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1、職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)方案職業(yè)學(xué)院（師范）： 1根據(jù)貴校的物業(yè)現(xiàn)狀，遵照物管條例的規(guī)定，我公司愿承擔(dān)貴校教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理工作。本方案是根據(jù)學(xué)院所提供的基本情況和要求及我公司的管理建議而編制，若實際管理運行過程中，管理范圍及內(nèi)容有所變化，雙方可按實際情況和數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最終以實際數(shù)據(jù)的單價計算并簽訂補充協(xié)議。2公司保證：自接管貴師范學(xué)院之日起，按優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理服務(wù)。3由于管理責(zé)任造成物品遺失我公司將照價賠償。承諾單位：物業(yè)管理有限公司法定代表人： 總經(jīng)理： 日期：年月日目 錄序 言 一、 公司簡介 二、 物業(yè)概況 三、 委托管理內(nèi)容 四、職業(yè)學(xué)院（師范）物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)2、（略） 五、 委托方式和時間 六、 物管中心機構(gòu)設(shè)置圖 七、 管理中心各系統(tǒng)介紹及費用構(gòu)成 第一節(jié) 教學(xué)區(qū) 一、接待中心 二、保安部三、場館部四、保潔部五、綠化部l 教學(xué)區(qū)小結(jié)第二節(jié) 學(xué)生公寓區(qū)l 學(xué)生公寓區(qū)小結(jié)八、 總結(jié)九、 說明十、管理中需要學(xué)校明確和解決的問題附件一：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份序 言本方案是根據(jù)職業(yè)學(xué)院（師范）提供的資料同時結(jié)合物業(yè)管理有限公司在管理高校物業(yè)中的實際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上編制而成，在編制方案的過程中，我們實際考察了職業(yè)學(xué)院（師范）的地理位置和環(huán)境，觀看了職業(yè)學(xué)院（師范）的規(guī)劃方案和招標(biāo)資料，同時對職業(yè)學(xué)院（師范）的辦學(xué)歷史和辦學(xué)風(fēng)格進(jìn)行了了解，從而使我們在編制方案時3、能比較準(zhǔn)確地把握住職業(yè)學(xué)院（師范）物業(yè)管理應(yīng)該是一種什么樣的定位更為合理。職業(yè)學(xué)院（師范）是一所以培養(yǎng)復(fù)合型人才的高等學(xué)府，學(xué)校堅持黨的教育方針，積極推進(jìn)以德育為核心，以培育創(chuàng)新精神和實踐能力為重點的素質(zhì)教育，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和師生員工思想解放，實事求是，勵精圖治，開拓創(chuàng)新，努力推動學(xué)校的改革和發(fā)展，為把學(xué)校建設(shè)成一所高水平、有特色的大學(xué)而卓越地奮斗。為實現(xiàn)職業(yè)學(xué)院（師范）實施的改革和戰(zhàn)略性發(fā)展，物業(yè)管理有限公司愿盡自己所能為職業(yè)學(xué)院（師范）的后勤改革和教學(xué)服務(wù)貢獻(xiàn)一份力量。本方案選取了物業(yè)公司的管理精英們，在管理其它物業(yè)時所積累的成功經(jīng)驗，同時又吸取了物業(yè)管理有限公司在其它高校進(jìn)行物管實際操作的精華4、；本方案還充分考慮了職業(yè)學(xué)院（師范）的實際情況和風(fēng)格，重新整合了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，確定了工作標(biāo)準(zhǔn)，制訂了切實可行的保障措施；本方案有利于較好地發(fā)揮雙方的資源優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，能夠保證學(xué)校在實行專業(yè)化物業(yè)管理之后，風(fēng)格統(tǒng)一，整體品質(zhì)得到充分體現(xiàn)，最終實現(xiàn)職業(yè)學(xué)院（師范）后勤改革所要達(dá)到的目標(biāo)。