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1、綜合交通樞紐物業(yè)項目 T2、T4 塔 樓初步設(shè)計商業(yè)策劃建議書說明：以下對首期產(chǎn)品所有規(guī)劃設(shè)計建議，需設(shè)計院最終根據(jù)地塊情況落實為準。一、商業(yè)部分1、組團 1：案名建議打造集購物、旅游、休閑、藝術(shù)、特色娛樂為一體的人文風尚匯獨棟群，開放 式購物街區(qū)。在外形設(shè)計上通過不規(guī)則的幾何外形和，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性；嘗 試性的大量運用玻璃等材料，打造一種更具實驗性的外觀，也為項目未來經(jīng)營調(diào)整 提供更多可塑空間。項目商業(yè)布局上，由多幢低密度的時尚建筑布局而成 ，并以小巷、廣場等相互 連接，打造出一個大型開放式休閑商業(yè)街區(qū)，讓人們既可以盡享休閑娛樂購物的樂趣， 又可以在購物間隙找個靜謐的小花園歇歇腳2、，人們漫步其中，總能找到新的去 處，體會到探游的樂趣。人性化的合理布局，告別傳統(tǒng)的摩天大樓式樣的封閉型商場，整體設(shè)計又突顯 了空間的開闊。首期產(chǎn)品商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議1) 首期產(chǎn)品商業(yè)發(fā)展定位匯集人文、藝術(shù)、國際化娛樂、展示、體驗、多場景、多主題的濱海 24 小時 國際動感娛樂體驗 商業(yè) BLOCK定位闡述： 打造為集國際水平的餐飲、購物、演藝、展示功能的時尚、休閑文化娛樂中心，結(jié)合藝術(shù)展館、博物館，在建筑形態(tài)上實現(xiàn)中西文化的融合； 城市夜生活的首選場所，各式各樣的文藝表演、娛樂活動最集中的地方，這里有獨具特色的全日制劇場、酒吧、音樂俱樂部(持續(xù)整夜)，還包括各式 中餐、印度特色、西餐、印度尼西亞3、餐飲及各種海鮮在內(nèi)的美食。 博物館、劇場、美術(shù)館、各類展覽及發(fā)布會匯集，體現(xiàn)深圳國際化都市文化與歷史。 都市旅游、城市慶典活動目的地：標志性的城市建筑，多樣化的國際精品酒吧，音樂吧、藝術(shù)館，集生態(tài)、休閑、娛樂、體驗為一體的都市休閑場所， 垂直立體的空中花園和文化休閑場所，使本區(qū)域成為深圳的新標志，都市旅 游及城市慶典活動目的地。2) 目標客戶群定位：本項目客群是擁有中高消費能力的高收入人群、對生活品質(zhì)有著更高要求的高 知識人群、家庭及商務客群、國內(nèi)、港澳及周邊區(qū)域的旅游人群，主要為以下 三類 核心客戶為 CBD 區(qū)域工作的中高端商務消費群、居住人群； 通過樞紐到達本區(qū)域的外來商務人群、旅游人群4、； 因本項目特色休閑娛樂目的性消費吸引而來的本市及周邊區(qū)域客群。3) 整體建筑設(shè)計要求 設(shè)置 4 層連廊體系連接獨棟商業(yè)街區(qū) 將獨棟商業(yè)與 T1/T2/T3 塔樓裙樓作為一個整體考慮人流動線與交通體系， 借助平臺、連廊建立閉合的環(huán)形人流動線。 中庭增設(shè)電梯，以便更好的服務庭院的環(huán)路 獨棟商業(yè)街區(qū)內(nèi)部可設(shè)置下沉式庭院，通過通道與地鐵出口進行連通。 建筑風格方面：在外形設(shè)計上通過不規(guī)則的幾何外形和，賦予每幢建筑獨特 的外觀和個性；嘗試性的大量運用玻璃等材料，打造一種更具實驗性的外觀， 也為項目未來經(jīng)營調(diào)整提供更多可塑空間。 本區(qū)域商業(yè)消費有時尚、年輕、國際化、追求品質(zhì)的特點，建筑風格更具個 性、色5、彩繽紛，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接，體現(xiàn)城市財富和生活風尚， 多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)。4) 首期商業(yè)發(fā)展特色及亮點規(guī)劃： 整個項目業(yè)態(tài)包括餐飲、購物、娛樂和休閑配套服務；白晝與夜晚分別以不 同的業(yè)態(tài)為主題，使得整個商業(yè)街區(qū) 24 小時充滿了不同的商業(yè)活力。 充分利用白天與夜晚的不同景致，將白日的零售、旅游、休閑餐飲與夜晚的 娛樂、餐飲相結(jié)合，形成晝夜超人氣的旅游景致和娛樂勝地。 世界餐飲的集聚地打造，以餐飲、各色酒吧與現(xiàn)場音樂秀為主的業(yè)態(tài)，引進 世界級時尚娛樂品牌以及知名電子的音樂品牌酒吧，增加文化元素，吸引人 流。 針對旅游者市場，不定時地還會舉辦德國啤酒節(jié)等風格各異的活動6、來吸引人 們的駐足，同時還有跳蚤市場、街頭雜耍等特色城市活動，創(chuàng)造了別具特色 的城市休閑娛樂氛圍。 特色娛樂設(shè)施建議引進特色的娛樂設(shè)施，如 G-MAX 蹦極跳娛樂項目 等，形式上與傳統(tǒng)娛樂項目反差較大，卻能吸引了非常高的人氣 重視濱水帶的景觀利用和陸上娛樂設(shè)施的開發(fā)，將對于景觀更為敏感的業(yè)態(tài) (餐飲、娛樂)置于可觀河景的一面，將水景對于商業(yè)的提升作用最大化。 