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1、驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告1南南充充新新世世紀紀二二期期項項目目可可行行性性報報告告南充驛鑫南充驛鑫房地產有限公司房地產有限公司二零一二零一八八年年一一月月驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告2目錄目錄項目決策背景.2第一部分 項目概況.4第二部分 法律風險分析.6第三部分 市場分析.6第四部分 規劃設計思路.9第五部分 開發計劃.12第六部分 成本及投資收益預測.14第七部分 綜合分析.17第八部分 項目可行性分析結論.18第九部分 主要風險因素提示.18驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告3項目決策背景項目決策背景一、一、回歸南充回歸南充，拓展市場，占據戰略要點，拓展市場，2、占據戰略要點南充市位于四川盆地東北、嘉陵江中游，轄 3 區 1 市 5 縣、人口 760 萬，幅員面積 1.25 萬平方公里，是四川省第二人口大市、中國優秀旅游城市、國家園林城市、全國清潔能源示范城市、久負盛名的“綢都”，國家規劃確定的成渝經濟區北部中心城市、成渝城市群區域中心城市和川陜革命老區重要節點城市，屬百萬人口大城市。2016 年，GDP 總量達 1651.40 億元，社會固定資產投資達 1561.31 億元，城市主城區面積 120 平方公里、人口 120 萬。2016 年，實現全部工業增加值 640.67 億元，比上年增長 9.3%。規模以上工業企業 656 戶。全市工業園區建成面積3、達 100 平方公里。已經形成了汽車汽配、油氣化工、絲紡服裝、現代物流、現代農業等優勢產業，新能源、新材料、電子信息、生物制藥等潛力產業快速發展。南充商貿繁榮，市場體系完善，金融、保險、人才、勞務等要素市場活躍，擁有川東北最大的糧油、生豬、繭絲綢和小商品批發市場。2016 年末，社會消費品零售總額達 785.62 億元，全市金融機構存貸款余額保持雙高位增長，人民幣存款余額達 3047.30 億元，各類貸款余額 1479.68 億元。驛鑫房地產公司回歸南充，既是拓展市場的需要，也是公司的戰略舉措。二、二、形成形成一、二期和白土壩項目聯動，打造新世紀商住品牌一、二期和白土壩項目聯動，打造新世紀商住4、品牌通過新世紀二期項目和白土壩新世紀項目，驛鑫地產將擁有五星花園商圈和西華商圈南充兩大核心商圈項目，緊跟南充發展規劃，完成在南充新老商圈的發展布局，為未來五年發展奠定基礎。上述兩項目都位于中心商圈，地段好、人流大，是理想的商住項目。驛鑫房地產公司將統一品牌形象，整合配套資源，實施開發計劃。三、三、區域發展前景廣闊區域發展前景廣闊五星花園作為整個南充市的傳統城市中心，也是南充人流量車流量最大的區域。因此，五星花園還將在很長一段時間里扮演了整個南充城區的商業核心。該區域商業主要為超市+百貨+臨街商鋪業態，匯集了雅邦、茂業、新世紀購物廣場等商業項目，加上地處城市核心，人流量巨大，商業價值可以說是整個5、南充市最強。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告4第一部分第一部分 項目概況項目概況一、宗地概況一、宗地概況1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側，中心醫院對面。附近有南充市高級中學、涪江路小學、南充一中等學校。2、面積及四至項目占地 5600，地塊呈不規則狀，東至人民南路路道路紅線，北至順慶區政府宿舍，西臨南充市高級中學，南挨新世紀一期。3、地塊現狀 1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側，中心醫院對面。附近有南充市高級中學、涪江路小學、南充一中等學校。-地塊內需要拆除的地面建筑面積約 1.3 萬。-地塊內需動遷居民 101 戶。-地塊內產權比較清晰，拆遷時比較容易溝通4、6、周邊狀況宗地南側為新世紀一期。宗地北側為居民住宅，主要為多層公房和民用住宅。宗地西側為南充市最好的高中，南充市高級中學。宗地東側為南充市中心醫院。二、大社區配套二、大社區配套1、大市政配套宗地周邊現狀市政管線容量較大，滿足項目施工和先期住宅開發（約 3 萬平方米）的配套需求。供電、天然氣、上水、電話、雨污水、道路等滿足宗地后期開發的配套需求。