公司簡介物業(yè)公司是由公司蔣松為董事長、由資深物業(yè)管理專家金亞麗為公司總經(jīng)理，按規(guī)范管理的要求組建的。我們的服務(wù)宗旨是“誠信為本、用心服務(wù)”我們?yōu)榭蛻籼峁┑禺a(chǎn)策劃、營銷，物業(yè)顧問咨詢、景觀園林的規(guī)化、設(shè)計、施工、高層商位樓和寫字樓的外墻裝修、酒店及辦公樓商場等公共場所裝飾裝修、物業(yè)行為規(guī)范，技能技巧培訓(xùn)，物業(yè)全程管5、理等服務(wù)。物業(yè)公司的管理人員曾經(jīng)前期介入許多創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理項目總面積達(dá)60萬；物業(yè)顧問項目管理面積達(dá)20萬。我們的管理人員都是有經(jīng)驗豐富的持有物業(yè)上崗證的一批素質(zhì)高的管理者，主要管理人員來自廣州四星級賓館、四川省成都“全國分創(chuàng)優(yōu)”樓盤、上海裝飾裝修公司的精英。我們大多數(shù)管理人員都參與過高等學(xué)府的物業(yè)管理（有的項目已創(chuàng)優(yōu)）。我們引進(jìn)了國內(nèi)先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，人面推廣酒店式網(wǎng)絡(luò)化的管理模式。不僅為開發(fā)商建立了良好的售后服務(wù)形象而且滿意率達(dá)到98。得到物管業(yè)人士和業(yè)主的廣泛好評。我們努力塑造一個重視企業(yè)文化內(nèi)涵和現(xiàn)代化管理的公司。 公司主要管理人員曾參加與管理的項目： 公司主要管理人員參與的景觀園項目6、： 公司工程師隊伍參與裝飾裝修的項目： 部分物業(yè)托管服務(wù)的總體物業(yè)概況一、概況整個物業(yè)分布在兩個地方，即中心校區(qū)和南校區(qū)，其中中心校區(qū)占地220多畝（15萬平方米），南校區(qū)占地約50畝（3.3萬平方米），物業(yè)區(qū)共設(shè)置三個校門，其中中心校區(qū)設(shè)有兩個進(jìn)出門，南校區(qū)一個門；四棟辦公樓宇（教研樓、綜合樓、圖書館、音樂樓及附樓）、中心校區(qū)中心廣場及南校區(qū)青年教師宿舍樓道及樓前平地、學(xué)生宿舍樓道及院內(nèi)、四座公共廁所等的清潔衛(wèi)生和校園內(nèi)各垃圾桶的垃圾收集清理；三處學(xué)生宿舍（即四合院、三合院、南校區(qū)3#、4#樓）的管理；校園內(nèi)現(xiàn)有綠化面積養(yǎng)護(hù)、花卉培育。物業(yè)服務(wù)范圍及內(nèi)容歸納如下：1安全保衛(wèi)：物業(yè)轄區(qū)內(nèi)包括中7、心校區(qū)和南校區(qū)的秩序維護(hù)與安防巡邏，三個進(jìn)出校門的門衛(wèi)值勤；2宿舍管理：學(xué)生宿舍進(jìn)出門的值勤及其庭院、樓道的衛(wèi)生清潔、保潔和垃圾收集、清理；3清潔衛(wèi)生：物業(yè)服務(wù)范圍區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔、保潔、垃圾收集清理；4綠化護(hù)養(yǎng)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化及其養(yǎng)護(hù)，盆花的培育（不低于1000盆/每年）；二、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備情況1技防設(shè)備：紅外探頭監(jiān)控系統(tǒng)一套（40個探頭）；2聯(lián)防設(shè)備：對講系統(tǒng)一套（對講機6個）；3辦公場所：提供物管處辦公場所一間（20平方米），安防人員宿舍一間（50平方米），宿管房兩間（每間20平方米）；4水電供給：除安防人員宿舍水電自理外，其余用水用電均由學(xué)院承擔(dān)。