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1、物業(yè)公司物管部經(jīng)理職責及消防、衛(wèi)生管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 物管部經(jīng)理職責第一條 認真貫徹執(zhí)行國家、省市有關物業(yè)管理服務的法律法規(guī)、條例，熟悉掌握物管常識，正確處理物管糾紛。 第二條 全面負責商場內(nèi)的各項管理工作，貫徹、落實物管部的各項規(guī)章制度，監(jiān)督、檢查物管部全體員工的工作、學習、生活情況，對物管工作存在的問題作出合理化的整改意見和方案。 第三條 負責人員調(diào)配、業(yè)務學習、技能培訓、資料查閱審批與主管部門聯(lián)絡與業(yè)務單位的協(xié)調(diào)，突發(fā)事件應急啟動等管理工作。 第四條 認真聽取商戶意見、建議，對所提出意見、2、建議及時組織人員改進、落實，不得拖延推諉，把商戶所反映的問題、意見、建議等作為當日工作的要點、重點。 第五條 經(jīng)常與商戶保持工作聯(lián)系，對商戶提出的意見、問題及時進行商務、溝通、取得他們對物管工作的支持與配合。 第六條 每周六定期召開物管部全體員工會議、傳達、學習上級有關物管文件，總結本周物管部安保、保潔、維修等方面的工作，根據(jù)商戶意見及物管工作存在的問題布置下周工作。 第七條 對違反規(guī)章制度，不遵守勞動紀律、不服從工作調(diào)配，商戶投訴意見多的員工，有權向主管部門提出辭退意見。 第八條 對重大、突發(fā)事件在48小時內(nèi)寫出案情分析，整改處理報告，根據(jù)事情的性質(zhì)及時向商戶公布處理意見。第九條 根據(jù)所管轄3、區(qū)的實際情況，配合政府職能部門的布署，不定期地向廣大商戶進行物業(yè)管理，消防安全、衛(wèi)生知識等方面的宣教工作。安保人員工作職責 第一條 安保人員必須衣著整潔、態(tài)度和藹、儀表端莊、佩證上崗、文明執(zhí)勤、樹立良好的窗口形象。第二條 執(zhí)勤安保人員要精神飽滿、全神貫注、一絲不茍的履行工作職責，認真如實填好各類表格，不準弄虛作假。第三條 認真做好各商戶的信件、報刊、雜志、專遞、包裹、匯票的收發(fā)、登記管理工作，及時通知商戶領取不得延誤、丟失，商戶的報刊、雜志要愛惜，不得隨意翻閱。第四條 認真聽取、記錄商戶對物管工作的投訴、意見或建議，及時向主管領導反映、匯報，在聽取商戶投訴時，態(tài)度要誠肯謙和，不得與商戶反駁甚至4、發(fā)生肢體沖突。第五條 對行動不便的老、弱、病、殘、孕人員，應主動前去幫助他們解決困難或問題，不得袖手旁觀，等閑視之。第六條 執(zhí)勤安保人員應保持高度的警惕性和責任感，發(fā)現(xiàn)可疑人員應及時跟蹤、盤查，發(fā)生突發(fā)事件應及時報警、出警、救援。第七條 安保人員工作時間內(nèi)巡邏商場不得少于8次；按規(guī)定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視，認真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設施、設備及清潔衛(wèi)生情況應及時處置并詳細記錄后上報； 安保人員工作紀律 第一條 自覺遵守國家的法律法規(guī)和物管部的各項規(guī)章制度，服從管理、聽從指揮、堅守崗位、忠于職守。 第二條 執(zhí)勤安保要著裝整齊干凈、講究儀容風紀，不的留長發(fā)、5、卷發(fā)、胡須，不得紋身，不得打赤膊、穿拖鞋、卷褲腳。 