣吸引舒適型改善客戶的青睞，109-117戶型相對受歡迎但需要相對舒適的品質,PART-4 規劃條件丨產品借鑒,PART-4 規劃條件丨產品借鑒金色里程,PART-28、4 規劃條件丨產品借鑒濱海御庭,用盡建筑面積,較低梯戶比單體十字排布,住宅產品基本思路,鍛造產品品質,兩梯三/四戶特色園林保留最大的通風采光,市面熱銷95/120戶型為主,較快銷售速度,PART-4 規劃條件丨產品借鑒小結,PART-4 規劃條件丨價值分析,一定程度上為了保證居住的舒適度和私密性，堅持住宅獨棟排布同時，點式錯開排布讓每棟樓距擴大，獲得良好的日照和通風條件樓棟排列之間打造社區園林小景，使得戶戶有景，增強園林觀賞性，盡可能弱化被分割的劣勢,社區園林,PART-4 規劃條件丨排布分析,幼兒園2430,社區園林,110,90,90,90,90,95,95,95,95,95,95,95,29、95,95,95,95,95,95,95,95,95,110,110,110,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,90,90,130,130,130,130,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,商業排布：排布方案：純沿街模式，帶廣場設計，建議總商業面積控制為7560，其中沿張槎四路面積約4630，沿項目東側小干道商業2930；結論：按照商鋪貨值測算，本排布方案（純沿街模式）中貨值為1500萬元。最終結合規劃局溝通確定。,商業展示建議：在純沿街模30、式，帶廣場設計的商業排布模式下，打造“社區商業服務集群街”，提升項目甚至板塊價值的可能性。,商鋪品類建議：以黃金比例的面寬與進深比例，打造小面積商鋪，達到控制總價保銷售的目的。,參考示意圖：,PART-4 規劃條件丨商業排布分析,幼兒園2430,PART-1 定價丨項目定價建議,市場比較法確定初步核心均價：綜合周邊項目形成差異化競爭，均價水平參照周邊競品：花曼麗舍、保利i立方、敏捷金谷國際、旭輝公元、金色里程。,市場比較法定價：建議首推產品均價為帶裝15000元/m2,溢價走勢,15000元/,15750元/,17500元/,祖廟西，品質社區，精致產品等因素，預計溢價10%,綜合考慮產品成本及31、市場導向，通脹溢價率為5%靜態入市均價,現時均價,1、目前禪城樓盤主流產權車位售價主流售價22萬元，人防車位銷售價格在12-19萬左右。2、本案周邊較少免費車位或低收費車位提供，客戶可選擇不多。3、但項目以90-95業主較多，經濟實力不高，定價影響較大。,PART-1 定價丨車位定價建議,通過產品質量、地段、周邊配套、物業服務質素、升值潛力等分析，再結合目前市場主流銷售價格：項目首批產權車位售價應在20-23萬，人防車位售價應在15-18萬,PART-2 定價丨裝修定價建議,從項目整體考量，本案應打造一套自身的生活體系，注重人性化，智能化，充分發揮自身項目優勢并融入其中。裝修標準選擇中上檔材料32、以吸引客戶，建議本案裝修參考龍光玖龍灣，標準在其基礎上適當提升,備注：對標項目的裝修總結：概念包裝形成精裝宣傳體系；硬裝、廚衛三件套選用品牌材料；在人性化設計、智能化設計方面有部分突出亮點。（以上標準為參照建議，具體以實際為準）。,實際成本1200元/，對外報價2500元/；首批產品毛坯銷售均價13000元/左右，帶裝修發售15500元/左右。,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,PART-2 定價丨營銷費用預算,2019年去化765套，約13億元銷售額，營銷費用約1330萬元,備注：上述費用不含樣板房設計安裝等款項，營銷費用預算占銷售額1%，具體預算費用以實際支出為準。,THANKS,