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1、物業公司空調系統運行和維護保養管理制度 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1 范圍本標準適用于物業管理有限公司管理的空調系統。2 規范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款，凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。3 機房管理3.1 機房門油漆為灰色，門外左上方應懸掛白底紅字“機房重地，閑人莫入”的警示牌（參見低壓配電管理規程附錄A）。機房內地坪為淺灰色、墻面油漆為白色涂料，機組及非安全區域應劃黃色分界2、線示警。3.2 機房應當通風良好，照明光線充足，并有應急照明，門窗開啟靈活。3.3 保持地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、無油漬、無污物，油漆完好（金屬設備機座漆黑色，泵、電機、風機、壓縮機等機電產品按本色復漆，可燃氣管道漆瑩色；燃油管道漆棕色，蒸汽管道漆銀色，通風管道漆白色）整潔光亮。機房內水溝暢通，地面無積水，隔音層完好。3.4 機房內禁止吸煙、嚴禁存放無關雜物，應配備相關消防器材。3.5 對系統冷卻水、冷凍水管道應有流向標識。3.6 經檢查發現設備異常情況，根據空調設備使用和維修說明書進行維修，直至運行恢復正常。3.7 管理和作業人員應遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規定。33、.8 機房內應懸掛空調系統操作規程、安全管理制度及空調系統圖。 4 日常巡視和運行管理4.1 空調系統運行管理按樓宇實際狀況，每隔3小時5小時巡視一次： 觀察電壓（正常380V，不允許超過額定值的10%）； 觀察冷凍油（油壓、油位、油色是否符合使用說明書要求）； 觀察冷卻水（進、出水溫度壓力是否符合使用說明書要求）； 觀察冷凍水（進、出水溫度壓力是否符合使用說明書要求）； 檢查空調主機運轉是否有異常振動或噪音； 檢查冷卻塔風機運轉是否平穩，冷卻塔水位是否正常； 檢查管道、閘閥是否有滲漏，冷凍保溫層是否完好； 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。4.2 供暖鍋爐運行管理 當4、值人員每隔2小時巡視一次常壓鍋爐： 巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜（箱）、供（回）油泵、排煙系統、回風系統； 觀察各水管、油管或氣管是否有漏、滴現象； 各種壓力表、水溫表、排煙溫表的指示是否異常； 是否有異常聲響或振動，是否有異常氣味； 注意鍋爐水位、油箱油位； 水泵、油泵電機溫度是否太高（燙手）、風葉是否碰殼； 水泵、油泵是否有滴漏成線； 有無松動的螺栓、螺母。5 定期檢查、維護保養5.1 中央空調主機和鍋爐系統，如由分承包單位負責維修保養的，則按維保委托協議執行，設備主管負責協調和監督。5.2 空調與通風系統的功能是制冷、供暖，應每年一次對系統全面保養。此外視季節變化5、及系統運行實際狀況，對系統部件可另作每月一次或每半年一次等不同周期的檢修和維保。5.3 主機的檢查和維保5.3.1 對中央空調系統主機，每月進行一次檢查，測定主機的油位，測定加熱器、散熱器、排風機、各傳感器、各安全保護開關的性能；因季節更換停用時，對主機應做保護處理。5.3.2 主機應每年兩次進行保養，測定主機制冷、制熱的能力和系統制冷劑量，檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況，確保主機完好。