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1、房地產(chǎn)公司物業(yè)管理制度（費用、稅收等）編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一節(jié) 物業(yè)管理概述四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(一)專有部分的所有權(quán)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導地位。(二)共有部分的共有權(quán)物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地2、或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”【例題】物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。( ) 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬依據(jù)物權(quán)法確定，具體如下：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要；(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。【例題】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)( )。A.屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B.屬于業(yè)主共有C.屬于物業(yè)服務企業(yè) D.歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定【3、答案】D【例題】占用業(yè)主共有道路而增設(shè)的的車位，屬于( )。 A.買受人所有 B.業(yè)主共有C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有 D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主共有【答案】B(三)共有部分的共同管理權(quán)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。改建、重建雙2/3，其他雙1/2其他事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。【例題】業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。( )第二節(jié) 物業(yè)管理的基本制度一、業(yè)主大會制度條例確立4、了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。條例規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。二、管理規(guī)約制度條例規(guī)定，管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。三、物業(yè)服務招投標制度住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。六、住宅專項維修資金制度條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修5、期滿后(交付使用后保修期內(nèi))物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。【例題】住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備交付使用后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 ( ) 【例題】業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于( )所有。A.業(yè)主 B.業(yè)主大會 C.業(yè)主委員會 D.物業(yè)服務企業(yè)【答案】A第三節(jié) 物業(yè)運營維護費用一、物業(yè)服務收費(二)物業(yè)服務收費的價格管理方式物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。(四)物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務收費酬6、金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。【例題】實行包干制的物業(yè)服務費，其構(gòu)成不包括( )。A.物業(yè)服務成本B.法定稅費C.物業(yè)服務企業(yè)的酬金D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤【答案】C物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。【例題】物業(yè)共用設(shè)施的更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。( )實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。三、住宅專項維修資金的使用住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用7、設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。雙2/3同意第十章 房地產(chǎn)稅收制度與政策第一節(jié) 稅收制度概述二、稅收制度及構(gòu)成要素(一)納稅人(課稅主體)納稅人負稅人納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人；負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。(五)附加、加成和減免納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調(diào)節(jié)，但還可以通過附加、加成和減免措施來調(diào)節(jié)。1.附加和加成是加重納稅人負擔的措施對特定的納稅人實行加成征稅，加一成等于加正稅的10%，加二成8、等于加正稅的20%，依此類推。加成附加：加成只對特定的納稅人加征，附加對所有納稅人加征。加成一般是在收益課稅中采用，附加則不一定。【例題】加成征收只是針對特定的納稅人，附加是對所有納稅人加征。( ) 2.減稅、免稅以及規(guī)定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施【例題】減稅、免稅以及規(guī)定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施。( ) (六)違章處理納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況。偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。【例題】在下列行為中，屬于犯罪的有( BC )。A.欠稅一般違章 B.偷稅違法犯罪 C.抗稅違法犯罪 D.退稅 E.漏稅一般違章第二9、節(jié) 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。一、納稅人產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。【例題】外商投資企業(yè)可以不繳納房產(chǎn)稅。( ) 三、計稅依據(jù)對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值為計稅依據(jù)(房產(chǎn)原值房產(chǎn)余值)。【例題】經(jīng)營性自用的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是( C )。A.房產(chǎn)原值 B.房產(chǎn)凈值 C.房產(chǎn)余值 D.房產(chǎn)市場價格對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額按租計征。四、稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。【例題】對于出租的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)租金收入計征，稅率為12。 ( ) 五、納稅地點和納稅期限房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。