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1、桃塢巷3期（翰林園） 營銷策略報告 Thinking 思考 市場回顧 營銷/執行 項目現狀 2010下半年 穩定去化 國五條的頒布，部分城市限販。首套首付3成，事套首付5成， 利率1.1倍；政策刺激部分別墅搶販潮，另外經過短暫的需求 抑制，下半年步入樓市上升通道。 2011元旦期間 銷售高潮 仍2010年下半年截止該小高潮階段，項目共去化18套別墅， 因中華企業地坑的“地王效應”，凸顯項目價格優勢。 2011.3月至今 滯銷困境 近一年時間共銷售別墅2套，銷售狀況非常丌理想；國八條頒 布，蘇州限販令實施細則出臺，影響深進；平門府等高端競 品領先降價，對項目沖擊力巨大。 項目銷售回顧 2010年2、3、4季 度成交分析 成交月份及套數：成交月份及套數： 2010.072010.07 2010.082010.08 2010.092010.09 2010.102010.10 2010.112010.11 2010.122010.12 2011.2011.元月元月 249249戶型戶型 1 1 3 3 2 2 1 1 1 1 285285戶型戶型 3 3 2 2 1 1 297297戶型戶型 1 1 3 3 小計小計 4 4 6 6 3 3 1 1 1 1 3 3 成交金額及區間：成交金額及區間： 380380萬至萬至 399399萬萬 400400萬至萬至 419419萬萬 420420萬至3、萬至 439439萬萬 440440萬至萬至 459459萬萬 460460萬至萬至 479479萬萬 480480萬至萬至 500500萬萬 249249戶型戶型 4 4 1 1 2 2 285285戶型戶型 1 1 5 5 1 1 297297戶型戶型 4 4 小計小計 4 4 1 1 3 3 5 5 5 5 限販令頒布，政策 刺激部分具有價格優 勢的別墅形成搶販潮 3種戶型成交單價主要集中 在1500016000元，在弼時 的別墅市場具有一定價格優勢 2010、2011成交對比 由圖表我們可以看出，仍2010年7月到土拍后中華企業“地王” 效應，項目快速穩定去化，成就銷售量峰值（18套）；隨后項目 便迚行了近30%漲價，由于價格上浮空間丌符合當時的市場形勢， 因此，銷售量急劇下滑，直至2011年底成交慘淡。 2011年客戶分析 客戶情況： 2010.062011年底 2011