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1、 中國儲運（鄭州）物流產業(yè)中國儲運（鄭州）物流產業(yè)園項目可行性研究報告園項目可行性研究報告XXXX發(fā)展股份有限公司發(fā)展股份有限公司20182018 年年 1212 月月 1.2項目基本情況項目基本情況 投資總額及資金來源：投資總額及資金來源：投資總額 74790.71 萬元，49%為自有資金，51%為銀行貸款項目名稱：項目名稱：中國儲運（鄭州）物流產業(yè)園投資單位：投資單位：XX發(fā)展股份有限公司項目負責人：項目負責人：項目選址：項目選址：鄭州市管城回族區(qū)。項目建設內容項目建設內容、建設期及規(guī)模：、建設期及規(guī)模：項目總建筑面積 169950.64，建設期為 3 年。其主要建設內容包括：雙層平臺庫房2、專線倉庫、通用倉庫、中小物流企業(yè)總部基地及經營經營范圍范圍：以雙層平臺庫房和專線倉庫為主開展倉儲及配送業(yè)務，以中小物流企業(yè)總部基地提供配套服務，打造多功能、全方位、一體化現代物流產業(yè)園區(qū)。控制中心等配套設施。建建設背景及必要性設背景及必要性：現代物流業(yè)是國民經濟的基礎性、戰(zhàn)略性產業(yè)，是河南省確定的“十三五”服務業(yè)五大主導產業(yè)之一。鄭州市發(fā)展現代物流業(yè)具有優(yōu)越區(qū)位交通條件、雄厚產業(yè)基礎、廣闊市場空間、良好政策環(huán)境和重大戰(zhàn)略平臺支撐,特別是隨著產業(yè)轉型、消費升級和電子商務快速發(fā)展,現代化物流成為鄭州市最具比較優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產業(yè)。3 近年來，由于城市化發(fā)展進程持續(xù)加快，鄭州物流中心老址區(qū)域已3、成為市區(qū)繁華地段，貨車禁止通行，土地交儲已迫在眉睫。此時，為保存行業(yè)優(yōu)勢、保留優(yōu)質業(yè)務、滿足市場需求、勇?lián)鐣熑危笾马椖拷ㄔO刻不容緩地進行。并且，作為國家中心城市、中國（河南）自由貿易試驗區(qū)，鄭州市現代物流產業(yè)的高速發(fā)展也是大勢所趨。2016 年 12 月 26 日，國家發(fā)改委正式發(fā)布 促進中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃，其中明確提出，支持鄭州建設國家中心城市，明確了鄭州市從政治、經濟、文化、對外交流等各方面，在全國范圍內所擔負的引領、輻射、集散功能。作為引領區(qū)域現代化發(fā)展方向的國家中心城市，鄭州市的發(fā)展將立足于國際競爭領域，塑造代表國家形象的特大型都市。2017 年 3 月 15 日，4、國務院印發(fā)中國（河南）自由貿易試驗區(qū)總體方案，明確將自貿試驗區(qū)建設成為服務于“一帶一路”建設的現代綜合交通樞紐、全面改革開放試驗田和內陸開放型經濟示范區(qū)。河南自貿試驗區(qū)實施范圍119.77平方公里，其中鄭州片區(qū)73.17平方公里，占總范圍的 61.09%。按區(qū)域布局劃分，鄭州片區(qū)重點發(fā)展智能終端、高端裝備及汽車制造、生物醫(yī)藥等先進制造業(yè)以及現代物流、國際商貿、跨境電商、現代金融服務、服務外包、創(chuàng)意設計、商務會展、動漫游戲等現代服務業(yè)，在促進交通物流融合發(fā)展和投資貿易便利化方面推進體制機制創(chuàng)新，打造多式聯(lián)運國際性物流中心，發(fā)揮服務“一帶一路”建設的現代綜合交通樞紐作用。4中國儲運（鄭州）物流產業(yè)5、園項目位于鄭州市規(guī)劃的商都物流園區(qū)內，是鄭州市的南大門，擔負著市區(qū)內外物資集散分撥的重要職能。XX自身的功能、格局與定位，均決定著項目在這一區(qū)域內的行業(yè)引 導地位，有利于完善XX網絡布局，拓展XX在中原地區(qū)的發(fā)展空間。2.