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1、前 言經研究同意物業管理公司實行獨立核算，自負盈虧的運營模式。為適應公司的發展方向，加強財務管理和經濟核算，規范公司的經營管理和理財行為，根據會計法、企業會計準則，并結合本公司的實際情況，特制定本制度，本制度適用于xxx物業管理有限公司。第一章 總則一、財務管理的基本職能物業財務管理是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中包括整個物業經營、出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務管理和經濟核算，提高經濟效益，增源截流，使物業不斷保值、增值。二、財務管理的基本任務做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，在資金使用上各項支出2、要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，維護和有效利用企業的各項資產，努力提高經濟效益。三、會計核算基本原則主要的經濟來源是租金收入、物業有償服務管理費收入，通過財務活動加強經濟核算，按照國家統一會計制度以及集團財務制度的規定建立會計記賬冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。 四、實行財務監督機制實行財務監督，維護財經紀律，物業管理公司的經營、管理、服務必須根據有關的法規以及財務計劃對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時亦及時合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。五、財務預算管理制度1、財務會計每3、年的1月20日前編制本年度的財務預算，實行收支兩條線的管理，年度財務預算經董事會批準后執行，公司的所有財務收支應嚴格執行年度財務預算，對超預算的支出，找出原因，須報董事成員批準。六、實行“財務雙簽”的財務簽批制度公司實行財務雙簽的財務簽批制度，嚴格實行總經理授權的物業管理公司經理責任制。物業管理公司經理為所屬部門的第一負責人，總公司財務部為財務簽批人，所有款項支付時必須經董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時，可委托或授權其它人代簽。第二章 財務機構和會計人員1、根據公司經營的需要，公司設立財務部。總公司財務部對財務管理全面負責，并組織實施財務部的主要職能，執行和落實公司各項財務管理制度。2、公4、司財務部設會計、出納、收款員、財產物資管理員等相關崗位，全面負責公司財務管理與核算工作。3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。4、財務人員應參與并擬定公司的財務預算經營計劃、考核和分析財務預算的執行情況。5、財務人員要認真履行職責、正確核算、實事求是、客觀公正如實反映和嚴格監督各項經濟業務，維護財經紀律。保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整。6、財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。7、會計人員應當保守本單位的商業秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。第5、三章 財務核算的一般原則1、會計核算必須遵守國家的相關法律、法規和公司章程的有關規定。2、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時間確定。 3、根據國家會計制度、行業特性的要求，對外統一會計報表，正確設置和使用會計科目。4、會計記帳方法采用復式記賬法，按權責發生制原則進行核算。5、會計核算以人民幣為記帳本位幣。6、會計核算依照會計準則和會計制度所確定，對各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。7、按權責發生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。8、各種會計記6、錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業務應用規范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。第四章 財務預算管理1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行。2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。3、財務預算的編制（1）、財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業全部經營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標和內容以計劃的形7、式具體地、系統地反映企業未來的收入、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協調企業的全部生產經營活動，完成企業的既定目標。（2）、財務預算內容：（2.1）、收入預算。收入預算是編制利潤預算的基礎。根據企業經營目標遵循以收入定費用的原則。（2.2）、費用預算。管理企業過程中所發生的經營費用，應編制經營管理費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表。（2.3）、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產購置計劃表、收入預算表。（2.4）、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業經營活動成果的利潤計劃性。（28、.5）、資產負債預算，為反映企業預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表（2.6）、財務狀況預算。根據各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業未來經營實現狀況并檢驗預算期內經營預算結果，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。4、財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期。5、 財務預算編制程序：（1）公司財務部編制單位的財務預算，形成財務預算初稿。（2）將財務預算初稿報公司總經理審核，批準后執行。6、編撰財務預算時間：單位年度預算應于每年元月20日前完畢。第五章 資金管理1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是9、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%2、建立資本金保全制度，保障所有者權益。3、貨幣資金實行集中管理的制度，公司在銀行開設銀行帳戶（基本賬戶、一般賬戶），預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。4、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數額超過一定標準的應通過總經理審批，預算外的費用支出均需通過總經理審批。6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報董事成員批準后統一調度。7、公司實現的租金收入、物業有償服務管理費收入一律存入公司的基本帳戶，根據經10、營狀況資金的需要量定期從基本帳戶支付。8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，保持適度的債務規模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。第六章 貨幣資金和往來結算管理1、 貨幣資金由出納人員負責管理（1）、出納人員負責辦理公司現金收付和銀行結算業務；（2）、嚴格按照國家有關現金管理和銀行結算制度的規定，根據審核簽章的原始憑證進行復核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。（3）、庫存現金不得超過規定的限額，超過部分要及時送存銀行，每天下班前將限額內現金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現金，更不得挪用現金。