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1、房地產(chǎn)公司銷售部職能業(yè)績考評及人事管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 銷售部職能 部門名稱：銷售部 直接上級：總經(jīng)理室下屬部門：售樓處、地鋪門市部門本職：組織、完成公司所屬物業(yè)的發(fā)售； 組織、完成代理樓盤物業(yè)的發(fā)售； 確保公司回款目標的完成；主要職能：1、 進行年度銷售預(yù)測報告提報總經(jīng)理；2、 制定年度銷售計劃，進行目標分解，并執(zhí)行實施；3、 管理、督導(dǎo)銷售部正常工作運轉(zhuǎn)，正常業(yè)務(wù)運作；4、 設(shè)立、管理、監(jiān)督各售樓處正常運轉(zhuǎn)；5、 開拓、設(shè)立、管理、監(jiān)督各地鋪門市正常運轉(zhuǎn)；6、 建立各級顧客資料檔案，保2、持與顧客之間的雙向溝通；7、 合理進行銷售部的預(yù)算控制；8、 研究掌握售樓員的需求，充分調(diào)動積極性；9、 制訂業(yè)務(wù)人員的行動計劃，并予以檢查控制；10、 接洽、維系項目發(fā)展商，取得代理樓盤資格；11、 配合總工室作好項目方案（產(chǎn)品定位）及調(diào)整、修改；12、 配合企劃部作好樓盤推廣、促銷；13、 配合物業(yè)公司作好樓宇交接；14、 收集市場信息。15、 預(yù)測市場危機，并呈報并處理；16、 配合財務(wù)部，統(tǒng)計、催收和結(jié)算房款；17、 作好銷售服務(wù)工作，促進、維系公司與顧客間關(guān)系。18、 組織、完成各類物業(yè)的銷售。19、 調(diào)整、修改產(chǎn)品20、 收集市場信息二、 銷售部管理架構(gòu)： 經(jīng) 理 副經(jīng)理 內(nèi)務(wù)主管3、 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理內(nèi) 管 內(nèi) 管 售樓員 售樓員 售樓員三、 銷售部職務(wù)說明書：A：銷售部經(jīng)理直接上級：總經(jīng)理直接下級：副經(jīng)理、項目經(jīng)理、地鋪門市經(jīng)理本職工作：完成銷售目標和回款目標。直接責(zé)任：1、 分析市場供應(yīng)、需求、成交量等競爭狀況，正確作出市場銷售預(yù)測報批；2、 擬定年度銷售計劃，分解目標，報批并督導(dǎo)實施；3、 根據(jù)發(fā)展規(guī)劃合理進行人員預(yù)編、配備；4、 匯總市場信息，提報項目開發(fā)、調(diào)整、修改建議；5、 把握重點顧客，參加重大銷售談判和簽定合約；6、 關(guān)注所轄人員心態(tài)變化，及時溝通處理；7、 編審銷售預(yù)算，并對預(yù)算做過程控制，降低銷售費用；8、 尋找、洽談代理樓盤，并組織、參與4、發(fā)展商的談判、簽約；9、 組織建立完整的顧客檔案，確保銷售人員離職后顧客不丟失；10、 指導(dǎo)、巡視、監(jiān)督、檢查下屬；11、 定期向直接上級述職；12、 向直屬下級授權(quán)，布置工作；13、 負責(zé)直屬下級任用的提名；14、 報直接上級批準后，根據(jù)需要調(diào)配直屬下級的崗位，轉(zhuǎn)人事部門；15、 制定部門工作程序和規(guī)章制度，報批通過后實行；16、 制訂直接下級的職務(wù)說明（崗位描述），并界定直屬下級的工作范圍；17、 受理直屬下級上報的建議、異議、投訴，按照程序處理；18、 舉行聽證，處理間接下級對直接下級的投訴、異議、沖突和爭議裁決；19、 負責(zé)直屬下級工作程序的培訓(xùn)、執(zhí)行和檢查；20、 填報直接下級過失單5、和獎勵單；21、 參加公司例會和有關(guān)銷售業(yè)務(wù)會議；22、 