2、道路系統完善，地塊出行便捷，處于城市交通網絡中心。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告5五星花園五星花園南高南高中心醫院中心醫院地塊地塊地塊至周邊區域地塊至周邊區域3、公共交通發達地塊周邊共有公交線路較多。4、宗地周邊生活商服、教育醫療配套數量多，檔7、次高。三、項目地塊規劃情況三、項目地塊規劃情況1、項目合作地塊未做過控規，目前尚無經濟技術指標。2、地塊為商住兩用，未安排非經營性公建項目。3、目前我方將積極推動項目地塊的 控制性詳規方案編制工作中。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告6第二部分第二部分 法律風險分析法律風險分析一、合作地塊土地現狀1、目前地塊尚未征用土地。本項目擬定在紅線范圍內內總占地面積是 5900 平方米左右。需要拆除的總建筑面積約 1.3 萬平方米：住宅樓共有 4 棟，建筑面積約 7960 平方米，共 101 戶；辦公用房有 2 棟，建筑面積約 4450 平方米；商業用房 1棟，建筑面積約 620 平方米。二、法律風8、險評估1、規劃風險：控制性詳規尚未確定，相關經濟技術指標存在不確定性。2、土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。1、規劃風險控制：地塊屬于新世紀二期，可以參照新世紀一期的經濟技術指標。2、土地風險控制：在新世紀二期地塊控制性詳細規劃獲批準后，市政府將協調征地拆遷，因此征地風險可控。綜合上述分析判斷，規劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。綜合上述分析判斷，規劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告7第三部分第三部分 市場分析市場分析一、宗地優劣勢宗地優劣勢1、優勢、優勢 地塊靠近學校、五星花園商圈、市中心醫院，有利于項目9、營銷，開發消費市場潛力。由于地塊是商住兩用，可提供多種類型產品。依靠五星花園地面交通條件優越。周邊生活配套豐富，具有較高的項目承載能力。位于市中心，新世紀商城后面，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。2、劣勢、劣勢 周邊生活配套薄弱，需要在項目規劃中解決。周邊雖然道路交通條件良好，但是會經常擁堵。受地塊限制，規模小，規劃余地小。三、三、市場背景市場背景1、南充南充整體市場情況整體市場情況。1 1）南充南充整體市場特征：整體市場特征：供需絕對值巨大，市場發展迅速，但競爭仍激烈。市場價格呈穩步上升，新盤上市普遍高于市場均價。新盤供應量龐大，大規模項目呈上升趨勢。南充市場熱點產品類型以高層加小高層10、項目為主，與主流市場社區密度和建筑層數降低的趨勢相同。2、南充南充市場情況市場情況 住宅價格范圍在 5000-8000 元/平方米，均價水平在 6500 元/平方米，商鋪價格 16000-25000/平方米，部分樓盤存在和二手房倒掛現象。客源主要為本地和返鄉的二次置業的客源。整體銷售情況良好。1）、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區域的競爭。、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區域的競爭。目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位茂業百貨后的步行街。同時由于產品形態、社區規模、交通環境等條件的相似，位于基隆街是步行街將會對本項目有一定影響。3、小戶型小戶型為主的為主的高11、層高層項目是周邊市場的空白點。項目是周邊市場的空白點。宗地所屬的五星花園商圈在產品供應上近兩年一直沒有真正意義上的商住樓盤，特別是對于住宅市場而言，本區域只有五星大廈一個項目，而且已處于爛尾狀態。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告8五星花園附近的學校、醫院、商場較多，客源可以得到保證。四、四、產品建議產品建議1、產品類型建議、產品類型建議 住宅產品形態：一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳為主，考慮做為學區房，青年公寓，方便老人看病。打造為城市精品公寓。商鋪產品形態：考慮做為五星花園商場、學校、醫院補充，進行自主運營，主要考慮引進食品和娛樂項目。