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1、 天津海景實(shí)業(yè)有限公司 天津海景實(shí)業(yè)有限公司 天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目 A 地塊購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告 仲量聯(lián)行，北京 二零零五年五月 天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目 A 地塊購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告 仲量聯(lián)行，北京 二零零五年五月 天津海景實(shí)業(yè)有限公司 天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目 A 地塊業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告 仲量聯(lián)行 二?五年五月 1 目錄目錄 目錄1-2 一、天津經(jīng)濟(jì)概況及未來發(fā)展?jié)摿?1 1. 天津宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1 2. 與其他城市的比較分析 11 3. 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化水平比較 14 4. 人均 GDP3000 美元后消費(fèi)特征與趨勢(shì)發(fā)展分析. 15 5. 重點(diǎn)總結(jié) 19 二、天津零售市場(chǎng)分析. 202、 1. 主要零售商業(yè)地區(qū) 20 2. 供應(yīng)及需求分析 41 3. 租金及售價(jià) 45 4. 重點(diǎn)總結(jié) 48 三、項(xiàng)目地盤分析. 51 1. 區(qū)位和面積. 51 2. 交通通達(dá)性. 53 3. 可視性. 53 4. 周邊大型建設(shè)項(xiàng)目功能. 54 5. 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)(SWOT)分析（從零售角度觀之） 54 四、本項(xiàng)目定位構(gòu)想. 58 1. 項(xiàng)目商圈界定. 58 2. 項(xiàng)目消費(fèi)人潮推估 62 3. 可承受開發(fā)規(guī)模量體推算 62 4. 市場(chǎng)定位區(qū)隔策略. 64 5. 目標(biāo)客層. 67 6. 商業(yè)概念（Rertail Concept） 68 7. 項(xiàng)目定位. 69 五、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃. 71 1. 商業(yè)模式之3、建議. 71 2. 租戶樓層分配規(guī)劃方案. 72 3. 業(yè)種業(yè)態(tài)配比計(jì)劃. 73 4. 商品內(nèi)容規(guī)劃 78 六、零售商訪談結(jié)果. 87 1. 訪談結(jié)果. 87 2. 零售業(yè)政策/法規(guī) 91 3. 小結(jié) 93 天津海景實(shí)業(yè)有限公司 天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目 A 地塊業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告 仲量聯(lián)行 二?五年五月 2 七、租金收入預(yù)估. 94 1. 天津市場(chǎng)租金概況 94 2. 一般百貨商場(chǎng)抽成參考 97 3. 本項(xiàng)目購物中心租金預(yù)估 99 4. 小結(jié) 101 八、開發(fā)效益分析. 102 1. 基本說明. 102 2. 運(yùn)算基本假設(shè) 103 3. 開發(fā)期假設(shè) 104 4. 開發(fā)費(fèi)用假設(shè) 106 5. 開發(fā)期融資年限、成數(shù)、年利率及償還假設(shè) 107 6. 運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)假設(shè) 108 7. 運(yùn)營(yíng)成本假設(shè). 110 8. 投資效益分析. 112 九、招商策略方針及構(gòu)思. 116 1. 招商條件說明. 116