處理緊急突發(fā)事件；領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：1、 對銷售部工作目標的完成負責(zé)；2、 對銷售機構(gòu)設(shè)置、人員結(jié)構(gòu)合理性負責(zé)；3、 對公司商譽負責(zé)；4、 對銷售指標的制訂和分解的合理性負責(zé)；5、 對銷售部給企業(yè)造成的影響負責(zé)；6、 對所屬下級的紀律行為、工作秩序、精神面貌負責(zé)；7、 對銷售部預(yù)算開支的合理分配負責(zé)；8、 對銷售部工作流程的設(shè)計、正確執(zhí)行負責(zé)；9、 對銷售部負責(zé)監(jiān)督的制度的執(zhí)行情況負責(zé)；10、 對銷售部所掌管的企業(yè)秘密的安全性負責(zé)；主要權(quán)利：1、 有銷售部的代表權(quán)；2、 有對部門所屬員工及各項工作的管理權(quán)；3、 有向總經(jīng)理報告權(quán)；4、 對促銷活6、動的現(xiàn)場指揮權(quán)；5、 有對直屬下級崗位調(diào)配的建議權(quán)和任用的提名權(quán)；6、 有對所屬下級工作的監(jiān)督檢查權(quán)；7、 對所屬下級的工作爭議的裁決權(quán)；8、 對所屬下級的管理、業(yè)務(wù)、業(yè)績的考核權(quán)利；9、 對預(yù)算內(nèi)銷售經(jīng)費的支配權(quán)；10、 有代表公司與政府相關(guān)部門和其它企業(yè)在與銷售有關(guān)事務(wù)上的代表權(quán)；11、 一定范圍內(nèi)的價格優(yōu)惠權(quán)；12、 一定范圍內(nèi)的換房、退房的審批權(quán)；13、B：銷售部副經(jīng)理直接上級：銷售部經(jīng)理直接下級：內(nèi)務(wù)主管、地鋪門市經(jīng)理本職工作：管理內(nèi)務(wù)和代理經(jīng)理職能。直接責(zé)任：1、 根據(jù)發(fā)展規(guī)劃合理進行人員預(yù)編、配備；23、 匯總市場信息，提報項目開發(fā)、調(diào)整、修改建議；24、 把握重點顧客，參加重大7、銷售談判和簽定合約；25、 關(guān)注所轄人員心態(tài)變化，及時溝通處理；26、 尋找、洽談代理樓盤，并組織、參與發(fā)展商的談判、簽約；27、 組織建立完整的顧客檔案，確保銷售人員離職后顧客不丟失；28、 指導(dǎo)、巡視、監(jiān)督、檢查下屬；29、 定期向直接上級述職；30、 向直屬下級授權(quán)，布置工作；31、 負責(zé)直屬下級任用的提名；32、 報直接上級批準后，根據(jù)需要調(diào)配直屬下級的崗位，轉(zhuǎn)人事部門；33、 制定部門工作程序和規(guī)章制度，報批通過后實行；34、 制訂直接下級的職務(wù)說明（崗位描述），并界定直屬下級的工作范圍；35、 受理直屬下級上報的建議、異議、投訴，按照程序處理；36、 舉行聽證，處理間接下級對直接下8、級的投訴、異議、沖突和爭議裁決；37、 負責(zé)直屬下級工作程序的培訓(xùn)、執(zhí)行和檢查；38、 填報直接下級過失單和獎勵單； 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：11、 對銷售機構(gòu)設(shè)置、人員結(jié)構(gòu)合理性負責(zé)；12、 對所屬下級的紀律行為、工作秩序、精神面貌負責(zé)；13、 對銷售部工作流程的設(shè)計、正確執(zhí)行負責(zé)；14、 對銷售部負責(zé)監(jiān)督的制度的執(zhí)行情況負責(zé)；15、 對銷售部所掌管的企業(yè)秘密的安全性負責(zé)；主要權(quán)利：1、有銷售部的代表權(quán)；2、 有對部門所屬員工及各項工作的管理權(quán)；3、 有向銷售部經(jīng)理報告權(quán)；4、 有對直屬下級崗位調(diào)配的建議權(quán)和任用的提名權(quán)；5、 