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1、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)可行性研究報(bào)告框架?一、總論總論(一)概述概述1、項(xiàng)目名稱：2、項(xiàng)目位置：項(xiàng)目所在的行政區(qū)域及地理位置。3、項(xiàng)目建設(shè)單位：項(xiàng)目建設(shè)（投資）單位全稱、法定地址、法人代表人及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。合資、合作項(xiàng)目應(yīng)注明各方單位全稱、法定地址、法人代表人、出資方式、出資比例、利益分配等。4、項(xiàng)目建設(shè)類型：新建、擴(kuò)建或改建。擴(kuò)建、改建項(xiàng)目要說明項(xiàng)目現(xiàn)有概況以及存在的主要問題等。5、項(xiàng)目背景：項(xiàng)目淵源；項(xiàng)目建設(shè)的目的、意義、必要性；項(xiàng)目進(jìn)程，包括已進(jìn)行的調(diào)查研究、項(xiàng)目地塊初勘及初測工作、項(xiàng)目審批等。6.研究報(bào)告編制的依據(jù)：列出在研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料等的名稱、來源、發(fā)布日期，根據(jù)需要將其全文或2、部分作為研究報(bào)告的附錄。7、研究范圍：指研究對象、研究的重點(diǎn)問題；項(xiàng)目建設(shè)的范圍。當(dāng)有多家單位或部門共同編制報(bào)告時(shí)，要說明各單位和部門的分工分工情況。（二）研究結(jié)論（二）研究結(jié)論1、研究簡要結(jié)論：從建設(shè)方案、市場定位、服務(wù)方案、投資及經(jīng)濟(jì)評價(jià)等方面給出簡要明確的結(jié)論性意見。列出項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、存在的主要問題和建議：提出項(xiàng)目在市場、建設(shè)及經(jīng)濟(jì)等方面存在的主要問題和主要風(fēng)險(xiǎn)。提出解決主要問題和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議。二、土地概況（一）地塊區(qū)位及用地情況土地概況（一）地塊區(qū)位及用地情況1、地塊區(qū)位：地塊所處城市行政區(qū)域、非行政區(qū)域（如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等）的地理位置。附圖附圖：項(xiàng)目在該城市的3、區(qū)位圖，標(biāo)記出地塊區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如公路、機(jī)場、車站等）、主要中心區(qū)域（辦公、商務(wù)、政務(wù)等）等相對位置和距離。2、用地情況：土地的性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積，土地的控制性規(guī)劃要求和指標(biāo)（列表）。（二）地塊現(xiàn)狀（二）地塊現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢狀況：自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，因此而損失的實(shí)際用地面積。3、地上物現(xiàn)狀：地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)；工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等；說明地上物對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響。微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪4、地下4、情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑與結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；5、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。（三）項(xiàng)目周邊社區(qū)配套（三）項(xiàng)目周邊社區(qū)配套1、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套情況（1）交通狀況A.公交系統(tǒng)情況：包括主要線路、行車區(qū)間等；B.地塊出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；C.現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通5、狀況有重大影響的工程。附圖附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。(2)大型購物中心，商業(yè)設(shè)施；。(3)教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況；(4)醫(yī)療：醫(yī)院等級和醫(yī)療水平；(5)文化、體育、娛樂設(shè)施；(6)銀行、郵局；(7)其它。微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪2.項(xiàng)目周邊 3000 米外，但可輻射項(xiàng)目所在第主要社區(qū)配套情況（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況；2、空氣狀況；3、噪聲情況；4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)6、或倉儲基地等）；6、周邊景觀；7、風(fēng)水情況；8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心、超市的建設(shè)等；9、其他。（五）大市政配套（五）大市政配套（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，對地的塊的影響。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距地塊距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距地塊距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源7、位置、距地塊距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距地塊距離、接口位置。附圖附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（六）土地價(jià)格（六）土地價(jià)格分項(xiàng)計(jì)算土地價(jià)格，并與周邊地價(jià)進(jìn)行比較。三、項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析三、項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀（1）土地所有權(quán)歸屬（2）土地使用權(quán)歸屬（3）土地他項(xiàng)權(quán)益（3）土地的用途（4）有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件）2、項(xiàng)目用地規(guī)劃（1）規(guī)劃用地用途（2）有關(guān)項(xiàng)8、目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件）3、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1）取得土地使用權(quán)的程序描述（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日（3）取得土地使用權(quán)所需條件（4）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決方式）（二）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估（二）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估1、政府資源評估：（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度、有關(guān)政策；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；四、產(chǎn)業(yè)分析四、產(chǎn)業(yè)分析（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市所轄區(qū)縣，其中的工業(yè)主導(dǎo)區(qū)縣；2、經(jīng)濟(jì)總量，最近五年的經(jīng)濟(jì)增長速度；3、第一、二、三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；（9、4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。