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1、亞龍灣山海地塊可行性研究報告客研部,2020年3月,0,導語,在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下，本輪調控需求端、供給端同時發力，除了限價、限購、限貸等常見措施外，產權式酒店停止報批，傳統地產銷售模式受限，“新的銷售模式”和“自持運營”或將成為亮點。,目錄,01.近期政策背景分析,02.項目可行性銷售方案分析,03.項目可行性自持方案分析,01,近期政策背景分析,1.1 政策背景,國際旅游島之上，全省自由貿易島+全球最大的自由貿易港,重大措施：支持海南全島建設自由貿易試驗區、支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設、分步驟分階段建立自由貿易港政策和制度體質發展目標：2020年，自2、由貿易試驗區建設；2025年，經濟增長質量和效益顯著提高；自由貿易港制度初步建立；2035年，自由貿易港的制度體系和運作模式更加成熟，營商環境躋身全球前列,國際經濟合作和文化交流重要平臺,旅游業改革創新試驗區,世界一流海島休閑度假旅游目的地,全國生態文明將設示范區,南海資源開發和服務基地,國家熱帶現代農業基地,覆蓋全島的自由貿易試驗區,國家重大戰略服務保障區,全面深化改革開放試驗區,國家生態文明試驗區,國際旅游消費中心,中國特色自由貿易港,海南新定位,國際旅游島定位,產業發展趨勢變化,交通發展趨勢變化,外來人口發展趨勢變化,房地產發展趨勢變化,1.2 政策變化導向,海南“大時代”，自貿港帶來的3、四大變化,發展動力改變，服務和貿易政策開放帶來經濟快速增長推動旅游業轉型升級，推進全域旅游發展,港口、航空地位提升，強化城市門戶職能,養老型、度假型人口為主向多元人口結構轉變,短期調控從嚴，建立和完善房地產長效機制房地產將成為新興產業的配套產業,海南實行最為嚴格的房地產政策加強調控以穩定市場，短期內政策以收緊為主,全島島外客戶以家庭為單位限購1套，島外客戶購房首付至少70%，全島所購新房取得不動產5年內限制轉讓，島外客戶在以往限購區購房需5年社保，目前政策僅針對商品住宅，商業變現產品不受限。,1.3 房地產市場政策,對落實調控目標不力、量價仍上漲過快的市縣，我廳將提請省政府進行約談問責，對審核4、把關不嚴，串通違規銷售、規避限購政策的政府工作人員進行問責。,防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價；住建廳聯合省紀委派駐組一同組織相關人員對各市縣進行不間斷督查和明察暗訪。,加強與宣傳、網信、公安、工商等單位的溝通協作，加強輿情監控和輿論引導；對違法違規的房地產開發企業、中介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場,各市縣商品住宅銷售數據要每日一報，住建廳匯總后將及時上報省政府。,量價調控，市縣問責，個人問責,銷售數據每日一報,部門協作，嚴厲處罰，直至清出,輿論監督，明察暗訪,1.4 房地產政策環境,針對海南自貿區政策，后續發布調控政策對量和價同時進行市場調控，同時明察暗防、嚴5、厲處罰，政策高壓微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪,從年度成交走勢來看，三亞商品房住宅市場近幾年成交量呈快速增長態勢，成交價格呈波動趨勢，2018-2019年成交價格大漲；從月度成交走勢來看，2019年-2020年期間三亞淡旺季并不明顯，淡季不淡，成交量暴增，價格上漲；,整體市場穩定向好，量價齊漲,1.5 三亞商品房市場分析,單位：萬元,三亞有產權的在售高端物業，除頂豪產品因占據一線海景資源價格較高外，其余主力產品總價段集中在1100-2500萬之間，其中主流去化總價段集中在1100-2000萬之間,303-356,161,78,302,419,886、,666,580-860,190,210-282,127,271,181,110,257,其他區域集中在：800-2500萬,亞龍灣集中在：1100-2800萬,海棠灣集中在：1500-3000萬,206-584,155-407,當前三亞有產權高端物業總價區間跨度較大，主力去化總價為1100-2000萬,398-1102,1.6三亞高端物業總價段,1.7 政策對房地產影響,長期利好，短期平穩,就政策本身而言，海南建設自貿區、自貿港，中長期對海南利好，但分步驟實施，目前多數利好為海南國際旅游島補充和完善利好，對市場不會產生立竿見影的沖擊,建省30周年利好,當前政策環境以收緊為主，尤其是利好消化期7、，政策條件以維穩為主，因此不會允許市場有較大的起伏,地產調控加碼,政策調控后，市場行業逐步由數量型向質量型轉變，隨著當前入門門檻的抬升，市場上合適的房源將會更加稀缺，無疑加劇了購房難度,置業門檻提高,政策利好下，激發部分置業的熱情。