利用了雙界河視線景觀面，建造了特色的露天景觀餐廳及酒吧，將商業(yè)與自 然環(huán)境很好地融合在一起。6)各業(yè)態(tài)工程條件初步參考建議：業(yè)態(tài)面積范圍示意品牌排煙上下水排水排污用電信息點層高承重軟餐飲-烘 焙50-15085C、仟 吉面包管徑不小于407、cm40cm上水:管徑32MM水壓：不低于3.5KGF/M2管徑：110M M管徑： 110MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：大于120kw3相5 線2 通四芯電話線層高3.5M以上樓板承重：大于 350kg/ 軟餐飲-咖 啡/甜品50-200星巴克、 滿記甜品無上水:管徑 32MM 水壓：2.5-3.5KG F/M2管徑：110M M管徑： 110MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：65KW-100KW3相5 線2 通四芯電話線層高3.5M以上樓板承重：大于 350kg/ 西式快餐300 -500 KFC、麥 當勞煙管:截面不小于800*600mm(或截面積不小于 0.5 8、)排風量： 12000m3/h上水:管徑 50MM 水壓：2.5-3.5KGF/M2日供水量:不低于 30噸管徑：150M M管徑： 150MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：大于250KW開關(guān)容量：不小于500A3相5 線2-4 通四 芯電 話線層高3.5M以上樓板承重：大于 450kg/ 特色餐飲300 -500 禾綠壽司、南小館煙管:截面不小于500*600mm 排風量：15000m3/h-20000m3/h上水:管徑 50MM 水壓：2.5-3.5KG F/M2管徑：110M M管徑： 110MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：大于250KW開關(guān)容量：不小于200A3相9、5 線2-4 通四 芯電 話線層高3.5M以上樓板承重：大于 400kg/ 大型中餐1500 以上翡翠酒家煙管:截面不小于2000*900mm排風量：大于10 萬 m3/h上水:管徑 50MM 水壓：2.5-3.5KG F/M2管徑：200M M管徑： 200MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：大于250KW開關(guān)容量：不小于200A3相5 線2-4 通四 芯電 話線層高5M以上樓板承重：大于 450kg/ 美食廣場1500 以上大食代煙管:截面不小于1200*1000mm 排風量：15000m3/h-20000m3/h上水:管徑 80MM 水壓：2.5-3.5KG F/M2管徑：16010、M M管徑： 160MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：大于350KW3相5 線2-4 通四 芯電 話線層高3.5M以上樓板承重：大于 450kg/ 美容美發(fā) SPA、足浴30080 0 琉璃時光、TONY& GUY無上水:管徑 40MM管徑：110M M管徑： 150MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量： 100KW 3相5 線2-4 通四 芯電 話線層高3.5M以上樓板承重： 大于350kg/跨界書店50080 0 西西弗無上水:管徑 32MM 水壓：2.5-3.5KG F/M2管徑：110M M管徑： 110MM污水排放到業(yè)主方的化糞池和隔油池用電量：65KW-100KW311、相5 線(按照軟餐飲 要求)2-4 通四 芯電 話線層高3.5M以上樓板承重： 大于400kg/小型零售100 以 下創(chuàng)意零售店、便利店、品牌零售無無無無用電量：不少于15KW3相5 線2-4 通四 芯電話線層高3.5M以上樓板承重： 大于350kg/中型零售20030 0屈臣氏、品牌綜合 店無無無無用電量：不少于30KW3相5 線2-4 通四 芯電話線層高3.5M以上樓板承重： 大于350kg/銀行300-600中國銀行、恒生銀行需要滿足裝卸鈔、押金線路的有關(guān)安全要求2、 組團2：T4 寫字樓配套商業(yè)1)寫字樓裙樓商業(yè)發(fā)展定位：高端商務配套2)目標客戶群定位：本項目所在區(qū)域中高端商務消費群312、)整體建筑設(shè)計要求： 商業(yè)裙樓部分 2F 至 3F 增設(shè)扶手電梯 高樓層餐飲業(yè)態(tài)鋪位需考慮獨立的貨運動線系統(tǒng)二、寫字樓部分1、寫字樓定位1)首期寫字樓整體定位：先鋒領(lǐng)袖之作 商務雙子星 雙子塔標志性，打造樞紐北大門昭示形象； 兼顧自用和市場化，塑造地鐵集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平臺。2)T4 塔樓定位 先期入市產(chǎn)品，滿足先期入駐中小型企業(yè)和大型企業(yè)分支機構(gòu)的需求； 雙子塔南塔，以銷售為主； 深圳高端的標準甲級寫字樓。