（4）、嚴格簽發空白支票。特殊情況需簽發不填金額的轉賬支票時，必11、須經董事成員、財務總監批準，在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發日期、規定限額，由領用支票人在專設登記本上簽章，并向領用人說明期限。逾期未用的空白轉賬支票，要及時收回注銷。填寫錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時，要立即辦理掛失手續。（5）、及時登記現金和銀行日記賬。（6）、根據已經辦理完畢的收付業務，逐筆順序登記現金或銀行存款日記帳， 當日的收支款項必須當日入賬，并結出余額。每日終了，現金賬面金額要同庫存現金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調節表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時查找處理。（7）、12、隨時掌握銀行存款余額，不準簽發空頭支票，不準將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結算。（8）、出納人員不得監管收入、費用、債權、債務賬本的登記工作，以及審核工作、會計檔案管理工作，不得編制記賬（收、付）憑證。（9）、保管庫存現金和各種有價證劵。對于現金和各種有價證劵，要確保其安全和完整無缺。如有短缺，要負賠償責任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。（10）、保管有關印章（印章必須分管）、空白支票、匯票。（11）、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規定用途使用。（12）、空白支票及匯票必須嚴格管理，專設登記本登記，認真辦理領用注銷兌現手續。（13）、負責與開戶13、銀行的業務聯系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責向各責任單位轉發、轉收。2、往來款項結算的管理公司的往來款項包括：應收帳款、預付帳款、其它應收款、應付帳款、其它應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等。（1）、公司嚴格控制應收物業管理費的數額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；（2）、公司按照下列要求對應收管理費進行管理；（2.1）、認真作好應收管理費的日常更新工作；（2.2）、加強對應收管理費的催收，并將應收管理費的催收作為經營業績考核的指標之一；（3）、墊付員工的各種款項，應按規定及時在職工的工資發放時扣回。（4）、公司建立票據的登記保管工作，加強14、對票據的回收管理及開具。第七章 申購物品及存貨管理1、對日常批量采購物品實行先申購后報賬的續級報批程序，需要購置物品物料時由部門經辦人辦理申請報批購置手續，部門負責人確認簽字，送呈財務主管復核，報經物業管理經理同意，經總公司財務部審批，方可提交采購部購置。2、采購部根據物管的申購單購買物品，嚴格把好質量價格關，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續，賬單報銷將申購單、入庫單、發票等單據根據以上報批程序辦理。3、公司的存貨管理由物管中心專人負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關制度。4、存貨的購入必須執行預算計劃，先寫申購單，必須注明申請部門，申請原因，物品名稱，單價，金額，選擇公司及聯系方15、式等，申請人簽名。程序為先報會計審核，再報物業經理審批，然后報總公司財務部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。3、存貨入帳計價（1）、購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：（2）、自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：（3）、委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；（4）、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；（5）、盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；（6）、接受捐贈的存貨按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發票帳單的，按照同類存貨的市價計價。4、 存貨發16、出計價：采用加權平均5、由物管中心財務部兼并倉庫記賬，加強對實物的管理。倉管記賬必須根據采購員提供的發票帳單，認真清點，核對數量（重量），填寫入庫單，辦理入庫手續。6、存貨發出必須填寫出庫單，填明用途、數量、名稱、規格，經審核批準，經辦人、主管、倉管記賬簽字手續齊全方能發貨，對于有消耗定額的材料發出，必須按定額發放。7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。8、 在清查盤點中，發現盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。9、要加強對低值易耗品的管理，并設立專用低值易耗品備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷法。第八章 固定資產管理1、固定資產的使用部門17、是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。3、固定資產計價按實際成本計價：(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價；(2) 自行建造的按照建造過程中實際發生的全部支出計價；(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價；4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的18、原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養，定期檢查。5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產殘值率為5%。6、固定資產購置（1）對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收。（2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。7、固定資產的盤點。（1）公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據實際情況組織進行。（219、）盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業收入；盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業外支出。8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會計手續，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見固定資產管理規定。第九章 無形資產及其它資產的管理1、無形資產階級計價原則：（1）、自行開發的無形資產，按開發過程中實際發生的支出數計價；（2）、對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價；（3）、外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協議約定的金額計價；（4）、接受捐贈的無形資產按所附單據或參20、照市價計價。（5）、商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。2、無形資產按下列規定進行攤銷；（1）、專有技術按15年平均攤銷；（2）、土地使用權按30年-50年平均攤銷；（3）、其它按10年平均攤銷。3、公司接收、購入、轉讓或自行開發無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。4、其它資產按下列規定進行攤銷（1）、 租賃費按6年平均攤銷；（2）、裝修費按5年平均攤銷；（3）、開辦費按5年平均攤銷。