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蘇州綠寶廣場調查報告（13頁）.doc

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上傳人：焦** 編號：97695 2021-04-19 13頁 6.20MB

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1、綠寶廣場調查綠寶廣場調查一、項目簡介：一、項目簡介：蘇州邁大房地產發展有限公司隸屬國際房地產開發集團匯寶集團，擁有 30 年豐富的房產開發經驗。蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場綠寶廣場，其總建筑面積為 275,000 ，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心 La Piazza、三棟酒店服務式公寓、三家星級酒店和三棟高檔辦公大樓，將分期開發完成。其中一期建筑總面積約 140， 000 ，已于 2006 年 12月 20日營業。二、項目區位：該項目位于新區鄧尉路和長江路交口，交通狀況十分便利，與蘇州客運西站毗鄰，未來輕軌一號線從這里經過。周遍生活配套主要有:伊頓國際2、學校、日本人學校。銀行:上海浦發銀行、中國銀行、工商銀行，醫院:明基醫院、圣愛醫院其他主要競爭對手：百潤發、麥德龍，以及未來在玉山公園附近一商業地塊。三、招商策略該項目定位為中高檔消費場所，因為在吸引品牌入住時首先吸引蘇州本土知名的高檔品牌（如泰華商場）。考慮到今后項目的統一管理和定位，因此招商采用只租不售的方式，由業主申報經營項目和品牌及選中位置，最終由廣場經營集團確定店面的租金，而且招商引入弱化競爭方式，例如，目前已經有味千拉面入駐廣場，將不再對其他面類餐飲商家招商。上述舉措一舉拉開了與其他競爭對手距離，同時也從側面篩選了客戶層次，為物業的管理創造了良好條件。四、3、消費人群分析： A B 綠寶廣場明確定位于中高端消費群，與傳統的商業街相比，擁有諸如交通便利，品類眾多，車位充足等多項優勢，打破了傳統的購物模式。圖 A 是周六時的停車狀況，圖 B 是購物班車。購物班車路線分析：每天共有 10 波次班車量，該頻率是十分高的，分析其原因是為了吸引項目前期客流量不足的原因。而南，北兩線的范圍基本鎖定在新區范圍內，范圍的縮小可以看出有別與傳統的大賣場大范圍輻射的形式。 A 南線 B 北線從周六中午時段來看（12：00-1：00），廣場人流量不大，步行進入廣場區域，消費者很少。主要客流集中在 KFC 等吸引兒童的餐廳。 A KFC B 必勝客五、空間布局特點綠寶廣場在其外圍主要設置的是餐飲類商鋪，而內部主要是服飾類，面積在 90-110 左右。可以看出該項目主要還是把餐飲與服飾類分隔開來，以免油煙等不利因素影響到購物區的環境。綠寶廣場能夠定位

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