第四條 安保人員在執(zhí)勤時，不準看報刊雜志，不準吃零食、嚼檳榔，嚴格飲酒、醉酒，禁止打瞌睡，做私活，禁止與他人閑談與工作無關的人和事。第五條 執(zhí)勤安保人員不得遲到、早退，接崗人未到位交班者不的脫崗，交接崗時必須對視敬禮，換崗完畢交崗人必須向接崗人交待注意事項。第六條 執(zhí)勤安保人員不準帶閑雜人員進入值班室或監(jiān)控室，監(jiān)控錄像資料應妥善保管，不得自私刪除錄像資料。 第七條 執(zhí)勤安保人員要認真填寫各種記錄，不允許弄虛作假。巡邏商場要巡查到位不留死角，發(fā)現(xiàn)案情及時處置不得延誤。 第八條 發(fā)生突發(fā)或重大安全事件，要按應急預案的規(guī)程立即報警、出警，按應急處理6、規(guī)定做好疏導、維秩、制止、救護等項工作。 第九條 安保人員要經(jīng)常檢查消防器材（具）保證完好率，要愛護各種警戒器具，不得有意損壞或丟失，不準攜帶警具外出。 第十條 安保人員的手機一定要保持24小時開機，保證聯(lián)絡暢通，隨時應對突發(fā)事件或臨時性工作調(diào)配。控制室火警預報處理程序 消防控制室值班人員在接到報警顯示后，應保持鎮(zhèn)定、不得慌亂，并按照相應的處理程序進行工作。 一、接到技控系統(tǒng)報警后，應首先在系統(tǒng)報警圖形中心主機平面圖中準確核實報警點所對應的部位；二、消防控制室值班員用對講機通知安保人員迅速趕到報警部位核實情況，值班員在消防控制室內(nèi)隨時準備實施系統(tǒng)操作；三、值班員應將系統(tǒng)聯(lián)動裝置調(diào)整到自動狀態(tài)，7、并立即撥打電話“119”，向公安消防機構報警，說明發(fā)生火災的單位名稱、座落地點、起火部位、聯(lián)系電話等基本情況；四、報警后，消防控制室值班員應利用廣播系統(tǒng)通知有關部門和有關人員組織現(xiàn)場保護、人員疏散和自救工作，并在工作日志上記錄發(fā)事時間、地點、原因及處理等有關情況；五、消防控制室的值班員要監(jiān)視系統(tǒng)的運行狀態(tài)，保證火災情況下自動消防設施的正常運行。如系統(tǒng)程控程序出現(xiàn)故障，導致誤報時，值班人員應立即進行檢查，待系統(tǒng)恢復正確工作，并將情況記錄和向主管領導匯報。監(jiān)控室管理規(guī)定 監(jiān)控室是安全防范報警的指揮中心，為確保監(jiān)控報警指揮系統(tǒng)的安全運作，規(guī)范管理，特制定本規(guī)定： 第一條 未經(jīng)專業(yè)技術人員同意，不準隨8、意改變、調(diào)整和移動監(jiān)控設備或裝置。 第二條 不允許在監(jiān)控操作室內(nèi)使用與監(jiān)控無關的高強磁、大功率的電器。 第三條 不準使用警務專線撥打私人電話，不準在監(jiān)控室內(nèi)收聽或播放音像，不準在室內(nèi)會客聊天。 第四條 不準將監(jiān)控室的裝備、器材、工具、資料說明、錄像資料對外租借（用），不準將電子元件、配件、工具等占為私有。 第五條 嚴格遵守保密規(guī)定，不得對外泄漏，談論本區(qū)域技術防范、監(jiān)控系統(tǒng)的布控位置、技術性能、運行情況、人員配備等信息。第六條 嚴禁在監(jiān)控室內(nèi)吸煙、吃硬殼食品、堆放私人用品和雜物，保持室內(nèi)安全和衛(wèi)生，保證室內(nèi)通風良好。 第七條 監(jiān)控錄像資料、報警信息，要按照管理規(guī)定妥善保存，任何人不的私自刪洗、9、涂改、銷毀影像資料或信息。 第八條 監(jiān)控值班人員應堅守崗位，認真做好工作記錄，及時傳達報警信息，確保公共秩序安全。 