政策調控導致短期市場供不應求，加劇了一房難求的火熱度，高端物業市場主要集中在亞龍灣海棠灣，當前貨量較少，但競爭仍激烈,市場一房難求有產權高端物業貨量少，但競爭激烈,02,項目可行性銷售方案分析,2.1 現狀及制約因素,地塊因素：旅游用地40年；旅館業用地的規定：旅館、招待所、度假村及其附屬設施等用地。,政策因素：2010年海南政府出臺一個54號文件，禁止旅游用地產權8、分割出讓。2019年海南省政府出臺關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產平穩健康發展的意見，意見明確指出，嚴禁以產權式酒店的名義變相開發商品住宅，停止產權式酒店項目規劃報建審批。,傳統地產開發模式受限，尋求新的銷售變現模式,首期簽訂10年合約，合同約定到期后，可優先享有續租權。10年到期后按上浮 18%重新簽訂租賃合同。認購后12個月，需繳納整體租房合同款的20%；2020年下半年，房屋交房時繳納余款80%,2.2.1 以租代售模式北京萬科翡翠書院,項目概況：萬科海淀永豐項目作為土拍新政實行后的首塊全自持用地，項目毗鄰永豐產業園，項目定位面向中關村科學城科技精英項目產品：90洋房、疊拼（下疊9、310、中疊180、上疊310）銷售價格：項目與興業銀行合作，首簽10年，下疊均價3.5萬元/月套，中疊均價2.2萬元/月套，上疊均價3萬元/月套，洋房預計均價1.5萬元/月套；同區位同等條件房子8萬+/客戶群體：海淀科技精英量身定制去化情況：2020年5月5日首次開盤，前期有效排卡150組，首期開盤48套，全部清盤,租賃政策驗資：興業銀行約定存款20萬元（可享受5萬元租房優惠）選房流程：2020年5月5日開盤當日，在興業銀行手機app端進行搶房（可享受5萬元租房優惠）合同款繳納方式：認購后12個月，需繳納整體租房合同款的20%（可享受10萬元租房優惠）2020年下半年，房屋交房時繳納余款8010、%，預計興業銀行可提供100萬左右租房貸款（未最終確定）合同細則：首期簽訂10年合約，下疊均價3.5萬元/月套，合同總價約420萬 中疊均價2.2萬元/月套，合同總價約264萬，上疊均價3萬元/月套，合同總價約360萬 10年租賃合同約定到期后，可優先享有續租權 租賃合同約定成立后，租金每年剛性上浮1.6%，10年最高上浮不超過18%，10年到期后按上浮18%重新簽訂租賃合同 房屋中途拆遷或政府回收，租賃方與產權房平均享有產權權益 租賃過程中，客戶需自行提供軟裝，可進行適當戶內裝修，不允許搭建 租戶后期可通過產權房搭建的租賃平臺進行轉租，轉租過程中需向產權平臺繳納50001萬元不等的更名費。更11、名后，新租賃合同由新租戶與開發商簽訂，租金由前租戶與新租戶商定（前租戶可上浮或下滑租金），產權房不享受差價收益,2.2.1 以租代售模式北京萬科翡翠書院,萬科主打高品質、高收入、高圈層、高端長租體系，與常規長租模式有所差異，先期市場反響熱烈，吸引了大量產業園科技人才及金融人士的青睞,1,3,2,4,2.2.1 以租代售模式北京萬科翡翠書院,為什么租金這么貴還有人租？占用更少的現金流，獲取更高的居住品質對于一般家庭，購買同等品質房源對現金流的占用較高，動輒需要一千萬元，所以愿意用更少的價格去獲取更高的居住品質；當前房產租售比較低，在一些基金上的收益也比買房的回報高很多，對于投資來說：選擇租房還是12、買房是一個資金使用效率的問題。,啟示1：家庭型改善租住產品為空白在政府的推動下，小戶型長租公寓的面世基本解決了年輕人租房的穩定性問題。但市場上缺少滿足家庭型客戶租住需求的產品，才使得買房幾乎成為改善需求的唯一出路，進一步加大了住房市場的壓力。