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1、物業公司設施設備工作程序管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: Xx 物業管理公司設施設備管理制度提要：管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度，對設施設備管理工作進 行督促檢查，負責制定并實施值班人員巡檢路線圖物業管理公司設施設備管理制度1目的明確工程維修人員應遵循的工作制度。2范圍適用于對工程維修人員的日常工作指導。3職責3.1品質部負責工程設備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進行現 場督查、指導；2管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度，對設施設備管理工作 進行督促檢查，負責制定并實施值班人員巡檢2、路線圖。4工作程序1維修班工作制度認真作好設備運行、保養、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主 管；2認真填寫設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；在工作中應按規定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現場作業時不得高 聲喧嘩；遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內趕到現場 進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管；在接到管理處下發報事單、派工單或通知后，應立即前往處 理；愛護工具及設備，服從班長調度；4. 1. 7嚴格執行各種規章制度及設備運行操作管理規程；每口早上如有昨口未完成之工作，相關工作人員應先完成，其余人員 應負責打掃自己所管理的設備房內的清潔衛生并對設備進行維修保養，3、工作中隨 時聽從主管的安排4.1. 9根據所管物業的實際情況，編制設備維修保養計劃報品質部審批， 并按計劃進行設備維修養護工作。4. 2維修班交接班制度4. 2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現場；接班人員必須按規定時間到班，未經履行完交接手續前，交班人員不 得離崗；嚴格執行作息制度，按時交接班；4. 2. 4嚴格執行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；4. 2. 5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；交接班時如發生事故未辦理交班手續前，仍由交班人員處理，接班人 在交班班長領導下協助處理；4. 2. 7交班后應立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡杳意見；交接班內容包括：44、異常運行和設備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；4. 2. 8. 2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙 完備情況；4. 2. 8. 3交接班吋必須嚴肅認真，要做到交得細致，接得明白。接班人要 進行全面檢查核實。4. 2.8. 4夜班接班人員應按值班人員巡檢路線圖進行巡視檢杳和記錄, 值班人員巡檢路線圖由工程主管制定，并報管理處批準;路線圖中需注明巡 視要點、巡視頻率、記錄要求等內容。4. 3工具管理制度領用工具時，應遵循以in換新、以一換一的原則簽字領取，工程主管 應控制工具的使用周期。領用工貝時應填寫工具領用登記表，實行工具報損 制度；4. 3. 2領用者應愛護工具，對5、損壞的工具經工程主管確認后方可以舊換新;4. 3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照財務和關制度及采 購控制程序進行；4. 3.4對工具實行個人負責制，誰丟失誰賠償；4. 3. 5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統一管理;4. 3. 6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報，同時將損壞的工具交回 管理處集中處理方可重新領取；4. 3. 7對于損壞的工具由管理處定期進行統一銷毀（應有相關負責人簽字）；4. 3.8對于專用工具應由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應填寫 損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬口然損壞（需有相關部門負責 人出貝損壞憑據）則按照相關6、財務制度辦理；4. 3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕 緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、 絕緣站臺。以上安全用具均需按規定期限送檢。