3)寫字樓目標客群定位根據(jù)目前企業(yè)入駐最新情況，金融業(yè)占比 60%，現(xiàn)代物流占比 15%，信息服 務占比 10%，科技及其它專業(yè)服務占比 15%，預計未來本項目的客戶群主要來自 金融行業(yè)、信息服13、務、科技服務、文化創(chuàng)意等相關(guān)企業(yè)，其中金融行業(yè)為主力客戶。 根據(jù)調(diào)研和行業(yè)經(jīng)驗，把本項目首期目標客群分為兩類：租賃客戶和購買客戶，其需求特點和需求面積分析如下：客戶類型租賃客戶購買客戶自用客戶投資客戶需求特點 關(guān)注產(chǎn)品硬件，使用便利性； 地理位置方便； 非成熟商務區(qū)域的租賃客戶 成本控制意識較強； 行業(yè)是否集中； 外資企業(yè)注重物業(yè)品質(zhì)形象 重視結(jié)合自身需求選擇 物業(yè)，注重物業(yè)的性價比 和檔次形象； 也有部分帶有投資性的 自用客戶較看重物業(yè)未 來升值潛力和投資回報 率 投資門檻、區(qū)域增值 性、性價比是投資型 目標客 群的 核 心關(guān) 注點； 務實理 性是 這 類客 戶的共同特征客戶行業(yè) 預測 國際14、/國內(nèi)龍頭金融企業(yè)； 國際知名科技類企業(yè)； 外資專業(yè)服務企業(yè)； 知名物流企業(yè)； 香港中小服務類企業(yè)； 區(qū)域?qū)嵙萍碱悾?通訊企業(yè)； 大中型實業(yè)貿(mào)易類企業(yè)； 擔保/信貸類企業(yè) 大 型 實 業(yè) 集 團 企 業(yè)； 上市傳 統(tǒng)制 造 業(yè)企 業(yè)； IPO/Reits 資產(chǎn)配置 類企業(yè)典型客戶 需求面積1005000 3001500 100500 (中小 型企業(yè))35 萬 (大型集 團、上市公司)根據(jù)項目首期南北塔樓的入市階段不同，其目標客戶群將存在一定的差異。預計在 T4 塔樓在 2018 年下半年入市時，區(qū)域發(fā)展尚處于發(fā)展初期，區(qū)域環(huán)境面貌一 般，各種配套設(shè)施不完善，尤其在各大企業(yè)尚處于觀望更多的中央15、特批“更特殊的 政策”的情況下，導致不會有太多大規(guī)模的企業(yè)總部搬遷，因此，此階段辦公企業(yè) 以公司辦事處、辦公點為主，預計對實際使用面積的需求有限，但其中有實力的企 業(yè)除了自用之外，還有很大一部分有投資的需求，因此也可能產(chǎn)生大面積購買的需求。結(jié)合項目區(qū)域特點，預計未來北塔樓的目標客戶群主要來自粵港地區(qū)及深圳本地,，包括： 注冊在的本地及香港大型金融機構(gòu)辦事點； 符合準入并且符合稅收優(yōu)惠政策的中小企業(yè)；外商和中小型港資企業(yè) ； 專業(yè)房地產(chǎn)投資客 ； 與金融相結(jié)合的現(xiàn)代物流業(yè)企業(yè)、IPO 級科技類企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)、電信 企業(yè)及醫(yī)療教育企業(yè)等。2、寫字樓亮點打造1)雙子塔產(chǎn)品考慮首期將和周邊項目做差16、異化產(chǎn)品，且打造項目整體的北大門形象，從首期展示 項目的獨特性和昭示性，建議寫字樓從建筑設(shè)計方面考慮打造成雙子塔形象，輔以 生態(tài)和科技理念的襯托，突出項目在區(qū)域內(nèi)的唯一性，滿足國內(nèi)外大企業(yè)對大面積 總部辦公的市場需求2)空中商務村 兩棟寫字樓從外觀上相互呼應，相輔相成； 建筑形態(tài)一致而可將兩棟分別定位，適應市場變 化； 可零可整，機動靈活； 毋庸置疑被稱為當?shù)氐摹暗貥藰屑~建筑”。考慮金融企業(yè)和專業(yè)服務企業(yè)等客戶對辦公產(chǎn)品形態(tài)和空間的需求，打造符合企業(yè)要求而又具有市場前瞻性的寫字樓產(chǎn)品，建議寫字樓部分樓層打造成空中商務村(Multi-Storey Village)，滿足國內(nèi)外大企業(yè)對大面積總部辦17、公的市場需求。空中 商務村特點： 以 2-3 層為一個空中單元，不受周 邊企業(yè)影響； 單元內(nèi)設(shè)有上下層樓梯，空間獨立； 帶有獨立接待大堂，空間設(shè)置靈活； 滿足企業(yè)檔次形象要求。根據(jù)統(tǒng)計，不同等級的總部對辦公面積要求存在差異性。針對本項目入市時間，預 計未來入駐的總部先以分公司或地區(qū)總部為主，建議空中商務村的單元面積控制在1500-3000m2 ，以 2 -3 層的復式戶型呈現(xiàn)企業(yè)級別全國總部地區(qū)總部分公司機構(gòu)名稱永旺集團中糧集團新世界發(fā)展有 限公司德勤永華畢馬威華振中國建材企業(yè)類型跨國企業(yè)內(nèi)資企業(yè)港資企業(yè)跨國企業(yè)跨國企業(yè)內(nèi)資企業(yè)預計辦公面積5000 -8000m23 萬 m23000 m21518、00-2000 m21500-2000 m22500 m2預計標準總部人數(shù)預 計 500 人目前北京總部中糧廣場辦公面積約 3 萬預計公司人數(shù) 約 200-300 人各地分公司人數(shù)約150-200 人各地分公司人數(shù)約 150-200人預計分公司人數(shù)200-250 人3)公共空間在電梯廳、樓層北面角部及轉(zhuǎn)換樓層設(shè)置小面積公共休閑空間，如空中花園、屋頂 花園的設(shè)置，有利于提高辦公物業(yè)的市場溢價。