市場需要能提供更穩定的、更有舒適品質和更完善配套的產品,啟示2：家庭型租賃更為穩定長租，利于資金回籠在萬科翡翠書院已租房源中55人選擇180平方米的復式四居，選擇的租期均為一次租十年；其他5人選擇90平方米的三居，選擇的租期為三年或五年。整體對于青年公寓的1-2年租約更穩定，更利于資金回籠,直接出售20年使用權，購房者要一次性繳納總房款70%金額作為未來413、0年的租金，剩余30%待可辦證時補交，由于項目主要為小別墅產品，總價較低，故所推出別墅去化較好,項目概況：3800畝低密度純度假別墅區，三亞海棠灣和亞龍灣雙灣黃金分割點項目產品：小戶型獨棟別墅為主且贈送率高達200%以上，65.94三房兩廳三衛，使用面積約190.82；95.58三房兩廳三衛，使用面積252.64；243六房四廳七衛，使用面積488.31銷售價格：年限50年，無產權證，65m產品600-650萬/套；95m產品800-1300萬/套去化情況：2020年3月份項目開售111套產品，當前已全部售罄,2.2.2 以租代售模式融創海棠灣（因政策環境已被叫停）,2.2.2 以租代售模式融14、創海棠灣,租賃政策租轉售方式：如該商品房滿足辦理不動產權證條件的，開發商應優先出售給客戶。如開發商不將該商品房出售給客戶的即視為構成違約，開發商應按當期市場價向客戶支付差價作為損失賠償。如開發商出售給客戶，客戶應于開發商書面通知繳款15日內支付開發商該商品房購房款總額的剩余30%。5年租約到期，商品房無法滿足辦理不動產權證條件的，可繼續履約免租給客戶。在該商品房辦理不動產權證備案前，客戶享有一次免費的更名權。放棄租轉售權利：商品房可以辦理不動產權證，但客戶不繳納剩余30%購房款的，開發商有權解除原合同。合同解除后的3日內，客戶應向開發商歸還該商品房。客戶逾期歸還房屋的，每逾期一日，客戶應向開發15、商支付日租金三倍的房屋占用費，并承擔逾期歸還給開發商造成的損失。租賃期違約：任何一方擅自解除合同的，違約方應向守約方支付違約金（金額待定）。若客戶未按合同約定支付租金及保證金，每逾期一日，按未付款項每日萬分之0.5支付違約金。逾期超過30日，開發商有權解除合同。,1,3,2,項目以低于市場價格入市，項目前期吸引了大量的購房者，故前期去化理想，但隨著海南政策環境的越發嚴格，及融創海棠灣項目的大范圍推廣，當前項目已被強行叫停,2.2.2 以租代售模式融創海棠灣,為什么別墅無產權還會有人買？以低總價占據核心灣區稀缺資源海棠灣為三亞幾大灣區的核心灣區之一，占據三亞的稀缺資源，即便是無產權別墅，也依然會16、有客戶為其買單；價格為周邊市場價格的70%，客戶多為度假客戶，能夠以低總價獲得房源使用權，能夠滿足其度假需求。,啟示1：稀缺灣區的無產權別墅客戶買單率較高在大三亞的幾大灣區中，亞龍灣、海棠灣為幾大灣區的核心灣區，當前兩大灣區在售項目較少，土地更為稀缺，客戶為占據三亞核心灣區的稀缺資源，對核心灣區的無產權別墅買單率仍然較高,啟示2：高壓政策環境下，以租代售模式不宜大范圍推廣當前海南政策高壓，不僅對對量和價同時進行市場調控，同時明察暗防、嚴厲處罰，融創之所以被強行叫停，主要原因為在限購剛剛出臺之后，仍進行大范圍的推廣,2.3 以租代售風險分析,山海三期以租代售模式風險分析,房產稅問題：中華人民共和17、國房產稅暫行條例第四條房產稅的稅率，根據計價方式有兩種算法：依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12。山海三期若采取以租代售模式，需每年繳納總租金收入的12%，后期若獲得可售條件，所交房產稅返還可能性小，變相損失；土增稅問題：山海三期獲得可售條件后，由于當前并無法確定何時才能由租轉售時間，超過三年將按照融資角度處理，土增稅的判定依據當年住宅市場價格進行繳納，需補交大量土增稅，雖然目前其他項目合同將責任轉嫁給客戶承擔，但并無法律支持；財務資產問題：山海三期可售后，原有資產所有權轉移，對于上市公司而言，土地權屬問題發生轉移，財務將面臨資產報表問題；資產處置權問題18、：雖然為以租代售，對于客戶來說，購買的使用權，開發商仍擁有土地所有權，但由于各項合約及協議的規定，開發商在未解除合約的前提之下，已失去了對土地資產處置權；銷售風險問題：目前房地產市場仍處于政策敏感時期，銷售期間不宜大范圍推廣，否則會有行政干預，面臨強行叫停的風險。