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1、 臨沂銀座項(xiàng)目全程策劃提案 呈送：銀座地產(chǎn)公司呈送：銀座地產(chǎn)公司 鵬翔智地鵬翔智地 2009年年6月月1日日 項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)提示： 如何在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快速突圍（市場(chǎng)研究、競(jìng)爭(zhēng)分析） 使銀座的品牌提升項(xiàng)目的附加值（品牌聯(lián)動(dòng)、服務(wù)聯(lián)動(dòng)） 如何讓項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)形成價(jià)值聯(lián)動(dòng)，相互促進(jìn)（功能定位） 最大限度整合資源使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化（藍(lán)海酒店或銀座酒店） “銀座”品牌撼動(dòng)臨沂（品牌延伸） 如何在較短時(shí)間內(nèi)快速銷(xiāo)售，合理實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 3 研究思路 項(xiàng)目自身研判項(xiàng)目自身研判 市場(chǎng)研判及項(xiàng)市場(chǎng)研判及項(xiàng) 目定位目定位 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 研究模塊研究模塊 論證結(jié)論論證結(jié)論 細(xì)化方向細(xì)化方向 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)項(xiàng)2、目規(guī)劃及產(chǎn) 品建議品建議 區(qū)位認(rèn)知 周邊環(huán)境及配套 影響地塊價(jià)值因素 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 市場(chǎng)需求分析 項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 推廣策略 價(jià)格策略 銷(xiāo)售策略 項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值 供應(yīng)供應(yīng)/ /競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可借鑒競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可借鑒 及可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品綜合建議 項(xiàng)目去化速度 營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn) 操盤(pán)手法及銷(xiāo)操盤(pán)手法及銷(xiāo) 售預(yù)期周期售預(yù)期周期 4 城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式（ complexcomplex ） 綜合體一般以下四種發(fā)展模式：綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 comple3、x =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 complex =shopping (主) +hotel+ Office + 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城、日本六本木 本項(xiàng)目目前意向?yàn)橐詍all功能帶動(dòng)其他物業(yè) 的發(fā)展模式. 5 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系體系 外因外因 內(nèi)因內(nèi)因 明確定位大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/ 功能化體系商業(yè)