鄭州鄭州市市物流業(yè)發(fā)展狀況物流業(yè)發(fā)展狀況2.1 鄭州市鄭州市物流產業(yè)規(guī)劃及相關政策物流產業(yè)規(guī)劃及相關政策2017 年 9 月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)了河南省物流業(yè)轉型發(fā)展規(guī)劃(2018-2020 年)；2018 年 1 月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)了河南省促進物流業(yè)轉型發(fā)展若干措施，明確了河南省及鄭州市物流業(yè)未來發(fā)展方向，通過建立現代綜合交通樞紐和網絡、支持物流園 區(qū)和基礎6、設施建設、提升公共服務能力、突出培育特色物流等措施，打造一批優(yōu)勢突出、輻射帶動能力強的特色物流集群，建設中西部地區(qū)國際物流高地。此外，省市各級政府在實際行動上也充分體現出對物流業(yè)的鼓勵與支持。例如：河南省高速公路實施貨車分時段差異化收費政策開創(chuàng)了全國先例；對公路貨運場站建設，鄭州市在土地使用、市場培育、稅收優(yōu)惠等多個方面都給予了政策支持。2.2 物流產業(yè)發(fā)展面臨的機遇物流產業(yè)發(fā)展面臨的機遇當前,隨著經濟全球化深入發(fā)展,產業(yè)分工持續(xù)細化,供給側結構性改革深入推進,物流業(yè)呈現出網絡化、國際化、專業(yè)化的發(fā)展競爭態(tài)5 勢。鄭州市現代物流業(yè)發(fā)展面臨新的機遇和挑戰(zhàn),處于轉型升級、提質增效的關鍵時期，主要體7、現在以下幾方面：一是一是供給側結構性改革對物流業(yè)轉型發(fā)展提出新要求。供給側結構性改革對物流業(yè)轉型發(fā)展提出新要求。深入推進供給側結構性改革,要求現代物流業(yè)必須按照需求導向、市場導向轉型升級,著力擴大冷鏈物流、快遞物流和電商物流等中高端服務供給,從數量擴張向質量提升轉變。二是二是“一帶一路”建設為加快物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機遇。“一帶一路”建設為加快物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新機遇。國家大力推進“一帶一路”建設,賦予河南自貿試驗區(qū)建設“兩體系一樞紐”特殊使命。河南省作為連通境內外、輻射東中西的物流樞紐通道地位更加凸顯,沿線國家和相鄰省份的互聯(lián)互通效應持續(xù)提升,國際供應鏈物流和中轉聯(lián)運物流需求快速增長,為鄭州市建設現8、代物流中心提供了重大戰(zhàn)略機遇。三是三是新一輪科技革命為物流創(chuàng)新發(fā)展提供新動力。新一輪科技革命為物流創(chuàng)新發(fā)展提供新動力。物聯(lián)網、云計算、大數據、移動互聯(lián)等信息技術廣泛應用,供應鏈管理方式創(chuàng)新和多式聯(lián)運加快發(fā)展,為現代物流業(yè)融入產業(yè)鏈、優(yōu)化供應鏈、重塑價值鏈,提高生產經營和流通效率,提供了強勁支撐。四是四是居民消費升級為物流需求拓展廣闊新空間。居民消費升級為物流需求拓展廣闊新空間。隨著居民消費水平不斷提高,人民群眾對便利化、高品質、安全性產品和服務的消費需求日益旺盛,為冷鏈物流、快遞物流和電商物流等新興物流產業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場空間。3.項目選址及建設條件項目選址及建設條件分析分析 6 圖圖 19、 1：項目區(qū)位及交通示意圖：項目區(qū)位及交通示意圖 項目位于鄭州市管城回族區(qū)商都物流園內，處于豫十路、紫辰路、誠樂路的圍合區(qū)域，東緊鄰 G107 輔道，西距鄭州市四大主客站之一管城站僅 1 公里，南距繞城高速東三環(huán)南站 2 公里。周邊聚集了航空港區(qū)、中國（河南）自由貿易試驗區(qū)鄭州片區(qū)等戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展區(qū)，7 地理位臵優(yōu)越、交通優(yōu)勢顯著，物流地產商業(yè)化價值日漸凸顯，為項目建成為城市物資分撥中心、物流企業(yè)集聚的中轉站和橋頭堡提供了得天獨厚的堅實基礎。4.市場分析市場分析 4.1 市場現狀市場現狀 鄭州市物流業(yè)發(fā)展迅速，大大小小的物流公司有 7000 多家，注冊資金 50 萬元以上的物流公司有 1500 10、余家。鄭州市物流市場細分為兩部分：一是以倉儲為主的經開區(qū)國際物流園、中牟縣九龍鎮(zhèn)倉儲園區(qū)、航空港物流園區(qū)。二是以專線運營為主的南部物流市場，目前 80%集中分布在繞城高速以南的 G107 與黃金大道之間區(qū)段。