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1、上海市浦東新區三林社區NH103-01地塊可行性研究報告,仁恒置地（上海）有限公司2019年2月,目錄,Contents,2024-8-16,2,一、項目概況二、市場研究,1.1 地塊指標1.2 出讓安排1.3 城市區位1.4 板塊概況1.5 四至及現狀1.6 周邊配套1.7 小結,3,項目計容建面8.89萬，實際可售面積38,408，起始總價10.15億元，實際可售樓面價37,734元/,1.1 地塊指標,數據來源：土地出讓文件,2024-8-16,4,1.3 項目區位|大區位,項目位于中環與外環間，所在區域為三林、北蔡、康橋的交匯區域，距陸家嘴直線距離僅11公里,三林鎮,浦江鎮,周浦鎮,川2、沙鎮,張江鎮,北蔡鎮,M11（通車）,M16（通車）,M18（在建）,M13東沿（在建）,浦三路站,御橋站,羅山路站,蓮溪路站,軌道交通情況：項目距11號線浦三路站最近，路徑距離1.2公里，步行時間20分鐘。項目周邊18號線及13號線（在建），未來5公里內的兩路地鐵換乘站點有3個御橋站、羅山路站及蓮溪路站，可快捷到達龍陽路、陸家嘴、世博、北外灘、前灘、徐匯濱江等板塊。,前灘,2024-8-16,5,1.3 項目區位|小區位,項目位于浦東新區三林鎮、康橋鎮交界，行政平面圖上隸屬于康橋鎮，但出讓文件上隸屬三林社區微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,信息來3、源：康橋政府官網下載康橋鎮行政區域平面圖,備注：關于此處項目隸屬行政區劃的信息矛盾，三林鎮和康橋鎮的行政區劃，可能存在最新調整，本處不做深度研究，暫以出讓文件為準。,1.4 四至及現狀,錦繡路,康橋路,浦發綠城（安置房）,地塊現狀（耀皮玻璃廠-待拆平）,東泰林路（右側健身步道）,西側河道（陳村港）,項目東南側為錦繡路-康橋路交叉口，西側及北側均為河道，項目原為玻璃廠，現狀待拆遷,北側河道（康花新村）,11#浦三路站,2024-8-16,7,3公里范圍內生活配套較齊全，但項目東側為康橋工業園，1公里范圍內環境污染因素較多,1.5 周邊配套及不利因素,備注：御橋垃圾焚燒廠對客戶購買抗性較大，江森自4、控蓄電池廠在2011年曾發生康花新村（本案北側）大量小朋友“血鉛超標”的社會問題。,2024-8-16,8,張江園區將擴展為”張江科學城“，涵蓋張江、康橋，是周邊最重要的利好規劃,一、張江科學城規劃范圍北至龍東大道、東至外環-滬蘆高速、南至下鹽公路、西至羅山路-滬奉高速，兼顧國家量子中心等重大科技基礎設施要求，總面積約94平方公里。二、張江科學城以張江高科技園區為基礎，轉型發展成為中國乃至全球新知識、新技術的創造之地、新產業的培育之地；成為以國內外高層次人才和青年創新人才為主，以科創為特色，集創業工作、生活學習和休閑娛樂為一體的現代新型宜居城區和市級公共中心；成為科研要素更集聚、創新創業更活躍5、生活服務更完善、交通出行更便捷、生態環境更優美、文化氛圍更濃厚的世界一流科學城。三、加快張江科學城用地結構調整，規劃教育科研用地比例不小于21%；居住用地比例約20%；文化、體育等公共設施和綠地比例不少于16%。進一步提高產業、研發、公共設施用地的兼容性和彈性，綜合用途比例可研究提高到20%至30%。規劃范圍內新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，滿足科學家和科創人才需求；就地動遷安置房不超過30萬平方米。四、張江科學城路網平均密度為8公里/平方公里，公共活動中心路網密度為8-12公里/平方公里。近期實施軌道交通21號線和機場聯絡線，規劃新增27號線和S32鐵路東6、西聯絡線，控制預留高科中路、軍民路、陳行公路、科苑路、申江路5條軌道交通通道。摘自上海市政府2017年7月規劃批復,1.6 板塊規劃,4公里,張江科學城規劃,2024-8-16,9,1.7 小結,【區位】區位價值快速提升，享受張江科學城規劃利好位于三林康橋板塊交界，隸屬三林鎮，隨著前灘快速發展為新一代的國際化居住社區，三林鎮的區位價值也快速提升；距離張江園區南區僅4公里，屬于張江科學城第一輻射片區；【環境】周邊交通便利，配套成熟，但東側工業園區存在污染隱患距離地鐵11號線浦三路站1.2公里，30分鐘內從家到市中心；道路四通八達，毗鄰錦繡路、外環路，自駕15分鐘抵達張江園區核心區，半小時到達陸家7、嘴；周邊醫院、學校齊全，商業主要依托滬南路沿線；東側康橋工業園存在較嚴重的污染隱患。