第九條 監(jiān)控值班人員統(tǒng)一著裝，佩證止崗，非值班人員嚴禁進入監(jiān)控室。監(jiān)控人員工作職責 第一條 衣著整潔、儀表端莊、恪盡職守、文明執(zhí)勤。嚴格遵守作息時間按時交接班，接班者未達到前，交班者不準擅離崗位。 第二條 值班時禁止在室內(nèi)吸煙、吃硬殼食品、帶耳機聽音樂、會客聊天，使用警務專線撥打私人電話，禁止工作期間打瞌睡。 第三條 堅守工作崗位，認真、如實地填報工作記錄，發(fā)現(xiàn)或發(fā)生突發(fā)事件，應及時準確傳達出警方位、類別等信息。 第四條 監(jiān)控工作日志，交接班記錄、監(jiān)控影像資料，要妥善保管，任何人10、不的私自涂改、撕頁、刪洗原始記錄或資料。 第五條 遵守技術防范監(jiān)控工作規(guī)程，熟悉前端報警、監(jiān)控裝置的布防位置、性能，及時掌握運行情況，準備處置報警和可疑情況。 第六條 遵守保密規(guī)定，不對外泄漏技術防范系統(tǒng)的設置情況，不得向外談論尚未偵破的錄像內(nèi)容及有關情況。 第七條 愛護監(jiān)控設施，定期進行設備維護保養(yǎng)，保證監(jiān)控設備正常運行，設備發(fā)生故障時，及時通知專業(yè)人員檢查、維修，不得擅自拆看。 第八條 做好監(jiān)控室通風防護措施，保持室內(nèi)溫度，嚴防爬行動物入室咬線。儀容儀表規(guī)定 第一條、工作人員上崗時必須統(tǒng)一著裝，穿黑色皮鞋，佩戴工作證，服裝必須干凈、整齊。第二條、執(zhí)勤時要求舉止文明、大方、端莊、精神，不得插11、腰、袖手、伸懶腰、搭肩挽臂。第三條、執(zhí)勤時禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲、戴歪帽、穿拖鞋或打赤腳，不準佩帶裝飾品及項鏈。第四條、工作人員不準留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲、留長鬢角、刺紋身、頭發(fā)不得露于帽檐外。第五條、執(zhí)勤時不準邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、哼歌曲、吹口哨、帶耳機聽音樂。第六條、執(zhí)勤時要求精神飽滿、姿態(tài)良好、動作標準、舉止大方。第七條、執(zhí)勤時不得隨地吐痰、亂丟雜物、不得挖耳、摳鼻孔，不得敲桌椅、跺腳、翹腳。第八條、全體工作人員做到“微笑服務”，對待商戶應友善熱情，嚴格遵守文明用語，禮貌待人的規(guī)定。文明服務管理規(guī)定為給廣大商戶營造溫馨和諧的理想環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、文明的服務，特制定文明服務管理規(guī)定：第12、一條 全體安保人員、管理人員必須統(tǒng)一著裝，佩戴工作證，注意儀容儀表整潔、端莊、精神飽滿、動作規(guī)范。第二條 嚴禁穿便裝、穿拖鞋或無證上崗，保持服裝整潔，工作證牌破損或遺失應及時補辦、更換。第三條 全體安保人員、管理人員舉止要文明有禮、熱情大方，給商戶或來訪人員留下良好形象，嚴禁與商戶和來訪人員發(fā)生爭執(zhí)，糾正處理違章時，要以理服人不得訓斥。第四條 執(zhí)勤或辦公時間禁止吃零食嚼檳榔、哼歌曲、上網(wǎng)聊天、串崗離崗、打瞌睡、做私活，嚴禁在工作時間內(nèi)嘻鬧追打或聚集打牌。第五條 安保、管理人員禁止蓄胡須留長發(fā)、染頭發(fā)、刺紋身，執(zhí)勤或工作時不得戴裝飾物，不得穿奇裝怪服，以免引起商戶或同事的反感。