3、寫字樓單元設(shè)置1)單元分割T4 塔樓以中小面積分割單元為主考慮到項目入市時處于開展初期，區(qū)域商務氛圍有待培育，預計入市的客戶將 以中大企業(yè)的分支機構(gòu)為主；另外在前期以銷售為主的情況下，針對購買者，需控 19、制投資總價。根據(jù)市場調(diào)研，目前投資客戶主要青睞中小戶型面積。因此，以銷售 為主的 T4 塔樓建議以中小戶型為主力戶型，80-200 及 200-300 的開間面積 控制在 60%左右。T4 塔樓單元分割建議開間單元面積面積比例小開間280-150 m10%中小開間2150-200m20%中開間2200-300m30%中大開間2300-500m20%大開間半層面積10%無間隔樓層整層面積6%復式樓層復式(空中商務村)4%合計-100%2)寫字樓單元亮點 戶型方正，使用率高，用開放式設(shè)計、無封閉式隔墻，具有高使用率，空間組 合靈活參考案例華潤城華潤置地大廈 標準層面積： 1759.94m2 單元分20、割： 低區(qū)一層 6 戶面積區(qū)間： 內(nèi)部柱距跨度大，空間組合靈活參考案例 嘉里建設(shè)廣場二期標 準 層 面 積 ：2000m2面積分隔：400-500m2柱 跨度 9 部分單元采用復式(空中商務村)參考案例倫敦蒼鷺大廈獨立空中大堂，彰顯企業(yè)形象；大柱距， 分隔靈活。3)寫字樓單元排布4、寫字樓大堂設(shè)計考慮到未來主要辦公人群通過地鐵進入寫字樓，建議寫字樓在負一樓和一樓分別設(shè) 置大堂，“雙大堂”設(shè)計一方面凸顯寫字樓品質(zhì)，同時可以更好的實現(xiàn)寫字樓空間 與地下、地面空間的有機互動和聯(lián)系。1)主大堂 主大堂設(shè)置在地面首層，面積約 800m2 ，層高建議按 15-18 米設(shè)計，寬闊、氣 派的大堂有利于展現(xiàn)項目21、標志性形象，建議選取高檔建材，如大理石地磚、掛 石、燈光照明系統(tǒng)等的精裝修； 辦公物業(yè)首層主入口設(shè)置: 雙子塔主入口分別設(shè)置在兩棟塔樓的內(nèi)側(cè)，主入口門 對門設(shè)置 T4 塔樓主入口設(shè)置在大堂北側(cè)； 一樓除了寫字樓大堂外，應考慮預留部分面積用作商業(yè)用途，并合理設(shè)置動線。2)次大堂 次大堂設(shè)置在負一樓，面積約 500 m左右，設(shè)置智能門禁系統(tǒng)，高效之余保證 私密安全，選用的裝飾風格及材質(zhì)與主大堂一致，但檔次可略低于主大堂 考慮到項目屬于交通樞紐物業(yè)，辦公物業(yè)與地鐵、商業(yè)人流存在互動關(guān)系， 建議設(shè)置與地鐵相聯(lián)的地下門廳，設(shè)置智能門禁到達系統(tǒng)；同時寫字樓 B1 層布 局應結(jié)合周邊商業(yè)情況設(shè)置； 電梯前廳22、：寬敞舒適的裝修，配置合理的指示，如電梯按鈕、樓層平面圖、樓 梯指引等。5、寫字樓其他公共空間設(shè)計 1)辦公設(shè)計要求 開間以提高單元實用率為原則，兼顧靈活的戶型間隔設(shè)計，避免產(chǎn)生不便于使 用的尖角位； 辦公物業(yè)主入口設(shè)置應降低周邊道路交通的干擾，便于人流到達，同時應具有 一定的昭示性。總體而言，辦公物業(yè)主入口設(shè)置主要考慮以下原則： 主入口的設(shè)置應兼顧考慮到片區(qū)主要樞紐交通人流的來去方向和動線； 兼顧商業(yè)裙樓的商業(yè)需求，應將商業(yè)價值較高的面留給商業(yè)； 結(jié)合景觀資源，設(shè)置在景觀面較好且具有一定昭示性的地方； 考慮寫字樓周邊的車行交通影響。2)公共配套設(shè)施 客梯：考慮到項目屬于交通樞紐項目，人流比較23、復雜，建議設(shè)置部分可直 接抵達地下停車場的專用電梯，在保證物業(yè)形象、不對物業(yè)造成干擾的前提下， 建議另外提供訪客乘坐的公共電梯到地面大堂等公共空間； 衛(wèi)生間：設(shè)置公共式衛(wèi)生間，考慮專設(shè)殘疾人洗手間、CEO 行政洗手間等，其 中 CEO 行政洗手間在半層、整層及復式樓層內(nèi)設(shè)置。另外，建議增加女洗手間 廁格數(shù)的配比； 停車庫：充足停車位，合理的車流動線設(shè)計，停車庫進出入口設(shè)計應避開城市 主干道，不應垂直于道路，避開商業(yè)價值最大化面，避免與人流主動線交叉； 簡易裝修，預留頂部管道鋪設(shè)空間； 茶水間：公共區(qū)域配置茶水間，考慮留有上下水點位； 員工食堂：包括員工餐廳及廚房，飯?zhí)妹娣e約 700-800m224、，建議員工餐廳設(shè)置 在商業(yè)價值較低的位置，例如一二層商業(yè)邊角候場位、寫字樓 3-4 層的商業(yè)裙 樓等等，建議在項目多個位置分別設(shè)置，每 1-2 棟寫字樓設(shè)置一個員工餐廳以 滿足部分辦公人群的日常就餐問題。