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1、小區物業管理處崗位職責及標準制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 物業管理處規章制度一、職責說明:管理處主任崗位職責：在總經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度；2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進行考核，按員工手冊的要求抓好管理；2、5、熟悉國家有關法規和物業管理規定，掌握各業主情況，檢查督促各責任區管理的實際操作；6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯系，互相溝通、協調；9、認真完成公司交給的其他任務。房管員崗位職責：1、房屋外觀檢查；2、公共設施、設備的巡查（主要責任由工程維修部負責）3、小區的環境衛生巡查；4、接待處理業主（住戶）投訴；5、追繳物業管理費；6、組織社區文化活動。7、如果是新的物業接管，3、還要做好接管驗收工作。保安隊長(班長)崗位職責：保安隊長(班長)在事務主管的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。1、負責組織當班的保安工作，監督和指導認真做好執勤工作，及時糾正和登記違紀違章現象。2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛武器等物品。3、負責填寫值班記錄，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經常對隊員進行具體的業務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業務水平，能及時解決當班時間內的各種突發事件。5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區業主、經營戶搞好關系；6、熟悉在4、緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業主經營戶的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時向上級請示匯報；7、團結本班人員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態、工作表現和工作能力。8、完成公司下達的其他任務。保安人員崗位職責：1、貫徹執行公安機關和上級部門制訂的各項法規和制度，努力維護好物業轄區內的治安安全。2、遵守公司規章制度和員工手冊，服從領導，完成公司交給的其它工作任務。3、負責做好對轄區內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業轄區的登記工作。4、負責做好機動車輛的管理和收費工作。5、熟悉樓宇情況、以動態、巡查等方式預防、發現、制止各類事故如：5、打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力。6、按規定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄。7、講文明、禮貌待人，耐心說服講解、讓經營戶、業主遵守物業轄區各項管理規定。 8、熟悉物業轄區消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識。9、積極參加職業道德業務、消防培訓，努力提高自身素質。嚴密監視保安對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。10、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修； 11、熟悉保安設施設備的操作規程及報警設施的使用方法； 12、6、對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止。13、出現異常情況時，馬上到現場確認，并及時匯報，同時做好情況記錄。消防員（保安員兼）崗位職責：1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法。