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1、物業(yè)公司員工崗位經(jīng)營體系管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 前 言 XXXXxx員工崗位制度是XXXXxx物業(yè)公司按照XXXXxx的物業(yè)服務及管理情況編寫而成。該制度是XXXXxx日常管理和服務工作的重要文件，它對工作中的重要環(huán)節(jié)及員工的行為提出了約束，是完成我們工作的基本保證。該制度也是對公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的支持性文件，也是XXXXxx物業(yè)公司全體員工必須遵守的行為準則。該手冊將以持續(xù)改進為原則，在運行期間將不斷得到完善和修改。依據(jù)質(zhì)量管理體系的具體要求，該手冊經(jīng)過質(zhì)量管理者代表批準，與質(zhì)量管理體2、系和環(huán)境管理體系同時運行。一、 廉潔制度 為加強公司精神文明建設，體現(xiàn)服務“廉政、高效、優(yōu)質(zhì)”的原則，促進各項管理工作更上新的臺階，特制定本制度，具體如下： 1、認真學習馬列主義、毛澤東思想，堅持四項基本原則，熱愛本職工作，勇于探索，不斷創(chuàng)新，提高管理水平； 2、堅持“依法管理，住戶至上，文明禮貌，服務第一”的行為準則，牢固地樹立“全心全意為住戶服務”的思想。在工作中堅持原則，秉公辦事，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權(quán)謀私，嚴禁亂收費，嚴禁收費不開收據(jù)，嚴禁在值班時間干私活；不得敲詐勒索，不得索取或收受賄賂、好處； 3、建立和執(zhí)行各項規(guī)章制度，完善辦事程序，嚴格執(zhí)行崗位制度，明確分工，各司其3、職，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，完成本職工作，保證職責范圍內(nèi)的工作達標，使本區(qū)各項管理工作制度化、規(guī)范化、法制化、系統(tǒng)化； 4、認真、熱情地處理住戶來信、來訪，積極為他們排憂解難，對住戶的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理，做到事事有著落、件件有回音； 5、樹立時效觀念，提高工作效率，工作中做到不推諉、不扯皮、自覺接受住戶監(jiān)督； 6、堅持“取之于民、用之于民”，“收支兩條線”的管理費收支和管理原則，不違反財經(jīng)制度，定期向業(yè)委會和住戶公開管理費財務帳目，自覺接受監(jiān)督； 7、增加透明度，公開投訴電話，設立住戶信箱，歡迎公眾監(jiān)督；8、公司員工在上門拜訪時應主動誠懇征求住戶的意見，發(fā)現(xiàn)問題應及時處4、理或?qū)⒃敿毲闆r上報公司領導。二、員工著裝管理規(guī)定1、員工上班時間一律穿工作服上崗，治安隊員按保安員著裝管理規(guī)定執(zhí)行。穿工作服時，必需著裝整齊、端莊整潔，不得穿臟、皺、破、舊的工作服上崗；2、穿工作服上崗時，不得佩戴其他任何有損公司形象的飾物，違者按規(guī)定處罰；3、任何員工都應該妥善愛護工作服，不得轉(zhuǎn)借他人，丟失時應及時向公司有關(guān)部門申報，否則，因此而使公司受到損失者，將視情節(jié)給予責任人相關(guān)的處罰；4、工作服是公司形象標志之一，任何員工一旦穿上，就應該想到她的社會感、責任感和榮譽感，并為它樹立良好形象多作努力；5、所有員工在正常工作以外的時間及小區(qū)以外的范圍內(nèi)一律不得穿著工作服。