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1、同濟(jì)逸仙大廈前同濟(jì)逸仙大廈前 期策劃期策劃 上海同策咨詢股份有限公司 提報(bào)工作回顧提報(bào)工作回顧 宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位 項(xiàng)目角色定位項(xiàng)目角色定位 項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目商業(yè)功能定位項(xiàng)目商業(yè)功能定位 第一次提報(bào)工作內(nèi)容第一次提報(bào)工作內(nèi)容 工作工作1 1：深入分析大柏樹(shù)周邊環(huán)境（現(xiàn)狀、規(guī)劃、辦公市場(chǎng)）：深入分析大柏樹(shù)周邊環(huán)境（現(xiàn)狀、規(guī)劃、辦公市場(chǎng)） 結(jié)論1：亂、交通可達(dá)性一般、辦公物業(yè)整體檔次較低、辦公市場(chǎng)成交弱勢(shì)、入駐企業(yè)集中在鋼貿(mào)和物流類 工作工作2 2：大柏樹(shù)市場(chǎng)企業(yè)調(diào)研：大柏樹(shù)市場(chǎng)企業(yè)調(diào)研 結(jié)論2：大柏樹(shù)辦公市場(chǎng)成交狀況較為平庸2、大柏樹(shù)65%的企業(yè)為鋼材類企業(yè)，確立鋼貿(mào)企業(yè)為本案突破口 工作工作3 3：項(xiàng)目整體定位：項(xiàng)目整體定位 結(jié)論3：定位一成長(zhǎng)性企業(yè)專屬平臺(tái)；定位二成熟企業(yè)的改善性辦公；定位三低碳節(jié)能辦公 最終確立結(jié)合一、二方向定位，分別提出BOHO和PIONEER OFFICE的概念 工作工作4 4：商業(yè)策劃定位：商業(yè)策劃定位 結(jié)論4：本案不適合做集中型商業(yè)、結(jié)合周邊辦公商業(yè)共性，建議本案以餐飲等配套商業(yè)為主、通過(guò)辦公 商業(yè)人均面積測(cè)算，建議本案1、2層為配套商業(yè)，3-5層為會(huì)議、辦公功能空間 第一次提報(bào)反饋意見(jiàn)第一次提報(bào)反饋意見(jiàn) 1、辦公項(xiàng)目是否應(yīng)該走鋼貿(mào)產(chǎn)業(yè)集聚方向，是否有其他產(chǎn)業(yè)方、辦公項(xiàng)目是否應(yīng)該走鋼貿(mào)3、產(chǎn)業(yè)集聚方向，是否有其他產(chǎn)業(yè)方 向，項(xiàng)目如何定位？向，項(xiàng)目如何定位？ 2、是否可再深入研究、是否可再深入研究5層商業(yè)的可行性，層商業(yè)的可行性，5層商業(yè)所能帶來(lái)的利層商業(yè)所能帶來(lái)的利 潤(rùn)較大，詳細(xì)分析潤(rùn)較大，詳細(xì)分析5層商業(yè)的定位、業(yè)態(tài)，是否可行？層商業(yè)的定位、業(yè)態(tài)，是否可行？ 3、如何打造本案、如何打造本案“3高高”高品質(zhì)、高利潤(rùn)、高品牌高品質(zhì)、高利潤(rùn)、高品牌 第二次提報(bào)工作內(nèi)容第二次提報(bào)工作內(nèi)容 工作工作1 1：辦公項(xiàng)目是否該走鋼貿(mào)產(chǎn)業(yè)集聚方向？如何應(yīng)對(duì)第一鋼市的影響？：辦公項(xiàng)目是否該走鋼貿(mào)產(chǎn)業(yè)集聚方向？如何應(yīng)對(duì)第一鋼市的影響？ 研究大柏樹(shù)及其周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 非鋼貿(mào)類企業(yè)多以租賃為主，購(gòu)買實(shí)力有限，產(chǎn)業(yè)聚集難度大 如何不做第一鋼市NO2 產(chǎn)業(yè)差異化 橫向差異化 鋼貿(mào)類差異化 定位培訓(xùn)、研發(fā)、科技中介孵化基地 并提出需怎樣的硬軟件服務(wù)配套支持 引入平臺(tái)，超過(guò)第一鋼市做NO1， 斯迪爾表現(xiàn)出興