2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發現火警即可投入使用。3、物業轄區一旦發生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避。4、發生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場安全保衛工作，嚴防趁火打7、劫撈取不義之財，協助有關部門查清起火原因。5、加強轄區內動用明火的控制和管理。車輛管理員（保安員兼）的職責如下：（1）負責對停車場的汽車，摩托車，以及保管站內的自行車管理。（2）實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。（3）按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫車輛出入登記表。（4）遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。（5）按規定和標準收費，開具發票，及時繳交營業款。（6）負責指揮區內車輛行駛和停放，維持停車秩序。（7）負責對小區道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。（8）負責停車場的消防以及停車場、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。8、保潔工崗位職責：1、遵守公司制定的各類規章制度和員工手冊。2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務。3、上崗佩戴好工作銘牌，穿戴好服裝，并保持整潔。4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧。5、按照服務內容和服務標準對物業轄區進行清潔衛生打掃，維護物業轄區的良好的衛生環境秩序。6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等。7、對保潔范圍內物業的異常情況及時向保安員或管理員匯報。8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，并及時清除。9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。綠化工崗位職責：1、遵守公司的規章制度和員工手冊。2、服從公司領導和管理人員的檢查監督，9、工作時佩戴好上崗證。3、綠化養護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現象。4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮。5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥。6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇。7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90以上。8、熟悉物業轄區內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木。9、對工作過程中發現的物業轄區的異常情況及時向保安或管理員匯報。二、保安人員工作具體內容: 1、 維護物業管理區域的公共秩序。2、 協助公安、消防部門10、做好區域內的安全防范工作，協助業戶做好防盜、防爆、防火、防災害事故工作，發現不安全因素及時報告提出整改意見。3、 消防安全的制度建立、健全，并嚴格監督執行。 4、 負責治安、消防安全宣傳工作，收集相關信息，組織物業公司內部員工進行治安、消防知識學習和消防演練。 消防應急流程用1211滅火或消防水控制中心 消防值班員迫降消防梯排煙機啟動防火區送風閥打119報警報告領導通知搶險隊停防火區電源廣播疏散誤報自動噴淋頭噴水火災 (現場目擊)煙、溫感器探測接警判斷斷關供水閥事后處理啟動噴淋泵加壓火災誤報接警判斷斷報警器復位，通知維修工檢查自動報警火災使用消防對講手動按鈕報報警直撥電話到監控中心打119到消11、防中心報告已漫延初期撲滅事后處理確認1211水帶等事后 處理復位滅火撲滅警戒聯絡疏散總求援指揮消防隊5、 負責消防設施、消防通道的監督檢查，確保消防設施處于良好備用狀態，通道暢通。