5.4 冷卻水泵，冷凍水泵機組的檢查和維保 循環水泵每月應進行一次檢查，檢查范圍主要是：流量、揚程、密封性、電機軸承、避震器等，具體內容： 檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有阻滯則應加6、潤滑油，加油后仍無改變，則應更換同型號規格的軸承； 檢查電動機風葉有無擦殼現象，若有擦殼則應修整處理； 檢查水泵軸有無阻滯、碰撞、卡住現象，若是軸承問題，則應加注潤滑油或更換軸承；若是水泵葉輪問題，則應拆修水泵； 檢查壓填料處是否漏水成線，如是漏水成線則應重新裝壓填料； 檢查彈性聯軸器有無損壞，若損壞則應更換彈性橡膠墊； 清洗水泵過濾網； 清洗水泵外殼，若油漆脫落或銹蝕嚴重，則應除銹并重新油漆； 變風量空調機的過濾網應每月進行一次清洗，并根據實際情況及時更換；對變風量空調機的電機、葉輪，每年進行一次保養，確保其運行平穩，完好。5.5 冷卻水、冷凍水管道的檢查和維保 循環水管道及各閥門、壓力表、7、溫度表、保溫層及其它附件應每半年進行一次全面的檢查、維修、保養，確保管道無滴水，各表顯示計量準確； 每半年檢查一次冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路是否有大量的凝結水，破損的保溫層應及時更新。5.6 冷凝器、蒸發器每半年應進行一次清洗保養 清潔柜式或箱式蒸發器的空氣過濾網； 清潔蒸發器散熱片； 清潔接水盤； 拆開水冷式冷凝口、蒸發器兩端進出水法蘭清潔濾網； 全部清潔完畢，安裝后檢查是否漏水，若法蘭的密封膠墊老化，則應更換。5.7 集水器、分水器膨脹水箱的檢查和維保 空調循環水系統的集水器、分水器，應每半年進行一次保養，確保這些設備，無滴水、無堵塞，水流分配均勻； 膨脹水箱應每半年進行一次保養8、，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層； 檢查系統補充水箱、膨脹水箱的液位控制浮球是否損壞。5.8 限流閥的檢查和維保 檢查是否泄漏，如有泄漏則應加壓填料； 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； 若閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門。5.9 電磁調節閥、壓差調節閥的檢查和維保 通、斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，若有問題則更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥； 對壓差調節閥內閥桿加潤滑油，若填料處泄漏則應加壓填料。5.10 通風系統 新風機、變風量空調機、風機盤管等系統濾網每月清洗一次，如有破損及時更換； 新風系統、冷暖送風系統、排風系統每半年按要求做一次保養。5.19、1 冷卻水塔機組的檢查和維保每年保養一次，包括冷卻水塔電機維保、風葉除銹、機組油漆等。5.12 鍋爐供暖系統的檢查和維保每年進行一次保養、維修，清除灰塵，整理翅片，調整運行速度等。5.12.1 供水泵、供油泵機組保養 對水泵、油泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應更換； 檢查水泵、油泵壓填料處是否滴漏成線，若滴漏成線則應重新裝壓填料； 檢查連軸器是否牢固可靠，不牢固時應更換橡膠墊并擰緊； 旋轉葉輪有卡住、碰撞或損壞，應及時更換。5.12.2 電磁閥的維保 清洗電磁閥（需用干凈柴油），以免堵塞； 如果電磁閥線圈老化和燒壞，應更換相同規格的線圈。5.12.3 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱的維保 檢查10、附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊密封填料；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現象則應在螺桿上加注黃油； 清除儲油箱內的污物和積水； 清除熱水箱內的泥沙、污物。5.12.4 對運行中不正常情況應及時解決，若屬分承包方單位的項目，應及時聯系加以解決。6 資料管理6.1 日常巡視運行管理應認真填寫冰蓄冷空調設備運行日志（見表1）空調系統運行日志（見表2）。6.2 每年十二月制定下一年度的空調系統（年度）周期檢查、保養計劃及實施記錄表（見表3）。