第一節(jié) 第二節(jié) 三5、員工工作牌使用管理規(guī)定1、 員工一律實行掛牌上崗，工牌注明工作部門和崗位，必須貼上照片，自覺接受住戶、群眾的監(jiān)督；第三節(jié) 2、公司每一位員工均應該妥善愛護工作牌，嚴禁轉(zhuǎn)借他人，一旦遺失必須及時的向有關(guān)部門申報，并按有關(guān)手續(xù)補辦，嚴禁無證上崗；第四節(jié) 3、工作牌跟工作服一樣，都是代表著公司的企業(yè)形象，各員工應按統(tǒng)一規(guī)定佩戴在左胸口；第五節(jié) 4、員工如遇崗位調(diào)動，應將原證交回相關(guān)部門重新辦理；第六節(jié) 5、員工被解聘、辭職或工作調(diào)動時，應在辦理相關(guān)離職手續(xù)時，一并將工作牌交回相關(guān)部門。四、員工培訓制度為了提高管理水平，采取平時自學為主和定期培訓為輔的辦法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務能力和工作水平6、，做到全員持證上崗。 培訓時間、內(nèi)容和所要達到的標準： 1、新招聘人員在試用期內(nèi)，由公司統(tǒng)一培訓，管理部進行業(yè)務指導，一個月實習期滿后，經(jīng)公司考核合格者留用，不合格者淘汰； 2、保安員不定期進行常規(guī)訓練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊列練習等增強體力和防衛(wèi)能力。每月進行思想教育學習，以提高保安員的政治思想覺悟，增強保衛(wèi)住宅區(qū)安全的責任心； 3、公司每月安排一定時間學習有關(guān)業(yè)務文件、報刊、書籍，使員工及時總結(jié)管理中的經(jīng)驗教訓，提高處理問題的能力和工作水平； 4、在消防部門的指導下，不定期舉行全員消防訓練，學習有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設施分布狀況以及學習有關(guān)救生方法，并舉行模擬演習7、，要求人人達標； 5、定期培訓員工處理突發(fā)事件的應急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、惡劣天氣環(huán)境下突發(fā)事件、治安案件發(fā)生時的應急處理方法等，把損失減少到最小程度，要求人人達標；6、公司與市勞動局、有關(guān)院校、培訓單位聯(lián)系，有計劃的安排事務助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓學習和深造，鼓勵獲取國家認可的學歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質(zhì)的提高，力爭做到公司員工全員持證上崗；五、電腦使用管理規(guī)定1、公司的電腦屬貴重辦公設備，其管理的直接責任人為各部門負責人和直接使用人；2、員工因工作需要使用電腦必須經(jīng)部門負責人同意，嚴禁未經(jīng)同意使用電腦；3、在任何時間內(nèi)，嚴禁使用辦8、公電腦做與工作無關(guān)的事，包括游戲、VCD或CD播放等或利用電腦處理私人事務；4、電腦維護統(tǒng)一由專人負責，其它人員不得私自對電腦硬件、數(shù)據(jù)進行維護，由此造成的損失由部門負責人承擔；5、未經(jīng)同意，嚴禁對外來軟盤、硬盤、光盤進行讀寫操作。第七節(jié) 六、財務公開制度第八節(jié) 為貫徹XX市物業(yè)管理條例及充分體現(xiàn)業(yè)主自治，實行財務公開制度，具體細則如下：1、年度財務報表次年五月前在小區(qū)宣傳欄上公布，如因各種原因未能及時公布，公司應作出相應解釋。2、公司在財務報表公布后的一個星期之內(nèi)接受業(yè)主委員會及業(yè)主大會的查詢， 如有疑問可到公司財務室或打電話到公司財務室進行查詢。3、業(yè)主委員會及業(yè)主大會有權(quán)對我財務狀況提出9、質(zhì)疑以促進我財務狀況向更合理更先進的方向發(fā)展。4、年終公司財務狀況需接受由專業(yè)會計公司審計。第九節(jié) 七、財務管理及會計核算制度為發(fā)揚嚴謹治家的精神，把每一分錢合理地用在小區(qū)管理和建設上，達到少投入、多實效的目的，本公司根據(jù)國家有關(guān)會計制度及公司財務管理制度，特制定本制度。 （一）會計核算原則 會計核算以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務為依據(jù)，做到記錄準確，內(nèi)容完整，手續(xù)齊全。 、會計年度按照公歷年度確定，即自每年月日起至月日止。 、采用權(quán)責發(fā)生制的原則記帳。 、財產(chǎn)按實際成本核算。 、采用借貸復式記帳法。 、設置日記帳、總分類帳和明細帳三種主要帳簿，根據(jù)實際需要還可以設置輔助性帳簿。、財務人員向業(yè)主委員會公10、布年度會計報表，并各宣傳欄上公布，接受業(yè)主委員會的查詢。（二）固定資產(chǎn)的管理、固定資產(chǎn)的標準根據(jù)公司情況，凡使用年限在一年以上，價值在2000元人民幣以上,使用年限超過壹年的房屋及建筑物（不包括臨時性的簡易設施）、機器設備、運輸工具、主要的工具及其他設備以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備等，均作為固定資產(chǎn)進行管理。、固定資產(chǎn)的分類 電子設備； 辦公設備及用具； 交通運輸設備；房屋及建筑物。 、固定資產(chǎn)計價 自行建造的固定資產(chǎn)以實際造價為原則； 購買的固定資產(chǎn)，以購置的實際成本為原則； 進口設備價款加裝卸費、運雜費、包裝費、保險費、關(guān)稅及有關(guān)費用為原價； 作為投資的固定資產(chǎn)，以評估值計價。、固定資產(chǎn)折舊11、采用平均年限法（直線法），按類別提取折舊，計算公式為： 某類固定資產(chǎn)月折舊額=某類固定資產(chǎn)原值（1-凈殘值率）/固定資產(chǎn)使用年限12公司規(guī)定凈殘值率為10% 各類固定資產(chǎn)的折舊年限為： 辦公設備及工具 年 交通運輸工具 年房屋及建筑物 年、固定資產(chǎn)的購建 需要購買或建造時，購買人員應寫申請購買（或建造）固定資產(chǎn)的報告，說明理由，報公司領導批準后方可購買.、固定資產(chǎn)實行帳、卡及實物相結(jié)合的管理每年盤點一次。即每年12月進行全面盤點。固定資產(chǎn)實行誰使用，誰負責管理的原則。如發(fā)生報廢、損壞、被盜，使用者應及時匯報原因，如果是不按操作規(guī)程造成損壞或被盜，由當事人賠償損失。、固定資產(chǎn)的維修及保養(yǎng)由專人負12、責。、固定資產(chǎn)的報廢及清理。損壞或不適用需報廢的固定資產(chǎn)，應由保管人提出申請，報公司領導批準，并由公司財務室辦理手續(xù)才能進行帳務處理。（三）、流動資金管理、現(xiàn)金的管理 為了加強現(xiàn)金管理，合理使用現(xiàn)金,公司規(guī)定在以下情況下可支付現(xiàn)金； 、職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費； 、支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞動報酬和購買物質(zhì)的款項； 、在轉(zhuǎn)帳金額起點5000元以下的零星支付款項。 公司與其他單位的經(jīng)濟往來，除規(guī)定范圍可使用現(xiàn)金外，其他應當通過開戶銀行進行轉(zhuǎn)帳結(jié)算。因采購地點不固定，交通不便以及其他特殊情況，必須使用現(xiàn)金的，應說明理由，經(jīng)經(jīng)理審批后予以支付現(xiàn)金。超過限額的現(xiàn)金應予當天13、送存銀行，以策安全，出納員應每天清點現(xiàn)金庫存做到帳款相符。會計應定期和不定期檢查庫存現(xiàn)金。發(fā)現(xiàn)帳款不符，應及時查明原因，進行處理。如果是出納員造成差錯，應由出納員賠償。 銀行存款管理 公司的收入，除國家另有規(guī)定外，都必須當日送往銀行。