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1、小區物業公司機電工程設施設備電氣維修等制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 機電工程管理制度 一、服務中心機電工程部組織架構機電工程主管1人（兼）機電維修員 2人xx電梯公司（電梯保養及維修）專業智能設施維護公司專業土木工程維修公司二、機電維修部崗位職責1. 機電維修主管工作職責1.1 對小區的機電設施設備的安全運行和工程維護維修的管理目標負責。1.2組織制定、補充、修定設備維護與維修的各項規章制度。1.3負責公司工程維修事務及技術的組織、指導和管理工作。1.4組織擬定設備管理、操作、維護的各種程序文件和技術標準，并2、組織執行。1.5制定所管轄系統設備月度、年度維修保養計劃和備件計劃，報送服務中心經理審定。1.6負責制定住宅小區各項工程改造、設備更新方案及預算，報送公司審批執行。1.7負責維修、保養計劃的實施，以及對維修、設備的保養驗收及安全運行管理工作，發現隱患及時處理。做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈），“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水），“五良好”（使用性能良好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調整良好）。 1.8負責編制各類設備的技術檔案1.9負責制定所管轄系統的最佳運行方案。1.10制定設備故障緊急應急處理方案，并組織實施。1.11審閱設備運行報表，掌握能耗狀況，發現異常要3、分析原因，及時杜絕浪費現象。1.12考核下屬員工的維修保養工作質量與工作效率，檢查下屬崗位紀律及精神狀態，發現不良現象即可即刻糾正。1.13審核物業住宅商鋪單元裝修申報資料，預防違規裝修行為發生。1.14負責小區工程維修投訴的解釋和處理工作1.15完成上級交辦的其他任務。2. 機電維修員崗位職責2.1負責公共區域所有設施的維修與維護工并對小區機電設施設備安全運行和維修保養的管理目標負責。2.2熟悉掌握小區公共設施設備性能、構造和使用方法。2.3協助主管制定、機電設施設備維護與維修的各項規章制度。2.4負責向主管提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造建議和大中修計劃等，并協助組織、監督實施項目的全4、過程。2.5按照設備保養維護規范，定期或不定期檢查其管轄的公共設備，并開展保養維護，使設備處于良好的運行狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行。2.6對設備的維修，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題，設備發生故障時有效地組織搶修。2.7現場監督和協助設備保養專業公司完成定期的設備保養任務，并記錄存檔。2.8積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本。2.9完成上級交辦的其他任務。三、設施設備管理規定1. 目的為規范各物業區域設施設備的管理，以確保業主、用戶能正常生活和工作，特制定本規定。2. 適用范圍物業區域的供水、供電、供氣及機電設備3.日常保養規定（向業主、住戶公示）3.1供水、供電、供5、氣及機電設備是經過周密考慮而設計的，請業主（住戶）不要隨意更改，如未獲批準擅自更改，造順民經濟損失由業和（住戶）負責。3.2各樓宇增裝有公共電視天線，為保持樓宇的雅觀，請勿增設個別戶外天線。3.3切勿把垃圾、菜葉、雜物等廢料投入廁所及下水道，如因使用不當，導致堵塞或損壞，一切修理費用由業主（住戶）自行負責。3.4屋樓內公共地方，不得稼具、貨物、神位及燒香，不得亂涂亂畫，如屬小孩行為，由小孩的監護人承擔相應的責任及清洗復原的費用。3.5各住宅單位均設有專供晾衣服的位置，請勿在其他公共區域晾曬衣物，以免影響園區的雅觀。3.6愛護公共設備、電梯、對講機、教育小區不要在電梯內嬉戲，不要亂按對講機和電梯6、開關鍵，如屬人為損壞，當事人修理費用，并視損壞程序接受罰款。