,1,3,2,4,5,優勢：可快速回流大量資金；價格低于周邊市場商品房住宅價格，具備強有力市場競爭力；不受限貸限購政策影響，對于島外客戶在三亞稀缺灣區占據資源有一定吸引力,劣勢：銷售價格相對產權物業需有絕對優惠才有吸引力；與政府讓開發商持有經營的初衷相悖，有一定的法律風險；土地資產處置權歸客戶所有，開發商不得在租約合同未解除之前處置土19、地資產,2.4 以租代售模式思考,綜合考慮，在目前嚴厲的政策環境下，以租代售可作為一種快速變現的銷售模式，具有可行性，因此建議本項目在現有模式上進行優化，規避風險點打造集團會員整售模式,打造集度假生活、工作交流于一體的濱海海居社區社區配套充分考慮度假需求及交流平臺需求提升項目附加價值降低會員購買抗性,2.5.1 集團會員整售模式方案打造方向,規劃產品：全別墅別墅產品,最大化利用容積率，保證整體項目整體居住舒適性同時結合項目本體地形及客群特點，打造小戶型別墅產品,2.5.2 集團會員整售模式方案規劃產品,2.5.3 集團會員整售模式方案產品規劃,觀景露臺,泳池,建筑細節,景觀設計,打造濱海度假別20、墅，以超高贈送及高標準全精裝修交付,2.5.4 集團會員整售模式方案項目配套,打造度假生活與交流平臺于一體的綜合性配套,會所立面,會所設計,會所泳池,會所運動中心,會議中心,集團會員食堂,2.5.5 集團會員整售模式方案項目配套,打造全齡化泛社群配套，注重體驗性，滿足家庭人員的不同需求,會員文化展示區,兒童手工娛樂場所,會員書法興趣社團,會員舞蹈興趣社團,老年康養中心,兒童樂園,會所書吧,北京、廣州、深圳、上海、天津等城市,運動、旅游，能夠掌控工作和生活的平衡努力奮斗，認真生活，崇尚“自由和天性”,千萬級以上身家平均2次以上置業經驗,處事穩重、為人低調追求度假生活通過度假獲得一定的溝通交流,三21、口之家、三代同堂為主家庭觀念極重,微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪集團會員頂尖群體：高管；家庭觀念強、文化修養高、樂于溝通交流,地產行業及與地產關聯的企業高管,2.5.6 集團會員整售模式方案客群定位,地塊本身為旅游用地性質，按照當前政策需全部自持，如進行銷售則長期內無法辦理房產證,海棠灣區域價值不斷提升的勢頭；同時紅塘灣等灣區待開發的一線濱海用地的強資源優勢等，未來競爭激烈,面臨短期市場總價瓶頸明顯，盡管2020年一季度市場火熱，但高總價別墅產品除了總價800-1000萬產品相對穩定外，其他總價段均有一定的市場瓶頸,為了獲得更穩定的市場空間，綜合22、考慮項目無產權銷售模式，規避市場風險本案主力總價段設置在市場空間更大的800-900萬的小別墅產品,2.5.7 集團會員整售模式方案產品定位,定位原則：山海三期為無產權產品，無產權式產品定價為周邊帶產權競品的60%-70%，以低總價優勢減少購買抗性；市場競品價格：三亞高端別墅平均單價為10-15萬/，總價段集中在1200-2500萬/套；海棠灣區域整體單價集中在10-15萬/之間；計算方法：選取本項目相關競品，采取市場比較法，經測算本項目正常銷售價格為11.75萬元/。但考慮到產權因素，建議在原售價6折推售別墅價格：均價7萬元/；,2.5.8 集團會員整售模式方案價格定位,2.5.9 集團會員23、整售模式方案戶型配比,根據客戶及價格定位的原則，建議主力產品控制在800-900萬以的小別墅為主同時設置部分900-1000萬面積段產品，選擇具有較好海景景觀位置，打造二級海景別墅產品,2.5.10 集團會員整售模式方案經營測算,經濟指標：計容面積：30800，其中別墅26248，配套面積4552（按總計容的15%計算）經營測算：根據當前片區市場情況，取別墅均價為70000元/m，經過初步測算，預計可實現銷售收入18.37億元，綜合各項成本及稅費，亞龍灣山海三期可實現凈利潤額為47891萬元，凈利潤率為26%（具體各項費用明細，詳見下表）,2.5.11 集團會員整售模式方案金融附加值測算,0324、,項目可行性自持方案分析,產業結構主要依賴第三產業 地產、旅游及相關產業類型為主力,三亞市過去十年生產總值（人民幣億元）,三亞經濟主要依賴第三產業的增長，其中，最重要的助推是房地產業，占第三產業產值的26%，住宿和餐飲占15%；地產行業的發展在一定程度上影響著酒店行業，地產形勢好會催生出一大批以購房為目的到訪三亞的住宿需求。