一切支出除規(guī)定可用現(xiàn)金支付外，其他應按銀行有關(guān)結(jié)算規(guī)定，通過銀行辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算。 、開立新的銀行帳戶或撤消舊帳戶需報公司領導研究決定后，方可進行處理； 、銀行預留印鑒的管理：第一、公司各種銀行帳戶均預留兩枚印鑒：財務專用章、法人私章； 第二、按財務制度要求，實行印鑒分管。財務專用章由會計員負責管理，經(jīng)理私章由出納員負責管理； 、支票簽發(fā)的管理：支票簽發(fā)應嚴格按照公司14、的審批程序辦理，寫明收款單位、金額和用途，嚴禁開空白支票；、月終出納員應上開戶銀行拿銀行對帳單進行核對，及時做銀行存款余額調(diào)節(jié)表，沒有對上的應查明原因。E、領用支票的經(jīng)辦人員，都應及時主動辦理報銷手續(xù)，支票頭應在十天內(nèi)還給出納，否則財務人員有權(quán)拒絕開處支票。 建立內(nèi)部互相控制制度，管帳不管錢，管錢不管帳，會計員專職負責各種會計帳務處理，不得兼管現(xiàn)金支付。、債權(quán)資產(chǎn)的管理 公司由于業(yè)務所形成的應收款和各種債權(quán)，應嚴格執(zhí)行誰經(jīng)手誰追回款項的原則，會計員應經(jīng)常核查經(jīng)濟損失的多少，視情況給予一定的經(jīng)濟處罰，以彌補損失。 低值易耗品的管理、低值易耗品的由管理部統(tǒng)一購買和保管，財務上采用一次攤銷法，即領用15、時就全值攤銷；B、低值易耗品領用時，由領用人填寫領用單，管理部領導審核后，保管人員方給發(fā)放。領用單一式二份，一份交會計，一份由保管人員留存。領用單應填以下內(nèi)容：名稱、規(guī)格、單價、數(shù)量、領用事由。（3）辦公用品及維修材料的管理A辦公用品及維修材料由庫房管理員每月跟據(jù)使用情況提出購買申請，由管理部負責人審批，公司采購員負責購買。 、庫房管理員對入庫材料進行質(zhì)量驗收，不合格退回。 、領用人在領用登記簿上登記。 （四）財務審批程序 、公司所有開支需經(jīng)公司經(jīng)理及財務主管批準后方可支付；、費用報銷須經(jīng)會計審核后，經(jīng)理及財務主管批準方可報銷，出納員見出具的有關(guān)憑證付款或收款。 （五）有關(guān)費用開支標準 、員工16、差旅費標準，參照公司規(guī)定執(zhí)行； 2、業(yè)務費開支有關(guān)規(guī)定： 、因公出差辦事車費按小巴和大巴車標準給予報銷。乘坐出租車需經(jīng)行政主管批準方可乘坐，特殊緊急情況乘坐的，要即時向行政主管匯報，否則，不給予報銷； 、必要的業(yè)務宴請，需事先報經(jīng)理批準，視宴請人員的級別、人數(shù)批準宴請金額。 （六）對財務人員的要求財務人員是企業(yè)的參謀，應根據(jù)公司情況定時和不定時的向公司領導反映分析財務情況，提出合理化建議，監(jiān)督和控制資金的使用，用好和用活資金，充分發(fā)揮資金的效能，達到少投入、多實效的目的。（七）維修收費管理制度1、 維修工嚴格按照維修項目價格表收費（附）。2、 客服工作人員要認真填寫維修單，注明材料費和人工費。17、3、 請住戶在維修單上簽字，認可維修費。4、 客服工作人員將維修單交財務室開發(fā)票。5、 財務將發(fā)票交維修工，維修工依發(fā)票金額向業(yè)主收費并將錢交還財務。九、員工考勤制度 根據(jù)XXXXxx物業(yè)公司有關(guān)規(guī)定，為加強管理，嚴肅紀律，增強集體觀念，造就一支高素質(zhì)的員工隊伍，特制定本制度。1、出勤（1）、公司員工工作時間管理部、事務部、工程部、為每周六天，每天6小時（暫定）；即： 8：0011：00 ，14：0017：00 ； 客服部、保安部、保潔部因工作時間特殊，由各部門根據(jù)實據(jù)情況制定，原則每人每周工作不超40小時。（2）、上下班按時簽到打卡時間： 各部門員工每天上下午上班前五分鐘簽到打卡。（3）、員18、工因故未簽到者，由所屬部門負責人于兩日內(nèi)在卡上簽署意見。