因該區(qū)域并非物流規(guī)劃用地，后續(xù)將面臨再次搬遷。4.2 市場競爭分析市場競爭分析 鄭州市經規(guī)劃審批的物流用地，包括已建成、在建物流園區(qū)，可分為直接競爭者、潛在競爭者。由于受容積率指標的要求和提高土地利用率的目的，基本都是多層庫房，垂直運輸主要采用坡道或貨梯形式。結合項目自身情況，綜合考慮區(qū)位及運營模式，項目主要競爭企業(yè)分析如下表：8 表表 4 4-1 1：市場競爭企業(yè)分析表：市場競爭企業(yè)分析11、表 編編號號 園區(qū)名園區(qū)名稱稱 具體地址具體地址 距項目直距項目直線距離（公線距離（公里）里）競競爭爭程程度度 占地占地（畝）（畝）倉庫倉庫（）（）檔口檔口（）（）租金水租金水平（平（月）月）空置空置率率 （%）項目體量和項目體量和開發(fā)進度開發(fā)進度 倉倉庫庫類類型型 庫房庫房/檔口檔口高度高度（m m）地面地面承重承重（噸（噸）卸貨門卸貨門/裝裝卸平臺卸平臺 地面標地面標準準 信息信息系統(tǒng)系統(tǒng)和功和功能能 安保安保 1 1 傳化物傳化物流園流園 豫十路與誠樂路西南 1 直接 165 40 一期建成運營 多層 8 1 高站臺+地面裝卸 防滑防潮地面 自研 軟件 智能卡口+保安 2 2 鴻泰物鴻泰12、物流園流園 經濟技術開發(fā)區(qū) 9 潛在 130 100000 50000 30 5 已建成 多層 7.5 1 高站臺裝卸 水泥地面 自研 智能卡口+保安 3 3 乾龍物乾龍物流園流園 華南城中華路西 5 直接 550 30000 68000 30 30 規(guī)劃 1100畝,建成550 畝 單層 8 1 高站臺+地面裝卸 防滑防潮地面 購買 智能卡口+保安 4 4 普洛斯普洛斯 中牟縣經開區(qū)新安路 13 潛在 500 15000 30 0 出租 多層 8 1 高站臺 防滑防潮地面 智能卡口+保安 5 5 黑豹物黑豹物流總部流總部基地基地 新鄭快速路與黃金大道間 17.5 潛在 300 10000 113、20000 25 10 已建成 單層 8 1 高站臺+地面裝卸 水泥地面 購買 智能卡口 6 6 宇培物宇培物流流 啟航路鵬程大道交叉口 17 潛在 100 130000 30 0 已建成 多層 10 1 防滑防潮地面 智能卡口+保安 9 4.3 競爭優(yōu)勢分析競爭優(yōu)勢分析 1.1.項目區(qū)位優(yōu)勢明顯項目區(qū)位優(yōu)勢明顯 項目位于鄭州市管城回族區(qū)南曹鄉(xiāng)紫辰路與豫十路，誠樂路的圍合區(qū)域，西鄰管城站（原小李莊站），南距繞城高速路收費站口 2 公里，東鄰 G107 輔道，向東 3 公里是機場高速路，交通便利，貨車通行不受限制。2.2.項目項目功能定位全面功能定位全面 在綜合分析鄭州市物流行業(yè)現狀、充分考慮項14、目區(qū)位優(yōu)勢以及項目投資強度等因素的基礎上，項目功能定位全面，將規(guī)劃建成以倉儲、運輸、辦公配套“三位一體”的現代化綜合物流園區(qū)。與單一功能定位的物流企業(yè)相比，能夠拓展更廣闊的發(fā)展空間，吸引不同層次、不同類別的客戶前來合作，進而帶來更多的商機。3.3.項目品牌優(yōu)勢突出項目品牌優(yōu)勢突出 項目依托“中國儲運”的品牌優(yōu)勢，擁有優(yōu)質、高效、便捷、周到的服務能力、良好的企業(yè)信譽以及堅實的發(fā)展平臺，對大型優(yōu)質客戶具有先天吸引力；而項目已列為河南省重點建設項目，受到市、區(qū)政府的重視及扶持，為招商引資及優(yōu)惠政策的申請?zhí)峁┝擞辛ΡＵ稀?.項目功能策劃項目功能策劃 5.1 項目定位項目定位 一是城市分撥中心。一是城市15、分撥中心。依托公路、鐵路、航空貨運等物流渠道，承擔貨物的智能化倉儲服務功能，實現倉配一體化，提供倉儲、分揀、10包裝、配送等一站式定制化服務，增加業(yè)務附加值，提高項目收益率。二是智能公路港二是智能公路港。依托周圍國道、高速等路網布局，利用項目突出的區(qū)位優(yōu)勢，建設高標準專線倉庫，推廣XX智運業(yè)務，實現省內外貨物的快速流通集散，并與園區(qū)倉儲功能緊密契合、協(xié)同發(fā)展。三是中小物流企業(yè)總部基地。三是中小物流企業(yè)總部基地。依托倉儲、專線運輸等物流功能，為中原地區(qū)中小物流企業(yè)客戶提供辦公、住宿等優(yōu)質綜合配套服務，優(yōu)化服務環(huán)境和質量，搭建電商平臺，適應客戶未來的發(fā)展需求，實現貨流入庫、車流入園、辦公入樓。