,20%,21%,59%,13%,20%,67%,國民生產總值年均增長率：14%,數據來源：三亞市統計局,3.1 擬建酒店方案區域概況,經 濟,有限航空運力影響了三亞的旅游吸引力 在未來將得到改善,三亞鳳凰機場,發揮一條跑道的最大容量滿足近2,000萬人次航空客運需求,至少25、兩條跑道并保留擴容余地保障5,000萬人次的航空客運需求,發展規劃,3.1 擬建酒店方案區域概況,交 通,鐵路、公路加強三亞旅游線路和交通組織,“兩主多點”鐵路客運樞紐體系,”田“字型高速路主骨架，建設陸、海、空立體交通體系,“兩主”為城際鐵路的三亞站、鳳凰機場站“多點”為東部的海棠灣站、吉陽站，西部的天涯站、崖城站,主要灣區出入口：石梅灣、香水灣、土福灣、海棠灣、亞龍灣主要交通樞紐出入口：三亞火車站、鳳凰機場,3.1 擬建酒店方案區域概況,交 通,旅游市場：國內客源市場蓬勃發展，消費增長趨勢明顯,三亞市國內外旅游人次,三亞市國內外旅游消費,資料來源：三亞市統計年鑒,三亞并不是一個國際性的旅游26、目的地，90%以上的客源來自中國大陸；國際客人的占比近年來下降明顯，但國際客人總量在2019年出現明顯回升；國內游客的人均消費正在逐漸上升，而國際游客消費在過去幾年中下降明顯，而在2018至2019年期間出現明顯回升考慮到國際游客在三亞停留時間一般更長，中國游客的單日消費水平并不遜于國際游客。,3.1 擬建酒店方案區域概況,北緯18度線被稱為是“黃金度假線”，是地球上最適于度假的區域國內獨一無二的熱帶海島資源環境空氣質量優良率高,旅 游,旅游資源開發尚淺，基本滿足大眾消費需求,觀光性 體驗性,海島度假 酒店度假,對于國內而言，大眾旅游者尚在旅游至度假的過渡性階段，三亞粗淺開發的產品也基本吻合大27、眾旅游者的期待；而對比全世界其他的海島類目的地，三亞的自然資源并不突出，海、沙、私密性均欠缺，高端需求并不青睞三亞；三亞缺乏具有標志性的在地文化，人文資源稟賦不足，導致吸引物種類十分單一。,3.1 擬建酒店方案區域概況,旅 游,郵輪、醫療旅游、婚慶、主題樂園等新產品引入有助于確立豐富的目的地標簽,目前三亞鳳凰島現已建成郵輪泊位兩個，并開通15條國際郵輪航線，包括新加坡、日本、荷蘭、德國、葡萄牙等。,婚禮,三亞也在極力推廣婚慶市場，全力打造三亞婚禮目的地的形像，特別是通過每年舉辦的三亞目的地婚禮博覽會和全國巡回推介會。,醫療,將醫療與旅游相結合，打造世界一流的醫療旅游目的地。,3.1 擬建酒店方28、案區域概況,旅 游,旅游度假功能向東發展，歷史文化功能向西發展,一城：三亞中心城區三灣：大三亞灣海棠灣崖州灣,一心：海南南部區域旅游服務中心兩翼：東翼：大三亞灣至海棠灣以旅游度假為主題西翼：崖州灣至樂東突出歷史文化主題面向南海的服務保障,大三亞灣東段大東海至三亞灣一帶屬于城市型海灣，重點將完善基礎設施，發展旅游及相關產業；大三亞灣西段紅塘灣至南山一帶，將突出文化、體育休閑主題，形成具有地域特色的度假海灣；亞龍灣至海棠灣將突出旅游度假主題亞龍灣國家旅游度假區將進一步完善配套設施，提高配套服務水平。,資料來源：三亞市規劃委員會,發 展,3.1 擬建酒店方案區域概況,中國唯一的熱帶海島度假地，獨具自29、然稟賦未來發展潛力巨大,W,T,O,S,中國唯一的熱帶海島度假地，具備豐富且獨特的旅游資源；依靠強大的國內旅游消費市場，實現到訪游客和旅游收入的持續、強勁增長；,國際旅游市場低迷，雖出現回暖跡象，但仍未能真正確立國際旅游島標簽；體驗性旅游配套設施匱乏；,交通基礎設施的改善與發展，有望促進游客持續增長；郵輪、醫療旅游、婚慶、主題樂園等新產品引入，有助確立豐富的目的地標簽；北方霧霾氣候推動海島游持續旺盛；,境外海島游的便捷與高性價比對海南旅游構成威脅。,三亞是一個比較純粹的旅游度假目的地城市，擁有國內獨一無二的熱帶海島資源，適宜度假酒店開發。針對國內大眾客群市場發展迅猛，有培育出更為多元化的旅游產30、品的趨勢。但境外海島游的興盛，對三亞酒店市場仍帶來一定的威脅。