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1、物業有限公司工程部管理規章制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 工程部制度工程部報告制度1.0下列情況必須報告領班：1.1主要設備非正常操作的開停；1.2主要設備除正常操作外的調整；1.3設備發生故障或停臺檢修；1.4零部件改造、代換或加工修理；1.5運行人員短時間暫離崗位；1.6維修人員工作去向；1.7對外班組聯系。2.0下列情況必須報告專業主管：2.1重點設備除正常操作外的調整；2.2采用新的運行方式；2.3主要設備發生故障或停機檢修；2.4系統故障及檢修；2.5重要零部件改造、代換或加工修理；2.6領用工具、備2、件、材料（低值易耗品例外）；2.7加班、換班、補休、病假。2.8外協聯系。3.0下列情況必須報告經理:3.1重點設備發生故障或停機檢修；3.2影響營業的設備故障或施工；3.3系統運行方式有較大改變；3.4重點設備的主要零、部件改換；3.5系統及主要設備技術改造或移位安裝；3.6系統及設備的增改工程及外協施工；3.7領班以上人員崗位調整及班組的重大組織結構調整；3.8副經理（專業主管）病、事假、補休、換班。4.0正常情況下，應逐級上報，不得越級上報。工程部交接班制度交接班工作必須嚴肅認真地進行，交接班人員應嚴格按規定履行交接班手續。具體內容和要求如下：1.交班人員應詳細填寫各項記錄，并做好環境衛3、生工作，遇有操作或工作任務時，應主動為下班做好準備工作。2.交班人員應將下列情況作詳盡介紹：2.1所管轄的設備運行方式變更、調試情況、設備缺陷、事故處理、上級通知及其它有關注意事項。2.2工具儀表、備品備件、鑰匙等是否齊全完整。2.3接班人員應認真聽取交班內容，核對各項工作內容。交接畢，雙方應在記錄簿上簽名。3.0下列情況不得交接班：3.1上班運行情況未交代清楚；3.2領班未到或未經工程師（副經理）同意指定合適的替班人；3.3接班人數未達到需要人數的最低限度；3.4接班人員有醉酒現象或其他神態不清，而未找到替班人；3.5設備故障影響運行或影響營業時。4.0交接班時，如發生事故或異常情況，須立即4、停止交接班。原則上應由交班人員負責處理，接班人員主動協助，當事故處理告一段落時，再繼續辦理交接班手續。5.0接班者如對交班者工作完成情況、值班室、責任區衛生情況不滿意，可以拒絕接班。工程部值班制度1.工程部負責部門值班人員的安排，實行24小時全天制值班。2.專業主管/領班負責當班人員的工作調度，并在工程部經理、副經理下班后，有權調度工程部的有關員工，進行設備故障的搶修和突發事件的處理。3.值班人員必須堅守崗位，做好設備運行、故障、報修、維修等情況登記，發現問題立即報告值班工程師/領班，根據專業主管/領班的指示進行處理。專業主管應根據報告制度，及時向工程部經理請示、報告。4.對于設備故障、報修，5、值班人員應及時進行處理，并做好維修工作的跟蹤檢查和記錄。5.遇到突發緊急情況時，值班人員應進行緊急處置，保證人身和設備安全，減少事故損失，并立即報告專業主管/領班，由專業主管/領班報告工程部經理和公司總值班，聽候進一步處理指令。6.運行班的設備故障情況必須及時報告專業主管/領班，未能及時解決的應詳細匯報和記錄故障情況，以便其他值班人員正確判斷，進行適當處理。7.維修人員在接到緊急事故處理指令后，應攜帶維修工具以最快的速度趕赴現場進行處理，使損失減到最小。8.工程部人員在休息時間，有義務保持公司與之聯絡的暢通，以便隨時聽候調遣，參與對突發事件的處理或緊急故障的搶險。9.值班人員應作好值班記錄，并6、根據報告制度，將重要事件、異常情況、設備故障及時報告專業主管/領班或工程部經理/副經理。工程部設備機房門禁制度設備機房是安全生產、治安防范的重點部門。為了確保設備安全運行，防止意外事故發生，特對設備機房門禁制度作以下規定：1.設備機房為安全重地，禁止一切與工作無關人員進入，室外應設“閑人免進”標示牌，電器設備區域應設有明顯的“請勿靠近”的標示，除公司內部人員機房電話概不外借。2.外部人員因工作需要進入機房時，應按本單位內有關規定辦理相關手續，進入時值班人員應驗明身份、證件填寫“外來人員進出機房登記表”后方可入內，進入設備區時值班人員要隨同進入進行安全監督。3.允許進入機房的人員要嚴格執行機房內7、各項規定，不準攜帶易燃、易爆物品進入，不得隨意觸摸電器運行設備，要服從值班員的工作指揮。4.