2 2、產品房型的多樣化產品房型的多樣化產品類型產品12、類型戶戶型型面積（面積（m2）比比例例（）一一室室一一廳廳4015住宅住宅兩兩室室一一廳廳40-6035兩兩室室二二廳廳60-80503、價格建議、價格建議1）單價）單價 住宅均價 6500 元/平方米；商鋪均價 16000 元/平方米。五、五、客源分析客源分析1、客源來自的區域、客源來自的區域 以學區房為主，吸引附近學生的家長進行購買方便照顧孩子。附近上班的白領、醫生和教師，方便上下班。聚集老年人客戶，方便就醫看病。投資客 步行街地理位置優越，五星花園商圈附近沒有一個比較集中的高品質的餐飲娛樂服務，未來項目打造的餐飲娛樂步行街將吸引整個五星花園商圈的消費者。2、客戶特征、客戶特征1）住宅住宅13、產品客戶產品客戶 職業面貌：主要為來自這些各類學校的有經濟實力的學生家長，學校的教師和醫院醫生，年輕白領，企業中低層工作人員。教育程度：受過良好教育 家庭結構：以三口之家和年輕夫妻為主 家庭年收入在 15 萬元以上。2）商業產品客戶商業產品客戶職業面貌：主要針對企業中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告9 主要消費群體：作為附近商城的補充，吸引在附近商城的消費者進行二次消費。同時附近學校和醫院的工作人員將會是我們消費群體的補充。六、六、開發節奏建議開發節奏建議1）開售時應完成的）開售時應完成的市場宣傳市場宣傳 應完成一定層數的主體工程，強調本公司的實力，14、解除購買者的擔心。應完成樓書和宣傳視頻等，要將本項目的定位深入人心。2）現場接待處建議放在）現場接待處建議放在人名南路人名南路，靠近一期大門附近的建筑物中。，靠近一期大門附近的建筑物中。3）建議在）建議在學校學校附近安排銷售接待中心。附近安排銷售接待中心。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告10第四部分第四部分 規劃設計思路規劃設計思路一、地塊分析一、地塊分析1、位置、位置1、地理位置項目地塊位于五星花園，人民南路西側，中心醫院對面。附近有南充市高級中學、涪江路小學、南充一中等學校。從目前來看，該地塊地理位置較為繁華，附近沒有新建設的樓盤，常年交通擁堵，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的15、西側是南充市高級中學的校區，東側是南充市中心醫院，將會提升該地塊的價值；另外，隨著南充城市的交通的改善將提高該地塊的交通順暢性。從發展的眼光來看，隨著將來交通設施的改善，該地塊頗具增值潛力。2、地形地貌、地形地貌地塊沿東西方向展開，呈不規則形狀，占地面積約為 5600 。3 3、配套設施、配套設施目前地塊方圓 2 公里有小學、高中、醫院、大型商場。總體來說，該地塊有完備的配套設施，足夠滿足日常生活的所有需求。二二、規劃設計思路、規劃設計思路1、項目整體策劃、項目整體策劃新世紀二期項目打造成城市中心領地精品公寓，五星商圈的補充，即把整個地塊建設成一個集餐飲娛樂、酒店和住宅為一體的服務中心。2、高16、高密度住宅密度住宅新世紀二期從其地理位置來說，處于城市中心，公交系統、公共配套設施比較完善，因此它比較符合城市精英社區。從產品的角度來分析，應為高層高密度為主的公寓，真正意義的高尚社區，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置附近小區老形象差劣勢，吸引追求精英生活的客戶前來居住。其設計風格應有鮮明形象，設計主題可以考慮現代風格。3、規劃布局情況、規劃布局情況規劃布局我們以東西向商業街為縱軸，東向為商業街入口，西面和新世紀一期聯通，將新世紀打造為一個整體，形成一個回字型的商業走廊。同時需要對新世紀一期部分的形象進行裝飾，將新世紀一期的廣場比較差得外觀形象進行改造。4 4、規劃形態分析規劃形態分析驛17、鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告11商業街呈線性展開，4 層左右商鋪沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的現代商業街氛圍。建筑形象簡潔明快，窗戶、入口等的細節處理方面表現出現代高端的氣息。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告12第五部分第五部分 開發計劃開發計劃一、一、開發周期分析開發周期分析按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產權辦理共需時間 為 24個月。