,3.1 擬建酒店方案區域概況,總 結,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,亞龍灣競爭酒店市場歷史表現市場需求增長強勁，平均每間房收益保持穩定,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,大三亞整體及主要灣區市場業績情況,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,旅游散客和會議團隊是市場最主要客源,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,以國內客源為主的客源國籍結構,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,大三亞市場季節性問題依然顯著,3.2 擬建酒店方案大三亞競爭酒店市場,未來新酒店開發逐漸向北發展海棠灣將是重點開發區域,3.2 擬31、建酒店方案大三亞競爭酒店市場,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,亞龍灣競爭酒店市場開業時間普遍較早，酒店客房體量均具有一定規模,亞龍灣競爭酒店市場歷史表現市場需求增長強勁，平均每間房收益保持穩定,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,亞龍灣競爭酒店業績表現品牌定位及設施特色是決定業績的主要因素,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,亞龍灣競爭酒店市場客源結構旅游散客為絕對主力,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,以國內客源需求為主季節性波動緩和，淡季仍保有較高住宿率,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,酒店市場業績對比亞龍灣酒店業績位居首位,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店32、市場,亞龍灣市場未來預測住宿率與平均房價將保持平穩，依然領軍大三亞市場,3.3 擬建酒店方案亞龍灣競爭酒店市場,項目基本信息,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,地塊區位及地貌特征大區位自然條件出色,亞龍灣朝向：朝向南面沙質：沙質細膩風浪：4-10月受風向影響有浪，其余時間浪小,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,地塊區位及地貌特征地塊自然條件有一定局限性,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,周邊環境發展以住宅及酒店項目為主，私密性高且具有一定度假氛圍,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,景觀及可見度項目東南側享有水景及海景景觀，緊鄰太陽灣路擁有極高可見度,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,與需求來源33、的臨近程度距離傳統景點較遠，但亞龍灣自身已成為旅游目的地,從以上地圖可見，三亞熱門旅游景點包括天涯海角、南山觀音等，這些景點是大部分首次到達海南旅游的游客必游之地。因此，在這些主要旅游景點集中的三亞灣、大東海以及亞龍灣區域，已開發及聚集了相當完備的旅游配套設施，包括各檔次及定位的酒店及餐飲、交通設施等。項目酒店位于旅游配套設施最完善的亞龍灣，亞龍灣本身已成為成熟的旅游目的地，對游客的吸引力極高。三亞的工商業項目較少，因此商務需求有限。三亞市中心附近的酒店獲取到的商務需求相對較多，但是，由于亞龍灣距離三亞市中心仍有一段距離，因此亞龍灣區域內的商務需求非常有限。會議需求是三亞酒店市場的第二大客源，34、但會議會展客人普遍對設施及價格較為敏感，對于地理位置并不敏感。隨著海棠灣高檔酒店如雨后春筍般的開業，具有規模和品質優勢的會議設施以及便宜的價格對三亞的會議需求吸引力極強。,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,項目地塊總結項目地塊具備良好的酒店開發潛力,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,酒 店 定 位,品 質,調 性,類 型,亞龍灣酒店市場業績表現出色，可有效支持新增供給,競爭酒店市場產品同質化現象嚴重,市場需求旺盛，可支持較大體量酒店的開發,通過設計突出項目地形特色并淡化項目不臨海的短板，打造差異化產品,全服務設施，使酒店客群多元化，增加吸引力,市場需求充足，且具備較高的支付能力,規模效應可大幅35、提升運營效率，從而提升整體收益,項目地塊具有開發高檔產品的潛力,將設計感融入到親子設施中并引進與眾不同的兒童娛樂產品,設 