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1、地產公司與物業公司前期對接管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 地產公司與物業公司前期對接制度1 目的 通過市場化運作，規范投資公司內部地產公司與控股合資管理公司（物業公司）之間涉及前期物業對接工作及相關業務范圍（以下控股合資管理公司簡稱為物業公司）。2 適用范圍 2.1 事項范圍 適用于地產公司和物業公司前期介入相關工作，具體包括前期規劃設計、招投標、銷售配合、工程施工、承接查驗、物業開辦、售后服務等階段性工作。2.2 時間范圍前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施2、的物業管理。前期對接自地產公司取得土地使用權后立項開始至成立業主委員會選聘新的物業企業并簽訂物業管理服務合同生效之日止。3 職責 3.1 投資公司分管領導組織總公司各相關職能部門共同擬定地產公司與物業公司前期對接制度，并發起提報總公司審批、頒布，地產公司與控股管理公司（物業公司）應遵照執行。3.2 地產公司和物業公司結合實際情況，制定具體的工作計劃及實施方案，對接前期物業相關工作，各盡其責。 3.3 物業公司須參與項目規劃設計方案及相關專業方案評審會及匯簽等工作。 4 原則 地產公司與物業公司在“相互支持、互利共贏”的前提下開展前期對接工作，以“提升品牌、贏得客戶、促進銷售”為原則，通過建立規3、范、高效的協同機制，明確地產公司與物業公司在前期物業管理交叉環節中的職責與權限。4.2 地產公司與物業公司是兩個平等的合同主體，通過契約的方式履行約定，按照所簽訂的合同、 協議及經集團總公司批準的相關文件按時足額結算各項費用。 4.3 前期物業費用，包括前期物業開辦費、前期介入費、前期物業招投標費、售樓處物業服務費、物業承接查驗費、項目開荒保潔費、成品保護費等費用，以上費用主要是根據物業相關法規要求、地產品牌宣傳需要而確定，均由地產公司承擔。 4.4 前期物業管理費用 4.4.1 前期物業管理費定價應參照當地政府指導標準和行業水平，確保物業管理項目收支平衡， 原則上不贊同為促進地產銷售而降低物4、業管理費引起管理費定價虧損的做法。如確有必要，必須報集團總公司相關職能部門審核，經董事長批準。但地產公司應承擔相應的損失。4.4.2 原則上不允許利用優惠物業管理費的手段進行商品房促銷，如確有必要，必須報集團總公司相關職能部門審核，經董事長批準。但地產應承擔優惠部分的物業管理費用。4.5 地產公司與物業公司移交時，地產公司需要提供完整的項目開發建設過程的基礎資料、產權 資料、竣工資料、技術資料、各類圖紙涉及物業服務相關聯的全部信息資料。 4.6 地產公司與物業公司移交時，共同對共有部位、共用設施設備及業主專有部位進行查驗，對需要維修整改的項目通過書面的方式對接處理并存檔備查。 5 方法和過程控5、制 為了規避和減少規劃設計及建設施工過程中的缺陷，物業公司根據地產公司需求從業主使用角度與開發時間節點，在項目規劃設計、施工建設、營銷策劃、樓盤銷售、竣工驗收、接管驗收、房屋交付等階段提出合理化的意見和建議。5.1 規劃設計過程參與地產公司在項目前期規劃設計階段，應盡早提供項目相關技術資料和圖紙，應充分參考物業公司的意見和建議，物業公司須參與項目規劃設計方案及相關專業方案評審及會簽等工作。 5.2 前期物業招投標過程的控制 地產公司負責組織項目前期物業招投標工作，所涉及的費用由地產公司解決，物業公司應全力配合。在招投標過程中參與物業投標并響應招標文件要求提供物業資料。5.3 營銷配合過程的控制6、地產公司與物業公司就售樓處物業服務簽訂書面協議，包括：營銷中心和樣板房區域的環境衛生、秩序維護和設施設備維修服務，客戶接待咨詢服務，配合好營銷開展的業主聯誼促銷活動等工作，把在樓盤銷售過程中業主的合理要求及時反饋給地產公司。5.4 施工過程跟蹤物業公司應組織物業專業人員及工程專業人員定期參與地產公司現場會議和地產公司工程例會，以便了解施工進度，熟悉隱蔽工程的管線位置和走向，同時從降低物業管理成本便于維護與方便業主使用角度，對物業用房規劃、景觀環境、安防智能化、停車場、設施設備的安裝、配套設施等方面提出合理化意見和建議。5.5 工程竣工驗收參與單項驗收、綜合驗收、消防驗收、景觀驗收等事項，地產公7、司應提前15天書面通知物業公司參與驗收工作并提出意見和建議。竣工驗收合格并取得相關備案證明后再發起后續工作。5.6 接管驗收過程控制交房前 4 個月，地產公司應書面通知物業公司進行物業交付前預驗收，雙方確認后由地產公司組織監理公司、施工單位、物業公司等單位對各類工程進行全面的檢查驗收共同形成物業驗收報告，并建立工程問題整改維修流程，整改工程必須在正式交房前 2 個月完成后，才能發起正式接管驗收工作。集團總公司工程管理中心為項目工程質量管控的領導部門，地產公司工程部門為物業公司工程部門的對接部門，在入伙交付前集團總公司工程管理中心及地產公司工程部全力指導工程質量整改工作。6 前期物業階段事項及規8、定 6.1 前期物業服務合同 6.1.1 前期物業服務：是指房屋自售出之日起，至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合 同生效時止的物業管理，由地產公司委托物業公司實施的物業管理服務。 6.1.2 房屋交付使用：是指業主收到地產公司發出的書面入住通知并辦結完相應的入伙手續之日起。 業主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應書面手續的，地產公司負責跟蹤辦理直至交付程序完成。 物業公司負責在房屋銷售之前，按照相關法規要求，起草前期物業服務合同、業主臨時管理規約。經過地產公司、物業公司等部門共同評審后報集團總公司批準，雙方依法簽訂前期物業服務合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責任與權利、物業服務標準、物業管理收費標準、物業管理用房等專用房屋、維修資金及違約責任等。附件一：工作聯系單附件二：會議紀要工作聯系單編號： 年 月 日發單部門簽發領導簽發日期接單部門接單領導接單日期主 題工 作聯 系內 容 致禮發單部門領導簽字：完 成情 況接單部門領導簽字：注式兩份，發單部門和接單部門各存一份。會 議 紀 要20*01號 簽發人： 會議時間年月日會議地點主 持 人紀要撰寫與會人員 會議議題紀要內容： 主題詞：工程對接 工作協調與配合 會議紀要抄送：*有限公司 20*年*月*日 校對： 打印： 共 印 份