委托方式和時間一、 經(jīng)營方式：第一階8、段（一年）、學(xué)院和物業(yè)公司共同管理為主導(dǎo)思想，共同組成學(xué)院物業(yè)管理委員會，建立相應(yīng)的管理機構(gòu)。（如圖所示）第二階段、爭取全面接管學(xué)院的物業(yè)管理。二、 委托管理有效期限管理職業(yè)學(xué)院（師范）校區(qū)的物業(yè)，物管企業(yè)的前期投入是很大的（約10萬），而物管企業(yè)的回報是通過長期服務(wù)才能獲得，因此，我公司提議：物管委托合同原則上簽訂 叁 年，但校方每年可對物管企業(yè)的工作情況進(jìn)行考評，考評達(dá)標(biāo)（雙方認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)），物管企業(yè)便具有資格續(xù)簽。三、機構(gòu)設(shè)置及人員編制：（總計：管理人員7人、服務(wù)人員31人）（一）機構(gòu)設(shè)置： 物管中心機構(gòu)設(shè)置圖物業(yè)管理有限公司師范師范物管中心心心綠化部接待中心保安部宿管部環(huán)潔部場館部管理中9、心各系統(tǒng)介紹及費用構(gòu)成第一節(jié) 教學(xué)區(qū)一、接待中心l 設(shè)置教學(xué)接待中心是專業(yè)物管與學(xué)校教學(xué)緊密結(jié)合的產(chǎn)物，是物業(yè)管理有限公司針對如何更好地為學(xué)校教學(xué)服務(wù)、為廣大師生服務(wù)而提出的一種全新的服務(wù)方式，它的最大特點是：將酒店式的管理模式運用在學(xué)校的管理之中，起到了非常顯著的效果。一、 人員配置及崗位設(shè)置：(3人)物管中心主任1人教 學(xué) 接 待 中 心接待兼庫管1人財務(wù)兼收銀1人二、 職能及工作內(nèi)容：1、 職能：對外：以教學(xué)服務(wù)為中心，直接參與教學(xué)輔助工作，凡學(xué)校教學(xué)單位或師生員工反映的情況都由接待中心統(tǒng)一接收和處理。對內(nèi)：全面負(fù)責(zé)管理中心的行政、文秘、人事、財務(wù)、庫房收發(fā)管理等工作。（1） 組織制定管10、理中心的年、月、周工作計劃，并組織實施落實；（2） 接待來人來訪，提供咨詢服務(wù)、檔案管理、商務(wù)代辦和其它服務(wù)工作。（3） 按照有關(guān)規(guī)定，處理收費、日常開支、財務(wù)管理、物料管理等項工作。（4） 負(fù)責(zé)各部門工作的銜接，疏通信息渠道。2、 工作內(nèi)容：（1） 全天候24小時接待服務(wù)。（2） 文明、禮貌、熱情地接待來訪人員。（3） 收費項目公開、收費標(biāo)準(zhǔn)公開、收支情況公開。（4） 單項收費辦理時間不超過10分鐘。（5） 投訴處理率100%，電話回訪率90%。（6） 建立、健全物業(yè)檔案、資料管理。（7） 收發(fā)郵件準(zhǔn)確，建立、健全郵件收發(fā)制度。（8） 物料采購、庫房管理帳目清楚、準(zhǔn)確，采購物料要保證質(zhì)優(yōu)價廉11、。（9） 加強環(huán)境文化建設(shè)，建立日常親情管理服務(wù)。二、保安部一、人員配備及崗位設(shè)置（16人）：宿管部1人一班長（兼）校衛(wèi)隊主管1人二班長（兼）三班長（兼）正大門3人南大門3人后門2人行政樓1人巡邏崗4人 監(jiān) 控 室 1 人 說明：1、 以上崗位均為： 24小時3班制；（有的崗屬白天、晚上移交巡邏）2、 車輛停放不在此方案中。二、校衛(wèi)隊職能及工作內(nèi)容：1、 職能：校衛(wèi)隊主要負(fù)責(zé)校區(qū)的教學(xué)大樓內(nèi)的治安、消防及處置各類突發(fā)事件等方面的任務(wù)。（1） 落實各項安全保衛(wèi)制度，確保學(xué)院師生的人身、財產(chǎn)安全； （2） 嚴(yán)格執(zhí)行人員、物品出入登記制度，維持學(xué)校的正常教學(xué)、工作秩序。（3） 建立完善、齊備的消防檔12、案；建立學(xué)校重點防火部位的消防安全檢查制度及應(yīng)急措施。（4） 定期組織消防演練。