有對所屬下級工作的監(jiān)督檢查權(quán)；6、 對所屬下級的工作爭議的裁決權(quán)；7、 對所屬9、下級的管理、業(yè)務(wù)、業(yè)績的考核權(quán)利；8、 對預(yù)算內(nèi)銷售經(jīng)費的支配權(quán)；9、 有代表公司與政府相關(guān)部門和其它企業(yè)在與銷售有關(guān)事務(wù)上的代表權(quán)； 當銷售部經(jīng)理在以下情形之一時，代理行使銷售部經(jīng)理所有責(zé)權(quán)：1、 經(jīng)理被調(diào)、撤、換等離職，而新經(jīng)理未聘任或到崗時；2、 經(jīng)理因病不能任職時；3、 情況緊急，不能及時通知經(jīng)理時； 對內(nèi)務(wù)主管授權(quán)，并負責(zé)：1、 人員的招募、培訓(xùn)、考核；2、 負責(zé)部門制度的編制、修改、執(zhí)行；3、 負責(zé)監(jiān)督各項目部的銷控管理和回款計劃的執(zhí)行；4、 負責(zé)部門基金的管理、使用；C：內(nèi)管主管 負責(zé)銷售部的內(nèi)務(wù)管理工作，對副經(jīng)理負責(zé)； 負責(zé)各項目的銷售統(tǒng)計，提交統(tǒng)計報表（包括銷控表、顧客資料、10、收款資料）； 負責(zé)銷售工具的領(lǐng)取、發(fā)放和控制； 負責(zé)頒布各項制度，匯總意見、建議，文檔管理； 負責(zé)銷售信息的收集與整理； 主持經(jīng)理例會、經(jīng)理特別會議、銷售方案討論會；D：項目經(jīng)理直接上級：銷售部經(jīng)理直接下級：售樓員本職工作：依公司銷售策略進行物業(yè)（散戶）的發(fā)售； 所轄售樓處的人員、工具等管理；直接責(zé)任：1） 嚴格執(zhí)行公司制定的物業(yè)售價；2） 規(guī)范執(zhí)行售樓接待程序；監(jiān)督下屬的行為規(guī)范；3） 對較大客戶轉(zhuǎn)交銷售部經(jīng)理處理；4） 按月制定售樓處銷售計劃，報批通過后執(zhí)行，完成銷售目標；5） 正確、及時傳達上級指示；6） 監(jiān)督、檢查下屬員工的各項工作；7） 接受顧客投訴，及時處理有關(guān)問題；8） 收集來訪11、顧客、成交顧客的信息及時上報；9） 定期聽取直接下屬述職，并對其工作評定；10） 及時對下級工作中的爭議做出裁定；11） 掌握售樓處工作情況和該項目有關(guān)數(shù)據(jù)；12） 受理下級員工的建議、異議，按照程序處理；13） 制定售樓處員工崗位技能培訓(xùn)計劃，報批后實施，考核；14） 填報下級過失單和獎勵單，根據(jù)權(quán)限執(zhí)行程序；15） 根據(jù)工作需要調(diào)配下級崗位，報直接上級批準后執(zhí)行；16） 定期盤點銷售額/回款額/銷售面積/套數(shù)等，定期報送上級和內(nèi)管員；17） 關(guān)心下屬思想、工作、生活；18） 定期向直接上級述職；19） 管理合同、印鑒、顧客資料、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：1） 對所轄項目的銷售計劃的完成負責(zé)；2） 對所轄售12、樓處工作流程的正確執(zhí)行負責(zé)；3） 對所轄售樓處給企業(yè)造成的影響負責(zé)；4） 對下屬的紀律行為、工作秩序、精神面貌負責(zé)；5） 對公司商譽負責(zé)；6） 對所轄售樓處負責(zé)監(jiān)督檢查規(guī)章制度的執(zhí)行情況負責(zé)；7） 對所轄售樓處的清潔衛(wèi)生、物品保管負責(zé)；主要權(quán)力：1） 有對所轄售樓處員工和各項工作的指揮權(quán)；2） 有對下屬崗位調(diào)配的建議權(quán)；3） 有對下屬工作的監(jiān)督檢查權(quán)；4） 有對下屬的工作爭議的裁決權(quán)；5） 有對下屬的獎勵建議權(quán)；6） 有對下屬的提名權(quán)；7） 