送檢周期見卜表：工具名稱電壓等級送檢周期備注高壓安全用具絕緣棒10KV以下1年/次驗電器10KV以下1年/次絕緣鉗10KV以下1年/次工具名稱電壓等級送檢周期備注低壓安全用具絕緣手套380V以下半年/次絕緣靴380V以下半年/次帶絕緣柄的工具380V以下半年/次驗電筆380V以卜半年/次輔助安全用具絕緣手套220 V以下半年/次絕緣靴220 7、V以下半年/次絕緣墊220 V以下1年/次絕緣站臺220 V以卜半年/次電器安全用具統一存放于高低壓配電室，存放處應有明顯的標志，做到存取 方便，存放地點干凈、通風良好，存放環境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲 等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕 緣夾鉗應存放在柜內，要與其它安全用具分開,使用屮應防止受潮、受污或損傷； 絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺 的瓷瓶應完好、無裂紋與破損，木質臺則要保持干燥；驗電器用過后應存放于匣 內并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛 刺等，發現有問題8、吋，應立即更換；如果絕緣工具遭受表而損傷或者已經受潮，則應及時進行處理或使Z干燥, 并在經試驗合格后方可繼續使用；無論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用, 對安全用貝應進行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。4.4空置房檢查制度441為了確保空置房的完好，制訂本制度；4. 4. 2工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查，填寫 空置房巡視記錄表，檢杳內容包括：門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破 損現象，室內所有金屬制詁及五金構件有無銹蝕損壞現象，是否有漏水滲水現象, 樓地而、墻而有無開裂、脫落現象，所有開關及插座能否正常使用，所有水電氣 開關是否關閉，室內配套物品是否齊備，室9、內是否清潔，廚衛間有無積水。工程 部將每月檢杳結果進行統計，并通知相關部門或相關單位進行處理，處理結果記 錄在空置房巡視記錄表屮。4. 4. 3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完 成時間。4. 5公共設施管理制度各管理處工程部應嚴格執行房屋接管驗收標準，確保新建工程交付質量； 工程部依據定期檢查項H-覽表對設施進行巡視檢查，填寫定期檢查記錄 表，及吋處理發現的問題，避免問題擴大，搞好公共設施零星修繕工作；修繕 內容包括維護、屮修、大修、改造；加強修繕工程質量把關，確保修繕質量。工程主管應將管理區域內的公共設施劃分責任人，責任人應至少每天一次巡 視責任區域，并將巡視結果10、記錄在值班記錄表屮；巡視小發現的問題應立即 處理，不得人為拖延；如責任人不能處理應及時上報工程主管，工程主管應及時 組織人員解決或聯系相關部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工, 應自覺參與巡視工作，發現問題，及吋報告工程主管，由工程主管安排處理；對影響小區日常秩序管理的維修，應調整時間，安排在夜間施工；對-些工 藝要求較高、管理處難以口行解決的工作項目,報公司同意后，可安排委外施工， 工程主管負責對進度、工藝質量及造價進行監控；4. 6定期檢查項口 一覽表周期序號檢查內容檢查標準每年1梁、柱、板主體無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、 抹灰層無空鼓開裂2墻體、墻面（馬賽克、大理石、 條磚、瓷11、面磚、噴涂）無脫落、無滲水現彖3頂棚無裂紋、抹灰層無空鼓開裂4樓梯、扶手無脫落、無破損、無松動5公共門窗開啟靈活、無變形、無破損無 脫落、五金部件無銹蝕6屋面隔熱層、防水層（雨季前須 另外檢查）無裂紋、無氣泡、無破損7樓板、地面磚無脫落、無破損、無松動、無 空鼓8所有消防栓仃1月底至12月上 旬）無滲漏、能正常開啟半年1天臺扶欄、避雷帶無裂紋、無松動2公共防盜網無破損、無松動、無銹蝕每季1散水坡、雨檐臺、連廊無明顯裂紋、無積水2通風口無阻塞、防護罩無損壞35%消防栓的開箱試水（循環檢 查）水壓正常每月1水箱、水池無滲漏、水箱蓋閉合密實、無 異物2信報箱開啟止常3上、下雨污水管保持通暢、無破損、12、無缺件、 管卡無松動4設備房（水泵房、配電房、電梯 房）防鼠網無破損、室內無積水、 配套設施無損壞、無缺件半刀1公用電器運轉正常周期序號檢查內容檢查標準半年1明、暗溝（全而檢查）保持通暢、蓋板無松動斷裂2給排水管道（含綠化用水管閥）無滲漏、無破損、水閥開啟正 常每季1電纜溝蓋板無松動斷裂2雨、污水井、蓋無松動斷裂3化糞池蓋板無松動斷裂、及時淸淘4高壓鈉燈、汞燈工作止常、無損壞每月各類水景、水池、游泳池噴水池無滲漏、無裂痕、無沉 降、護堤完好每周1室外建筑小品、標識牌無脫落、無松動斷裂2車棚、車架無松動斷裂、無銹蝕、無破損每天兒童游樂設施無松動斷裂、無銹蝕、無破損、 無安全隱患隨時 檢查1道路（13、包括水泥路面、花崗石路 而、電纜溝蓋板、路沿石踏步、 臺階等）無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、 無松動斷裂2垃圾車、垃圾桶（箱）、垃圾中 轉站無破損、能正常使用3室外各類圍墻護欄無脫落、無破損、無松動4其他備注：檢查結果填入定期檢查記錄，此表按不同的檢查周期分別填寫, 平時如發現問題也應及時維修。4. 7設備管理制度各管理處工程部應嚴格執行設備接管驗收標準，確保新建設備交付質量， 并建立設備臺帳和設備卡；工程部依據設備維修保養計劃對設備進行維修保 養，填寫保養計錄表，對設備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫設備 零部件更換大修記錄表維修計錄表；加強設備維修質量把關，確設備正常 運轉。工程主管應對各14、類設備指定責任人，設備運行過程中，由責任人對設備運行 情況實施監控并將運行情況填寫在相應的設備運行記錄表中。工程主管應根據運 行記錄表屮的數據分析設備運行狀況，每月填寫設備運行狀態月報表并存檔 一份，交品質管理部一份。工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目，報品質管理部，經 公司同意后，可安排委外維修，工程主管負責對進度、工藝質量及進行監控；對 個別影響小區日常秩序管理的維修，應調整吋間，安排在役間維修并不得影響業 主的正常休息。