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1、物業公司財務管理、會計核算方法及憑證賬冊管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 一、財務會計管理的涵義 財務是指企業為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業管理公司的資金運行。 物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規定，規范物業管理企業的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業財務管理的對象就是物業2、經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業不斷保值增值，許多物業管理公司實行“一業為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。 財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。 財務管理的任務是： (一)籌集、管理資金 這就是要保證物業經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有3、償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費。充分發揮資金的效果。 (二)經濟核算 通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。 (三)多元經營 積極組織資金，開辟物業經營市場，“一業為主，多元經營”，不斷尋求物業經營的新生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。 (四)財務監督 實行財務監督，維護財經紀律。物業管理公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標4、準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。 財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。 (一)會計核算方法及憑證賬冊制度 (1)公司采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合公司的實際，設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬； (2)原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續完備、合法，內5、容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬； (3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理； (4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。 (二)貨幣資金管理制度 (6、1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線； (2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。 建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”； 對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。 (三)費用現金報銷制度 為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度： (1)差旅費報銷制度(具體內容略，下同)； (2)加班費報銷制度： (3)醫藥7、費報銷制度； (4)客飯招待費報銷制度。 (四)往來賬目清理制度 做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。 (五)會計報表制度 會計報表是經營收支執行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以，要保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執行情況的說明。 (六)固定資產管理制度 1.固定資產的涵義 固定資8、產是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態的資產，是管理部門進行有償服務所必須的物質條件。為保證固定資產的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。 2.固定資產的范圍和分類 (1)凡單價在200元以上的一般設備，單價在500元以上的專用設備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產； (2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產，也列為固定資產； (3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類。 3.固定資產的賬務處理 (1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應9、掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡； (2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號； (3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡； (4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷； (5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。 4.固定資產的管理職能 (1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、10、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目； (2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。 公司財務管理的機構及職責 (一)財務部門機構的設置 物業管理公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業管理行業的特點。根據物業管理公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。 (二)財會人員的崗位職責 1.財會部經理 (1)向企業領導人負責，組織公司的財會管理工作11、，當好企業負責人的經營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱； (3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉； (4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費； (5)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤； (6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序； (7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。 212、.主管會計 (1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作； (2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作； (3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況； (4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況； (5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符； (6)按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬；完成企業領導交辦的財會工作。 3.出納 (1)遵守公司員工守則和財務管理制度； (2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等； (3)及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損13、失； (4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。 4.統計員(電腦員) (1)及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考； (2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲； (3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。 5.收費員 (1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳； (2)對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用； (3)承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付； (4)和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務； (5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。