第十章 成本費用管理1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權責發生制原則進行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際費用，不得以計劃21、定額、估計費用代替實際費用。2、費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變。3、經營費用實行預算定額進行管理。公司的相關經營費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司董事成員批準后方可使用。財務收支管理辦法 根據公司對物業管理公司各小區實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。一、預算管理1、物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。2、每月末物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。3、收支預算由會計負責編制，經物業經理初審后，報集團財務部審核，總董事成員批準后執行。4、22、各月度支出計劃的編制應以年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。5、每月初物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。6、預算內支出按公司規定流程審核支付，超預算支出報董事成員審批后支付。二、收支規定1、收據、發票及公章使用規定：（1.1）、收據、定額停車費發票，由物業公司財務部統一購買、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。（1.2）、物業各小區財務設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數23、量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。（1.3）、收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。（1.4）、各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業助理）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。（1.5）、收據填寫要求：（1.5.1）、據實填寫。即必須按實收金額、項目、日24、期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。（1.5.2）、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字再另行開具。(1.5.3)、全部聯次一次填開，內容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯使用。2、收款規定（1）、各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。（2）、已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。（3）、以轉帳方式收款應及時通知財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時進行帳務處理。（4）、物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收25、據核查是否繳款入賬，并進行核銷。3、支出規定（1）、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當月考勤表，報物業公司經理審批，審批后交財務部門，財務人員根據當月考勤表，計算當月員工的應付工資，制作工資表，復核無誤后交物業經理簽字，報總公司財務部簽批，董事成員簽名同意后方可發放。（2）、員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，根據實際情況，本著節約原則，物業各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司經理，再報總公司財務部審批，董事成員簽字同意后方可實施。（3）、維修費用。小區工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業公司經理總公司財務部董事成員簽章26、。財務主管核實后方可辦理付款手續。（4）、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，物業經理批準，總公司財務部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司經理同27、意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。（5）、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區業主應承擔的代收代繳項目的費用為物管中心應承擔的水費。電費按供電公司計收的費用減去各業主電表應承擔的電費和分攤公共設施所耗電費為物管中心應承擔的電費，應遵循專款專用原則，即本月收取的水電費必須首先用于保證該期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。（6）、對于需要轉賬結算的各項支出，經物業經理核準簽字，送總公司財務部審核、董事成員簽字后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。4、資金報表：（1）、每天由各小區收銀員填報每日收款報表給物業公司28、出納，由物業公司出納匯總后報公司領導。（2）、報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。三、會計核算1、統一設置以下會計科目：（1）、營業收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；小區收取的停車費；工本費等；（2）、營業費用：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。（3）、財務費用：主要核算銀行托收，托付手續費，支票工本費，利息收入等；（4）、其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。2、會計報表（1）、財務結賬日期為29、月末最后一天。（2）、會計人員應于次月的10日以前將會計報表報物業總公司財務部。并將本月應繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。四、檔案保管1、已使用的收據存根聯辦理繳銷登記后由物業公司會計進行保管。2、財務檔案應按財政部會計檔案管理辦法規范要求進行整理、裝訂、歸檔。3、當年會計資料由物管中心會計部負責保管，次年建立新帳后應將上年度全部財務資料移交總公司財務部負責歸檔保管。4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復制、摘錄會計資料須經董事成員或財務總監批準并辦理相應手續，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。五、檢查控制1、會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領30、用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報總公司財務。2、出納應對各小區收銀員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳單，確保雙方帳務清楚。4、物業公司財務應對各小區領用、繳銷票據及時核檢，發現問題應及時上報有關領導。5、物業公司財務和總公司財務應對各小區財務收支情況進行不定期聯合檢查或抽查。6、根據公司領導安排，聘請外部的會計師事務所對物業公司各小區財務收支執行情況進行年度專項審計。六、相關責任1、物業小區各出納對現金的收支負有直接責任，會計負有監管責任，小區物業經理負有管理責任。2、禁止私設帳外帳、收款不入帳等，禁止不使用統一規定票據收款、私刻公章等，否則一經發現直接上報董事局嚴肅處理。3、會計檔案的保管年限按財政部會計檔案管理辦法規定執行，如因人為保管不力丟失檔案資料則追究保管人責任。4、由于不按本管理辦法操作給公司造成經濟損失的，由相關責任人全額賠償。本制度由總公司財務部負責解釋和修訂。