6、 會同工程部及消防系統保養公司制定消防設施年度維修保養計劃并配合工程部及外判單位實施。 7、 制定治安、消防應急處理方案、防范措施。 消防控制聯動流程圖煙、濕探測器手動按鈕通知維修部復位消音現場確認撲滅通知維修部復位水流指示器動作消防栓起泵請求迫降消防電梯啟動開正壓送風閥啟動排煙風機打開正壓送風機廣播疏散啟動聲光報警器主機復位報火警1211滅火消防水8、 二次裝修的管理，督促施工方按裝修管理規定施工，對違章裝修予12、以處理、糾正違章行為。 9、 出入小區訪客、車輛的登記（如檢查員工、裝修工人、探訪客、臨時雇工、外判商工作人員），對可疑人員、車輛、物口按規定進行檢查。1） 憑物品出閘條核時帶出物品； 2） 檢查時按章行使權力(如先敬禮); 3） 外部工作人員在管理部沒人陪同進入業戶家中維修時,陪同進屋。 10、 發生各類案件或重大事故現象,有扭送犯罪分子到公安機關或監視盤查的權力,但沒有拘留、關押、罰款、審訊、審查、偵查和處理的權力。有搶救傷員和保護現場的權力，但沒有勘察現場的權力。 11、 對違反治安管理行為的人有權勸阻、制止、批評、教育。 12、 對可疑人員、鬼鬼祟祟的人員進行檢查、盤查（不得打罵和污辱13、人格）、監視，掌握事態發展，不輕易采取行動，以免打草驚蛇，并報當地公安部門處理。 13、 遇到下列情況時，按培訓時要求采取正確的行動并向上級報告；發現工程、清潔問題要及時向有關部門報告知會，通知工程人員、管理處人員，密切配合其他部門工作。 a) 暴力侵害事件 b) 斗毆 c) 人身及其它騷擾事件 d) 火警 e) 災害性天氣 f) 水浸 g) 違章裝修 h) 設施損壞 i) 煤氣泄 j) 保安系統、可視對講等出現故障 k) 停水停電 l) 人員受傷 m) 電梯困人 n) 燈泡壞了、缺損 o) 不干凈的地方 p) 發霉、青苔 q) 設施的跑、冒、漏 r) 公共設施損壞 s) 其他緊急事件 14、14、 對違反小區各項管理規定的行為予以勸阻、批評、教育、制止。 a) 噪音 b) 損壞公共設施、消防設施 c) 違章使用公共場地、占用消防通道 d) 環境衛生管理（如亂扔垃圾） 15、郵件代收代發門崗或監控須識別代收郵件，并記錄在郵件代收代發登記表上；門崗或監控須及時將郵件分發，并作好相應的記錄；.對于郵件專遞、包裹等重要信件，收件人需持本人身份證或以委托書的形式委托他人方可領取。郵局投遞郵件業主和住戶簽收投放至業主私人信報箱門崗或監控填寫郵件代收代發登記表發放普通郵件重要郵件16、物業安管員警械使用管理規定 (1)警械、警具內容: 1、警棍 2、對講機 3、值班用手電筒 (2)配備:服務中心根據15、安全管理崗位、人數、業務量等情況確定配備數量。 (3)使用: 1、由服務中心安全主管統一從公司領回警械、警具; 2、發放時,領用人需在警械、警具配備登記表上登記; 3、交接班時將警械、警具移交情況在值班記錄表上登記清楚。 4、警械、警具只能用于公務;嚴禁用于辦私事;若利用警械、警具從事違法活動;一切責任由當事人承擔。 (4)保管: 1、護管員對領用的警械、警具要保持整潔、完好。 2、警械、警具損壞或丟失,應及時報告安管領班,并進行修改或查找。 3、警械、警具因公務損壞或丟失可補領,若非因公務而損壞丟失補領時需按價賠款。 4、警械、警具嚴禁外借他人。如確有需要,須報服務中心副經理以上領導批準。 16、5、凡警械、警具損壞或丟失,需在警械、警具配備登記表上注明。 6、每月服務中心經理(或經理助理)對所有的警械、警具進行檢查,并將結果填寫在警械、警具檢查記錄中。17、保安日常行為和語言規范、職業禮儀:a、舉止文明 態度和藹b、 著裝統一 標識齊全c、 尊老愛幼 服務到位?(2)、職業紀律:a、 不準飲酒睡覺b、 不準離崗脫崗c、 不準打架斗毆d、 不準粗言穢語e、 不準索要錢物(3)、儀容儀表 a、著裝:按規范著裝,不能在制服外穿便裝。紐扣要扣齊,束皮帶,不挽袖、卷褲腿,穿黑色皮鞋,保持清潔。 b、發型:保安員不能蓄長發,不能留胡須,戴工作帽。 c、飾物:不佩戴夸張飾物。 d、保持面部清潔,不17、留長指甲。(4)、規范用語 您好、請進、請講、請稍等、請您出示證件、請您把車停好、請您登記、請問您找誰、 抱歉、對不起、謝謝、再見等。