微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪【用地】純高層社區，中小套型要求較多，適宜小戶型剛需快跑容積率2.0，限高80米，主要規劃小高層及高層產品；中小套型面積占比70%，住宅套數下限915套（租賃住宅不少于500套）；商品住宅以90三房為主，在滿足小戶型面積要求的基礎上，適當增加110三房和130四房。,目錄,Contents,2024-8-16,10,一、項目概況二、市場分析,2.1 土地市場2.2 住宅市場2.3 小結,2024-8-16,11,2.1 土地市場|板塊8、住宅用地出讓情況（分布）,未上市,售罄,在售,5年來，周邊板塊成交宅地的區位較為集中，三林板塊聚焦前灘，周康板塊聚焦周浦,中駿柏景灣,世茂云圖二期,保利頌,綠地柏瀾晶舍,6公里,3公里,周康,宗地位置,前灘,7公里,晶耀名邸,前灘東方逸品,海航前灘領航,12,新增住宅可售建面僅12萬：綠地、保利可售住宅分別為2.1萬、10萬，中駿柏景灣已清盤，世茂云圖二期轉手基金公司，未來銷售方式不明確。保利名義樓面價高達4.3萬/：2016年，保利摘得周浦西宅地，名義樓面價43,607元/，刷新板塊單價地王記錄。,數據來源：上海國土資源局官網資料整理,2.1 土地市場|板塊住宅用地出讓情況（列表）,5年來，9、本案所在周康板塊僅成交4幅宅地，新增住宅供應量僅12萬方，保利地王名義樓板價4.3萬/,2024-8-16,13,供不應求：除2014年整體市場下行，周康板塊公寓市場基本呈現供不應求態勢，近2年供求比持續低于0.8；價格年均漲幅21%，房價破5萬：2015年周康板塊供需兩旺，年供應、成交量均達到61萬方的峰值水平，近幾年受供應下滑影響，成交量下降萎縮，供求比維持在1:1.8左右，房價快速上漲至5.13萬元/，年均漲幅達到21%。板塊顯性庫存量低：實際可售房源更少（網簽數據延遲），僅中金海棠灣還剩40余套洋房。,數據來源：佑威，18年數據截至18/8/5，下同,2.2 住宅市場|板塊住宅（不含別10、墅）供求量價,16年起，周康板塊受大環境及保利地王帶動，價格年均增幅21%，供應量比峰值驟減85%，嚴重供不應求,2.2 住宅市場|項目分布及限價情況,板塊主力在售項目僅2個，未上市/待加推項目5個在售房源已基本售罄：御中環預證均價61,200元/、新城西岸預證均價58,000元/；待售項目上市延遲,2.2 住宅市場|存量統計,15,在售/待推項目：,待售項目：,數據來源：佑威、網上房地網,狹義存量（在售存量）：除中金海棠灣有40套左右的洋房在售外，綠洲康城處于封盤中，板塊基本無房可售；廣義存量（總存量）：未推存量32萬方，新增土地供應量15萬方，合計57萬方，去化周期視預售證發放節奏而定。,11、目前周康板塊處于窗口期 無房可售，狹義存量為零廣義存量合計57萬方，預計本案入市時的競品主要為保利頌和綠洲康城二期，競爭環境寬松,16,數據來源：佑威、房地網，實地調研,2.2 住宅市場|在售項目（不含別墅）情況,北蔡萬科海上傳奇：18年4月取得最后一張預證，均價6.83萬/（開盤當天即售罄），為片區目前最高限價水平；康橋頤盛御中環（同屬中外環，但本案屬三林，地段更優）：首開批復均價6.12萬/，目前還剩幾套未售；綠洲康城二期于16年取證，由于備案價格較低，均價低于市場行情，項目目前處于封盤狀態；周浦新城西岸公園（外郊環）：18年4月開盤，均價5.83萬/，首開272套，目前還剩2套未售。,備12、注：網簽數據略有滯后,目前北蔡限價天花板6.83萬/，康橋6.12萬/，周浦5.83萬/本案位于三林東，預證價格看齊北蔡，預估6.8萬/,11號線地鐵上蓋，主打上游品質首置和首改客群，精裝均價6.83萬/，開盤當天即售罄,數據來源：佑威、網上房地網，下同,2.2 住宅市場|售罄-萬科海上傳奇,110：3房2廳2衛,85：2房2廳1衛,95：3房2廳1衛,總平圖,地理位置,主力戶型,戶型分析：85、95戶型方正，三開間朝南，動靜分離，1衛設計略局促；110大3房長進深，僅主臥朝南。