6.3 按空調系統檢查表（見表4）及空調設備保養記錄表（見表5）認真填寫檢查內容及保養記錄。5.4 妥善保管系統設備資料及所有運行管理的維護保養記錄。表11、1 溴化鋰空調運行日志 年 月 日 工作模式：1.單制冰 2.單融冰 3.單供冷 4.聯合供冷 室外溫度 室外濕度 天氣 基載冷凍機巡視時間1號2號項目8:0010:0012:0014:004:006:008:0010:004:006:00壓縮機主電機電流A負荷%潤滑系統油壓Kpa油溫油位冷凝器冷凝壓力Kpa冷凝溫度冷卻水進水壓力Mpa冷卻水出水壓力Mpa冷卻水進水溫度冷卻水出水溫度蒸發器蒸發壓力Kpa蒸發溫度冷凍水進水壓力Mpa冷凍水出水壓力Mpa冷凍水進水溫度冷凍水出水溫度啟動/關閉時間水泵乙二醇泵乙二醇T4溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa3號進12、水壓力Mpa3號出水壓力Mpa冷凍水泵冷凍水T6溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa3號進水壓力Mpa3號出水壓力Mpa壓縮機主電機電流A負荷%潤滑系統油壓Kpa油溫油位冷凝器冷凝壓力Kpa冷凝溫度冷卻水進水壓力Mpa冷卻水出水壓力Mpa冷卻水進水溫度冷卻水出水溫度蒸發器蒸發壓力Kpa蒸發溫度冷凍水進水壓力Mpa冷凍水出水壓力Mpa冷凍水進水溫度冷凍水出水溫度啟動/關閉時間水泵基載冷凍泵冷凍水T5溫度1號進水壓力Mpa1號出水壓力Mpa2號進水壓力Mpa2號出水壓力Mpa冷卻塔冷凍水T7溫度1號冷卻塔A2號冷卻塔A3號冷卻塔A4號冷卻塔A備注填表人日班：13、 夜班： 領班： 主管： 物業 LBSG表2 空調系統運行日志 年 月 日 天氣 室外溫度 室外濕度巡視時間蒸汽熱板換熱水循環泵分水器集水器供熱時間溫度壓力Mpa用氣量V12開啟量%蒸汽溫度進、出水溫度壓力Mpa泵號電流A進、出水壓力Mpa溫度壓力Mpa溫度壓力Mpa開啟關閉8:001#2#10:001#2#1#2#14:001#2#4:001#2#6:001#2#備注填表人日班： 夜班： 領班： 主管： 物業 LBSG 表3 空調系統（年度）周期檢查、保養計劃及實施記錄表序號保養項目與內容月份1月2月3月12月周次12345678910111248495051521制冷作業預定日實施日2供熱14、管網檢查預定日實施日3熱泵及板換檢查預定日實施日4空調水系統各閥門檢查保養預定日實施日5壓力表校驗預定日實施日6新風機電氣控制箱檢查保養預定日實施日7送、排風機檢查保養預定日實施日8風機盤管、新風機電磁閥檢查預定日實施日9送回風閥門檢查保養預定日實施日10風機盤管、新風機過濾網清洗預定日實施日11水系統過濾器檢查清洗預定日實施日12冷卻水系統清洗預定日實施日13空調各設備房清洗預定日實施日14空調主機檢查保養15儲冰槽檢查16膨脹水箱檢查1718說明：檢查、保養計劃用，已實施用，計劃調整用。填表：審核：表4 空調系統檢查表序號項目內 容檢查結果一主機1.1 制冷/制熱溫度控制1.2 壓縮、風機15、運轉1.3 各監測儀表、油位、制冷劑充注量1.4 制冷/制熱轉換1.5 電控、程序運行1.6 接地保護、防護罩欄1.7 管道、保溫二循環泵及管道2.1 循環泵（流量、揚程等主要參數）2.2 水泵運行2.3 閥門、避震接頭、壓力表、止回閥2.4 電氣控制箱各元件2.5 接地裝置、防護罩2.6 管道、保溫三風機盤管變風機3.1 各風機盤運行、濾網3.2 各風機換速開關、溫度控制3.3 各類風量機運行、濾網3.4 各變風量機調速控制3.5 吸、排風機、凝結水排放、保溫3.6 電氣控制及接地保護四冷卻塔4.1 補水器、噴嘴、水泵4.2 風機運行、潤滑4.3 電機絕緣性、設備接地保護4.4 冷卻水、膨脹水箱五新風5.1 新風機組5.2 預（冷熱）空調機組5.3 電氣控制存在問題及處理意見：檢查人： 被查人： 日期； 備注：物業管理有限公司 管理處表5 空調系統設備保養記錄表編號：年/月/日保養項目保養內容（使用材料等）保養單位（人）設備主管意見備注設備主管： 管理處經理：編制日期： 審核日期：物業管理有限公司 廣場管理處