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1、蘇 州 世 茂 滄 浪 新 城 戰(zhàn) 國(guó) 策 二 零 零 八 整 合 戰(zhàn) 略 中 國(guó) 博 思 堂 Part A 戰(zhàn)局第一 “知己知彼，百戰(zhàn)不殆” 孫子兵法 一、戰(zhàn)局：政府是幕后策動(dòng)者 1、蘇州地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)總是由政府決策的，政府的目標(biāo)在于賣地，賣地只有動(dòng) 新區(qū)才有土地，新區(qū)只有成為熱點(diǎn)區(qū)域才能值錢，蘇州地產(chǎn)的市場(chǎng)熱點(diǎn)也由 此而產(chǎn)生； 與今年蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告（2006年第5號(hào)）相比數(shù)據(jù)表 0（住）0（商） 2萬（住）7萬（商） 工業(yè)園區(qū) 0（住）0（商） 9萬（住）2萬（商） 平江區(qū) 2萬（住）18萬（商） 18萬（住）22萬（商） 高新區(qū) 110萬（住）18萬（商）2、 5萬（住）15萬（商） 相城區(qū) 108萬（住）10萬（商） 14萬（住）113萬（商） 吳中區(qū) 60萬 160萬 商業(yè)類供應(yīng)量 270萬 50萬 住宅類供應(yīng)量 330萬 210萬 土地總供應(yīng)量 第第7 7號(hào)掛牌公告號(hào)掛牌公告 第第5 5號(hào)掛牌公告號(hào)掛牌公告 項(xiàng)目項(xiàng)目 2006年蘇州市區(qū)出讓居住用地樓面面積比例年蘇州市區(qū)出讓居住用地樓面面積比例 原城區(qū) 8% 園 區(qū) 56% 高新區(qū) 7% 吳中區(qū) 22% 相城區(qū) 7% 原城區(qū)園 區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū) 2 2、20012001- -20062006年蘇州市區(qū)居住用地出讓區(qū)域分布年蘇州市區(qū)居住用地出讓區(qū)域分布 從近幾年出讓的居住用地的空間分布來看：3、城市中心區(qū)土地漸顯稀缺，土地 出讓向郊區(qū)化發(fā)展。06年蘇州市區(qū)居住用地出讓，原城區(qū)（金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平 江區(qū)）所占比例僅為8，本地塊所在的主城區(qū)則僅約為5，供應(yīng)量很小。 蘇州人購房因素權(quán)重 價(jià)格, 27.75% 地段, 23.70% 戶型, 18.50% 環(huán)境, 16.18% 價(jià)格 地段 戶型 環(huán)境 結(jié)論：蘇州購房者對(duì)于地段和價(jià)格的總權(quán)重超過50%，其次是關(guān)于戶型和環(huán)境。 3 3、蘇州樓盤購買因素權(quán)重、蘇州樓盤購買因素權(quán)重 蘇州中心主城區(qū) 蘇州東部新城 平江新城 滄浪新城 蘇州未來的居住新城 相城區(qū) 高新區(qū) 上海 南京 杭州 京杭運(yùn)河 石湖風(fēng)景區(qū) 太湖 萬達(dá)廣場(chǎng) HOPSCA城市中心綜合體 金雞湖 世茂.滄浪新城 園融時(shí)代廣場(chǎng) 環(huán)球時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo) 園區(qū)兵團(tuán) 全國(guó)最大的城市湖泊公園 吳中區(qū) 蘇州地產(chǎn)戰(zhàn)局圖：三大新城，七大兵團(tuán) 金閶新城 虎丘區(qū) 中信太湖城 76萬平米世界級(jí)閑暇城邦 萬科系.玲瓏