銷售情況：18年4月18日三期一次性推出444套房源（最后一批），認籌924組，開盤當天即售罄，客戶主要來自三林、北13、蔡和張江等。,主力戶型：約852房、110大3房，合計占比78%,產品配比,2.2 住宅市場|在售-頤盛御中環,中外環間，靠東郊百聯，小高層精裝均價6.12萬/，開盤當天去化7成,戶型圖,95：3房2廳2衛,115：3房2廳2衛,戶型分析：均為3房戶型，1梯1戶或1梯2戶設計，三開間朝南，南北通透，舒適性和采光均較好。銷售情況：18年4月24日首開，一期7幢小高層全部推出，共315套，精裝均價61,200元/；認籌246組客戶，開盤當天去化70%，目前僅剩個位數房源在售；客戶以上游三林、張江首置或置換客戶居多，部分為周浦本地客。,銷售情況,一期小高層（首開房源）,一期聯排（未推）,二、三期（未14、推）,售樓處,2.2 住宅市場|在售-新城西岸公園,周浦鎮核心，近萬達，純石材立面，主打118/1383-4房改善產品，精裝均價5.83萬/,臨河景觀,中央景觀,戶型圖,118：3房2廳2衛,118E戶型,118D戶型,138（G）：4房2廳2衛,戶型分析：戶型方正，主力戶型1183房和1384房，除90戶型外，均1梯1戶設計，每戶入戶門廳可獨享，舒適性較好。銷售情況：18年4月28日首開，推出3幢272套，由于前期蓄客時間較短，加上4月份項目集中開盤（西岸公園為4月最后開盤項目），僅認籌130組，當天去化并不理想，但續銷期表現較好，目前僅剩2套低層房源未售，整體均價58,356元/（網簽數據15、滯后）。,總平圖,16,17,15,14,11,12,13,10,8,6,3,2,1,4,5,7,9,自持商業,回遷房,未售住宅,已售住宅,銷售情況,20,2.2 住宅市場|上游板塊市場,大華翡勒公園公寓：8.5萬/洋房 9萬/,羅山路,凱利海華府公寓 7.98萬/,宗地位置,中環路,華夏路,滬南公路,嘉寶前灘后院疊加 9萬/,楊高南路,中糧前灘海景壹號公寓 8.5萬/,濟陽路,三林,北蔡,三湘海尚公寓 6.7萬/,張江,華發四季公寓 7.3萬/（預計）,三林板塊：板塊供應量較少，目前僅中糧和嘉寶兩個項目在售，其中前海海景壹號已基本售罄，剩余少量公寓，均價8.5萬/；嘉寶前灘后院在售疊加產品，16、均價9萬/；北蔡板塊：板塊各方面配套均已較為成熟，但住宅供應量亦較少，目前在售項目僅大華和申能兩個項目在售，大華斐勒公園公寓8.5萬/、洋房9萬/；凱利海華府公寓均價7.98萬/；張江板塊：浦東熱點板塊，與本案區位相似，目前僅三湘海尚項目在售，公寓均價6.7萬/,三林（前灘）、北蔡等上游板塊目前一手房售價在8-9萬/張江僅三湘海尚單盤在售，均價6.7萬/,21,祝橋金地、新場中糧兩地王即將入市，預計售價5萬/，方可保本,2.2 住宅市場|下游板塊市場,宗地位置,申嘉湖高速,繞城高速,南六公路,滬蘆高速,上海建工項目小高層、洋房、疊加價格待定,16號線,華潤項目洋房、疊加價格待定,中糧首創禧瑞祥17、雲保本售價5萬/以上,盛世薈庭公寓：預計3.2萬/,碧桂園浦東南郡公寓：價格待定,金地 公元2040保本售價5萬/以上,航頭,新場,惠南,祝橋,新場板塊：板塊目前無盤可售，中糧地王預計保本售價5萬/以上；祝橋板塊：16年金地“地王”即將入市，金地、融創和招商三家聯合開發，預計保本售價5萬/以上；航頭板塊：17年華潤競得板塊內住宅地塊，樓板價超2.7萬/，剔除不可售與自持部分，預計保本售價4.5萬/；惠南板塊：上海建工和碧桂園項目均未開盤，盛世薈庭毛坯均價3-3.2萬/；,22,【土地市場】周康板塊宅地出讓4幅，近2年零供應；保利地王名義樓面價4.3萬/，本案雖有50%自持，但名義樓板價僅11,422元/。【住宅市場】周康板塊價格上漲，供應量驟跌，整體嚴重供不應求；本案與萬科海上傳奇區位相似，按目前限價，判斷售價可達6.8萬/，溢價空間明顯；板塊待推項目多，但多為小體量，分散入市，未來有效競爭并不明顯；地王即將入市，屆時為本案“出貨”+“提價”提供雙重保障。,2.3 小結,