主管以上的干部因故未簽到者，由經(jīng)理助理簽署意見；（4）、如未按時簽到、又無正當理由，每遲到一次扣5元，管理層以上員工每遲到一次扣10元；如代人簽到，扣代簽到者和被代簽到者每人每次10元；（5）、遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經(jīng)準假又不到崗者，均視為曠工。管理層員工曠工半天扣發(fā)一天工資， 曠工一天扣發(fā)二天工資；操作層員工曠工半天扣發(fā)當日工資和一天加班工資，曠工一天扣發(fā)兩日工資和兩天加班工資；管理層入操作層員工累計曠工三天以上者（含三天）辭退并按實際出勤天數(shù)計發(fā)當月工資。2、請假（1）、管理人員請假必須提前一天辦理相關(guān)手續(xù)，寫明事由及19、去向經(jīng)批準后交管理部備案。（2）、操作層員工請假七天以內(nèi)由部門領導批準，請假七天以上由公司分管領導批準。（操作層員工請假10天以上者，原則上須在本單位服務一年）。（3）、請病假須有醫(yī)生證明方可休息，休病假按規(guī)定執(zhí)行。（4）、試用期間請假者轉(zhuǎn)正時間要按請假實際天數(shù)延長，若請假四天以上者按自動離職處理。（5）、上班時間必須堅守自己的工作崗位，管理部不定期對員工上崗情況進行抽查，如檢查發(fā)現(xiàn)無故脫崗者，按曠工一天處理。3、考勤范圍公司所有員工按部門按時簽到打卡；操作層人員在本部門簽到打卡考勤，部門考勤員在每月5日上午前將上月考勤表及請假條一并交到管理部，逾期不交的部門考勤員及部門主管人員承擔責任。4、20、 員工加班按下列標準發(fā)放加班工資（1）、管理人員不發(fā)放加班工資，可發(fā)安排輪休或補休，補休原則上不跨月。（2）、操作層人員每月加班時間最多只能按四天加班工資計發(fā)。十、車輛收費管理制度為加強車輛收費的監(jiān)管，特制定本制度。1、 臨時停車收費（1）、小型車半小時1元，大型車半小時2元；（2）、由保安開具臨時停車出入證，注明進入時間（一式二份），一份給車主，一份留存；（3）、車主持臨時停車出入證進入車庫，由車管員安排停車位，并對停車時間進行計量；（4）、車駛離車庫時車管員收回臨時停車證，填寫停放時間，根據(jù)停放時間及收費辦法進行收費，并開具停車費發(fā)票；（5）、車庫主管人員定期將臨時停車證回收，并與發(fā)票及收21、費金額進行核對，上交財務室。2、 長期租用車位（1）、車位租金每月每個450元，（一號樓、三號樓每月每個350元），年起租；（2）、新辦車位業(yè)主帶三證(駕駛證、行駛證、身份證)申辦。（3）、財務室根據(jù)車位協(xié)議收取車位租金，開具發(fā)票。（4）、客服中心憑車位協(xié)議，繳費發(fā)票為客戶辦理停車位，出入卡。（5）、收費員應將每張收費憑證進行登記.2.2、財務收款、收費員每天17：00前必須將當天收款交到財務，并登記（專登記本）。、收費員、出納員每天17：00前須核對憑證，并將對帳結(jié)果進行登記、簽名。、財務人員必須于次日上午9：00前將前日車輛收款存入銀行。3、 處罰辦法3.1、不按以上規(guī)定開展工作以瀆職論處。3.2、不能按時完成工作者以不稱職論處。 3.3、不遵守收費程序以貪污論處。3.4、將公費據(jù)為已有者，視情節(jié)輕重送交公安機關(guān)處理。第十節(jié) 十一、管理費收取管理制度為加強管理費的收費監(jiān)管，特制定本制度。一、 管理費收費標準1、 物業(yè)管理費：2.7元/月平方米每戶;2、 公共能源費：192/年/戶；二、 收費程序1、 前臺收費崗和事務員根據(jù)每戶面積情況填寫業(yè)主交費通知單，一份交由業(yè)主，另一份保存。2、 業(yè)主在收到繳費通知單后上前臺收費崗出統(tǒng)一繳費。交費單交前臺收費崗處，收費員出示票據(jù)。三、 逾期交納管理費者，每天按總額0.5收取滯納金。四、 業(yè)主如有異議，可持收費發(fā)票憑證到財務室查詢。