計 類 較大體量重 親 子 全 服 務,高 檔 型,51,3.4 擬建酒店方案項目地塊評估,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,通過細節使客人留下深刻印象無邊際泳池成為酒店的專屬名片利用項目山地地形，通過設計營造出自然幽靜之感,強調兒童設施的設計感，有效融入項目地塊特有的自然元素,強調兒童設施的設計感，有效融入項目地塊特有的自然元素引入更能迎合兒童喜好的娛樂設施,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,客房設施競爭酒店客房設施情況,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議36、,客房設施擬建酒店客房設施建議,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,客房設施標準間示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,套房的設計偏向家居風格，營造家的氛圍,充分利用陽臺布局，打造怡人的戶外區域,客房設施套房示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,打造庭院無邊際泳池，增強景觀及住客體驗,極具藝術感的別墅設計，巧妙運營與眾不同的家具擺,多樣的戶外家具彰顯輕松閑適，打造別致的戶外休憩,客房設施別墅示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,餐飲設施擬建酒店餐飲設施建議,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,以原木色為主調的設計風格，通過亮色營造活潑、時尚的氛圍,運37、用不同的桌椅擺設，打造不同就餐場景 融入在地元素，強調自然之感,餐飲設施全日制餐廳示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,中國風和現代風的融合設計 引入開放式廚房，加強食客的視覺體驗 提供不同地區的鄉味鄉情，滿足來自各地旅客的需求,餐飲設施中餐廳示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,與目前市場中的海鮮餐廳形成明顯對比，突出餐廳簡約、清新和時尚的就餐氛圍 擺放新鮮海鮮供客人挑選，可與廚師溝通并根據個人喜好進行定制烹飪 在設計中融入漁民文化，加強用餐的體驗感,餐飲設施大堂吧,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,宴會會議設施擬建酒店宴會會議設施建議,3.5 擬建酒店方案酒店38、定位與設施建議,獨立會議別墅鎖定小型高端會議及活動，打造特色體驗,通過良好的景觀設計，突出別墅園林景觀的優勢 戶外花園茶歇空間，在會議中體驗度假氛圍,宴會會議設施會議別墅示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,宴會會議設施其他會議設施示意圖片,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,休閑娛樂設施擬建酒店休閑娛樂設施建議,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,擬建酒店設施建議各區域設施及面積分割建議,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,擬建酒店設施建議各區域設施及面積分割建議,3.5 擬建酒店方案酒店定位與設施建議,市場滲透率分析方法介紹,3.6 擬建酒店方案酒店使用率及評價房價預測,擬建酒店滲透率總結,3.6 擬建酒店方案酒店使用率及評價房價預測,擬建酒店平均房價預測,3.6 擬建酒店方案酒店使用率及評價房價預測,營運現金流量預測假設,3.7 擬建酒店方案營運現金流量預測,營運現金流量匯總表,3.7 擬建酒店方案營運現金流量預測,擬建酒店投資假設,3.8 擬建酒店方案投資回報分析,擬建酒店投資分析,3.8 擬建酒店方案投資回報分析,