第六條 虛心聽取和13、接受商戶的意見或投訴，認真記錄商戶所反映的意見或投訴，及時向主管領導匯報，在與商戶作解釋時，應不急不躁，態(tài)度誠懇，語言溫和。第七條 安保人員在值崗或巡查時，要多看、細查、多聽、細嗅，不留安全隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時處置，確保巡查質(zhì)量，保潔員、維修員在工作時發(fā)現(xiàn)可疑情況及時與警務人員取得聯(lián)系，形成聯(lián)訪體系。第八條 執(zhí)行二級物業(yè)服務標準，實行24小時服務體系，按保養(yǎng)維修規(guī)定按時保養(yǎng)，確保設備正常運作，及時受理，解決商戶急難求助，急修一小時內(nèi)到場，其他報修按雙方約定時間。第九條 保潔人員按照物業(yè)服務標準，每天對共用樓道、電梯間等進行清掃，不留衛(wèi)生死角，按規(guī)定每周對步行樓梯、扶手進行一次擦、拖、掃。第十條 14、不定期地開展公共秩序、消防安全、物業(yè)管理、消防安全等方面的宣教。消防管理規(guī)定為加強消防安全工作，保護公共財產(chǎn)和物業(yè)使用人的生命財產(chǎn)的安全，根據(jù)中華人民共和國消防管理條例，結合物管實際特制定消防管理規(guī)定：第一條 消防工作應貫徹“預防為主、防消結合”的方針，負責物業(yè)管理部門其職責。1、認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作的指示，開展消防宣傳、普及消防知識。2、定期檢查消防器材，落實消防措施，糾正消防違章，整改安全隱患，監(jiān)督動火作業(yè)；3、告誡物業(yè)使用人禁止在消防通道、走廊、電梯門前，堆放雜物，時刻保持暢通；4、發(fā)生或接到火災報警，及時向消防部門報警，迅速組織警務人員實施補救。第二條 消防通道嚴禁停15、放車輛，堆放雜物，禁止占用、封堵消防通道、安全出口、樓道走廊。第三條 任何人不的損壞消防設施和器材，不得損壞樓道、走廊、安全出口的照明用具、消防標志。第四條 禁止在經(jīng)營場所貯存煙花爆竹、雷管、炸藥、易燃易爆、有毒放射性等物品。第五條 遵守安全用電管理規(guī)定，嚴禁亂接亂搭高壓電源和超大負荷使用電器。第六條 禁止在經(jīng)營場所焚燒香火冥錢、纖維塑料、木質(zhì)制品或其他廢舊物品，禁止在樓道、公共場所燃放煙花爆竹，電梯間內(nèi)嚴禁吸煙。第七條 室內(nèi)裝修嚴禁亂接電源，裝修場地應配備滅火器材，需要氣焊作業(yè)的，必須到物管處進行申請，辦理動用明火許可證在專人監(jiān)護下方可施工。衛(wèi)生管理規(guī)定為搞好公共環(huán)境衛(wèi)生，給廣大商戶營造一個16、干凈、舒適的經(jīng)營環(huán)境，特制定衛(wèi)生管理規(guī)定：第一條 各樓層走廊、電梯等候間等是全體商戶共同使用的場所，人人都有維護場所清潔衛(wèi)生的權利和義務。第二條 各樓層的樓道、走廊不的堆放雜物，阻礙交通，不得在樓道、走廊、電梯間內(nèi)亂丟果皮紙屑或隨地吐痰。第三條 商戶不得將垃圾隨意亂丟。應用完好的塑料袋或容器將垃圾裝好，放置指定的地點。第四條 保潔人員按照物業(yè)服務標準，對樓道走廊、樓梯扶手、電梯間、公共場所、消防器材進行清掃、擦試、拖洗。不留衛(wèi)生死角。第五條 保潔人員每天對各樓層進行兩次（上午、下午各一次）垃圾的收集處理和清掃，保證經(jīng)營場地的清潔、舒適。第六條 保潔人員工作期間應衣著整潔，配證上崗，清掃公共場所17、時不得免影響商戶經(jīng)營。工作時間不得做私活。