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1、謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：蘇寧環(huán)球蘇寧環(huán)球 世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司 2010.1 同質(zhì)化市場下的差異化營銷同質(zhì)化市場下的差異化營銷 蘇寧環(huán)球璞邸項(xiàng)目蘇寧環(huán)球璞邸項(xiàng)目20102010年?duì)I銷策略總綱年?duì)I銷策略總綱 提報(bào)思路提報(bào)思路 綜合分析綜合分析 趨勢研判趨勢研判 核心問題的界定核心問題的界定 營銷策略營銷策略 策略分解及攻略策略分解及攻略 A 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行 目標(biāo)分解目標(biāo)分解 2008年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面調(diào)控年年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面調(diào)控年 寫在前面寫在前面 全市商品住宅、江南商品住宅銷售價(jià)格走勢 7071 7638 8829 8198 8870 10178 11817 13401136832、 12622 0 5000 10000 15000 8月9月10月11月12月 元/平方米 全市江南 全市商品住宅、江南商品住宅銷售面積逐月走勢 56.27772 36.021864 34.59827 37.94335 47.55117 118.66233 83.653747 76.42188 98.96442 103.27023 0 50 100 150 200 2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月 單位：萬平方米 江南全市 2009年，房地產(chǎn)需求全面刺激年，房地產(chǎn)需求全面刺激 年年 0808年在金融、行政、土地政策的全面調(diào)控下，市場反應(yīng)明顯，一片冷淡3、。年在金融、行政、土地政策的全面調(diào)控下，市場反應(yīng)明顯，一片冷淡。 0909年，在政策的全面調(diào)控下，市場迅速回暖，從二級市場、一級市場均成交活躍年，在政策的全面調(diào)控下，市場迅速回暖，從二級市場、一級市場均成交活躍 2009年年8月月-年底南京市場成交情況走勢年底南京市場成交情況走勢 價(jià)格在每月逐步攀升，直到有導(dǎo) 向性政策出臺的12月。 成交量基本保持在較高的水平， 尤其是年末不少業(yè)主趕搭政策末 班車帶動成交大幅度上揚(yáng)。 2010年年 ？ 新政解讀新政解讀 九部委（鞋子九部委（鞋子1 1） 見效慢，難執(zhí)行，強(qiáng)見效慢，難執(zhí)行，強(qiáng) 勢干預(yù)市場勢干預(yù)市場 中央政府中央政府/ /央行（帽子）央行（帽子） 規(guī)定政策規(guī)定政策 調(diào)控政府、市長調(diào)控政府、市長 地方政府（鞋子地方政府（鞋子2 2） 堅(jiān)決貫徹，保持一致，堅(jiān)決貫徹，保持一致， 等待市場反映等待市場反映 趨勢研判 20102010年相關(guān)政策明確增加普