根據項目總體開發計劃的安排，項目開發周期如下：工程施工圖設計拆遷基礎開工日期（最早）基礎完工（最晚）主體結頂申領預售證日期開盤日期交付日期項目未完成2018.62018.7201818、.102019.62018.112018.112020.8二、運營及業態分析1、經營業態定位針對五星花園商業現狀，本項目的經營業態定位為“綜合餐飲娛樂和精品公寓”。這種業態是目前南充市所有商業業態中最具活力的，而且在較長時期內不會被其他業態所取代。如現在 1227 購物廣場的成功即是一個最近的有力證明。當然，僅是以“餐飲娛樂”單一業態，仍不足以和“1227”、“其他餐飲娛樂項目”相抗衡。但是本項目是做為五星花園商圈的補充，彌補整個商圈沒有成型的餐飲娛樂中心。所以本項目將極具競爭力。2 2、競爭策略定位、競爭策略定位五星花園的餐飲娛樂呈現小、散、亂的特征，本項目是當前五星花園的空白點。因此，我們19、認為本項目的競爭策略應采用避實擊虛之策，即用文化休閑及餐飲與其他項目競爭，然后用聚集的人氣保證我們的公寓、辦公樓的出租，我們認為，這應該是最有成功希望的策略。三、經營理念闡述三、經營理念闡述驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告13經營理念是上夜機的靈魂和思想，針對五星花園當前的市場狀況，我們提出餐飲娛樂中心的經營理念：引領時尚生活，創新都市文化。引領時尚生活，創新都市文化。倡導平價消費，締造餐娛地標。倡導平價消費，締造餐娛地標。都市生活方式是現代生活的重要標志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態，未來“新世紀”將作為一個集購物、文化休閑（影院）、餐飲、娛樂于一體的現代都市購物廣場，它有理由和條20、件引導當地的生活消費方式。新世紀商業街將和新世紀百貨形成聯動，相互彌補各自項目的不足。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告14第六部分第六部分 成本及投資收益預測成本及投資收益預測一、成本預測一、成本預測項目靜態開發成本投資分攤表項目靜態開發成本投資分攤表單位：元單位：元/m2/m2序號費用名稱按地上建筑面積分攤1土地成本28842前期工程費603工程費用18504不可預見費575財務費用3406管理費用607銷售費用1008經營稅金及附加3259靜態投資5573項目靜態開發成本分攤測算建安工程費用分項采用市場報價進行預估三、三、項目靜態投資收益評價項目靜態投資收益評價 綜合容積率 4.7，21、可售面積 27666，住宅 6000 元/，商鋪 15000元/，可售面積完全成本按 5573 元/，已攤入配套公建成本及期間費用；投資估算表（經濟技術指標參考一期）序號內容單價數量金額備注元/平方米平方米萬元一土地費用土地出讓金2700276667469驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告15契稅8127666224土地價格*3%小計(1)(1)2781276667693土地成本分攤到總建筑面積二前期費用設計費4527666124建筑及景觀設計費用前期工程費152766642場地整理、臨時水電、勘測費用小計小計(2)(2)6027666166/三工程費用建安費用1600276664426基22、礎設施302766682供電、供水、有線、煤氣工程等公建配套15027666414景觀、道路、綜合管線和其他公共設施開發期稅費7027666193開發過程中的各種規費、稅費小計小計(3)(3)1850276665118/四不可預見費用(4)(4)5727666157按工程費用的 3%計算五開發成本合計開發成本合計(5)=(2)+(3)+(4)(5)=(2)+(3)+(4)1967276665441六期間費用財務費用34027666940貸款按土地款 70%貸款占用 2 年，年利率 9管理費用6027666165開發成本合計*3%銷售費用10027666179小計小計(6)(6)5002766623、1383/七營業稅及附加(7)(7)32527666899銷售收入銷售收入*0.05八合計55732766615418按地上建筑面積分攤按總建筑面積分攤九銷售收入銷售收入24159住宅60001926611559商鋪15000840012600車位8000050400十利潤8741十一利潤率56%十四自有資金回報率130%自有資金按總投資 40計算按照我們的標準銷售估價水平，靜態利潤 8741 萬元、利潤率達到 56%。