有對下屬的任用否決權(quán)；8） 一定范圍內(nèi)的價格折扣權(quán)；9） 一定范圍內(nèi)的換房、退房權(quán)； 全面負責(zé)管轄項目的各項工作，對銷售部經(jīng)理負責(zé)； 負責(zé)管轄項目銷售計劃13、的編制 對所轄項目售樓處售樓員授權(quán)，進行：1、 銷售計劃的執(zhí)行；2、 售樓處銷售資料（帳表、合約、印鑒等）的管理；3、 管轄售樓處的日常管理，包括：1） 售樓處清潔衛(wèi)生；2） 銷售工具和售樓處管理；3） 作息時間安排和出勤考核；4） 行為規(guī)范的監(jiān)督執(zhí)行； 負責(zé)與代理開發(fā)商接洽，關(guān)系促進； 負責(zé)處理顧客的投訴和意見； 負責(zé)檢查房屋的質(zhì)量、設(shè)計，并督促工程部整改； 參與該樓盤的企劃；E：售樓員直接上級：項目經(jīng)理本職工作：顧客（散戶）接待、談判、簽約。 催收個人發(fā)生交易的物業(yè)銷售回款；工作責(zé)任：1） 嚴格執(zhí)行售樓程序，規(guī)范銷售；2） 嚴格執(zhí)行行為規(guī)范，熱情服務(wù)；3） 對個人洽談的顧客，負責(zé)售后服務(wù)；14、4） 對個人發(fā)生的樓盤銷售，催收銷售款項；5） 接受顧客異議和意見，及時上報，并協(xié)助項目經(jīng)理處理；6） 作好銷售統(tǒng)計工作，填報各項規(guī)定表格； 7） 聽從項目經(jīng)理指揮，執(zhí)行項目經(jīng)理發(fā)布的其他命令。第二章 銷售人事管理一、 銷售人員的招聘二、 銷售人員的培訓(xùn)1、 試用期員工培訓(xùn)1） 踩盤2） 房地產(chǎn)知識3） 銷售技巧4） 項目培訓(xùn)5） 公司、銷售部管理制度培訓(xùn)2、 在職培訓(xùn)1） 踩盤2） 技巧交流會3） 考察4） 講座和報告會5） 雙向交流3、 新任職務(wù)培訓(xùn)1） 職務(wù)說明2） 職業(yè)交流第三章 銷售部工作程序一. 銷售預(yù)算方案的制訂、審批程序二. 銷售計劃的制訂、審批、調(diào)整程序三. 銷售預(yù)算的控制程15、序四. 銷售目標的制訂、審批、分解程序五. 物業(yè)定價、調(diào)價程序六. 銷售人員業(yè)績考核程序七. 市場調(diào)查的制訂、審批程序八. 市場信息的采集、反饋程序九. 促銷方案的制訂、審批程序十. 來訪顧客的接待程序 電話接聽、填表 售樓員 未來訪 電話跟蹤、填表 售樓員 接待來訪客戶、填表 售樓員 未簽約 支付定金，簽定購協(xié)議 售樓員 財務(wù)部 10天內(nèi)未交首期款，未簽合同 取消保留，拆盤 售樓員 交首期款，簽署合同 售樓員 申請貸款 財務(wù)部 財務(wù)部 催辦貸款手續(xù) 填報應(yīng)收帳款催收表 售樓員 逾期未付 催收逾期款 售樓員 催收房款 項目經(jīng)理 無故逾期15天以上 售樓員 交房通知書 售樓員 按約處理并拆盤 項16、目經(jīng)理 付款收據(jù)復(fù)印件 財務(wù)部 入住 物業(yè)公司十一. 顧客投訴的處理程序十二. 物業(yè)建設(shè)修改程序十三. 銷售服務(wù)程序十四. 顧客退、換物業(yè)程序十五. 合同條款的審批程序十六. 合同的簽定程序十七. 收取房款程序十八. 銷售記錄的作業(yè)程序十九. 銷售結(jié)果的匯報程序二十. 銷售款項的催收程序二十一. 