（5） 組建一支10-30人的應(yīng)急小分隊，及時處理各類突發(fā)事件。2、 工作內(nèi)容：（1） 管理目標(biāo)確保轄區(qū)內(nèi)無重大治安、刑事和無重大火災(zāi)事故；確保轄區(qū)內(nèi)物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場所等，不受人為損壞。（2） 防止任何外來因素影響教職員工和學(xué)生的正常工作、學(xué)習(xí)、生活。（3） 加強區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，宣傳有關(guān)法律、消防知識，發(fā)動師生員工共同維護(hù)各項秩序。（4） 每周巡查一遍消防設(shè)施。（5） 每日數(shù)次巡查教學(xué)大樓內(nèi)的安全。（6） 突發(fā)事件由有關(guān)人員在90-120秒內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理解決。（7） 處理各種違章違紀(jì)時，應(yīng)機動靈活、及時13、有效、不失原則，服務(wù)態(tài)度要求做到：主動、熱情、耐心、周到。加強對教學(xué)大樓的巡邏，發(fā)現(xiàn)問題和隱患應(yīng)及時處理或上報，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故。3、保衛(wèi)服務(wù)項目的職責(zé)（1） 認(rèn)真執(zhí)行上級有關(guān)安全保衛(wèi)，整治校園的規(guī)定。配合學(xué)校制訂安全保衛(wèi)，整治校園的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行。（2） 積極配合學(xué)校進(jìn)行法制“四防”（防火、防盜、防毒、防治安災(zāi)害事故），交通安全和用電安全的宣傳教育工作，發(fā)動師生做好治保工作，防止事故發(fā)生。（3） 加強對保安人員的思想教育，提高素質(zhì)，督促他們嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，文明執(zhí)勤，依法辦事。（4） 每天檢查學(xué)校的安全保衛(wèi)情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素，要及時與有關(guān)部門聯(lián)系，予以解決，發(fā)現(xiàn)案情要及時與公14、安部門聯(lián)系，爭取破案。（5） 安排白天、夜間、節(jié)假日和寒暑假的值班，加強門衛(wèi)管理及節(jié)假日護(hù)校工作。加強對流動人員的管理及進(jìn)出人員、進(jìn)出物資的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。（6） 學(xué)生進(jìn)出校門必須戴牌，以便門衛(wèi)熟悉學(xué)生，認(rèn)識學(xué)生。門衛(wèi)必須在40天內(nèi)，熟練掌握識別在校學(xué)生。（7） 會同學(xué)校處理學(xué)校重大違紀(jì)事件與違反有關(guān)規(guī)定的案件。（8） 外來人員進(jìn)出要進(jìn)行記錄，登記姓名、地址，來訪事由，來訪對象。防止壞人混進(jìn)學(xué)校進(jìn)行偷盜破壞，制止閑雜人員進(jìn)入校園，防止斗毆事件發(fā)生。（9） 要制止零食攤販進(jìn)入校內(nèi)，不準(zhǔn)在校門口擺攤設(shè)點或高聲叫賣。（10） 加強對學(xué)校汽車、摩托車、自行車的管理。車輛必須按規(guī)定停好、放好。嚴(yán)15、格執(zhí)行掛牌進(jìn)門，憑牌出門的規(guī)定。確保車輛不被偷盜，不被錯用。（11）學(xué)校汽車夜間必須放入車庫內(nèi)，如停放在車庫外，保安及時向?qū)W校報告。（12）每月召開保衛(wèi)工作交流會議，學(xué)校派負(fù)責(zé)人參加，解決工作中存在的問題，對校園治安工作做到有計劃、有部署、有檢查、有評比、有總結(jié)，獎罰分明，每月一次全校安全大檢查。