3.7如長時間離開住所，請關好水、電、氣總掣，如因水、電、氣總量造成經濟損失的，由業主、住戶承擔相關的一切費用。4. 設備安全運行制度4.1機電設備的以安全、正常、經濟運行為標準，機電設備的操作、保養、維修由機電工程部專業技術人員或外聘專業維修保養公司公司實施，維修人員須持有相應的操作證、上崗證，專業維修保養公司需持有相關技術的資質證，且在有效期內。4.2智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發現問題及時處理，并做好運行記錄。4.3機電設備嚴格按照設備維修保養堆積進行維護7、，保證設備完好。4.4值班員和維修人員應嚴格按照操作管理規程進行操作和維修。4.5機電維修員應了解和掌握設備運行規律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發生。4.6維修設備時，先準備好材料和采取相應的安全提供和技術措施，防止觸電及設備事故的發生。4.7在電源干線、低壓配電柜上行工作時，必須有專人監護，操作必須使用絕緣工具關懸掛標志牌。4.8做好設備運行和維修記錄，建立設備臺賬，定期對設備進行清潔衛生。4.9供配電設備房必須具備有滅火器材。5. 設備運行記錄管理制度5.1管理區域內驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等，設專柜保管。5.2服務中心建8、立設備運行檔案柜，保存設備技術資料、設備臺賬、設備運行管理資料和維修資料等。5.3值班員和機電維修員做好智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄和各種設備的巡視檢查和保養記錄，并有記錄人的簽名。5.4所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊、歸檔管理。5.5定期對設備管理記錄進行統計分析，掌握設備運行情況。5.6借閱查找設備管理記錄應佃理相關手續。6. 設備管理交接班制度6.1值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領導同意，按規定辦理請假手續，才能請假。6.2交接班雙方人員必須做好交接的準備工作，準時進行交班。交接班的準備工作包括：9、l 查看運行記錄；l 介紹運行狀況和方式；l 以及設備檢修、變更等情況；l 清點儀表、工具l 檢查設備狀況；l 交班時，雙方領班在值班日志上簽字。6.3在下更情況下不得交接班：l 在事故處理未完或理大設備啟動或停機時；l 交接班準備工作未完成時；l 接班人數未能達到規定人數的最低限度時；l 領班人員有酒醉現象或其他神志不清情況而未手到頂班人時。7. 設備管理報告制度7.1下更情況報告主管l 主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；l 設備出現故障或停機檢修；l 零部件更換及修理；l 維修人員的工作去向、客戶維修材料的領用；l 運行人員暫時離崗；l 對外及上級聯系。7.2下列情況必須報告服10、務中心經理l 重點設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；l 采用新的運行方式；l 重點設備發生故障或停機搶修。8. 設備故障和事故處理程序8.1無論發生何種設備故障和事故，主管單位必須立刻組織力量迅速處理。8.2發生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關系統不能正常工作或將造成有關系統不能正常工作，產生較嚴重影響，直接經濟損失1000元以上的）時，必須及時報告上級領導和有關單位協調解決。8.3無論發生何種設備故障和事故，主管單位有關人員必須在值班記錄和故障檢修記錄本上做詳細記錄，不得疏漏隱瞞。8.4發生較重大事故或故障時，主管單位在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告，由服務中11、心經理召開有關外聘公司、機電維修部人員參加事故分析會，寫出分析意見和改進措施，然后上報物業公司經理審批。四、供配電設備維護保養規程1. 