機房內不準堆放各種雜物，值班人員要按時清掃，保持室內衛生，保證環境衛生及安全消防通道暢通。5.提高警惕，備齊消防材料，有安全防火制度，防止壞人破壞事故和電器火災事故發生。供水管理制度1.通過對冷熱水供應系統、設備的巡視，及時發現、處理所存在問題，以保證系統的正常運行，并使系統處于良好的運行狀態。2.巡視人應按照規程的要求對水泵房、消防水箱、氣壓罐等進行巡視。3.巡視人應按照規定的周期、時間認真做好巡視工作，認真填寫記錄，發現問題及時處理，當遇有涉及其它專業、部門問題時應及時通知相關專業、部門并報告領班或8、工程師。4.凡與飲用水直接接觸的工作人員，每年必須取得衛生醫療機構頒發的健康證，并經過衛生知識培訓后方可上崗。5.工作人員上崗前必須做好個人衛生；凡與水體有接觸的設備、工具、用品等都要經過消毒處理后方可使用，防止對飲用水造成污染。6.用于衛生防護的設備或用品須從市衛生行政部門批準的單位采購。7.每年應由具有衛生許可證的單位對水箱進行一次全面清洗、消毒，并對水質進行檢驗,水質標準達到飲用水衛生標準GB5749-85的要求。8.嚴禁在水箱間內進行任何有污染的活動或施工。嚴禁在水箱間內使用或存放能產生污染的材料。9.定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。10.保證各個水泵單流門處于良好9、狀態。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好，鑰匙由當班人保管。供電管理制度1.電氣設備投入運行前，應建立健全用電管理機構，根據電氣設備的電壓等級，用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業人員。2.電氣專業人員，應符合電氣安全工作規程關于現場電氣工作人員必須具備的條件。3.按照電氣安全工作規程的規定，結合本單位的具體情況，建立電氣設備運行、檢修和試驗制度，作好電氣工作人員的安全技術培訓，提高運行管理水平，各級領導應對貫徹執行本規程的情況進行檢查和監督。4.加強和改善電氣設備的運行管理工作，不斷提高設備完好率，作好無功功率的補償工作，降低電能損耗，實現供電系10、統的安全、合理、經濟運行。5.結合季節特點、本單位工作特點及有關要求，組織電氣工作人員對電 6.定期匯總，分析運行報表，編制維修工作計劃，應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術管理資料，以及和供電部門主管單位的技術業務聯系。7.本單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業標準要求凡國家公布的淘汰產品不得選用。8.認真遵守，中華人民共和國電力法及相關的行業標準、法規等有關規定。9.對供電部門安裝在用戶內的計量負控等設備負有監護責任，發現問題應及時報告供電主管部門。10.在電力系統正常狀況下，供電到用戶的端電壓允許的偏差為：5%10.110KV及以下三相供電的為額定值的正負5%。10.2211、20V單相供電的為額定值的正7%,負10%。（市區為正負6%）。電梯管理制度1.電梯是保證大廈運營的重要設備，必須加強管理。2.電梯設備的安裝、大修、更新等必須由勞動局認可的單位進行，取得合格證后方可運行。3.電梯維修人員、電梯司機必須持證上崗。4.電梯的保養維護工作必須按生產廠家的有關規定進行。5.電梯機房要清潔整齊、無雜物，符合安全及消防要求，無關人員禁止進入。6.電梯系統要保證“安全、舒適、快捷”，有礙安全的故障或隱患必須排除后方可運行。7.電梯出現故障困人時，應執行電梯發生故障應急方案，并及時排除故障，解救被困人員，確保電梯安全運行。水箱間衛生管理制度1.為了保證大廈生活飲用水的安全衛12、生，防止飲用水污染和有害因素對飲用者的危害，特制定本管理制度。2.本制度涉及范圍包括：地下室水泵房和蓄水池，生活水管井及末端用水設備。3.凡與飲用水直接接觸的工作人員，每年必須取得衛生醫療機構頒發的健康證，并經過衛生知識培訓后方可上崗。4.工作人員上崗前必須做好個人衛生；凡與水體有接觸的設備、工具、用品等都要經過消毒處理后方可使用，防止對飲用水造成污染。5.用于衛生防護的設備或用品須從市衛生行政部門批準的單位采購。6.每年應由具有衛生許可證的單位對水箱進行一次全面清洗、消毒，并對水質進行檢驗,水質標準達到飲用水的要求。7.定期檢修水箱(水箱間)的下列各項設備、設施，并保持良好狀態。8.定期檢修13、溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。