設施設備管理規(guī)定 為科學、規(guī)范管理共用公共設施設備，確保設施設備處于正常運行狀態(tài)，特制定設施設備管理規(guī)定：第一條 建立完備齊全的設施設備技術檔案，嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)制度。第二條 制定設施設備運行、保養(yǎng)、維修、更新改造的制度和計劃，完善保存技術資料及檢查、維修、保養(yǎng)原始記錄。第三條 配備技術嫻熟的設施設備專業(yè)管理人員，持證上崗。確保設施設備正常運行，維修及時，按時保養(yǎng)。第四條 確保消防設施隨時處于正常使用狀態(tài)。定期檢查消防設施的備用狀況，及時更新更換和保養(yǎng)消防設施。第五條 對公共照明、樓道照明、聲控開關、安全通道指示，電梯間照明、排風、報警裝18、置、地燈、亮化進行檢查，保證完好率95%，發(fā)現(xiàn)問題及時維護、更換，并做好維修保養(yǎng)的計劃和記錄。第六條 配電、發(fā)電機房嚴禁閑雜人員進入，室內(nèi)禁止吸煙，遇到停電、跳閘，及時發(fā)電，復閘送電，機房經(jīng)常保持整潔，通風。第七條 機房重地應配備消防器材，絕緣防護工具、窗戶、排風口應安裝網(wǎng)式防護裝置謹防老鼠或小動物進入，咬毀電纜、地線或設置。第八條 設施設備檢修保養(yǎng)，嚴禁維修管理人員違反操作規(guī)程，要在作業(yè)區(qū)醒目地方設置警示標志，嚴禁他人進入作業(yè)現(xiàn)場或合閘，杜絕事故發(fā)生。第九條 公共配套設施的大、中型項目維修，應及時向物管部經(jīng)理提出書面報告，由主管部門審核通過批準維修。維修人員工作職責第一條 維修人員上崗必須衣19、著規(guī)范、整潔，佩證上崗，服務熱情，維修及時，規(guī)范操作，確保設備設施完好正常。第二條 建立和完備設備設施的技術資料檔案工作，對所有設備設施建立維修維護制度、計劃和臺帳。第三條 每周應對公共區(qū)域內(nèi)路燈、樓道照明、聲控開關、安全指示、電梯間照明、排風、報警裝置、地燈等進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及問題及時維護。第四條 每天應對配電系統(tǒng)、電梯運行系統(tǒng)、消防設備進行檢查，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，立即處理，并作好維修記錄。第五條 按照設備設施維護維修計劃，按時予以實施，嚴禁設備超期超負荷運行，維修操作時嚴禁違反操作規(guī)程，作好防護措施。第六條 對商戶的急修項目必須15分鐘內(nèi)到達，其他報修的按雙方約定時間到現(xiàn)場，有完整20、的維修、回訪記錄，保證商戶滿意率80%以上。第七條 維修管理員保持24小時通訊暢通，接到報修電話立即行動，不可延誤。保潔員工作職責第一條 認真學習物業(yè)服務等級標準，明確工作職責及內(nèi)容，虛心聽取業(yè)主意見，提高服務技能，改進服務質(zhì)量。第二條 每天對商場公共場所進行兩次清掃，擦試（上午、下午各一次），及時清除垃圾、果皮紙屑、煙蒂，保持商場整潔、舒適。第三條 每天對各樓層進行垃圾處理，清掃拖洗樓道，每周擦洗一次樓梯扶手，每月對指示燈、樓道燈清潔一次，及時清除積水，無衛(wèi)生死角。第四條 每天對電梯間，各樓層的消防器材、垃圾箱、宣傳窗欄進行一次衛(wèi)生清理。第五條 保潔員上崗時要求衣著整潔，佩證作業(yè)，工作時間不準做私活，撿廢品，不準與商戶談論與工作無關的人和事，以免影響商戶關系。第六條 保潔員在工作的同時，如發(fā)現(xiàn)有可疑情況或人員以及安全隱患應及時向安保人員反映，遇到重大或突發(fā)事件，可直接報警。