2、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間出現(xiàn)土地相關(guān)問題等，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。（三）合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估（三）合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1、合作方基本情況：名稱、主要股東、投資情況、注冊資本、成立時(shí)間、特殊背景等；2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。3、主要合作條件；4、合作風(fēng)險(xiǎn)評估：（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公10、司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)（四）總體評價(jià)（四）總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的合法性、可操作性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪4、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)增加值，工業(yè)增加值中各行業(yè)的比重；5、城市自認(rèn)為的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；6、城市資源狀況及其他情況。（二）企業(yè)概況（二）企業(yè)概況1、按營業(yè)收入劃分，前 10-20 名的企業(yè)；這些企業(yè)所從事的行業(yè)；2、規(guī)模以上企業(yè)名單，以及所屬行業(yè)（盡可能獲得）；3、上市11、公司的名單，以及所從事的行業(yè)；4、龍頭企業(yè)在全國的行業(yè)地位5、中小企業(yè)的數(shù)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)模，行業(yè)分布（三）企業(yè)的地理分布（三）企業(yè)的地理分布1、工業(yè)、商業(yè)、金融、服務(wù)企業(yè)的的地理分布，附圖2、工業(yè)企業(yè)按行業(yè)的地理分布，附圖3、工業(yè)企業(yè)與生活區(qū)、交通系統(tǒng)的相對地理位置4、既有企業(yè)分布的歷史過程及原因，5、企業(yè)地理分布變化趨勢，城市規(guī)劃對企業(yè)分布的安排。（四）產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概況（四）產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概況1、城市現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，和規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)2、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)企業(yè)入駐情況，入駐企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，行業(yè)分布3、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)目前存在的問題4、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)形成的過程（五）園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)狀況（五）園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)狀況1、園區(qū)周邊 312、 公里內(nèi)所分布的企業(yè)：名稱、產(chǎn)品、經(jīng)營規(guī)模、場地規(guī)模 人數(shù)等；2、形成這些企業(yè)分布的歷史過程；3、這些企業(yè)所遇到的問題。（六）城市產(chǎn)業(yè)政策（六）城市產(chǎn)業(yè)政策1、地方政府的產(chǎn)業(yè)政策；2、地方政府扶持的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及這些產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展情況；3、地方政府招商引資情況。（七）園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)（七）園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)（八）園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位（八）園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位1、城市適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；2、根據(jù)園區(qū)控制性規(guī)劃及其他特點(diǎn)，適合在園區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。備注：如有必要，可單獨(dú)提出城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告。五、市場分析五、市場分析（一）（一）宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)；2、國家產(chǎn)業(yè)政策；3、13、國家土地政策。（二）工業(yè)（二）工業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)發(fā)展分析1、根據(jù)研究需要對行業(yè)進(jìn)行界定，包括項(xiàng)目所屬市場的界定；2、市場供給與需求；3、行業(yè)發(fā)展趨勢。（三）城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)（三）城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場分析市場分析1、城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場現(xiàn)狀；2、近三到五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場發(fā)展?fàn)顩r：土地批租量、開工面積、竣工面積、銷售面積、租賃面積、平均售價(jià)、平均租金。3、各類型產(chǎn)品（物業(yè)）的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品與服務(wù)特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）定量描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次物業(yè)的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各行政區(qū)園區(qū)發(fā)展特征：供應(yīng)量、銷售量變化14、和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述：城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與產(chǎn)業(yè)園區(qū)和項(xiàng)目開發(fā)密切相關(guān)的方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)量、開發(fā)水平；7、企業(yè)的購買偏好、購買關(guān)注的要素8、重點(diǎn)園區(qū)描述備注：如有需要，要單獨(dú)完成城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及園區(qū)市場調(diào)研報(bào)告。（四）區(qū)域市場分析（四）區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場成長狀況（1）區(qū)域市場簡述：市場界定，形成時(shí)間，各類園區(qū)區(qū)域內(nèi)分布狀況，入駐企業(yè)及變化趨勢（2）區(qū)域市場各項(xiàng)指標(biāo)變化趨勢（近 3-5 年）：開工量、竣工量、銷售量、平均售價(jià)、出租量、出租率、出租價(jià)格，區(qū)域市場在本地各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；2、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)15、產(chǎn)品（物業(yè)）特征（1）各檔次或類型產(chǎn)品供應(yīng)和需求狀況；（2）各檔次或類型產(chǎn)品的特征及分布情況；（3）區(qū)域內(nèi)典型個(gè)案狀況（尤其是對本案有影響的）；附圖：項(xiàng)目周邊園區(qū)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的、未來主要競爭園區(qū)還要配置現(xiàn)場圖片。