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1、 Chapter1.Chapter1.現(xiàn)代商業(yè)地產宏觀層面分析現(xiàn)代商業(yè)地產宏觀層面分析 一、中國商業(yè)地產的大環(huán)境 中國經(jīng)濟從初期的相對封閉狀態(tài)，到試探性的改革開放，再到融入到世界經(jīng)濟一體化 過程中，政治經(jīng)濟結構發(fā)生巨大的轉變，而商業(yè)地產的發(fā)展就是在這次深層次變化中的 一端。 1.中國目前存在的商業(yè)形式 1) 沿街商鋪：其最大的弊端在于個個店面隸屬于不同的業(yè)主，小業(yè)主目光短淺和片面追 求利益的天然屬性是的沿街店面無法實現(xiàn)合理科學的統(tǒng)一規(guī)劃，而政府作為沿街店面 的管理者，由于對商業(yè)知識的缺乏和體制的制約，更難實現(xiàn)對其進行創(chuàng)造性和有效率 的管理。 2) 住宅裙樓商鋪：從面積上講，不大也不小，從商場規(guī)2、劃上來說，中規(guī)中矩，絕大數(shù)的 開發(fā)商沒有進行全面的考慮，更多是考慮將其出售獲得更高的價值，從這個意義上來 說，這類商業(yè)場所不屬于商業(yè)地產的范疇，而之能是住宅開發(fā)的附帶產品。 2.中國商業(yè)地產的機會 不論從沿海到內地，從國際大都市到二三線城市，基本每個城市都有大量的下崗 工人，并產生很多的低收入家庭，但這并不意味著整體的社會購買力在下降，相反，由 于 GDP 的快速增長，整體社會的購買力和消費欲望還是比以往更強烈，而且隨著社會的 生產力的提高而呈現(xiàn)正比的增長曲線。目前幅員遼闊的中國大地上，商業(yè)地產正處在由 社會轉型之變的變局之中，在絕大多數(shù)地方，定局還尚未形成，而是處于一種分散和空 心化的狀態(tài)，3、這個狀態(tài)就給發(fā)展商提供了巨大的空間。 3.中國商業(yè)地產發(fā)展的秩序 對比于歐美日等發(fā)達國家，由于中國的特殊環(huán)境，中國所展現(xiàn)的商業(yè)地產顯著的 呈現(xiàn)高速度，欠理想高速度，欠理想的特點。 二、購物中心（shopping mall） 1.購物中心：購物中心是由一組零售商及相關的所有服務性、商業(yè)性設施共同組合而 成，其土地、建筑相關服務內容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)和一致的經(jīng)營管理，附設等 量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務到的鄰近地區(qū)。從 這個定義上分析，購物中心所包含的內容較為廣泛，在服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經(jīng) 營管理表現(xiàn)為一致性，在服務設施表現(xiàn)為完整性，在服務范圍表現(xiàn)為特定商圈。由此我 們可以看出購物中心不是簡單的一個分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機 整體。 關于國際購物中心的分類，共分為 8 大類：鄰里型購物中心，社區(qū)型購物中心， 區(qū)域性購物中心，大型量版