目的：檢查并及時處理供配電設備隱患，滿足設備在良好的條件下運行，確保設備性能，保證安全運行。2. 適用范圍：低壓配電設備及附屬設備的維修保養工作。3. 管理規定由機電維修員根據以下的檢查保養表對供配電設備進行保養。3.1低壓配電柜的檢查保養表序號檢查保養項目保養內容周期1配電屏清潔月2電器儀表外表清潔、顯示正常、固定可靠月3繼電器、交流接觸器、斷路器、閘刀開關外表清潔、觸點完好、無過熱現象、無噪聲月4控制回路壓接良好。標號清晰，絕緣無變色老化月5指示燈、按鈕轉12、換開關外表清潔，標志清晰，牢固可靠，轉動靈活月6電容無功補償電容接觸器良好，電容補償三相平衡，電容器無發熱膨脹，也不冰冷，接有關當局不發熱變色月7母線排壓接良好，色標清晰，絕緣良好年8配電屏對地測試接地良好年3.2電房附屬設施的檢查保養表序號檢查保養項目保養內容周期1門窗及防小動物設施門窗開啟靈活，無10mm縫隙，通風網無10mm小也，無嚴重銹蝕月2通風照明設施無故障，保證通風照明月3絕緣工具正常有效月4滅火器正常有效月五、電氣維修管理規程1. 目的為保證管理區域內電氣設備和人身安全，使電氣維修工作正常化、規范化、科學化。2. 適用范圍公司接管的管理區域內，從高壓進線到住戶電氣箱開關前端的供配13、電系統及其用電設備的維修。3. 管理規定3.1機電維修員必須持證上崗，嚴格按照國家有關的電氣安裝工作堆積進行作業。3.2在進行電氣維修時，機電維修員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3.3維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，機電維修主管應在分配工作的同時向維修員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。3.4當需停電時應按停電處理規程告之用戶。3.5在低壓配電箱帶電作業時，應設專人監護，并至少兩人進行，工作開始前，必須驗電，確信停電方可開始作業。3.6一般情況下，盡量避免帶電作業，若因特殊需要而必須帶電作業時，應裝設擋板，并有專人監護。3.7在14、一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上，應懸掛“有要作業，禁止合閘”的標志牌。3.8維修或保養后的電氣設備或線路，經檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現場后，方可送電。3.9在施工設備兩側臨近帶電設備的固定遮攔上，應懸掛“有電危險”的警示牌。六、給排水維修管理規程1. 目的為保證管理人的給排水設備和人身安全，使給排水維修工作正常化、規范化、科學化，特制定本規程。2. 適用范圍公司接管的管理區域內從給水總表后的公共給水系統及其供水設備，市政排水總出水口前的排水系統及其設備的維修。3. 管理規定3.1嚴格按照國家有關的給排水安裝工程規程進行作業。3.2在進行維修時，維修人15、員應做好相應的安全防護措施。3.3維修時應按要求做好保證安全的組織和技術措施、機電維修主管應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。3.4當需付之東流水時要按停水處理規程告之用戶。3.5當須開挖地面進行維修時，應盡量減少對用戶、行人的影響，并在施工現場周圍設置“正在施工的告示牌，如開挖較深時則必須設置安全防護擋板。七、維修人員工作規程1. 目的為規范維修人員的工作，特制定本規程2. 適用范圍適用于各管理處（服務中心）機電維修人員的管理。3. 工作規程3.1接到機電主管的維修指令后，維修人員根據維修內容準備好所需維修工具和維修材料后，持維修單趕到維修地點16、。3.2公共區域的維修程序做好消防安全防范措施，如安全欄、維修告示牌、高空作業告示牌等。 做好公共場地的保護措施，半維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上，避免對公共場地造成損壞。維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置，如有用戶出入必須主動禮讓用戶。維修結束后，立即清理維修現象，及時撤掉告示牌。七、維修工作規程1. 