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1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集中式商業(yè)銷售模式集中式商業(yè)銷售模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究案例研究 我們將通過商業(yè)的價(jià)值鏈和利益?zhèn)鲗?dǎo)方式來我們將通過商業(yè)的價(jià)值鏈和利益?zhèn)鲗?dǎo)方式來 界定銷售模式。界定銷售模式。 產(chǎn)權(quán)返租模式 店中店銷售模式 基金整售模式 項(xiàng)目信托啟動(dòng)方式介紹 案例選取標(biāo)準(zhǔn)：案例選取標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目總體規(guī)模超過5萬平米 商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū) 商業(yè)以全部銷售為目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)權(quán)返租模式產(chǎn)權(quán)返租模式 1 1 操作方式操作方式客戶購買時(shí)即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開 發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展 商一次性返數(shù)年租金2、降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到 定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購”條款。 典型案例典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、 大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店 支付租金 提供回報(bào) 小業(yè)主小業(yè)主 發(fā)展商發(fā)展商 商家商家 代理招商 出租物業(yè) 購買 物業(yè) 小業(yè)主小業(yè)主 商家商家 提供物業(yè) 支付租金 銷售結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決 矛盾的角色，也不具備解決 矛盾的能力。 產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 解決了高價(jià)銷解決了高價(jià)銷 售與提前消化售與提前消化 的矛盾，但激的矛盾，但激 化全部銷售和化3、全部銷售和 持續(xù)經(jīng)營的矛持續(xù)經(jīng)營的矛 盾。盾。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例：常興天虹商場案例：常興天虹商場 樓層：15層。 主力店：天虹 發(fā)展商年租金回報(bào)率變化：4.8%6%2.8% （低于三年期國債3.37%） 與天虹租約：15年 年租金增長率：2% 現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款 樓層 銷售鋪位個(gè)數(shù)/總鋪 位個(gè)數(shù) 銷售個(gè)數(shù)比率 1/F 未售 - 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 資料來源：國土局網(wǎng)站銷售公示。 發(fā)展商保留發(fā)展商保留1 1層高租層高租 金樓層，通過金樓層，通過1 1層租層租 金彌補(bǔ)回報(bào)率，可維金彌補(bǔ)回報(bào)率，可維 持持4.8%4.8%左右。左右。 現(xiàn)通過主力店提供回現(xiàn)通過主力店提供回 報(bào)，投資回報(bào)率報(bào)，投資回報(bào)率2.8%2.8%， 低于三年期國債利率。低于三年期國債利率。 銷售狀況不佳。銷