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浦東星河灣公寓二期營銷策劃提案(81頁).ppt

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上傳人：焦** 編號：96941 2021-04-17 81頁 3.27MB

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1、寫給浦東星河灣二期：回想2009年，在被仁恒、瑞安、華潤等長期包圍的上海豪宅市場上，浦東星河灣異軍突起，為上海灘帶來一股耀眼的豪宅風尚：那個8月整個上海為之傾倒，40個億記錄了上海豪宅史上最瘋狂的一天！然而，當2010年上海星河灣再度開啟，往日輝煌卻未能再現。我們思考著：星河灣依然耀眼、依然讓人贊嘆，只是它未必是上海最對味的豪宅。所以，星河灣，2011年請為你最愛的上海做一些改變！第一部分第一部分給我一個要改變的理由給我一個要改變的理由在上海的心目中，星河灣是什么？在上海的心目中，星河灣是什么？ 2011年1月16日，我們通過中原豪宅部電話訪問了若干客戶 “看過照片，裝修非2、常的奢華，算得上是金碧輝煌吧” “第一次去參觀的時候感覺很震撼，但回頭想想似乎太過炫耀了，要知道我老公還是挺低調的。” “房子蠻靈的，但是那片地方什么也沒有，所以我們很糾結” “如果搬到外灘、淮海路實際上我買了黃浦灣，因為喜歡外灘” “” 烙印在星河灣的標簽是：打造型豪宅打造型豪宅區位出生非名門，全靠產品來作支撐，在部分講求人文、地段的豪宅客戶心目中，星河灣要實現高價值有難度。奢華主義的調性高，形象表現炫耀，對于那些處世低調的豪宅客戶而言接受有難度。再觀察上海另一派豪宅：他們區位出生名門，占據上海這個城市最珍貴的資源（擁有久遠歷史人文的區位、稀缺的景觀資源），區位的價值性遠3、遠高過于產本身的價值，“地段、地段、還是地段”是目標豪宅客戶選擇的第一標準。因此，他們是翠湖天地、外灘九里、湯臣一品、世茂佘山資源型豪宅資源型豪宅打造型豪宅打造型豪宅首先靠產品取勝，突出產品設計的奢華、用材精心及昂貴，放大產品帶來獨一無二的尊貴感。打造型豪宅目標客戶的特征打造型豪宅目標客戶的特征：以愿意顯富的客戶為主，因此浙江客戶占絕對主力（浦東星河灣一期開盤客戶中浙江客戶占24%，其中溫州、臺州客戶為主），而海外等以低調“隱富”為主的客戶比例非常少。資源型豪宅資源型豪宅是上海的傳統豪宅路線，它們首先靠地段資源取勝，突出區位價值、歷史人文帶來的人生價值提升和社會層次的提升。資源型豪宅目標客戶的特征資源型豪宅目標客戶的特征：對于稀缺資源的極度敏感，骨子里是愿意為文化價值而折服的一群富人，他們以有海外背景的客群為主，閱歷豐厚，年齡層相對更大。或許以往，星河灣

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