6、物業(yè)發(fā)展建議1)標準層面積：標準層設(shè)計應參考甲 A+ 級寫字樓標準，考慮合理的實用進深尺 寸，并根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，從經(jīng)濟性和科學性的角度，考慮防火分區(qū)的合理劃分；設(shè)計院可做標準層多方案比較，建議控制在 2200-2800m2 ；2)標準層凈高: 可控制在 2.8 米以上； 3)在符合相關(guān)建筑規(guī)范的前提下，適當考慮建筑面積設(shè)置的靈活性以提高物業(yè)的 使用率，例如部分樓層內(nèi)部挑高設(shè)計、適當預25、留樓頂面積、避難層空間靈活設(shè)置等； 4)實用率68%；其中建筑高度 200 米以上的寫字樓實用率控制在 68%-70%，200 米以下的寫字樓實用率控制在 70%-75%； 5)應保證局部辦公位置的多方向視線不受遮擋； 6)以設(shè)置公共衛(wèi)生間為主，考慮 CEO 套間衛(wèi)生間的布置； 7)電梯設(shè)置：電梯廳凈高2.8m，合資國際知名品牌電梯；每部電梯最大載重量 1350 千克；每部電梯平均服務面積約4,500m2 ；電梯平均等候時間35 秒； 8)走道設(shè)置：走道寬度 1.8 米；9)機電設(shè)置：電力配置高于 100 VA /每平方米，雙路供電(配備后備電力供應設(shè) 施)；布線系統(tǒng)，網(wǎng)絡地板，一般樓層地板高26、度大于 150mm；配備網(wǎng)絡機房通信 設(shè)施，每 30 平方米，最少一條電話線同時配有 DDN/ISDN/ASDL 和光纖； 10)空中商務村：建議在較高樓層針對總部企業(yè)，設(shè)置少量空中商務村，約占總建 筑面積的 4%，約 2-3 個單元，每個單元面積控制在 1500-3000m2 ，每個單元約 占 2 層-3 層，以復式形態(tài)呈現(xiàn)，內(nèi)部帶有大堂及上下樓梯； 11)幕墻設(shè)計：采用中空 LOW-E 玻璃幕墻設(shè)計；12)空調(diào)系統(tǒng)：T4 塔樓未來考慮銷售，建議采用 VRV 空調(diào)，便于用戶使用； 13)寫字樓設(shè)計滿足國際 LEED 綠色建筑認證標準；14)滿足 5A 寫字樓設(shè)置標準，即 OA 辦公自動化系統(tǒng)27、CA 通訊自動化系統(tǒng)、FA 消防自動化系統(tǒng)、SA 安保自動化系統(tǒng)、BA 樓宇自動控制系統(tǒng)。三、公寓部分1、首期公寓定位1)公寓整體定位世界濱海灣區(qū)國際精英鉑金公館 位于深圳最具發(fā)展前景的核心區(qū)位 ； 公寓物業(yè)與 5 條軌道交通無縫連接，真正的地鐵入戶物業(yè) ； 擁有多元城市稀缺景觀資源優(yōu)勢，匯集灣一線無敵海景、雙界河水廊道及市政公園于一體 ； 打造綠色建筑最高標準雙認證 中國 3 星級綠色建筑認證和英國BREEAM 生態(tài)建筑認證 ； 深圳唯一的會呼吸的商務公寓建筑，打造恒溫、恒濕、恒氧的科技高效的生態(tài)居住空間； 大尺度大開闊的居住空間，暢享尊崇、優(yōu)質(zhì)生活品質(zhì)。2)公寓目標客群定位 目標客戶群：28、. 核心目標客群：深圳本土富裕階段以及注冊的房地產(chǎn)企業(yè)，金融企 業(yè)、私企企業(yè)等的高管；. 重要目標客群：珠三角從事制造業(yè)、貿(mào)易、電子科技行業(yè)的工廠主；全 國各地的企業(yè)老總；. 機會客群：以香港、北上廣等一線城市的高端投資客群以及國內(nèi)的頂級 物業(yè)投資者，包括社會名流及演藝明星。 置業(yè)目的：根據(jù)對深圳目前高端公寓的客戶構(gòu)成及其需求特點分析得出，2/3 的高端公 寓置業(yè)客群為高端投資客群，傾向選擇中小戶型公寓，面積在 80-180 平米 區(qū)間，購買主流價格集中在 600-1200 萬元/套；1/3 為頂級置業(yè)客群，主 要用于自用商務接待或自住為主，傾向于選擇中大戶型公寓，面積集中在 300-500 29、平米或以上，購買主流價格集中在 2000-5000 萬元/套。根據(jù)問卷訪談資產(chǎn)過億的人士，主要為企業(yè)主，各公司高管人員等富裕人群對商務 公寓的購買目的以及價格承受能力，以便更好地指導本項目的戶型定位。經(jīng)訪談得 知，約 2/3 的富裕客群購買商務公寓用作投資升值，對總價較為敏感，能承受的總 價區(qū)間在 1 千萬元左右；約 1/3 用作自用用途，用于自住或者商務會所，成熟的總 價區(qū)間普遍在 2 千萬元以上。3)公寓檔次定位檔次定位：中高端公寓隨著商務公寓的爆發(fā)式增長 ，公寓市場逐步多元化，2013 年更是迎來了高端公寓 的發(fā)展元年，深圳公寓市場出現(xiàn)檔次分化，并有逐步高端化的發(fā)展趨勢，本項目位 于核心30、商務區(qū)核心地段，占據(jù)優(yōu)越的海景景觀資源，具備打造為中高端以上公 寓的居住條件。