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1、物業公司質保期內返修整改管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 質保期內返修整改管理制度1、目的規范質保期內的工程報事整改管理，避免因處理不及時造成的業主投訴。2、 適用范圍適用于已交房項目質保期內的工程報事整改。3. 名詞解釋3.1 質保期內原分供方工程整改：指項目竣工后質保期內，在需要進行工程整改時原分供方愿意承擔質保責任并及時響應的工程整改項目。3.2 質保期內無分供方工程整改：指項目竣工后質保期內，在需要進行工程整改時原分供方已不存在；原分供方存在但不及時響應或不愿意承擔質保責任等的工程整改項目。3.3響應2、及時率界定自地產或物業工程部以短信、郵件、掛號或者直接送達等方式向原分供方發出正式整改通知2日內入場整改視為及時響應；否則，視為不及時。3.4集中返修期指集中交房后三個月內。4、工作職責 4.1 地產工程部專業工程師 4.1.1質保期內集中返修期的業主報事由地產工程部組織整改。4.1.2 對于質保期內集中返修期后的業主報事，配合物業對整改金額5000元的需整改項目協調管理，包括對整改責任界定、實施技術方案咨詢及對工程量進行抽審。4.1.3 負責金額5000元的需整改項目的施工協調和現場管理，包括對整改責任界定、實施技術方案審核及工程量進行復核。4.2成本部造價工程師4.2.1配合工程部在質保期3、內對原分供方保修責任的協調管理（包括給原分供方發出的施工整改函的協調管理），負責分供方質保金扣款臺帳的登記跟蹤及在運營系統中的付款辦理和扣款處理。4.2.2負責質保期內原分供方響應不及時或不愿意承擔責任，需另行委托分供方整改的年度協議簽訂，金額5000元的整改項目價格的報價審核、最終工程結算及財務結算辦理以及付款辦理。4.3 物業工程部4.3.1 配合地產工程師對質保期內集中返修期的業主報事整改的跟進和代表業主進行驗收。4.3.2質保期內集中返修期后的業主報事由物業工程部組織整改。4.3.2.1負責對原分供方發送施工整改函，收發文登記、發文臺帳登記及發文資料的存檔。4.3.2.2 負責質保期內4、原分供方響應不及時或不愿意承擔責任的整改工程的協調和現場管理；包括對其項目實施方案、金額 5000元的整改項目工程數量以及價格的審核（參照：整改項目價格參考表）和相關簽證單（一單一價）的辦理。4.3.2.3 負責對工程量的審核及對需按實計算的工程數量的收方辦理，工程竣工驗收辦理。4.4 財務部會計負責對原分供方質保金扣款臺帳相關扣款項的處理及質保金支付及扣款審核。4.5 原分供方4.4.1 按照規定的時間及時入場整改并按期完成整改項目。4.4.2 保持整改負責人的通訊暢通，如有變更，應在變更后2個工作日內將新的聯系方式告知物業工程部負責人。5、辦理流程及要求5.1 辦理流程5.2 辦理要求5.5、2.1 無論屬于業主報事或物業提出的質量整改，在提出整改時，需對發生整改事項的責任進行確認。 5.2.2 為確保對業主報事的整改及時，物業工程部接到整改報事2個工作日內完成與原分供方是否進場整改核實，并對原分供方發工程整改確認函（詳附件1）；對報事問題進行現場查看，聯系整改施工單位。 5.2.3 質保期內原分供方仍存在并愿意承擔維保責任的工程整改由物業工程部直接通知原分供方整改 。5.2.4 如原分供方對業主報事進場整改，但在整改完成后，業主因其經濟損失提出的賠付，在確定金額后，物業工程部向原分供方發函確認（詳附件3）。5.2.5 如報事所涉及原分供方不愿進場整改，物業工程部應在原分供方回復放6、棄整改的1個工作日內，將報事信息及原分供方的意見按分類管理原則，將其預估金額5000元的整改項目，告知地產工程部專業工程師并征得同意后安排整改人員進場實施；預估金額5000元的整改項目，由物業安排整改人員進場實施。5.2.6 如報事所涉及原分供方不愿進場整改，在整改完成后，物業工部向原分供方發函，告知相關整改產生的費用應扣除的質保金及業主賠付金額（詳附件2）。注：所有向原分供方的發函，均要求用快遞、傳真傳送。5.2.7 為確保質保期內業主報事整改及時處理，并對報事整改事項進行積累、分析，提煉現場施工管控重點，要求地產和物業工程部對業主報事進行完整的信息收集、記錄，并每月組織報事分析會。5.2.7、8 信息收集及管理要求：建立工程維修電子文檔管理文件夾及紙質檔案盒，收集工程維修電子、紙質資料。