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1、 以廣州房地產(chǎn)為例 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展歷史 消費者對產(chǎn)品的要求 不高，市場需求不是 太看重，但市場在起 步，總的來說是賣方 市場。 價格持續(xù)上揚(yáng)， 多項調(diào)控措施 出臺的新階段。 房地產(chǎn)作為一個 產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生。 住房成為新的消費熱 點，房地產(chǎn)投資進(jìn)入 平穩(wěn)快速發(fā)展時期， 成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 之一。 廣州市房地產(chǎn) 發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展 至今，可以分 為如上四個階 段 日期 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 2010年12月 1,260,883 11,727 862,862 7,627 2011年1月 801,712 6,066 1,053,236 9,077 2011年2月 379,573 3,852、2 535,980 4,394 一手市場：投入產(chǎn)出已不對等 二手市場：日漸蓬勃 爛尾樓市場：生機(jī)凸現(xiàn) 房地產(chǎn) 價格 政府 企業(yè) 個人 政策 供需結(jié)構(gòu) 失衡 房地產(chǎn)業(yè) 對我國GDP 貢獻(xiàn) 我國土地 買賣的 政策 供需結(jié)構(gòu)失衡 一、新建的中小戶型、中低價位普通商品住 房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻 供給過剩。 二、是廉租房供給很少，政府重視不足，覆 蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時 經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府 以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題 。 統(tǒng)計局：“房地產(chǎn)增加值占GDP比重逾6% ， 是我國支柱產(chǎn)業(yè)” 政府出讓土地基本上全部采取招標(biāo)形式出讓， 招標(biāo)、拍賣、掛牌沒有3、基準(zhǔn)地價和完善的 評估制度，容易導(dǎo)致土地的非理性上漲。 由于土地的價格占到房價的40以上，土 地價格的上漲必須帶動房價的上漲。從而 轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。 企業(yè) 1. 企業(yè)利益為本，利潤至上 2. 城市人口壓力過大，政府有意通過調(diào)控價 格政策引導(dǎo)人口的城鄉(xiāng)流動 3. 企業(yè)宣傳不真實，虛假 個人 1.投資價值 投資性的需求和消費心理導(dǎo)致的消費提前， 從而，供需嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致價格變動。 2.居民間收入差距較大 我國城鎮(zhèn)居民的基尼系數(shù)也達(dá)到了0.4 以上， 表明我國居民的收入差距已經(jīng)過大（ 國際 上認(rèn)為基尼系數(shù)為0.40.5 表示收入差距 較大），而大部分中低收入人群住房消費 能力與當(dāng)前的高房價形成反差。 預(yù)計廣州未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，流動性過剩，通脹保持在較高水平，市 場投資保值需求旺盛 后亞運(yùn)廣州城市地位和價值提升顯著，對房地產(chǎn)的發(fā)展 有極大的促進(jìn)作用 由于流動性充裕，房價反彈