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1、廣廈晶都前期研展方案廣廈晶都前期研展方案 長沙晨曦地產 二零一一年十一月 第一部分:樓盤采樣分析 1. 首先,看三個大盤 項目 京都世紀城 地址 邵陽大道與建設路交匯處往東800米 售樓地址 邵陽大道與建設路交匯處往東800米 售樓處電話 起價 2888元/平方米 開發商 京都偉業 戶型面積 120-140平米 建筑類型 板樓,塔樓,獨棟別墅,聯排,多層,小高層,高層 物業類別 普通住宅,公寓,別墅,寫字樓,Townhouse,酒店式公寓,商鋪,商住 建筑面積 1270000平方米 占地面積 408000平方米 開盤時間 2011年10月 入住時間 待定 裝修 毛坯,公共部分精裝 產權年限 72、0 付款方式 銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款 交通狀況 地處邵陽大道中段的寶慶工業園區, 1、京都世紀城，是目前進駐邵陽的開發 商中品牌度最高，實力最強的開發商之一 ，但是在京都世紀城的操作上，卻沒有體 現出一個國家級品牌企業應有的風格。 2、首先，在規劃面上，做為邵陽首個千 畝大盤，并且位于公認的城市發展線上， 同時周邊又有三至四個千戶以上的大盤并 存，卻沒有抓住空白點，小區應該設置一 所小學。卻只設置了幼兒園。同時，卻設 置了過多聯排別墅與洋房。 3、按照施工的順序上說，也應該首先完 成內部綠化與水系，以及整體沿街景觀面 再考慮別墅施工，然后再小高層，在后續 銷售中可以賣期3、房的小高層，現房的別墅。 目前看來，京都的項目形像基本沒有建立， 而是在可能的市場整體疲軟前被迫開盤回 款了。 4、在11月5日開盤時，京都世紀城的起價 為2880元/平米，最高3700元/平米。較周 邊樓盤的當前銷售價略低，但與綠城水郡 前期面市起價相比，略高。在此價格基礎 上，其前期VIP客戶的解籌效果平平。查 詢其產權備案情況，竟然沒有登記。也就 是講，這樣的大盤，竟然在沒有完成全部 預售手續的情況下開盤。這是直接影響解 籌率的要素之一。 5、可以看到，京都世紀城的整體工程進 度不快，特別是規劃的配套工程，沒有一 個動工的。在地段不占優，項目總體量大， 開發商品牌實力強的情況下，沒有發揮長 處。 6、京都世紀都的定位中考慮了獨棟與聯 排別墅，其實不太可取，發展型的地段， 大型小區中穿插的最高端產品，單平米利 潤率不高，浪費土地。并不劃算。 7、127萬平米的項目，一期交房到配套完成