壞帳申報程序第四章 銷售人員行為準則和服務(wù)標準一、 銷售人員儀表標準1、 賣場著裝：禁則：男：1） 非西裝、甲克、有領(lǐng)襯衫；2） 帽子；3） T血衫、運動鞋、任何性質(zhì)松緊褲子、棉襖、4） 不穿襪子；5）2、 發(fā)式：禁則：男：1） 長度超過15公分和或后發(fā)過領(lǐng)和或耳發(fā)蓋耳；2） 除黑色外所有顏色之染發(fā)；17、3） 光頭；4） 結(jié)辮；5） 粘結(jié)或頭屑嚴重女：1） 長度短于5公分；2） 除黑色外所有之染（噴）發(fā)；3） 蓬松；4） 光頭；5） 黏結(jié)或頭屑嚴重；3、 指甲：禁則：1） 任何一手指的指甲邊界長度超過3毫米；2） 涂指甲油（膏）（無色除外）；3） 指甲內(nèi)有污垢嚴重；4、 化裝：男：女：5、 飾物 任何非紀念性首飾； 純裝飾飾物；二、 銷售人員行為標準1、 坐：2、 站：3、 行： 禁則：1）禁止在顧客面前吸煙；3） 禁止當顧客面進食；4） 禁止4、 言：5、三、 接聽顧客電話服務(wù)標準1、 在營業(yè)時間內(nèi)，銷售熱線響鈴3下內(nèi)接聽電話；2、 使用：“你好（或早上/下午/中午/晚上好），地產(chǎn)（或望湖雅18、筑等案名），請問-您-對不起-再見（或BYE BYE）”等禮貌用語；3、 想象顧客在面前時應(yīng)作的表情和動作（手勢）；4、 后于顧客掛電話。四、 顧客接待來訪服務(wù)標準1、 顧客剛進門時，當值售樓員為其開門、引領(lǐng)；2、 全體售樓處在場人員（包括其他部門人員，除正在談判人員）起立；臉帶微笑或點頭示意。3、 當值售樓員負責(zé)將顧客的：物品存放在妥善地方；隨從安排在休息處或談判桌處；孩子交給其他售樓員抱或玩耍（顧客要求其他除外）。4、 其他售樓員（僅其后當值售樓員責(zé)任優(yōu)先）為其到水、拿圖紙、添水等服務(wù)；5、 禁則：1） 談判期間，主談售樓員禁止接收：電話、傳呼、手機、私人拜訪；2） 談判期間，其他人員禁止19、：在談判區(qū)域行動，禁止在顧客背后3米以內(nèi)出現(xiàn)；3） 談判期間，項目經(jīng)理不得安排主談售樓員其他工作。禁止任何打斷談判的行為；五、 服務(wù)禁則：1、 與顧客發(fā)生語言、動作沖突；2、 譏諷、挖苦、嘲笑、作弄顧客；3、 在賣場大聲說話或奔跑；4、 在賣場同事間動作沖突；5、 在賣場同事間口角；6、 在賣場當顧客面進食；7、 在賣場當顧客面吸煙；8、 在賣場當顧客面看報、讀小說、打私人電話等；9、 顧客在場，挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等不良動作；10、 與顧客打賭；11、 對在場顧客發(fā)表議論、評論；三、著裝規(guī)范 上班著裝應(yīng)保持整潔、大方、得體，男職員不得留長發(fā)，女職員不得濃妝艷抹。男職員：著襯衫、20、西裝、皮鞋，系領(lǐng)帶。女職員：著有袖襯衫、西裝套裙或有袖套裙，著絲襪、皮鞋或涼鞋。第五章 銷售人員的業(yè)績考評辦法一、 接待來電二、 接待來訪1、 接待順序2、三、 銷售分組四、 銷售業(yè)績計算規(guī)則五、 大客戶業(yè)績考評第六章 銷售人員的薪金、獎勵制度一、 工資、；1、薪金的構(gòu)成：由崗位工資、工齡工資構(gòu)成。1) 崗位工資的級別： 經(jīng) 理 1500元/月 副經(jīng)理 1350元/月 內(nèi)管員1000元/月項目經(jīng)理 1000元/月 售樓員 600元/月 試用期：崗位工資的80%。2. 工資發(fā)放時間: 付薪日期為每月的16日，按實際工作天數(shù)支付薪金，支付的是上月16日至本月15日的薪金。若逢付薪日是周日或公眾假日21、，則提前支付。3. 工資的調(diào)整：隨國家政策、公司規(guī)定的調(diào)整而調(diào)整。二、 福利： 員工試用期滿、經(jīng)公司考核轉(zhuǎn)正后，在公司服務(wù)期間均可享受公司規(guī)定的有關(guān)福利待遇。1. 養(yǎng)老保險：按員工的基本工資核定，公司交納23%，個人交納4%。2. 平安康泰險：十種重大疾病險，在公司服務(wù)期間由公司交納，離開公司后的險費由個人承擔(dān)。3. 住院醫(yī)療保險：逐年購買。4. 置裝費：祥見公司的置裝規(guī)定。5. 生日禮物：除享受公司的生日賀禮外，還將收到銷售部價值100元的生日禮物。