1)戶型配比建議結(jié)合市場典型的商務公寓戶型配比，本項目產(chǎn)品定位高端，但所處區(qū)位尚未成熟， 因此更宜采取謹慎的戶型定位策略，以中小戶型、中大戶型的產(chǎn)品定位為主，控制大戶型設(shè)置的比例。結(jié)合本項目發(fā)展商務公寓的自身條件： 本項目區(qū)位優(yōu)勢、自身大規(guī)模配套優(yōu)勢、景觀資源優(yōu)勢、交通條件優(yōu)勢，區(qū)位未來發(fā)展前景優(yōu)勢明顯，具有打造高端商務公寓的條件； 但本項目所處區(qū)域目前尚處于開發(fā)建設(shè)期，配套缺乏，商務公寓難以以頂級商務公寓定位，更宜以高端定位； 本項目為大規(guī)模項目開發(fā)，資金壓力大。公寓為 1 期產(chǎn)品，也是現(xiàn)金流最好的產(chǎn)品，公寓更宜以31、中小戶型、中大戶型產(chǎn)品為主，以達到快速回籠資金支持后 期項目的開發(fā)。本項目公寓戶型為：戶型描述戶型面積(m2 )房型套數(shù)面積套數(shù)套數(shù)比例面積面積比例中小戶型70 -90 (含 90 )1 房 1 廳 1 衛(wèi)27242.1%2244028%110 -140 (含 140 )2 房 2 廳 1 衛(wèi)、1+2 房 2 廳 2 衛(wèi)26641.2%3379043%140 -200 (不含 200 )1+2 房 2 廳 2 衛(wèi)、3 房 2 廳 3 衛(wèi)、3+1 房 2 廳 3 衛(wèi)507.7%875011%中大戶型200 -240 3+1 房 2 廳 3 衛(wèi)、4 房 2 廳 3 衛(wèi)446.8%892011%2632、0 -350 4+1 房 3 廳 3 衛(wèi)60.9%19202%大戶型350 -400 4+1 房 3 廳 3 衛(wèi)、5 房 3 廳 3 衛(wèi)81.2%30004%合計646100%78820100%2)戶型亮點建議及戶型設(shè)計要求序 號面積段戶型基本信息戶型設(shè)計亮點及設(shè)計要求基本房型衛(wèi) 生 間廚房工 人 房170 -90 (不含 90 )1 房 1 廳 1衛(wèi) 1 廚及1+1 房(1臥室 1 書房)2 廳一 衛(wèi)中廚無戶型設(shè)計亮點： 客廳、餐廳空間獨立，有限空間打造完美居家功能；寬敞主臥，獨立衣帽間；動靜分區(qū)，空間方正；空間集約化利用，打造 1+1 靈動空間，書房臥室轉(zhuǎn)換靈活。設(shè)計要求：主打高拓戶型，增33、加其自由改造的可能；控制陽臺及廚房面積；方正間隔增加其實用性；講究待客空間的大氣；盡量設(shè)置在東側(cè)及北側(cè)，對景觀面要求相對較低。2110 -140 (含 140 )2 房 2 廳 1衛(wèi)、1+2房2廳 2 衛(wèi)一衛(wèi)/二衛(wèi)中廚無戶型設(shè)計亮點： 180 度全幅海景景觀；客廳臥室落地玻璃窗設(shè)計，盡享開闊海景景觀；客廳、餐廳空間獨立，有限空間打造完美居家功能；空間集約化利用，空間使用靈巧； 陽光書房，科學采光。設(shè)計要求：實用主打戶型；亮點在增加其可視面，如客廳及臥室落地玻璃窗可看 海或水廊道或內(nèi)部花園；講究待客活動區(qū)的開闊性及舒適感；控制廚房及陽臺面積；大面積戶型設(shè)置在西側(cè)海景景觀面優(yōu)的方向，小面積戶型則設(shè)34、置在東側(cè)靠空中花園兩側(cè)3140 -200 (不含 200 )1+2房2廳2 衛(wèi)、3 房 2 廳 3 衛(wèi)、二衛(wèi)/三中廚無戶型設(shè)計亮點：270 度雙景觀，海景、河景盡收眼底； 180 度海景客廳觀景陽臺，俯瞰變化，盡顯時代精英風范；3+1房2廳 3 衛(wèi)衛(wèi)精巧玄關(guān)設(shè)計，提升物業(yè)品質(zhì)；套房設(shè)計，空間私密；2+1 設(shè)計，打造靈動生活空間 。設(shè)計要求： 區(qū)分動靜空間；講究主臥的視野；接待空間的大氣、開闊；廚房較小戶型大，講究干濕分區(qū)及實用性。講究陽臺的實用性；盡量設(shè)置在擁有景觀面的西側(cè)。4200 -240 3+1房2廳 3 衛(wèi)、4 房 2 廳 3 衛(wèi)三 衛(wèi)中西廚有戶型設(shè)計亮點： 占據(jù)優(yōu)越景觀位，270 度35、雙面景觀；套房設(shè)計，空間私密； 中西廚設(shè)計，滿足多樣化需求；設(shè)置獨立保姆房，主仆動線分離。設(shè)計要求：講究主臥及接待空間的視野； 中廚及儲物間盡量歸一側(cè)；西廚以備簡易早餐，以開放式設(shè)置；客廳開闊；餐廳及廚房的互動；廚房大，講究干濕分區(qū)，有儲物間；講究陽臺的視野；建議設(shè)置在公寓西北角或西南角景觀優(yōu)越的位置。5260 -350 4+1房3廳3 衛(wèi)三 衛(wèi)中西廚有戶型設(shè)計亮點：套房設(shè)計，空間私密； 中西廚設(shè)計，滿足多樣化需求；設(shè)置獨立保姆房，主仆動線分離；多媒體空間、書房等輔助功能空間設(shè)計。