電子及紙質文檔文件夾設置原則：一級文件夾二級文件夾三級文件夾備注文檔要求01項目01樓棟01與原分供方往來函件包含對原分供方第一次、第二次發函及原分供方復函對施工單位發函要求用特快專遞對原分供方發函的電子、紙質文檔如原分供方有復函，則需復函的掃描圖片及紙質文檔02報事現場查看照片照片要求清晰，并對相關報事問題進行標注數碼照片03整改實施過程照片數碼照片04整改實施完成照片數碼照片05整改方案及報價電子文檔或掃描圖片紙質文檔06 對年度協議單位進場整改發函電子文檔紙質文檔07 整改完成竣工驗收表掃描圖8、片紙質文檔08 辦理結算或付款簽證掃描圖片紙質文檔注：所有紙質檔案除辦理結算或付款的簽證存檔責任人為造價工程師外，其余均為物業工程部。6、其他說明 6.1 如因其他原因而由營銷部客戶中心處理的業主報事或投訴，涉及到工程質量問題的整改，其處理流程可參照本流程執行。整改后業主的驗收由營銷部客戶中心負責協調處理。6.2 質保期已過的工程整改原則上由物業工程部自行委托辦理，如確需地產完成的項目（如商業的大修等），其處理流程參照本流程執行。7、本辦法自發布之日起實施。8、相關記錄附件1：對原分供方發函（一）：工程整改確認函附件2：對原分供方發函（二）：工程整改及業主賠付扣款確認函（適用于原分供方未進場整9、改）附件3：對原分供方發函（三）：業主賠付確認函（適用于原分供方已進場整改）附件4：簽證模板附件5：收方單模板 附件1：項目 戶整改確認函編號：聯系單位聯系人簽收人簽收時間經 辦 人審核人聯系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業主使用過程中于 年 月 日提出如下報事：請貴司根據雙方簽訂的合同及質保條款的約定，在 年 月 前進場對報事問題進行整改處理。如延期未處理，我司為保證業主的使用，將另行委托其他單位進行整改，由此所產生的所有整改費用、業主賠付費用及一切經濟損失等將由貴司承擔，我司將在貴司的工程款或質保金中予以扣除。特此函告！附：上述報事照片重慶xx物業有限責任公司年 月 日附10、件2：項目 戶工程整改及業主賠付扣款確認函編號：聯系單位聯系人簽收人簽收時間經 辦 人審核人聯系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業主使用過程于 年 月 日提出如下報事：根據我司 年 月 日發函要求，貴司未按雙方簽訂的合同及質保條款的約定及時整改。為保證業主的使用，我司已委托其他施工單位對上述報事問題進行了整改處理，并經我司、物業、業主共同驗收合格。針對上述報事整改的工程費及工程整改完成后業主向我司提出的因工程整改造成的業主 等經濟損失的索賠，經與業主反復溝通，達成一致意見。根據貴我雙方簽訂的合同及質保條款的約定，如下費用將由貴司承擔：1、上述報事整改工程費： ￥ 元（大寫： ）11、2、由于工程整改造成業主經濟損失賠付： ￥ 元（大寫： ）以上費用共計： ￥ 元（大寫： ），將從貴司的： 工程進度款 工程質保金中予以扣除，請貴公司在收到此函后7日內書面回復我公司，否則，視為同意。特此函告！附：上述報事照片、整改過程照片、整改完成照片重慶xx物業有限責任公司年 月 日附件3：項目 戶業主賠付扣款確認函編號：聯系單位聯系人簽收人簽收時間經 辦 人審核人聯系事宜由貴司承建的 項目 （樓棟號），竣工交房后，業主使用過程于 年 月 日提出如下報事：根據貴我雙方簽訂的合同及質保條款的約定，貴司在 年 月 日進場對報事問題進行了整改處理，并經我公司、物業、業主共同驗收合格。工程整改完成12、后業主向我公司提出：由于工程整改造成業主 等經濟損失 ￥ 元（大寫： ）的索賠。經與業主反復溝通，雙方達成一致意見：由于 等原因應補償 直接經濟損失 ￥ 元（大寫： ）。 根據貴我雙方簽訂的合同及質保條款的約定，該費用將由貴司承擔，我司將從貴司的： 工程進度款 工程質保金中予以扣除。請貴公司收到此函后在7日內書面回復我公司，否則，視為同意。特此函告！重慶xx物業有限責任有限公司年 月 日是否需要回復 其他是，請于 年 月 日前書面回復； 有附件（附件共 頁）；是，請于 年 月 日前口頭回復； 無附件。否。附件4：現場簽證表項目名稱： 編號：事項名稱提出時間原施工單位承包人日 期致： （發包人全13、稱）根據 (指令人姓名) 年 月 日的口頭指令或你方 (或監理人) 年 月 日的書面通知，我方要求完成此項工作應支付價款金額為(大寫) 元，(小寫) 元，請予核準。附：1.簽證事由及原因：2.附圖及計算式：承包人（章） 承包人代表 日 期 物業公司意見：工程部主管 :日 期發包人審核意見:地產專業工程師：日 期費用審核意見：不同意此項簽證（同意此項簽證，價款與本期進度款同期支付。）物業公司（章） 物業公司維修工程師 成本部造價工程師 日期：費用承擔說明：說明本項目原施工單位名稱，是否分攤費用及分攤金額。物業工程主管 ： 工程部專業工程師： 日期：注：1、本表一式四份，由承包人在收到發包人的口頭或書面通知后填寫，發包人、承包人各存一份。