5.16、2 經營和服務模式及功能規(guī)劃經營和服務模式及功能規(guī)劃5.2.1 倉儲 配臵設施齊全的雙層平臺庫房，以城市快消品、汽車配件等為主，與電子商務平臺結合，利用大數據科學預測城市對相關產品需求的常態(tài)數量，結合市場調查數據，綜合確定儲存貨品的安全庫存量，以滿足不同客戶的需求。5.2.2 運輸配送主要是生產資料物資、生活資料物資的運輸配送，在保證物資安全的前提下，為客戶提供全程物流服務。將以目前現有客戶及有過合作經歷的企業(yè)為基礎，經營城市商超配送，嘗試城市共同配送，實施業(yè)務轉移和擴大經營規(guī)模。同時，將發(fā)展貨運市場和專線運輸，擴大物流園的輻射范圍。5.2.3 專線運營中心專線運營中心整體或部分出租，部分自營17、。完成貨物不同運輸方11 式的轉換，公、鐵、空三種運輸便利銜接；成為運力和貨物的最佳匹配地，城市進出貨物的集散中心，為專線運輸、快遞、電商提供分撥基地。5.2.4 辦公用房及物業(yè)服務 主要包括辦公樓、物業(yè)管理中心、呼叫中心、商務中心、體驗中心等，為物流企業(yè)及其他企業(yè)入駐經營提供相關服務。為所有與電子商務和物流相關人員和單位提供所需信息服務。包括資訊中心、客服中心、交易中心、注冊登錄、供求信息、行情分析、企業(yè)商鋪、追蹤查詢、呼叫中心、倉儲服務、運輸服務、融資服務、交通指揮中心、即時路況查詢、救援等。5.2.5 物業(yè)、辦公等配套服務 園區(qū)將建設住宿、商超、餐飲等配套設施，滿足客戶在物流園區(qū)內的生活18、需要。專門設立多功能停車場，設立若干停車位，滿足各類車輛停車需求。同時配套相應的維修中心、汽配件零售中心、休息室等。6規(guī)劃設計與建設方案規(guī)劃設計與建設方案 6.1 總平面布置（附圖）總平面布置（附圖）12 圖圖 2 2：項目總平圖：項目總平圖 6.2 項目建設內容及建設期項目建設內容及建設期 6.2.1 項目建設內容（1）雙層平臺庫房 A-1：建筑面積 27097.76，高度 23.92m，2層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（2）雙層平臺庫房 A-2：建筑面積 24302.4，高度 23.92m，2層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（3）雙層平臺庫房 A-3：建筑面積 15811.5，高度 2319、.92m，2層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（4）雙層平臺庫房 A-4：建筑面積 15811.50，高度 23.92m，213 層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（5）通用倉庫：面積 5968.22，高度 14.70m，2 層，鋼筋混凝土框架結構,平庫，配合社會停車場,做預留設計,將來可根據需要，加裝設備等硬件，為社會停車場運營配套服務；（6）專線倉庫 1（一層專線檔口，二三層倉儲）：面積 12280.02，高度 23.80m，地下 1 層，地上 3 層，鋼筋混凝土框架結構、高站臺；（7）專線倉庫 2：面積 9471.3，高度 19.3m，2 層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（8）專線倉庫 3：20、面積 8303.93，高度 19.3m，2 層，鋼筋混凝土框架結構，高站臺；（9）中小物流企業(yè)總部基地 1（司機之家）：面積 11204.65，高度 39.00m，地下 1 層，地上 10 層，鋼筋混凝土框架結構；（10）中小物流企業(yè)總部基地 2（辦公）：面積 11923.93，高度 39.00m，地下 1 層，地上 10 層，鋼筋混凝土框架結構；（11）控制中心：面積 748.07，高度 19.2m，2 層，鋼筋混凝土框架結構；（12）開閉所：面積 139.95；（13）變電室：面積 367.65；（14）公廁：面積 253.03；（15）門衛(wèi)房：118.38；14 （16）出地面樓梯間：321、8.36 （17）地下車庫：17555.5 （18）地下消防水泵房：96 （19）消防水池：456 （20）平臺：面積 6655.1 （21）坡道：面積 1899.38；（22）道路：面積 29858.94；（23）圍墻：1186.16m。