職責1.1 機電維修人員負責轄區內小型公共設施（設備）的日常維護與修理，對突發性或重大性事件導致的設備（設施）故障修理。若無法修復時，應及時通知主管；大型、專業的公共設施（設備）則外聘專業養護公司按國家有關行業標準進行養護與維修。1.2 機電部主管負責各類維修項目人員的安排、指導17、及抽查工作情況；同時負責對服務中心工作單的查閱及審核。2. 工作規程2.1 維修工負責對責任區域內的設備（設施）損壞及一般故障進行修理或更換工作。2.2 機電部在接到服務中心工作單后，主管須落實安排維修工進行查看處理，并在維修人員完成任務后確認處理結果。2.3因維修需要停用設備的，應提前24小時通知受影響住戶；設備發生突發性故障，需搶修而未及時通知住戶的，應在維修結束后24小時內向用戶做出解釋。2.4維修項目完成后，須清點工具，清理干凈現場環境。2.5公共設施的外委改造、更新、維修，由機電主管填寫工程維修請款單報服務中心經理批準后方可進行施工。2.6對外委托維修項目，按照已簽訂的合同要求組織維18、修，機電主管檢查確認維修結果，報服務中心經理審查。2.7一般性維修由機電維修員處理完成，機電主管確認處理結果，填寫服務中心工作單（回單），通知服務中心核銷記錄。2.8重大設備（設施）維修后，由機電部維修工將維修結果記錄在設備維修保養記錄表，由主管核查無誤后上報經理審閱。2.9機電維修工發現重大設備故障應當即時向機電主管匯報，由主管制定維修方案，并組織維修處理，完成處理后填寫重大維修工程項目單上報服務中心經理審核。2.10當公共設施設備改造、更新、維修保養或停電、停水和對住戶造成生活影響的，機電工程部組織施工前，提前24小時通知服務中心通知向受影響住戶；維修完成后，填寫設備維修保養記錄表，由主管19、核查無誤后上報經理審閱；相關資料存檔。八、發電機房管理制度1. 目的保證發電機在市網停電時能自動和運行。2. 適用范圍各管理區域發電機房的管理。3管理規定3.1發電機房門平時應上鎖，鑰匙由指定機電維修員管理，未經部門領導批準，非工作人員嚴禁入內。3.2機電維修員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法，發電機運行時，應作經常性的巡視檢查。3.3平時應經常檢查發電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時用油量，蓄電池電壓是否正常。3.4發電機半月空載運行一次，運行時間不大于15分鐘，平時應將發電機置于自動啟動狀態。3.5發電機一旦啟動運行，當班人員立即20、前往機房觀察，啟動送風機，檢查發電機各儀表指示是否正常。3.6嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄。3.7定期清掃發電機房，保證機房和設備的整潔。發現漏油漏水現象應及時處理。3.8加強防火、消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備。九、停水處理規程1. 目的為對停水事故的管理，制定本規程。2. 適用范圍公司所屬各管理區域內。3. 處理規程3.1計劃停水處理程序不影響其他用戶（商鋪）的戶內，可自行停水，需服務中心協助的，應填寫停水申請單，服務中心應予以協助。影響其他用戶（商鋪）的停水，由申請人向服務中心提出申請，填寫停水申請單，服務中心再征求其他主要用戶（商鋪）意見，將停水21、安排在一個合適的時間，再通知到各個有關單位（對住宅則張貼通知到有關樓棟），停水范圍羅大時應出示公告，并將情況報告公司主管領導。因保養、維修等計劃停水，由服務中心負責安排停水時間，停水方案報公司同意后，通知到有關用戶（商鋪），并報告公司主管領導。計劃停水通知應提前24小時發布。3.2意外停水處理程序發生意外停水時，服務中心應在15分鐘內確定是網內（管理范圍內）停水，還是網外（市網）停水，立即報告公司主管領導。服務中心機電維修部負責網內意外停水的處理，盡快恢復供水。機電維修部負責了解停水的原因，并向服務中心經理、公司主管領導報告。服務中心負責在意外停水發生后12小時內向有關用戶（商鋪）解釋停水原因22、，必要時應在發生后盡快向有關用戶（商鋪）進行電話解釋。意外停水及處理情況應在運行記錄中予以登記。十、停電處理程序1. 目的為對停電事故的管理，制定本規程。