三、小區保潔員工作具體內容1、堅守崗位，按時上下班，上班佩戴工作牌，做到服裝整齊、干凈。2、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對所負責范圍內衛生全面負責。3、每日分兩次清運垃圾到中轉站。4、公共保潔要做到，每日負責清掃公共走廊、樓梯、電梯、停車嘗綠地、公共設施周邊環境等一次。每周清潔樓梯扶手兩次，清潔公共場所門窗一次。并保持區內公共面積無紙屑、煙頭、痰跡、污垢，保持清潔衛生。5、每日巡視各責任范圍的清潔衛生狀況，發現問題及時解決，并做好工作記錄。6、處理18、與清潔衛生相關的其它事宜。四、綠化工職責標準：1、熟悉住宅區的綠化面積和布局、懂得立體綠化基本知識與技能，熟悉花草樹木的品種和數量，充分利用發展地面積，合理不止花草樹木的品種和數量。2、對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害，并修剪枝葉、淋水等，大棵灌木，要給生動活潑的造型，豐富小區綠化內容。裝修垃圾自清自運。3、懂得花草樹木的名稱，特性和培植方法，并對較為名貴、稀有或數量配套的品種在適當的地方公告其名稱，種植季節，生長特征、管理辦法等，供居民欣賞。4、保持綠化清潔，保證不留雜草，雜物，不缺水，不死苗，不被偷盜，花草生長茂盛。5、每月定期檢查綠化草坪完好情況，花草樹木生長情況，并做好詳細19、記錄。6、當暴風雨、臺風來臨前，提前做好花草樹木穩固工作，采取相應的保護措施，防止造成大損失。7、檢查巡視小區綠化地，嚴禁在草地上踐踏，倒垃圾或用樹干晾衣服等行為，一經發現按服務中心規章制度的有關規定處罰。8、維護綠化水泵、電機、噴淋設備和其他器材等。園林植物常見病害及防治方法病害名稱危害花卉病 癥防治方法立枯病花卉播種幼苗近地表層最初出現燙傷狀，而后變軟倒伏而死。土壤、種子、消毒；盆土不宜太濕；加強通風采光，控制空氣溫度；盆土表面撒草木灰軟腐病草本花卉葉面、葉柄、花徑上出現水漫狀斑，而后萎蔫下垂。土壤消毒；控制澆水和空氣濕度；剪除病枝，剪口涂硫磺粉或代森鋅；噴波爾多液。銹病薔薇科花卉及香石竹20、初期葉面出現桔紅色小斑點，后期葉背面有灰色長毛狀菌體土壤消毒；環境清潔；控制溫度；加強通風；噴1-3次波爾多液。黑銹病菊科花卉早起出現葉面膨肥斑，破裂后肥黃粉，最后變黑色斑塊加強排水；充分日照；加強通風；噴波爾多液。葉斑病多種花卉葉面上出現黑色花卉嚴忌葉面噴污水，降低空氣濕度；噴0.05%代森鋅露菌病草本花卉早期葉面出現輪廓不明顯的白斑，后期有白色細毛加強通風；控制濕度；病前噴13次波爾多液。褐斑病蘭科花卉葉面出現褐色凹陷斑點，后期變灰色，干焦注意蔭蔽和提高空氣濕度；噴波爾多液。花萎縮病茶花花瓣出現不規則褐斑，后期花變褐脫落搞好環境衛生，嚴忌向花上噴水，花期控制空氣濕度樹脂病桃樹用山桃作砧板，21、干上常出現深黃透明膠體。冬季噴2%-4%石灰硫磺合劑；出現后刮取膠體，傷口涂柏油。蚜蟲體小、綠色或黑色常群集多種園林植物嫩枝上吸食營養控制空氣濕度；加強通風；噴0.07%-0.1%樂果卷葉蚜蟲體小、綠色常群集多種園林植物葉背，蛹期吐絲纏繞，使葉卷曲?？刂瓶諝鉂穸?；加強通風；噴0.07%-0.1%樂果寄生蚜蟲體小常危害木本園林植物，蛹期在葉背產生蟲癭控制空氣濕度；加強通風；噴0.07%-0.1%樂果，注意早起防治紅蜘蛛體小、圓形、紅色危害多種園林植物，在樹上結網降溫增濕；加強通風；0.03%1059或1605青蟲徑2毫米，長2厘米，園條形，綠色，成蟲蝶狀，全身有白粉危害十字花科園林植物，把葉子咬22、吃成孔噴0.07%-0.1%樂果蝕心蟲徑2毫米，長2厘米，園條形，粉紅色危害觀果園林植物，潛入果內吸取營養。早期噴0.1%樂果金龜子橢圓形，徑約1厘米，具硬殼甲，青藍色，有金色斑危害多種園林植物，咬食枝葉成斑或多孔噴0.02%-0.03%1059或1605，噴0.1%樂果毛蟲種類較多，條形，全身具長毛危害多種園林植物，咬食枝、葉、果噴0.07%-0.1%敵敵畏或敵百蟲飛虱形小，白色或紅色，會飛危害多種園林植物，吸食葉面形成多數花斑冬季噴0.5%-1%石灰硫磺合劑，毒殺潛伏皮內幼蟲；成蟲噴0.07%-0.1%敵敵畏或敵百蟲螻蛄長4-5厘米，褐色，頭前生鉤角，具尖嘴，會飛危害播種種苗，把表土串成多數溝洞土壤消毒；夜間毒餌誘殺；噴0.1%敵百蟲線蟲體小，細長，約1厘米，白色線條狀危害園林植物幼苗、根、球莖和插條土壤消毒，噴0.1%敵百蟲