（與傳化交界部分傳化已建，已扣除）15 表表 6 6-1 1：項目建（構）筑物一覽表：項目建（構）筑物一覽表 編號 分類 單體名稱 使用功能 占地面積（）占地面積 建筑面積（）建筑面積 倉儲面積 專線面積 層數 建筑高度（m）防火 耐火 結構 備注 小計（）小計（）（*F/*D）分類 等級 形式 1 2 層庫房 雙層平臺庫房 A-1 倉儲 14451.04 22、54978.26 27097.76 106766.61 27097.76 2F 23.92 丙 一級 鋼筋混凝土框架 2 雙層平臺庫房 A-2 倉儲 12605.72 24302.4 24302.4 2F 23.92 丙 一級 鋼筋混凝土框架 3 雙層平臺庫房 A-3 倉儲 9358.84 15811.5 15811.5 2F 23.92 丙 二級 鋼筋混凝土框架 4 雙層平臺庫房 A-4 倉儲 9358.33 15811.5 15811.5 2F 23.92 丙 二級 鋼筋混凝土框架 16 5 專線庫房 2 倉儲 4706.4 9471.3 4735.65 4735.65 2F 19.3 丙23、 二級 鋼筋混凝土框架 6 專線庫房 3 倉儲 4497.93 8303.93 4151.97 4151.97 2F 19.3 丙 二級 鋼筋混凝土框架 7 通用倉庫 倉儲 2898.84 6893.76 5968.22 2984.11 2984.11 2F 14.7 丙 二級 鋼筋混凝土框架 9 多層庫房 專線庫房 1 倉儲 3994.92 12280.02 8186.68 4093.34 3F/1D 23.8 丙 二級 鋼筋混凝土框架 10 辦公 中小物流企業(yè)總部基地 1 辦公 1084.72 2407.84 11204.65 23128.58 10F/1D 39 民用 二級 鋼筋混凝土框24、架 11 中小物流企業(yè)總部基地 2 辦公 1323.12 11923.93 10F/1D 39 民用 二級 鋼筋混凝土框架 12 輔助用房 控制中心 輔助/262.36 748.07 1665.44 2F /鋼筋混凝土框架/13 開閉所 輔助 139.95 139.95 /14 變電室 輔助 367.65 367.65 /15 公廁 輔助 144.34 253.03 1F 3.6/17 16 門衛(wèi)房 輔助 107.88 118.38 1F 3.6/17 出地面樓梯間 輔助 10.14 38.36 1F 3/18 地下機動車庫 地下/15610.07 17555.5 1F/19 地下建筑 地下非25、機動車庫 地下/1393.43 1F/20 消防水泵房 地下/96 1F/21 消防水池 地下/456 /22 圍墻 1186.16 米 23 其他 坡道 2752.13 9451.33 1899.38 8554.48 /平臺 6699.2 6655.1 10.3 18 6.2.2 建設期與建設方案 項目建設期為 3 年，擬于 2019 年初開工，2021 年底竣工。考慮到項目投資額較高、施工難易程度、交付使用后收益等因素，分兩批建設。第一批：中小物流企業(yè)總部基地、專線倉庫及配套設施。主要建 筑面積約為 71525.76，總投資約 39096.39 萬元。第二批：第 2 年開工建設至第 3 年26、建設期滿交付使用，雙層平臺庫房、通用倉庫。主要建筑面積約為 98424.87，總投資約 35694.32萬元。7.投資估算、籌資安排及財務評價投資估算、籌資安排及財務評價 7.1 投資估算投資估算 表表 7 7-1 1 建設總投資估算表建設總投資估算表 項目內容 費用（萬元）備注 總投資 74790.71 土地費用 11240 土地款 10250 萬元,契稅,印花稅等土地相關費用約413萬元,耕地占用稅577萬元。建設投資 53946.22 項目管理費 506.26 按建安費的 1%計 環(huán)境影響評價費 6 19 勘察費 66.12 設計費 255.26 考古發(fā)掘費 459.26 監(jiān)理費 60727、.51 按建安費的 1.2%計 不可預見費 1265.66 按建安費的 2.5%計 城市配套費 2889.16 按建筑面積 169950.64 征收，170 元/計 造價咨詢費 506.26 按建安費的 1%計 防雷費 20 參照同類項目估算得出 建設期利息 3023 建設期 3 年 表表 7 7-2 2：建設投資估算表：建設投資估算表 項目 面積 單位 單價（元）單位 