4. 8工程技術檔案管理制度工程主管應將管理區域內各類相關圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清 單-提交詁質管理部；工程主管對開發公司提交的圖紙資料是否齊全15、應在資料清單 上加明備注，并負責催收相關的圖紙資料；工程主管對進行了改造、更換、添加 的設施設備，應將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清 單提交品質管理部。4. 9工程部鑰匙管理制度工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙，并在 鑰匙上做好標識，以上鑰匙不得私口配制或帶出管理區域，在交接班時嚴格按照 交接班制度執行；工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管 理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應做好標識；鑰匙在借用時應填寫鑰 匙領用登記表并在當日歸還。4. 10緊急事件處理程序為了對緊急事件進行有效控制和及吋處理，避免造成重大影響或損失，制16、訂 本制度；4. 10. 1緊急事件包扌舌：洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、 電梯困人、重大設備事故等；緊急事件采用電話或對講機方式聯系，但必須互報姓名，并將情況 報告清楚；4. 10. 3接緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現場職位最高的負責人 統籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任；人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任；處理不了的緊急事件，應立即報告，由上級統籌安排處理；以上事件處理完畢后應由工程主管填寫報事單；4. 10. 7緊急事件嚴重影響部門止常運作，嚴禁謊報行為，一經杳實謊報行 為，將嚴肅處理。4. 11特約維修管理規定4. 11. 1接到特約維修17、派工單后，15分鐘內必須到達業主家中；維修人員需口帶鞋套；維修作業吋，需注意保護業主財物，對維修產生的垃圾，要收拾干 凈，完工后自行帶走；若一時無法完成，需向業主講明原因，請業主諒解，并約定上門時 間；4.11. 5若業主要自行購買維修材料，需耐心向業主說明材料的品牌、型號、 規格、數量，以免業主因買錯而造成損失；嚴禁接受業主任何形式的饋贈和向業主索取報酬；維修結束后，請業主檢杳驗收，并在派工單上簽署維修結果和 維修服務意見；4. 118重要維修項口需工程主管需親到現場督導；將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。4.12工程部人員安全操作規程：各特種行業的操作人員必須持國家相關上崗證方可上崗；418、. 12. 1在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行.總閘必須掛冇冇 人工作，禁止合閘的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止謀合閘；各供電回路的操作開關，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負 荷開關，后停隔離開關（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關，后送負 荷開關（即先供電點后用電點）。4. 12. 3盡可能不要帶電作業。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業的有關 規定，采取可靠的安全措施（如要有專人監護等）。4. 12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故 發生，應停止交接。由交班人員負責處理事故，接班人員協助。4. 12. 5機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎19、箱內吸煙。機房內消防 器材應齊備良好。客梯因檢修或保養需停機時必須確認轎廂內無乘客后，方可停 機。在轎箱做檢修、保養工作時，除了識別故障和調試需要外，禁止開 快車。4. 12.7在井底工作時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時必 須佩戴安全帽。機房、井道因工作需要進行動火作業吋，必須遵守動火作業規定， 指定專人操作和監視，事后清理火種，嚴防火災事故發生。焊工（含電焊、氣焊，下同）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品， 不準裸露身體，以防止燙傷或觸電。焊接前，還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應清除或隔離 后才能進行焊接。必要時述應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監護。開啟電焊機前，應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接，以防 短路或觸電。焊接吋，應戴好防護面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷 眼。4. 12. 13焊接電線的截面積應根據焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜 超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。4. 12. 14停放在露天的電焊設備，必須有防雨設施，下雨天禁止進行焊接作業。