2. 適用范圍公司所屬各管理區域內。3. 處理規程3.1計劃停電處理程序不影響其他用戶（商鋪）的戶內停電，可自行停電。需服務中心協助的，應填寫停電申請單影響其他用戶（商鋪）的停電，由申請人向服務中心提出申請，填寫停電申請單，服務中心再征求其他主要用戶（商鋪）意見，將停水安排在一個合適的時間，再通知到各個有關單位（對住宅則張貼通知到有關樓棟），停水范圍羅大時應出示公告，并將情況報告公司主管領導。因保養、維修等計劃停電，由服務中心負責安排停電時間23、，停電方案報公司同意后，通知到有關用戶（商鋪），并報告公司主管領導。計劃停電通知應提前24小時發布。3.2意外停電處理程序發生意外停電時，服務中心應在15分鐘內確定是網內（管理范圍內）停電，還是網外（市網）停電，立即報告公司主管領導。服務中心機電維修部負責網內意外停電的處理，盡快恢復供電。機電維修部負責了解停電的原因，并向服務中心經理、公司主管領導報告。服務中心負責在意外停電發生后12小時內向有關用戶（商鋪）解釋停水原因，必要時應在發生后盡快向有關用戶（商鋪）進行電話解釋。意外停電及處理情況應在運行記錄中予以登記。十一、停、轉電處理程序1. 目的為規范對停、轉電的管理，確保市電停電時能順利進行24、轉電，同時保障安全，特制定本程序。2. 適用范圍計劃停電或特殊停電時的處理及轉電程序3. 處理程序3.1由一零花 電部門的原因造成突然停電，備用柴油機組立即自動投入，供民給消防系統和公共照明系統。值班人員要及時詢問供電局的監察部門及可能恢復供電的時間，并上報主管。3.2供電部門常規性停電如高、低壓設備的定期檢修，供電局的高壓維護等 ，在接到供電部門的通知后，立即向受影響的區域范圍的用戶（商鋪）公示停電通知，并由主管安排人員跟進。3.3內部檢修或整改停電，盡量選擇在節假日 ，確認無重大活動、加班后，由主管擬定停電通知，在服務中心經理批準后對外通知。十二、消防設備器材檢查制度1. 目的為確保各物業25、區域消防設施的完好，特制定本制度。2. 適應范圍防火門、應急照明燈、指示燈、各種消防標志及干粉滅火器等。3. 管理規定3.1設施器材包括防火門、應急照明燈、指示燈、各種消防標志及干粉滅火器等。3.2由秩序維護員每月按照消防設備設施月檢查記錄表中的巡回路線項目檢查一遍，并把檢查情況登記在表格中。3.3檢查內容防火門：是否處于關閉狀態，鉸鏈是否靈活，整體有無損壞。應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。各種消防標志：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規定的范圍內等。4. 相關表格消26、防設備設施月檢查記錄表十三、消防設施、安全標志管理規定1. 目的為消防設施、安全標志統一、規范，特制定本規定。2. 適合范圍管理區域各種消防設施、設備的標志3. 管理規定3.1按照消防范圍要求，管理區域內配備的各種消防設備、設施標志安裝在合適、醒目的位置上。3.2各種標志不得隨意挪作他用，公共秩序部門應按月進行全面普查的規定認真落實，保證各種標志的完好性。3.3標志名稱及作用公共設施的標志l 樓層燈及樓層號碼的標志，分別安裝在各樓層電梯廳內，其他用是為人們提示所在樓層。l 應急指示燈標志：分別安裝在住宅樓各層樓通道衣樓梯內，其作用是在火災情況下可作應急照明使用，并提示人們所在安全疏散的方向。l27、 禁止吸煙標志：在管理黃公共場所及各電梯箱內安裝有目標吸煙標志牌，是提示人們在公共場所不許吸煙，做到文明辦公、防止火災發生。l 消防器材標志：在各層指向滅火器的方向分別安裝有指示牌，是提示人們該方向有滅火器材，一旦發生火災時使用。l 火警電話標志：在各層通道內分 別安裝有火警電話標牌，提示人們時刻記住火警電話，火災時及時報警。消防設備系統的標志l 消防供水管道的標志：在樓內的消防供水管道，按規范要求全為紅色，并在管道上有明確的編號，說明該管是消火栓系統或花灑系統供水的區域范圍。l 消防栓的標志：在管理區域內所有消防栓的門上都印有消火栓字樣，提示人們該處設有消火栓。l 高層、中高層排煙系統標志：28、在各層的走廊一方設有一個排煙窗，在相應的位置有排煙窗控制裝置，上面注有“發生火災時，按下紅按鈕”的字樣標志。消防機房的標志l 消防水泵的標志：在各水泵上注有水泵的編號、功率等字樣標示。