總價 單位 備注 場地平整 130173.50 23.41 元/304.76 萬元 含高壓線桿 遷 移109.5萬元 道路及廣場 37933.12 200 元/758.66 萬元 建 筑 安 裝 工 程 平臺 6655.1 328、700 元/2462.39 萬元 雙層平臺庫房A-1 27097.76 3000 元/8129.33 萬元 雙層平臺庫房A-2 24302.4 3000 元/7290.72 萬元 雙層平臺庫房A-3 15811.5 3000 元/4743.45 萬元 雙層平臺庫房A-4 15811.5 3000 元/4743.45 萬元 通用倉庫 5968.22 2300 元/1372.69 萬元 專線倉庫一 12280.02 2600 元/3192.81 萬元 專線倉庫二 9471.3 2300 元/2178.40 萬元 專線倉庫三 8303.93 2300 元/1909.90 萬元 中小物流企業(yè)基地一 129、1204.65 2600 元/2913.21 萬元 中小物流企業(yè)11923.93 2600 元/3100.22 萬元 20 基地二 控制中心及維修中心/設備用房 748.07 2500 元/187.02 萬元 開閉所 139.95 1300 元/18.19 萬元 變電室 367.65 1300 元/47.79 萬元 公廁 253.03 1300 元/32.89 萬元 門衛(wèi)室 118.38 1300 元/15.39 萬元 出地面樓梯間 38.36 1000 元/3.84 汽車坡道及其附屬建筑 1899.38 2500 元/474.85 萬元 室外管線、室外電氣 75977.17 300 元/2230、79.32 萬元 綠地 29032.61 50 元/145.16 萬元 屋頂綠化 8243.31 260 元/214.33 萬元 圍墻 1186.16 m 800 元/m 94.89 萬元 扣除傳化已建 消防水池 456 1300 元/59.28 萬元 消防水泵房 96 2000 元/19.20 萬元 地下機動車庫 15610.07 2000 元/3122.01 萬元 地下非機動車庫 1393.43 2000 元/278.69 萬元 利用地下室建人防費用增加 7619.76 700 元/533.38 萬元 設 電梯 12 部 15 萬元/部 180.00 萬元 備 貨梯 14 部 15 萬元/31、部（3t）210.00 萬元 林德電瓶叉車 4 臺 20 萬元/臺 80.00 萬元 合力電瓶叉車 10 臺 10 萬元/臺 100.00 萬元 城市配送廂式車 10 輛 15 萬元/輛 150.00 萬元 配電中心 12 組 100 萬元/組 1200.00 萬元 630KvA 制冷設備 3 棟樓 800 萬元/組 800.00 萬元 辦公和生活用具 60 人 100.00 萬元 信息化建設費 500.00 萬元 參照西安鋼超市項目估算 總計 53946.22 7.2 資金來源資金來源 項目資金來源：公司自有資金 49%，銀行貸款融資 51%，借款期限21 10 年，利率 5.34%，借款總32、額 36601.53 萬元。7.3 財務效益與運營成本費用估算財務效益與運營成本費用估算 7.3.1 收入測算 表表 7 7-4 4 主要收入主要收入情況表情況表 序號 收入項目 年收入（萬元）備注 1 倉儲收入 3193 庫房可使用面積 103082 （4 棟雙層平臺庫房 83023、三棟專線庫房二層三層 17075、1 棟通用倉庫二層 2984）收費標準 29 元/.月89%2 裝卸收入 2400 作業(yè)量 65 萬噸32 元/噸，專線裝卸作業(yè)量 20 萬噸16 元/噸（包含進出庫費、過戶費及其它增值服務費.詳見注釋 1）。3 物流專線市場收入 1895 檔口 60 個、客房 220 間、辦33、公238 間，場地使用費及信息、廣告宣傳等.（詳見注釋 2）4 運輸配送運營收入 1560 運輸量元/噸/公里;鐵路運輸（中轉、裝卸車）、公路配送 5 合 計 9048 綜合以上各項，可以估算項目達產年收入為 9048 萬元。（具體測算見財務評估表中營業(yè)收入明細22）。注釋注釋 1 1：裝卸業(yè)務收入測算：裝卸業(yè)務收入測算：裝卸搬運作業(yè)量分兩部分：雙層坡道庫裝卸按 65%自營，35%出租，參照XX股份鄭州物流中心 2012 年運營過農夫山泉、伊利牛奶、海天調味品等快消品測算，每平方米每月進出各 1 噸，進出總包干價 32 元/噸，包干價對應年度作業(yè)量如下：年度作業(yè)量=83023 65%1 噸/.34、月12 月=65 萬噸年收入=65 萬噸32 元/噸=2080 萬元。