設(shè)計要求：講究主臥及接待空間的視野； 中廚及儲物間盡量歸一側(cè)；西廚以備簡易早餐，以開放式設(shè)置；客廳開闊；餐廳以 136、0 人桌設(shè)置合適空間；廚房大，講究干濕分區(qū)，有儲物間；樓層較低、中區(qū)高，可設(shè)計為 3.6 米；增加超大落地窗設(shè)計，增加可視面； 陽臺講究開闊及視野；增加主臥的視野面，主臥空間開闊、大氣； 設(shè)入戶門廳；入戶門大，以 1.8 或 2 米設(shè)置。6350 -400 /400 以上4+1房3廳3 衛(wèi)、5房3 廳 3 衛(wèi)三 衛(wèi)中西廚有戶型設(shè)計亮點： 270 度雙景/180 度全幅無柱客廳，海景/河景盡收 眼底；家庭私密空間與社交開放空間兩大區(qū)域空間分離；套房設(shè)計，空間私密； 中西廚設(shè)計，滿足多樣化需求；獨立工人房，主仆動線分離 。設(shè)計要求：打造最高至高品質(zhì)；設(shè)置私人星際泳池及星空私家花園；強調(diào)主臥視野及舒37、適度；強調(diào)待客空間的舒適及空間感；講究動靜分區(qū)；講究陽臺的視野及空間感；廚房大與保姆房歸一側(cè)；廚房增加操作間或儲物間；設(shè)入戶門廳；層高設(shè)為 3.6 米。11、入戶門大，以 1.8 或 2 米設(shè)置；稀缺珍藏戶型，建議景觀利用最大化。3)戶型排布本項目公寓平面布局原則 將中大戶型及大戶型產(chǎn)品盡量設(shè)置在公寓的高層，并建議設(shè)置在景觀價值最高的西側(cè)、西南側(cè)及西北側(cè)； 將戶型面積相對較小的產(chǎn)品盡量設(shè)置在公寓的低層、景觀價值較低的東側(cè)； 達到雙面采光效果的四個角落建議設(shè)置大戶型產(chǎn)品，中部僅能一面采光，建議設(shè)置中小戶型產(chǎn)品。高區(qū)電梯4部服務4戶避難層中高區(qū)避難層消防電梯 1部和安 全樓梯避難層大堂SN公寓EW38、觀景面寬、景觀視野最好觀景面窄、景觀視野一般 公寓塔樓四面的觀景面與景觀視野不同， 導致公寓房型的布置也有所側(cè)重； 據(jù)規(guī)劃設(shè)計判斷， 西側(cè)和北側(cè)的觀景面最 寬闊，景觀資源價值最大，其中西側(cè)高層 可觀無遮攔觀海景、北側(cè)可觀公園景觀；東側(cè)和南側(cè)因受周邊建筑阻擋，觀景面較 窄，景觀資源一般本項目公寓豎向布局建議：高區(qū)中高區(qū)電梯4部服務10戶中低區(qū)低區(qū)電梯 4部服務14戶4)公寓裝修建議本項目一期公寓產(chǎn)品以大戶型350m 、 400m及以上中小戶型、中大戶型110m、140m、175m、 200m、 240m、 320m中小戶型80m、90m、125m、 140m、175m深圳灣一號戶型裝修實景深業(yè)上39、城戶型裝修實景高品質(zhì)形象入市，主力戶型帶裝修成本控制在 4000 - 6000 元/m2 精裝修，大平層采取毛坯交房，可根據(jù)客戶喜好自行裝修令 參考案例：深圳灣一號 深業(yè)上城 金地大百匯 東海國際公寓4000-6000 元/ (毛低區(qū)約 10000 元/ 8000- 10000約 20000 元/ 坯交房，客戶也可委托 ，高區(qū)毛坯交房 元/開發(fā)商代為裝修標準東海國際戶型裝修實景刀裝修案例 1：東海國際公寓東海國際裝修標準地面過道/客廳/工作陽臺/衛(wèi)生間/廚房地面：西班牙米黃大理石臥室地面：胡桃木實木復合地板戶內(nèi)門白色啞光漆面實心木門，配不銹鋼門鎖衛(wèi)浴五金洗面盆及龍頭、座便器：美國品牌“KOHL40、ER”；浴缸及龍頭：西班牙品牌“JACOB DELAFON”櫥柜櫥柜：門板：美國品牌“KOHLER”Bristol 造型高、光白烤漆、臺面：Caf Laurent 大理石，嵌瑞士品牌“FRANKE”雙孔洗菜盆，美國品牌等空調(diào)大金冷暖型 2HP 分體式風管機開關(guān)插座德國品牌“SIEMENS”裝修案例 2：深圳灣 1 號案例：深圳灣 1 號裝修標準地面電梯廳/過道/客廳/飯廳/衛(wèi)生間/廚房地面：進口石材景觀陽臺地面：戶外木地板臥室地面：實木復合地板戶內(nèi)門系統(tǒng)門：歐洲進口高端專業(yè)噴繪斷橋鋁合金提升推拉門，并集成進口專業(yè)微通風器，門玻璃采用雙銀 LOW-E 空銅化雙層超白玻璃衛(wèi)浴五金龍頭：dombra41、cht o hansgrohe座廁，洗手盆：billeroy & blanco o rodi櫥柜櫥柜：buithoup or siemalic水槽，水龍頭：miele or subzero or gaggenou空調(diào)戶內(nèi)設(shè)冷熱變頻多聯(lián)機(家用中央空調(diào))開關(guān)插座進口品牌3、大堂設(shè)計大堂是公寓項目給予客戶產(chǎn)品第一印象的地方，決定公寓項目的整體基調(diào)、品味和 定位，是促進客戶成交的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。結(jié)合深圳現(xiàn)有高端公寓的大堂設(shè)計，建議 本項目無論從面積上、層高上、裝修設(shè)計上給予客戶高端的震撼感覺，打造大氣、品質(zhì)、奢華的檔次格調(diào)。