自有資金回報率 130%，該收益水平價格變動風險比較小。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告16四四、項目敏感性分析、項目敏感性分析1、如果對開發成本進行調整，增減 x%其對24、利潤（萬元）的影響如下表：10%15%20%銷售銷售額額241592415924159開發成本開發成本169591773018501稅前利潤稅前利潤719964285657稅前利潤稅前利潤率率42%36%30%稅稅后后利潤利潤611954644808稅稅后后利潤利潤率率36%30%25%資金回報率資金回報率106%90%76%2、如果對開發銷售價格進行調整，增減 x%其對利潤（萬元）的影響如下表：-20%-10%10%銷售銷售額額193272415924159開發成本開發成本154181541815418稅前利潤稅前利潤3909632511156稅前利潤稅前利潤率率25%41%72%稅稅后后利25、潤利潤332253769483稅稅后后利潤利潤率率21%34%61%資金回報率資金回報率63%102%180%驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告17敏感性分析敏感性分析根據單因素敏感性分析表，我們可以找出影響項目財務收益的主要不確定因素為售價，其次是建安成本。該結果符合商住宅類項目的實際情況，同時我們可以看到我們在均價下降 20%的時候仍然能保持 21%的收益，可見該項目具有一定的抵抗價格變動的風險能力。盈虧平衡點分析盈虧平衡點分析盈虧平衡點分析假設成本變化不大，則計算住宅銷售完成時，商鋪銷售一半，項目可實現盈虧平衡；剩余商鋪和車位的銷售收入全部成為利潤。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性26、報告18第七部分第七部分 綜合分析綜合分析一、一、項目地塊項目地塊 SWOTSWOT 分析分析1 1、項目優勢項目優勢本項目為城市中央的商業街項目，有新世紀商城作為吸引點，未來銷售可期。3 3、項目劣勢項目劣勢目前宗地周邊的交通擁堵，可能會影響住宅的銷售。4 4、項目機會項目機會在五星花園商圈沒有競爭對手。4 4、項目風險項目風險由于一期物業管理不善，導致一期環境比較差，可能會影響二期的銷售。驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告19第八部分第八部分 項目可行性分析結論項目可行性分析結論根據我們對項目的詳細分析，結合本項目的外部環境、市場競爭環境、內部投資收益、風險性變動等不確定因素等各方面的27、考慮。我們認為該項目的收益較好，產品對于所定位的消費者具有很大的吸引力，項目可行。第九部分第九部分 主要風險因素提示主要風險因素提示1 1、政策風險、政策風險房地產業是國家的基礎性產業，由于從投入到回報的周期較長，受國家政策變化影響較大，房地產開發經營過程中的貨幣政策、稅收政策、行業管理政策等政策的變化都將直接影響房地產行業的景氣狀況。2 2、市場風險市場風險我國的房地產業處于逐步規范和成熟過渡時期，購買行為既受國內外經濟大環境和消費者購買力的影響，也受項目位置、設計、價格、服務等諸多因素的影響，市場競爭日益激烈。而且我國前幾年房地產投資增長幅度過快，造成一些樓宇空置，這對正在開發的房地產項目28、形成一定的市場壓力。3 3、成本風險成本風險房地產項目的開發建設成本由于市場原因可能隨時波動。隨著房地產市場景氣指標向好，開發建設成本存在上升的可能，這種成本的波動將會直接影響項目預測的投資收益。4 4、利率風險利率風險目前我國房地產開發企業融資方式仍以傳統的自有資金、銀行貸款和項目預售資金回籠為主，其中銀行貸款和項目預售回籠資金受國家利率政策影響較大，如果人民銀行繼續上調貸款基準利率和房貸利率，一方面貸款利率上升將直接增驛鑫房地產南充新世紀二期項目可行性報告20加房地產企業開發的財務成本；另一方面放貸利率上升也會通過影響需求對項目預售帶來影響。5 5、管理風險管理風險在房地產開發的過程中，可能發生管理人員因其知識、管理水平有缺陷、獲取的信息不完全或存在誤差及對經濟形勢、政策走勢等判斷有誤，影響房地產開發的收益水平。6 6、其他風險、其他風險任何房地產開發都不能排除其他因政治、經濟、自然災害等不可抗力因素對其收益產生影響的可能性。土木鋪淘寶店：https:/