三、 銷售獎金（提成）1、 提成的計算2、 方法 銷售獎金額=銷售額*提成比率-應(yīng)交所得稅 （銷售額：在單位時間業(yè)務(wù)當事人或管理人發(fā)生的成交業(yè)務(wù)22、銷售回款額）3、 銷售獎金的提成比率：按銷售回款額計發(fā) 經(jīng)理：管轄樓盤的 2 完成目標的0-40%：按1 完成目標的40-70%：按1.5 完成目標的70-100%：按2； 完成目標的100%以上：超過部分按3%； 副經(jīng)理：管轄樓盤的1 項目經(jīng)理：管轄樓盤的2.5 完成目標的0-40%：按1.5 完成目標的40-70%：按2 完成目標的70-100%：按2.5； 完成目標的100%以上：超過部分按4%； 售樓員： 當事業(yè)務(wù)的3 完成目標的0-40%：按1.5 完成目標的40-70%：按2 完成目標的70-100%：按3； 完成目標的100%以上：超過部分按4%； （試用期員工銷售獎金等同非適用23、期員工）4、 發(fā)放比率:按公司（或所代理樓盤發(fā)展商）撥付銷售部同等比例發(fā)放。5、 提成的發(fā)放時間：每月5日發(fā)放上月提成；四、 特別獎勵1、 冠軍售樓員：每年1月1日、4月1日、7月1日，9月1日，經(jīng)統(tǒng)計上一季度完成銷售額最多的售樓員，將發(fā)放其銷售額的1作為特別獎勵；年度金牌售樓員，年度內(nèi)，發(fā)放其銷售總額的萬分之一作為特別獎勵。2、 冠軍項目經(jīng)理：3、 銷售建議獎：提供有關(guān)銷售管理、業(yè)務(wù)方面的書面建議（被采納的），將發(fā)放200-3000元/次的獎金。4、 特別獎勵：為公司提出合理化建議，致使成本下降、售價上升、品牌提升，由部門向公司申報公司獎勵。第七章 懲罰條款一、 懲罰對象三、 懲罰程序四、五24、以下行為構(gòu)成過失，將處以相應(yīng)的罰款。嚴重的將會導(dǎo)致解雇；懲罰金只在銷售獎金中扣除，底薪不扣。一 級 過 失：1、 在工作時間內(nèi)接打私人電話一日內(nèi)超過2次且每次超過5分鐘或接待私人探訪超過30分鐘。2、 在售樓現(xiàn)場大聲喧嘩、吸煙或吃東西。3、 售樓現(xiàn)場臟、亂、差或破壞清潔衛(wèi)生，亂扔垃圾。4、 上班時間睡覺。5、 不按規(guī)定著裝上班。6、 將個人情緒帶到工作中，對客戶或同事無禮。7、 在工作時間看與業(yè)務(wù)無關(guān)的書報雜志。8、 事先未通知且無充足理由的遲到超過10分鐘。9、 在未經(jīng)允許的情況下用公司電話撥打私人長途或撥打168信息或上網(wǎng)。第八章 銷售部基金、 銷售部基金的來源1) 罰金2) 公司（或代25、理項目發(fā)展商）撥劃，分配剩余部分；3) 代理顧客銷售費；4) 關(guān)聯(lián)銷售代理傭金；5) 部門自營利潤；、 銷售部基金的管理：1) 銷售部基金屬銷售部全體人員集體所有。2) 設(shè)立專門帳冊，由副經(jīng)理進行專人管理，每月5日前向公司財務(wù)部經(jīng)理和分管銷售部領(lǐng)導(dǎo)申報。3) 根據(jù)部門人員的流動情況，以成為公司正式員工為界，將金額核定到個人。離開銷售部時，可領(lǐng)取其在銷售部期間所占的基金份額。、 銷售部基金的使用1) 支付特別基金；2) 支付部門全體員工參加的行動；3) 支付部門員工的生日賀禮。標準：100元/年人；4) 部門建設(shè)需要、公司不能支付的銷售費用；5) 支付經(jīng)部門全體員工以上表決的任何費用；第九章 銷26、售工具的領(lǐng)用、使用、管理辦法 為使銷售部辦公用品的采購、領(lǐng)用合理化、規(guī)范化，并減少物品的損耗，杜決浪費。根據(jù)銷售部具體情況制定以下制度；1、 銷售部所有辦公用品由內(nèi)管員專人統(tǒng)一領(lǐng)取，建立個人帳戶后領(lǐng)用。2、 新進試用期的員工，首次領(lǐng)用個人日常辦公用品，須向部門經(jīng)理提出申請，經(jīng)同意后視崗位情況核實發(fā)放，但金額不能超過50元；試用期內(nèi)，每月領(lǐng)取辦公用品應(yīng)在15元以內(nèi)。