9.定期更換消毒器易損件。10保證各個水泵單流門處于良好狀態。11.保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。12.保證水箱間的門鎖完好，鑰匙應由當班人保管。13.嚴禁在水箱間內進行任何有污染的活動或施工。14.嚴禁在水箱間內使用或存放能產生污染的材料。工作票制度1.0工作票的工作范圍：1.1在高壓電氣設備(包括線路)上需要全部停電或部分停電工作；1.2進行其它(如二次回路等)需要將高壓設備停電或做安全技術措施的工作。2.0一個負責人、一個班組，在同一時間內只能執行一張工作票。3.0在一個電氣連接部分或整個變配電裝置全部停電工作，有兩個及以上班組同時交叉14、工作時，按班組填寫工作票，并指定總的負責人。由總負責人制定安全措施。班組負責人應向總負責人要令，得到工作許可令后方可進行工作。工作完畢后班組負責人應向總負責人交令，由總負責人收回工作許可令后統一送電。4.0在工作過程中，需要補充工作項目，必須由工作負責人征得工作許可人的同意。如增加或改變安全措施時，應另填寫工作票，將安全措施及補充工作項目告知全體工作人員。5.0工作票由工作負責人填好后，應由工作票簽發人簽發。工作負責人不得簽發工作票。6.0工作票所列的各種工作人員及相關的安全責任：6.1工作票簽發人：指電氣負責人，生產領導人以及指派有實踐經驗的技術人員，其安全責任為：工作必要性；工作是否安全；15、工作票上所填安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良好。6.2工作負責人：指帶領一個或幾個小組進行工作的人，主要是負責填寫工作票及作為現場工作監護人，其安全責任為：正確安全地組織工作；結合實際進行安全思想教育；督促、監護工作人員遵守本規程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備和值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項；工作班人員變動是否合適。6.3工作許可人：在變(配)電所內是當值班員。在線路上為值班調度員、有申請停發電權人員、變電所值班員或領導指定人員擔任。其安全責任為：負責審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現場16、條件；工作現場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內容即使發生很小疑問，也必須向工作票簽發人詢問清楚，必要時應要求作詳細補充。6.4值長的安全責任為：負責審查工作的必要性和檢修工期是否與批準期限相及工作票所列安全措施是否正確完備。6.5工作班成員的安全責任為：認真執行本規程和現場安全措施，互相關心施工安全，并監督本規程和現場安全措施的實施。6.6工作票簽發人、工作負責人、工作許可人不得相互兼任。7.0工作票的填寫應清楚整潔，不得任意涂改。工作票執行后，保存日期不應少于三個月。發電機房管理規定1.0 發電機房重地，禁止非工作人員進入；平時機房門應加鎖。2.017、 發電機應處于隨時投入運行狀態，市電停電時，確保發電機迅速投入發電和送電。3.0 每月試開發電機一次，開機前應檢查水、機油、柴油等，試機時間為10分鐘。試機時，要檢查電氣部件、接觸器、繼電器、連接螺絲以及發電機、柴油機的主要部件，并按要求填寫保養檢查記錄。4.0 柴油機啟動用蓄電池，應及時充電保證足夠的電壓，并應經常清掃保持蓄電池的清潔。5.0 發電機組運行時應注意柴油機的聲音是否正常，檢查油溫、油壓、水溫、電壓、電流、頻率，做好記錄。6.0 保持發電機組的清潔，保持機房的環境清潔衛生。 7.0 機房內禁止堆放和發電機無關的物品，更不準存放易燃易爆物品。8.0 發電機油箱內必須儲備2/3的油量18、，并且還應有1-2桶油儲備。9.0 機房內應保持消防設施完好，并有手持式氣體滅火器材1-2個備用。配電室管理規定為了貫徹安全第一的方針，確保園區供電系統安全正常運行，特制定配電室管理制度：1.0 負責供電動作和維修的人員必須持證上崗。配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。2.0 配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄；發現問題及時上報工程部工程師及工程部經理。