物業(yè)名稱深業(yè)上城大堂面積1000 大堂層高大堂風格現(xiàn)代簡約、凸顯品味大堂裝飾選42、用天然石材和木材作地臺和墻身飾面；此外大堂內(nèi)展示一系列精致藝術(shù)雕塑品，大理石弧形主樓梯、優(yōu)雅寧靜的局部水景及垂直綠化墻東海國際公寓1500 13.7m高奢華貴、凸顯尊貴歐洲著名藝術(shù)品牌 LASVIT 進口水晶吊燈，施華洛世奇水晶面墻；西班牙金虎眼石掛壁，手工刺繡屏風等奢華細節(jié)中心 天元16m高奢華貴、凸顯尊貴對地下室及架空層大堂空間進行優(yōu)化，打造“三重立體大堂”，從中國傳統(tǒng)的玉璽中汲取靈感令 大堂特色體現(xiàn)本項目的交通樞紐屬性及特色雙大堂設(shè)計 首層大堂：設(shè)有知名冷暖空調(diào)，石材或高檔地磚地面，建議面積 500-800m2左右，局部挑高 9-12 米； 次大堂： 考慮到項目屬于交通樞紐物業(yè)，與地鐵相43、聯(lián)，存在豎向交通要求。建議-1 層、-3、 -4 停車層設(shè)置具有接待功能的地下門廳作為接待大堂， 同時設(shè)置智能門禁到達系統(tǒng)，建議采用普通精裝，面積控制在 20-30 m2 左 右。令 大堂功能設(shè)置堂公寓大刀 公寓首層 裙樓主要 面積 優(yōu) 先考慮排布商業(yè)，公寓大堂 部分應包括：. 公寓首層主大堂：500-800 m2；中空面積 100 -200m2；. 會客廳：40-50m2；. 監(jiān)控室:約 20m2另外， 裙樓首層除了考略商業(yè)及公寓 大堂設(shè)置， 應考慮配套服務設(shè)施的擺 放，考慮在商業(yè)價值低的位置設(shè)置社 區(qū)警務室一個，初步建議建筑面積設(shè) 置約 100m2，具體面積請參考深圳相 關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范及規(guī)44、定社區(qū)警務室會客廳監(jiān)控室令 大堂裝修公共部分根據(jù)高端住宅及一線城市商務公寓項目設(shè)計仿照星級酒店裝修標準，其中：刀 首層主大堂. 大堂設(shè)計應凸顯高雅，空間分割要好，并具有開放性和現(xiàn)代感；. 大堂無論是家具、燈飾還是地毯的選擇一定要有現(xiàn)代感；. 材料建議采用石材，突出項目的品質(zhì)感。刀 次大堂建議采用普通精裝，風格設(shè)計與主大堂一致。4、會所設(shè)計本項目首期公寓會所將獨立運作，建議設(shè)置在公寓裙樓的 5 樓會所設(shè)置參考案例： 功能設(shè)置：健身館、兒童娛樂區(qū)、閱覽室、棋牌室、紅酒雪茄館、 藝術(shù)品鑒賞、私人影院等； 設(shè)置原則：動靜分區(qū)， 不相互形成干擾； 裝修建議：與公寓高檔定位相匹配，裝修材料的選著請借鑒公寓45、 單元的配置； 面積設(shè)置: 800m2。項目有無會所經(jīng)營模式會所面會所功能深圳灣一號有對外經(jīng)營2 個會所，共約 6000m2特色餐飲、音樂廳、時尚 T 臺、健身房、游泳池、紅酒鑒賞室等深業(yè)上城有對內(nèi)經(jīng)營2 個會所，共 約 4000m2游泳池、 健身房、 舞蹈室、 瑜伽室、咖啡吧、燒烤區(qū)、酒吧、閱讀室、多功能廳(游戲室、棋牌室)等金地大百匯有對外/對 內(nèi)經(jīng)營3 個會所(2 個商業(yè)會所 對外經(jīng)營、1 個社區(qū)會所 對內(nèi)經(jīng)營)游泳池、 健身房、 閱讀室、 舞蹈室、 瑜伽室、閱讀室、多功能廳等共約東海國際公寓 有 對內(nèi)經(jīng)營8000m2恒溫泳池、健身房、空中籃球場、 舞蹈室、瑜伽室、多功能廳(游戲 室、K46、TV 影音室、斯諾克桌球室)等5、綠色智能建筑 科技節(jié)能 ： 智能雙開電梯、日立戶式變頻高效環(huán)保中央空調(diào)； 太陽能熱水系統(tǒng)、雙層中空 LOW-E 玻璃； 生態(tài)環(huán)保： 屋面雨水回集系統(tǒng)、精裝修工廠化施工； 智能安防 ： 五重門禁安防系統(tǒng)、供電保障系統(tǒng)； 全屋家居智能控制系統(tǒng) ： 公寓的臥室、起居室等均使用了電動開啟窗，與家庭智能控制系統(tǒng)駁接，開啟關(guān)閉實現(xiàn)智能化管理。6、物業(yè)管理采用 24 小時管家式服務物業(yè)，以滿足商務客群對時間與效率的嚴苛要求； 服務內(nèi)容：房屋設(shè)施維修與保養(yǎng)、家居清潔服務、交通服務、商務服務等。物業(yè)服務內(nèi)容24 小時大堂禮賓服務著名香港裁縫上門量身訂制服務24 小時交通安排服務上門化妝及發(fā)型設(shè)計服務24 小時醫(yī)療護理服務香港日常生活用品代購服務中、英、粵語等多種語言對接親友入住前的房間整理及環(huán)境布置服務尊享名貴房車接送收樓禮遇免費 WiFi贈送首次入住居室清潔及設(shè)備安檢服務專業(yè)健身教練及私人陪教新入住介紹及周邊設(shè)施向?qū)Х占揖釉O(shè)施安全定期檢測，如煙感、燃氣爐、空調(diào)專業(yè)保安及深夜護送服務家居電氣安全定期檢測，如電氣、漏電保護器等外出度假房屋管理服務24 小時家居設(shè)施報修服務自助洗衣服務中心空氣凈化服務24 小時中港直通車服務短期家具儲存服務