3、 銷售部人員辦公用品領(lǐng)用按以下標準執(zhí)行，但跟據(jù)具體情況可由部門經(jīng)理進行調(diào)節(jié)、平衡。 員工：每月20元以內(nèi)，每年不超過200元。 項目經(jīng)理：每月30元以內(nèi)，每年不超過400元。 部門經(jīng)理：每月40元以內(nèi)，每年不超過700元。4、 須27、購買非日常性辦公用品時，須擬定計劃書（急需物品除外）。經(jīng)部門經(jīng)理審批后，由專人購買。5、 傳呼機、手機費用由部門經(jīng)理加注意見后，交由專人辦理。6、 攝相機、照相機、錄音機等電器的領(lǐng)用，由領(lǐng)用人提出申請（注明用途），由部門經(jīng)理批注后辦理。 注意事項：1、 購物申請，應(yīng)盡可能明示物品的名稱、規(guī)格、產(chǎn)地、質(zhì)量、等級、估計價格等內(nèi)容。2、 所購物品由專人驗收、保管、發(fā)放。未經(jīng)授權(quán)、批準后的申報，擅自采購的物品不予驗收、報銷。3、 所有公物、設(shè)備一律不得私自借用。個人所領(lǐng)辦公用品在離職時須辦理退還手續(xù)。4、 個人對辦公用品應(yīng)愛惜使用，妥善保管，若有丟失，不予補發(fā)。5、 員工應(yīng)具備良好的個人素質(zhì)，借用辦公28、用品后應(yīng)即時歸還，不得未經(jīng)同意而擅自亂拿、使用第十章 銷售會議制度一、 經(jīng)理例會1、 時間：每周二：（或由內(nèi)管員通知）2、 地點：經(jīng)理辦公室3、 召集人：內(nèi)務(wù)主管；主持人：經(jīng)理；參加人員：正副經(jīng)理、內(nèi)管員、項目經(jīng)理4、 會議程序：1) 由內(nèi)管員公布上期銷售狀況、懲罰事件；2) 副經(jīng)理、各項目經(jīng)理提交需部門討論的動議；3) 經(jīng)理發(fā)言；5、 會議紀律：1） 不得遲到；2） 缺席向經(jīng)理申請，批準后通知召集人；3） 會議期間將手機、BP機設(shè)為震動檔或無聲檔或關(guān)機；6、 會議記錄：由二、經(jīng)理特別例會三、早訓(xùn)：每天10分鐘。 1、 項目經(jīng)理召集并主持；2、 項目經(jīng)理布置當天工作；3、 交流預(yù)留房情況；四、29、晚結(jié)：每天10分鐘。1、 售樓員匯報本日的成交量，來訪客戶情況；2、 項目經(jīng)理作分析、總結(jié)。五、 周例會：1、 每周一由各項目部自行召開；2、 總結(jié)本周熱銷的戶型、面積以及客戶來源、區(qū)域等情況；3、 統(tǒng)計并申報上周銷售情況；4、 提出需經(jīng)理例會解決的問題。六、 月例會：1) 每月末的30日由各項目部自行召開；2) 當月營銷工作的全面總結(jié)分析，以便有針對性地明確下月的總體營銷策略，制定營銷計劃和細化方案。七、 銷售信息會八、 銷售經(jīng)驗交流會九、 公司會議第十一章 銷售部的授權(quán)（責(zé)）、命令、匯報制度一、 授權(quán)原則； 上級向下級以命令、通知的形式授權(quán)（授權(quán)必須授責(zé)，要有時限）。二、 匯報原則： 下級30、向上級以報告、請示的形式匯報（匯報必須有建議、有回復(fù)時限）三、 越級的條件、 當發(fā)生如下情形時，上級可越級授權(quán)（） 當上級認為直接下級無法勝任此項工作時；（） 情況緊急；（） 事關(guān)重大，需上級直接指揮時；（） 需統(tǒng)一指揮時；、 當發(fā)生如下情形時，下級可越級匯報（） 情況緊急，又無法與直接上級取得聯(lián)系時；（） 涉及上級有嫌疑危害公司利益時；（） 涉及上級對自己有嚴重的不公平處置時，可越級匯報；第十二章 銷售部保密制度一 對公司規(guī)定的保密事項保密。