（4）未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型（5）分析：區(qū)域市場在本地市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本案在區(qū)域市場內(nèi)的優(yōu)勢、劣勢，機(jī)會和威脅。（五）區(qū)域市場目標(biāo)客戶群研究（五）區(qū)域市場目標(biāo)客戶群研究1、各類型或檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶群特征及來源范圍；2、本案可能的目標(biāo)客戶特征：來源范圍、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)；3、結(jié)合行業(yè)分析確定目標(biāo)客16、戶；（六）產(chǎn)品定位及建議（六）產(chǎn)品定位及建議1、產(chǎn)品定位；2、建議。微信：1115955733，朋友圈送資料，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪六六 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（一）園區(qū)功能規(guī)劃（一）園區(qū)功能規(guī)劃1、根據(jù)園區(qū)的行業(yè)定位，為滿足入駐企業(yè)的行業(yè)和規(guī)模等特點(diǎn)，確定園區(qū)主體建筑的功能要求；2、周邊生活配套設(shè)施對園區(qū)建筑設(shè)計(jì)的影響和要求。如商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育機(jī)構(gòu)、體育娛樂等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施的狀況對園區(qū)自身配套在建設(shè)規(guī)模和面積方面的要求。3、根據(jù)容積率、建筑密度和配套公建面積，對建筑按平層、多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列。4、周邊自然17、環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與園區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘σ?guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法6、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、溝壑、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展18、概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的園區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。七、工程及銷售計(jì)劃七、工程及銷售計(jì)劃（一）（一）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的把握項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的把握（二）（二）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積（按季列示）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積（按季列示）（三）（三）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）（按季列示）微微信：1115955733，信：1115955733，朋友圈送朋友圈送資料，資料，http:http:/w wm666.m666.taobaotaobao.19、cocom，m，淘寶搜店鋪淘寶搜店鋪名：建筑后名：建筑后浪浪八、投資收益分析八、投資收益分析（一）成本預(yù)測（一）成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如物業(yè)類型假設(shè)，總建筑面積，工業(yè)和非工業(yè)面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)值有多個(gè)選擇時(shí)，要將不同假設(shè)下的成本測算進(jìn)行分別列示。）項(xiàng)項(xiàng)目目投資總額（萬元）投資總額（萬元）單位成本（元單位成本（元/m m2 2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資（二）稅務(wù)20、分析（二）稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅說明上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。（三）經(jīng)濟(jì)效益分析（三）經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元單位數(shù)值（元/m m2 2）項(xiàng)目總金額項(xiàng)目總金額（萬元萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率啟動資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)21、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)200200年年2020年年合合 計(jì)計(jì)結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（2）售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)110%預(yù)測售價(jià)120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的22、變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)分析（1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為 S=C/(1-T1)（2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示單位投資額（單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率（四）項(xiàng)目資金預(yù)測（四）項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)23、劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額九、服務(wù)與管理方案九、服務(wù)與管理方案（一）為園區(qū)企業(yè)和人員提供的服務(wù)項(xiàng)目；（一）為園區(qū)企業(yè)和人員提供的服務(wù)項(xiàng)目；（二）需要從外部引進(jìn)的服務(wù)資源；（二）需要從外部引進(jìn)的服務(wù)資源；（三）服務(wù)的提供方式，服務(wù)費(fèi)用的收取；（三）服務(wù)的提供方式，服務(wù)費(fèi)用的收??；（四）園區(qū)需要政府提供的優(yōu)惠政策；（四）園區(qū)需要政府提供的優(yōu)惠政策；（五）機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司（五）機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門與職責(zé)；主要部門與職責(zé)。（六）人力資源需求及來源：啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人（六）人力資源需求及來源：啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理），所需人員的來源；，所需人員的來源；（八）園區(qū)管理體制與管理措施。（八）園區(qū)管理體制與管理措施。十、研究結(jié)論與建議十、研究結(jié)論與建議（一）結(jié)論（一）結(jié)論對研究中涉及的主要內(nèi)容給出明確的結(jié)論性意見，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價(jià)，提出項(xiàng)目是否可行。（二）建議（二）建議明確提出項(xiàng)目實(shí)施中需要協(xié)調(diào)、解決的主要問題和建議。提出項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效果需要滿足的實(shí)施條件。