根據報告期最近調研中牟鴻泰物流、近鄰傳化物流等市場運作情況，以鴻泰物流為例，面積 30000，年吞吐 100 萬噸。該項目專線庫建成后，專線面積約 16000，年作業(yè)量保守估計約 40 萬噸，其中部分裝卸作業(yè)由我方自行運作，該部分作業(yè)量約 20 萬噸，測算業(yè)務收入為：20 萬噸16 元/噸=320 萬元。以上兩部分收入合計：2080 萬元+320 萬元=2400 萬元。注釋注釋 2 2：物流專線市場收入：物流專線市場收入 18951895 萬元。萬元。檔口 60 個，220/個，30 元/月、出租率 100%、年收入602235、03012475 萬元；客房 220 間、收費標準 168 元/間/天，入住率 80%，年收入=2201683650.8=1079 萬元；辦公 238 間，收費標準 1200 元/間/月，出租率 85%，年收入=2381200120.85=291 萬元；場地使用收入 50 萬元。23 7.3.2 運營成本測算（1）人工成本：545 萬元。（2）外工勞務費：44.1 萬元。（3）辦公費用：142 萬元。（4）資產使用費：2565.80 萬元（固定資產維護費 65 萬元、財產保險費 5 萬元、折舊費 2062.60 萬元、攤銷費用 433.20 萬元）。（5）稅金 504 萬元。城鎮(zhèn)土地使用稅 136、25 萬元、房產稅 375 萬元、其他稅費（殘疾人就業(yè)保障金、印花稅、車船稅等）4 萬元（6）綜合費用：140 萬元。（7）專項費用：1620 萬元（運雜費 1060 萬元、裝卸搬運費 560萬元）。（8）財務費用 1785.80 萬元，借款當期利息支出。總成本費用：總成本費用：7346.77346.70 0 萬元。萬元。經營成本：經營成本：4850.904850.90 萬元。萬元。7.4 財務分析及評價財務分析及評價 7 7.4.1.4.1 財務測算假設財務測算假設 項目投資測算按 16 年計算，建設期 3 年，土地攤銷年限為 50 年，固定資產折舊：房屋建筑為 30 年、構筑物為 10 年37、機械設備為 8 年。收入和成本費用逐年情況，稅率，折現率等情況見財務評估表中營業(yè)收入、總成本費用及損益表。本項目建設期三年，2019-2021 年投資額分別 35166 萬元、21068萬元、18556 萬元。擬于 2022 年投入使用，2022 年營業(yè)收入按達產年 60%值測算，2023 年營業(yè)收入按達產年 80%值測算，2024 年達產，考慮物價和資源價格上漲，2025 年起，年收入增長約 8%。24 7 7.4.2.4.2 財務評價指標估算財務評價指標估算 （1）凈資產收益率=運營期內年平均凈利潤/凈資產=4.96%（2）靜態(tài)投資回收期指項目凈收益回收項目投資所需要的時間，從建設開始年38、算起=15.09 年（3）內部收益率（IRR）（稅后）=4.36%、凈現值（NPV）（稅后）=31 萬元（4）經濟增加值（EVA）指從稅后凈利潤中扣除包括股權和債務的所有資本成本后的真實經濟利潤=1307 萬元（5）投資收益率（總投資收益率和年均投資收益率。）總投資收益率=運營期內年平均息稅前利潤/項目總投資（TI）=9.27%表表 7 7-5 5：項目主要經濟指標：項目主要經濟指標 序號 指 標 單位 數 量 備 注 1 1 項目總投資項目總投資 萬元萬元 7 747904790.71.71 1.1 土地費用 萬元 11240 包含耕地占用稅、契稅、印花稅 1.2 工程建造安裝費 萬元 5039、626.22 1.3 辦公機械設備 萬元 3320 1.4 其它費用 萬元 6582 1.5 預備費 萬元 1.6 開辦費 萬元 2 2 主要財務指標主要財務指標 2.1 年營業(yè)收入 萬元 12972.02 年均值 252.2 年利潤總額 萬元 5773.20 2.3 年凈利潤 萬元 4329.90 2.4 年經營凈現金流 萬元 5865.10 3 3 主要經濟評價指標主要經濟評價指標 3.1 凈資產收益率%4.96 年平均值 3.2 靜態(tài)投資回收期 年 15.09 含建設期 3 年 3.3 內部收益率%4.36 所得稅后 3.4 凈現值 萬元 31 所得稅后 3.5 經濟增加值 萬元 13040、7 年平均值 3.6 總投資收益率%9.27 年平均值 7 7.4.3.4.3 項目投資敏感性分析項目投資敏感性分析 敏感性分析法是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析有助于確定哪些風險對項目具有最大的潛在影響。