l 消防水箱的標志：在供水箱上標有消防儲水量限位標示。l 排送風機的標志：在管理區域內各消防風機上都標有，風機編號“P”、“S”，及功率等字樣標識。l 監控中心標志：監控中心掛有監控中心的標牌，在值班室內的控制臺上，顯示有供電各系統信號指示，控制操作打官司鈕等具體的字樣標示。消防設施、設備管理的標志l 消防設施、設備管理的標志。l 消防設備檢查保養記錄標志。l 消防設備試運行記錄標志。l 監控中心有關消防的各種管29、理制度的標志。l 滅火作戰方案及滅火系統圖的標志。l 消防管道及平面圖的標志十四、消防設備安全操作規程1. 目的為確保發生火災時，員工能正確操作消防設備進行滅火，特制定本操作規程。2. 適用范圍管理區域內各種消防設備。3. 操作規程3.1本管理區域內消防各系統屬遙控、聯鎖自動裝置，故在操作前必須觀察各個系統是否設置在自動位置。3.2首先觀察各系統電源信號是否正常。3.3各系統的安全操作方法如下：煙感系統：當發生火情報警時，確認樓層后，首先通知秩序員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯系，若為火險立即按滅火作戰方案處理，若為誤報，要求現場秩序員將區域報警進行復位，后將值班室內的集中報警器復位。30、排煙系統：發生火災時，值班人員遙控打開該層及其上下層的排煙閥；若失控時，通知人員就地打開該層的排煙閥，這時排煙風機自動啟動，啟動信號燈亮；若風機不能自動啟動，帶轉入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到風機房內強行啟動。消防栓系統：該系統是救火的主要設備之一，當進行該系統操作時，應時刻監視該系統的消火栓報警信號；當滅火人員打碎現場的報警信號，消防中心得到該消火栓的報警按鈕后，這時相應的消防栓泵自動啟動，啟泵信號燈亮；若不能自動啟泵時，應立即轉入手動位置啟動，仍不能啟動時，速派人到泵房強行啟動。花灑系統：當發生火災時，失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水，該層的水流指示器運作，監控中心得到該層的報警信號，值31、班員觀察水位信號，水位降到下限時，花灑泵自動啟動，相應的啟泵信號燈亮；若不能自動啟泵時，應立即轉入手動位置啟動，仍不能啟動時，速派人到泵房強行啟動。3.4緊急廣播遙控設備操作說明當需要啟動緊急廣播時，請嚴格按以下步驟操作：第1步：將消防控制室中緊急廣播設備的搬把開關置于：“ON”位置。第2步：按下“F1”鍵，“叮咚”響 聲后便向被選定的區域播出。第3步：按下“STOP”后再按下“F2”鍵。將有關如何進行人員疏散原內容不斷向鎖定區域播出。第4步：按“F3”鍵，播出有關人員疏散內容和消防指揮員現場指揮的信號。第5步：按下“STOP”后按兩下“F4”鍵，可終止廣播。操作完畢后，時刻觀察各個系統運行是32、否正常。3.5火災撲滅后，要進行事后工作，即所有系統要復位，對所有系統的設備進行檢修。3.6事故后要詳細整理記錄資料，總結操作經驗。十五、公用設施改造及維護維修規定1. 目的為確保及時更新、改選、維護維修公用設施，保證其適時適量增容和正常運行，特制定本規定。2. 適用范圍適用于物業區域內的公用設施的改造及維護維修3. 定義3.1公用設施的搶修：是指損壞的公用設施，已經嚴重影響到業主、用記掛的人身和財產安全或其正常生活，必須對其及時進行維修。3.2外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。3.3自修：指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。4. 小區服務中心職責4.1負責做好本管理區域內維修（33、改造）保養的年度及季度計劃和半年總結。4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。4.3積極配合其他部門，做好由其他部門負責實施的本轄區內的工程項目的施工管理和結算工作。4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收；參與本管理區域內的其他工程項目的竣工驗收工作。