3.0 配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。4.0 供電線路嚴禁超載供電，配電室內禁止亂拉19、亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃的調整系統運行方式。5.0 停電時，應提前向用戶發出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。6.0 配電室內設備及線路改變以及重大變改，要上報公司領導批準。7.0 配電室消防設施應確保完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員禁止進入，外部人員需經工程部辦公室許可方可進入，并做好外來人員登記工作。8.0 加強日常維護、檢修，保證配電室內公共照明、顯示燈等設備的完好。9.0 市電停電時值班人員應立即檢查發電機組是否已啟動，沒有啟動則應立即啟動，保證消防系統等重要設備供電，同時與供電部門取得聯系。10.0 運行過20、程中，分路開關跳閘，先查明原因，如一時查不出可試送一次，若不成功不能再送并報告專業領班查明原因排除故障后才能送電。11.0 系統和設備在運行或檢修時，應掛上相應的警示牌，嚴防誤操作。12.0 保持配電室的清潔衛生和干燥。水泵房管理規定1.0 水泵房由工程部領班及運行操作人員負責運行操作維護保養。2.0 運行班運行操作人員必須每天24小時保證大廈用水需求。3.0 運行操作人員必須定時巡視檢查泵房內的所有機電設備設施運行情況，并做記錄。4.0 運行操作人員必須每班保持水泵房內及機電設備清潔衛生，并保持室內干燥無雜物，無關人員禁止進入。5.0 運行操作人員必須保證設備正常運行所必須進行的保養工作，及21、時加潤滑油，處理盤根漏水，緊固松動螺栓，更換磨損接手彈性膠圈等工作。6.0 運行操作人員對發現設備存在的不正常現象，如軸承溫度過高，泵體振動強烈或產生不正常噪音，電機溫升過高，運行電流超過額定電流，水泵供水間隔時間超過正常間隔時間，應及時報告專業領班及部門經理，派維修工人檢查維修。7.0 運行操作人員對不經常使用的水泵，如消防栓泵、噴淋消防泵等機電設備應定期點動，觀察是否正常可靠并做記錄。8.0 運行操作人員必須做好交接班工作，沒有交接班不準離崗，交接班時應做好交接記錄并簽字。空調機房管理規定1.0 大廈供冷及末端設備維修人員必須持證上崗，空調機房內的值班人員必須熟悉主機及水泵系統情況、熟悉相22、關規程規定。2.0 空調機房建立24小時運行值班制度及門禁制度，當班人員按規定對機房內設備進行巡檢，按照空調機組作業指導書的規定做好記錄，發現問題及時上報值班工程師/領班。3.0 嚴格遵守空調機組操作規程中的所有條款操作機組。4.0 空調機房內設備由專人值守、管理，主機的投送及水溫設定由值班工程師/領班安排空調工操作執行，值班人員必須做好值班記錄，認真執行工程部交接班制度。5.0 值班人員在機組運行過程中發現主機及水泵出現情況時，首先要查明原因，如無法查明故障原因，可停止使用故障機組，改用備用設備，以確保大廈空調及生活熱水的正常供應，并及時向領導匯報。6.0 空調機房內嚴禁吸煙，嚴格執行工程部23、安全防火管理規定。7.0 加強設備的日常維護、保養，保證空調系統設備的完好。8.0 當值人員須保持空調機房內清潔衛生，在每班交接班時應做好機房清理工作。工程部經理崗位職責1.0 負責部門員工的招聘、培訓、考核與日常管理。2.0 不斷完善本部門的工作。3.0 統籌安排監督整個部門的工作系統。4.0 統籌計劃安排降低成本、節約能源的措施。5.0 完善和監督所有設施的運轉，包括環保設備、升降裝置、安全系統及有關設備。6.0 審核月度維修、保養、運行和能源費用報表。7.0 負責對所有機械/電力設備和系統的控查日程安排。8.0 審閱租戶改建裝修計劃書，以確保符合政府部門本物業項目的管理標準。9.0 擬訂24、維修保養的年度預算。10.0 完成上級安排的其他工作。11.0 完成總經理下達的經營指標。工程部領班崗位職責1.0 嚴格遵守公司的各項規章制度，認真貫徹上級下達的各項指令。2.0 熟練掌握所轄范圍內的設備性能、系統分布、運行特點，一旦發現問題，應馬上做出正確判斷。3.0 嚴格按安全作業規程及操作規程進行工作，糾正員工在操作中的違章行為，確保人身和設備的安全。4.0 核查員工在工作中材料和工具的使用情況，發現問題及時糾正或上報，避免材料浪費。5.0 工作完成后清點工具并組織清理現場。6.0 擬定班組運行值班方案和設備保養維護計劃報工程師審批。