分析的前提條件是把所有其他不確定因素保持在基準值的條件下、選取兩個不確定因素建立數學模型，考察項目變量要素（現金流入、流出）的不確定性對目標（凈現值）產生多大程度的影響。投資敏感性分析：XX鄭州陸港項目投資 74790.71 萬元，壽命141、6 年，殘值 3588 萬元，基準利率為 6%。以庫房倉儲業(yè)務板塊為例，測算現金流入和流出。庫房每平方米收費單價、吞吐量、出租率三因素中任一因素變化都會引起收入變化、對應成本也相應變化，影響到凈現值 NPV，下作敏感性示例分析：以達產期第 6 年現金流量數據為基準數據測算，選擇不確定性因26 素：收入現金流入變量 x、成本現金流出變量 y，對影響凈現值 NPV作敏感性分析。取臨界線：NPV=-71768+10.33*29（1+x）*12-2441(1+y)*0.75*（(P/A，6%，16）+1701*（(P/A，6%，16）+3588*(A/F,6%,16)x1.63+0.68y 即：假設成42、本 y=1，當收入 x2.31 時，NPV0，投資方案不可行。7 7.5.5 財務與經濟評價結論財務與經濟評價結論 經財務數據計算，項目凈資產收益率為 4.96%，靜態(tài)投資回收期為 15.09 年，內部收益率（稅后）為 4.36%，凈現值（稅后）為 31 萬元，總投資收益率為 9.27%，項目可行。8.風險分析及應對措施風險分析及應對措施 8.1 風險分析風險分析 8 8.1.1.1.1 資金風險資金風險 該項目具有投資大、回收期長特點，面臨著較大的籌資與融資壓力，資金的籌措具有一定的風險性，資金能否及時足額到位將影響著工期的進度和后續(xù)經營。8 8.1.2.1.2 政策風險政策風險 項目的外部43、配套條件完全由鄭州市提供，存在著不能及時落實的風險；同時，受環(huán)保政策日益嚴格的影響，冬季施工會受到一定限制可能導致建設周期加長。鄭州市每年 11 月中旬至次年 3 月中旬為“冬防”期間，鄭州市實施“封土行動”，期間城市建成區(qū)內停止各類建設工程土石方作業(yè)、房屋拆遷（拆除）施工。如確需進行土石方作業(yè)的各類工程，須報市政27 府批準后方能實施。8 8.1.3.1.3 經經營風險營風險 運作現代化物流中心較之經營傳統(tǒng)倉庫，無論在基礎設施、信息技術等硬件方面，還是管理方法、營銷理念等軟件方面都有著較大的差異。項目高層管理者應具有 10 年以上管理經驗；一般管理者具備相應的專業(yè)知識及管理能力；操作人員具備44、相應的崗位技能。8 8.1.4.1.4 不能如期開工風險不能如期開工風險 受政府政策、項目審批流程等外在因素影響，項目進度會有延宕，存在不能如期開工的風險。8.2 風險應對措施風險應對措施 8 8.2.1.2.1 資金風險資金風險 本項目 51%的投資是通過土地或固定資產抵押方式取得的中長期貸款，受宏觀經濟走勢波動，通貨膨脹、利率變動因素影響到企業(yè)經營收益，進而影響到現金流量、還本付息等償債能力和后續(xù)發(fā)展動力。8 8.2.2.2.2 政策風險政策風險 加強項目管理，積極協(xié)調，利用合理優(yōu)化的施工方案來增加施工效率，有效降低“冬防”對項目施工的影響。8 8.2.3.2.3 經營風險經營風險 公司規(guī)45、章制度完善，業(yè)務操作流程規(guī)范，客戶資源豐富，管理經營經驗深厚，在項目實施后加強市場調研和營銷，確保項目如期達產，具備較強的抗風險能力。進一步做好市場預測與市場開拓工作，落實公司戰(zhàn)略規(guī)劃，提高市場占有率，增加市場份額,降低經營風險。8 8.2.4.2.4 不能如期開工風險不能如期開工風險 加強與政府相關部門的溝通協(xié)調，優(yōu)化項目組織管理，建立健全高效協(xié)調和快速響應機制，加快項目推進，力爭按期開工。28 9.結論與建議結論與建議 綜合上述情況分析和論證，中國儲運（鄭州）物流產業(yè)園項目符合國家有關的產業(yè)政策和鄭州市現代物流發(fā)展方向;項目處于主城區(qū)、航空港區(qū)銜接地帶，區(qū)位優(yōu)勢顯著，可與周邊物流產業(yè)園實現資源互補、客戶共享、共同發(fā)展；項目建成后經濟效益顯著，投資收益良好。29 30 31 32 33 34