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1、社區新集市可行性分析,湖南五江商業運營管理有限公司,（2019年08月15日）,一、社區新集市的基本形態,社區新集市的基本形態：,什么是社區新集市？以傳統菜市場經營范圍為基礎，運用獨具設計感的特色裝修效果，以及現代化科學規劃與管理服務，形成集生鮮、果蔬、干貨、生活配套等多業態于一體的具有特色的親民、時尚、衛生、規范的社區生活集市。,它的定位及規模？定位于滿足家庭生鮮、果蔬、干貨、雜貨零售、生活配套、小食等服務，以親民、便捷、衛生、規范和時尚來吸引不同年齡層消費者；根據周邊社區人口規模不一，可大小調整，一般大致在20003000為宜。,功能及業態定位,休閑：,美食：,社區新集市,商業功能,各類生2、鮮水產、蔬菜、豆制品、水果、干貨、面點、熟食及各類農副產品,便利報刊店、彩票店、五金店、家電維修、修鎖疏通、跌打針灸；干洗縫補、理發等,韓國進口食品專賣店、日本進口食品專賣店等 精品零食、鮮花水族、佛具花燭；,特色餐飲、甜品西點 早餐、快餐便當,O2O時代Coming soon.社區生鮮新集市的商機和挑戰,（一）社區新集市O2O核心要素,技術性優勢,人性化服務,消減傳統商業不必要的流程損耗,優化利潤二次分配,最大程度提升消費體驗，滿足客戶需求,生鮮電商,優勢,生鮮實體,劣勢,無限擴展交易便捷品類豐富營銷靈活配送成本高時間成本高所見非所得,自提為主時間成本低所見所得有限范圍交易麻煩品類有限營銷單3、一,劣勢,優勢,線上,線下,打通供應鏈條,互補,融合,打通信息鏈條,社區生鮮電商O2O方案架構,微店+APP微信+微博網上預售,產品展示社區推廣上面服務,源頭控制品質保證生鮮直采,流量導入會員共享品類補充,(二)核心問題,社區生鮮集市,案例參考,香港小西灣“本灣市場”沙田“隆亨市集”,傳統市場風格,傳統檔口的形式；街坊鄰居間式的親切交流；個體經營者認真負責；,時尚設計 與懷舊經典的融合,時尚感瞬間打破傳統印象；規劃與管理規范、合理；營造生活情懷極具代入感；,現代化服務體驗,電子支付系統；i-Chicken視頻購禽；24小時水果自動販賣機；會員積分制；,案例參考 2,香港沙田“隆亨市場”,經營形4、象要素,經營形象,體驗式、互動式、氛圍營造；生活方式與商品的鏈接；經營服務者的規范化；,店鋪形象,統一規范 設計時尚；店鋪內具有畫面感；設備設施齊全；,社區新集市與傳統菜市場的比較：,社區新集市與超市的比較：,社區新集市發展空間,市場發展空間巨大,社區新集市優點,1、投資者：項目新穎、面積小、投入少、經營靈活、招商難度低、坪效高、經營風險小、生存能力強；2、消費者：便民、生活業態覆蓋全面、管理規范、衛生、購物環境優良，居民接受度高；3、商 家：投資小、門檻低、月租低、風險小、收益快且穩定、解決就近就業問題；4、開發商：面積小，工程要求低，對于樓盤銷售溢價有巨大幫助，開發商接受度高；5、政 府：5、菜籃子工程，解決就業即消化剩余勞動力、便民工程，政績工程，政府無投入無管理風險；,1、選址區域面廣：1公里范圍內23萬常住人口，即可支撐15002000；5公里范圍內58萬常住人口，可容納并滿足2-3家社區新集市的生存與發展；2、物業要求簡單：單層面積15003000，各項物業技術要求不高，遠遠低于超市要求，無油煙；3、無供應鏈及物流限制：所有城市無論大小，均可快速復制；,僅長沙近700萬人口，其核心城區，保守估計亦可容納發展至3050家，而其他行政區、各地級市、縣及其他省市，發展空間巨大,必受市場青睞,二、我司投資的可行性分析,選址,五江天街北區二期：擁有得天獨厚的社區群優勢,項目周邊1.56、公里范圍內，住宅社區50個，居民約21萬，預估覆蓋實際有效消費人口預估不低于14萬；,區域市場空間核算：,測算市場：1、輻射總人口21萬；預估實際消費覆蓋人口14萬，按家庭人員4.5人/戶，即覆蓋3萬家庭；2、3萬家庭中，日均有30%的家庭日常來我項目消費，即 10000個家庭消費；3、1個家庭日均消費 80元（含節假日），即：10000戶*80元/日*30日 2500萬（市場月總銷售額）4、租金占銷售總額的 5-10%，是商家可承受的比例區間，前期取 5%核算，即 2500萬/月*5%=125萬元（市場月租總額）A、125萬/5245（實面）238元240元/月（實面坪效，含物業、空調能耗57、0元/月）B、125萬/11269（建面）112元/月（建面坪效，含物業、空調能耗30元/月）C、單鋪面價格：125萬/597個鋪2100-2500元/月/個鋪,結論：市場足以支撐市場以上銷售額，由此足以支撐以上市場租金注：得房率即實用率為47%,選址,五江天街北區二期：物業條件足以匹配,五江天街北區二期位置規劃及面積（整體區位）,原擬定L2層消防通道為收貨區域,原擬定7#、8#棟電梯為貨梯,貨梯,1、生活配套包含維修疏通、醫館推拿、佛具香燭、福彩、理發、縫紉、干洗、五金、配鑰等；2、實用率：47%，相對營銷數據建面11269，現實用面積5245，實用率為47%；,貨梯,裝修及改造事項：,基礎8、土建：1、天頂、地面、隔墻、中島鋪操作臺；2、區域內隔墻、隔鋪、動線全部調整；,設備設施：1、電力系統、弱電系統、空調系統、消防系統、上下水系統及污水間；2、設定專用或改造新增專用送貨直升梯2部；,公共區域裝修：1、公共照明、環楣及燈帶、商鋪店招、邊廳商鋪的卷簾門等；2、特色藝術化造型、天頂美化、企劃用基礎設施；3、店鋪外休閑椅，太陽傘；,籌備節點：,團隊編制及到崗節點：,定編原則：結構扁平 重視服務崗職級偏基礎崗位團隊滿編36人,到崗原則：根據籌備進度 逐步到崗,月薪6K,月薪5K,月薪2.5K,月薪4K,月薪3K,月薪8K,主要商務條件：,投入預算：,經營測算：,經營測算：,附件：市場調查,長沙首家新街市王公塘新街市 借助概念，須提升空間巨大,謝 謝！,湖南五江商業運營管理有限公司 2019.08.15,