7.0 整理運行值班記錄，及時上報并妥善保存、便于上級25、檢查。8.0 監督員工的勞動紀律、服務態度、工作質量，發現問題及時上報。9.0 完成上級領導安排的其他工作。工程部員工行為規范物業管理的管理對象是物，物業管理的服務對象是人。服務是宗旨，管理是手段。因此，物業管理具有雙重性，不僅是對物的管理，更主要的是對人的服務。一、愛崗敬業以高度的主人翁姿態出現，熱愛企業，了解企業。時刻牢記公司興衰與自己的切身利益密切相關。嚴格遵守公司各項規章制度。在客戶面前不得有有損公司的言行和談論公司內部情況，一切從公司利益出發，干好本職工作。二、服從領導對上級領導要尊敬、服從、稱謂、致意，認真貫徹領導意圖，圓滿完成領導交辦的各項任務。下級在領導面前絕對不能說“不”。三26、生活規律注意休息，班前不酗酒，白班不熬夜，夜班班前、班后注意休息。時刻以良好的精神風貌投入工作。 四、干凈整潔工作服保持清潔平整，襯衣常換，不穿淺色襪子。皮鞋光亮無塵土，不留怪發形，不蓄須，常剪指甲。五、文明上崗正直向上，態度平和。談話時注意語氣、音調。有滿足感，面部表情微笑、平衡。在崗期間不講臟話，同事間相互尊重，不開低級玩笑。品德高尚。六、禮儀禮貌禮字當頭，時刻想到自己言行代表公司形象。巡視、維修途中見到客戶要笑臉相迎，主動問好，公共通道、上、下電梯要禮讓客戶先行。與客戶交談時注意站姿，目不斜視，認真傾聽，而必解答。在客戶面前絕對不能說“不”。嚴禁吃、拿、卡、要，與客戶保持距離。做到文明27、禮貌，不卑不亢。七、克制自我當自我利益與公司、客戶利益發生沖突時，要學會犧牲自我。工作當中，由于客戶誤會，使自己受到委屈時要絕對克制，事后向上級領導匯報，切不可與客戶爭辯，更不能與業主發生口角。八、努力學習緊跟時代步伐，刻苦鉆研專業技能，學習新技術、新工藝，使自己的專業技術知識不斷更新、提高。同時為把工作做得更好，對非專業但與工作相關知識加強了解、學習，做到一專多能。九、團結同志互相幫助，謙讓、體諒，共同進步。樹立牢固的團隊意識，熱愛集體，不做有損團結的事，不說有損團結的話。十、工作勤奮工作認真，自覺奉獻，有高度的責任心。維護規章制度。工程部安全防火管理規定1.0 加強對全體員工治安防范意識，28、執行公司制訂的治安管理制度，協同保安部門認真做好公司動力系統的治安保衛工作。2.0 各崗位人員必須嚴守崗位責任，發生事故或發現可疑情況應迅速處理并按程序上報，并保持好現場。3.0 未經部門領導批準，外來人員（包括參觀學習、探親訪友、施工等）禁止進入配電房、電梯機房、空調機房、水泵房等場所。經批準進入人員必須辦理登記手續，由值班人員負責執行。4.0 各崗位值班人員除負責設備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查。各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查，如發現有不安全因素，及時進行整改。5.0 不得隨意配制各機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。由水系統當值人員負責檢查各水池蓋29、是否鎖好，無關人員不得借用鑰匙，除水系統當班人員外，必須經該系統主管批準，才能打開水池蓋。6.0 設備機房禁止吸煙。7.0 維修工作中需使用易燃材料時，應特別小心。工作所需易燃品、油料必須由庫房保管，隨用隨領。8.0 需要動火作業時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工中應有專人持滅火器監護，施工后認真檢查，確無火種時方能離開。9.0 不得隨意挪動消防設施，發現消防設施損壞或泄漏應及時告知消防中心。10.0 發現火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災。一旦大廈發生火災，工程部的首要任務是保證供水、供電，保證消防水泵、正壓送風機、排煙風機等正常工作，并組織重要設備的保護、人員疏散工作。工程部宿舍管理規定1.0 宿舍內嚴禁吸煙，如有違規者處以兩百元罰款整。2.0 工程宿舍內嚴禁非工程人員留宿，如有違規者罰款一百元整。3.0 工程留宿人員床鋪干凈整潔，如有違規者罰款五十元整。4.0 當值宿舍衛生負責人，必須保證宿舍公共區域內干凈，如有違者罰款五十元整。5.0 嚴禁在工程宿舍接待非本公司人員，如有違規處罰當事人一百元整。6.0 宿舍內實行門禁制度，最后離開者負責鎖門，如有違規者罰款一百元整。7.0 工程全體人員簽字確認：