4.5服務中心經理作為中心負責項目的第一責任人，須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質量監督、總結工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。5. 公司財務部門做好工程項目的預算審核工作，監督和控制工程費用的預算執行情況。并辦理工程項目的結算。6. 管理程序6.1管理區域內公用設施的確34、認服務中心應制作公用設施一覽表并準備相應管網圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料，資料應予編號。公用設施應包括如下幾種：l 供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設施的控制按供電供水設施控制程序進行。l 路燈、公共通道燈、應急燈。l 花園內休閑娛樂設施。l 消防設施。l 清潔衛生設施。l 公共防盜設施。l 共他公用設施。責任范圍劃分服務中心經理根據公用設施一覽表劃分人員責任范圍，并在一覽表相應欄目注明維修（改造）計劃.1“年度計劃”制定須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修（改造）、設備保養計劃，維修（改造）、保養項目主要包括：電梯、低壓配電系統、發電機組、消防35、系統、生活供水系統、排水系統、防盜監控系統、停車場智能管理系統、公共照明系統、樓宇及公共場地、園林綠化等設施、避雷設施等。須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據實際管理需要，做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經理審核。.2“季度計劃”制定在“年度計劃”的基礎上，根據實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預算2000元以上的），報送公司經理審核。日常巡視檢查.1秩序員在自己責任范圍的公用設施在正常工作日內每天巡視檢查，并填寫公用設施巡視記錄。.2秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率，必要時，對其性能狀況可進行試驗。6.2計劃36、外公用設施改造及維護維修客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。l 日常巡視檢查記錄l 客戶投訴記錄l 訪問客戶記錄l 上級指示報經批準的計劃外項目由秩序員按規定實施。6.3公用設施的搶修服務中心經理當班時，由經理組織實施搶修；如不當班時，由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。搶修完畢，中心經理應向公司經理報告搶修情況，包括：l 事故原因l 損失情況l 搶修結果l 搶修費用l 糾正和預防措施除搶修外，公用設施在保修期內發生質量問題，由機電維修主37、管書面通知并監督施工單位或供應商處理。6.4公用設施改造及維護維修工作質量的檢查服務中心經理重點檢查費用500元以上的項目質量和搶修項目質量，發現問題及時通知機電維修主管跟進。公司經理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質量，發現問題，及時通知服務中心經理處理并要求其書面報告處理結果。7. 相關記錄公用設施一覽表年度維修（改造）計劃季度維修（改造）計劃公用設施巡視記錄十六、設備工程管理表格1. 設備停用/封存/報廢審批表2. 機電設備臺賬3. 機電設備統計表4. 柴油發電機運行記錄表5. 電梯運行故障記錄6. 監控室值班記錄7. 水泵房巡查記錄8. 配電房運行記錄9. 水池（箱）加藥記錄表10.建筑笏和構筑物防雷接地電阻檢測記錄11.公共設施維修單12. 公共設施維修派工單13. 維修供方監控評價表14. 外委維修保養申請表15. 設備維修記錄十七、維修保養記錄表1. 設備保養計劃表2. 低壓配電設備設施保養記錄表3. 給排水設施設備保養記錄表4. 柴油發電機保養記錄表5. 監控設備保養記錄表6. 消防水泵保養記錄表7.十八、機電維修部門各崗位績效考核