二 對項目的以下資料保密：1 土地成本 2 總成本 3 平均價 4 已成交的低于折扣價5 已成交顧客（顧客聲明不保密的除外）三 對部門內(nèi)部情況保密：1 31、部門保密級管理文件2 銷控表、統(tǒng)計表3 銷售率4 內(nèi)部教材5 注明保密的一切受控文件6 內(nèi)部分配情況7 銷售基金的使用第十三章 銷售合同、印鑒、顧客資料管理制度一、購房合同簽署及管理辦法 為規(guī)范公司合同簽署及文檔管理，做好部門協(xié)同工作，特制定本辦法：u 領(lǐng)用購房合同（以下簡稱“合同”）銷售部根據(jù)需要可一次性從辦公室領(lǐng)取空白合同（已蓋章）五十份，并登記合同編號。銷售部應(yīng)指定專人保管空白合同，并對領(lǐng)用者進行登記。因誤填等原因作廢的空白合同須交回辦公室銷毀。如有丟失，應(yīng)即時通知辦公室，并根據(jù)合同編號登報聲明。u 簽署過程1、 購房合同由銷售部人員（法人代表委托授權(quán)）負責(zé)簽署，合同正本一式兩份至五份，32、銷售部應(yīng)將公司留存的原件全部交辦公室檔案員保管。2、 收取定金：客戶定金在5000元（含）以下的，由銷售部指定人員收取，并在當日交到財務(wù)部；定金在5000元以上的，由財務(wù)部收取，出納應(yīng)以最快速度到達銷售現(xiàn)場，時間不得超過40分鐘。u 合同條款的依據(jù)（公司方）1、 合同面積以總工室出具的XX暫測面積為標準。以非標準分割單位出售，須經(jīng)總工室測定，總經(jīng)理簽字認可。2、 合同金額以總經(jīng)理簽發(fā)的XX價格報告書為標準。以低于標準的價格出售，須經(jīng)總經(jīng)理同意。3、 付款方式、違約責(zé)任、設(shè)計變更、質(zhì)量承諾、產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、保修責(zé)任等各項事宜均以總經(jīng)理簽發(fā)的有關(guān)文件為標準。4、 以上標準應(yīng)交辦公室存檔，財務(wù)部33、備份。u 合同更改因某種原因須更改合同，經(jīng)雙方協(xié)商后（公司方必須經(jīng)總經(jīng)理同意），簽定程序同上。作廢合同處理辦法同上。u 合同查詢及使用1、辦公室將合同內(nèi)容錄入公司局域網(wǎng)供有關(guān)人士查詢；2、辦公室負責(zé)合同資料的準確性、及時性、保密性；3、查詢權(quán)限為公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、銷售部正副經(jīng)理及該合同簽署人，財務(wù)部正副經(jīng)理、辦公室正副主任及合同保管員；4、 調(diào)用或查看原件的權(quán)限為總經(jīng)理、副總經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、辦公室主任。其余人員須經(jīng)以上人士同意，方能調(diào)用或查看。u 合同內(nèi)容審查財務(wù)部根據(jù)合同條款為依據(jù)，及時（三個工作日內(nèi)）對每份合同進行審查，如有不符合標準情況，須立即與總經(jīng)理核實。u 報表統(tǒng)計財務(wù)部根據(jù)合同匯總銷售報表，并通過郵件方式每周呈總經(jīng)理，報表主要參數(shù)指標為：客戶姓名、簽約日期、成交面積、成交金額、已付金額、未付金額、本月應(yīng)收款、本季度應(yīng)收款、本年度應(yīng)收款等。六、 銷售部印章的使用和管理：1. 銷售部的印章由內(nèi)管員負責(zé)保管。印章的使用只限于公務(wù)用途。2. 員工使用印章時必須填寫印章使用登記表，說明用途，由內(nèi)管員審核后方可蓋章。3. 發(fā)現(xiàn)有非法使用印章的員工將被立即開除。七、 顧客資料的管理： 對凡到各售樓處看房的來訪客戶，售樓員都必須詳細、認真地記錄有關(guān)資料，由項目經(jīng)理負責(zé)整理和管理，各售樓處的客戶資料共享。