（13）對嚴(yán)重違法犯罪行為的重大治安事故，要嚴(yán)格執(zhí)行“、一查、二賠、三處理”的原則，要及時組織有關(guān)人員調(diào)查，分析偵破，追究責(zé)任，采取措施，提出處理意見，并向上級報告。三、保安人員的崗位職責(zé)（一） 保安主管的崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)組織保安工作、做好保安人員的排班工作。2、 督促和檢查保安人員工作。每天不定時16、對保安人員進(jìn)行查崗。3、 協(xié)調(diào)保安隊與學(xué)校及佳值公司其他部門之間的工作。4、 負(fù)責(zé)保安人員績效考核、評優(yōu)懲處工作。5、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行師范學(xué)校關(guān)于保衛(wèi)管理工作的條例搞好事故的防范工作和必要的防范措施。及時解決并鎮(zhèn)定處理危機情況和突發(fā)事件，對公共場所的安全管理負(fù)責(zé)。6、 做好安全防范工作，定期檢查防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防器材，做好日常治安巡視工作。發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決，不能解決的立即向佳值駐管處經(jīng)理報告。不得隱瞞情況。7、 加強保安隊伍建設(shè)，指導(dǎo)保安人員工作，定期向駐管處匯報。協(xié)調(diào)保安關(guān)系。8、 積極配合學(xué)校開展思想品德教育工作，向?qū)W生宣傳自我防范意識和安全防范意識。經(jīng)常與師生溝通，了解學(xué)生的思想17、動態(tài)，收集師生對保安工作的反映和要求。提高保安服務(wù)質(zhì)量。9、 參加保安巡視工作，與保安人員一起輪班，獨立值班時間每天3小時。夜間不定期檢查工作和安全情況。10、每月組織召開保安工作交流會議，并以書面形式總結(jié)，向?qū)W校和公司物管中心匯報。（二） 門衛(wèi)的崗位職責(zé)1、 門衛(wèi)人員必須認(rèn)真履行職責(zé)，堅守崗位，禮貌待人，說話和氣，態(tài)度和藹。2、 當(dāng)班人員應(yīng)當(dāng)提高警惕，不能擅離職守，離崗睡崗。應(yīng)時刻注意視線范圍的一切情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻制止，并向上級報告。3、 嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記制度，寫明來訪者的單位，姓名，來訪對象，和來訪時間。不準(zhǔn)不明身份的和無正當(dāng)事宜的人員進(jìn)入大門，以及未經(jīng)批準(zhǔn)的外來人員不準(zhǔn)在校園內(nèi)留宿。418、 學(xué)校學(xué)生進(jìn)出大門必須戴牌，以便門衛(wèi)熟知認(rèn)識，門衛(wèi)務(wù)必在40天內(nèi)掌握識別在校師生。5、 嚴(yán)格執(zhí)行車輛掛牌入門，憑牌出門制度。6、 嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)物資出門管理制度，各類物資出門必須持有出門條或?qū)W校證明方可放行。無正當(dāng)手續(xù)和未經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)一律不準(zhǔn)出門。7、 嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校考核制度，認(rèn)真做好遲到早退登記工作。8、 做好報刊、雜志、信件、匯票、提貨單等保管、發(fā)放、及時傳送工作。（三） 巡視保安人員的崗位職責(zé)1、 巡視保安必須認(rèn)真履行職責(zé)，堅守崗位，禮貌待人，說話和氣，態(tài)度和藹。2、 認(rèn)真執(zhí)勤，提高警惕，勇敢機智，發(fā)揚團結(jié)協(xié)作精神，樹立高度的工作責(zé)任感。不能擅離職守，離崗睡崗。應(yīng)時刻注意視線范圍的一切情19、況，發(fā)現(xiàn)問題立刻制止，并向上級報告。3、 在遇到突發(fā)事件時，應(yīng)立即報警，并協(xié)助保護(hù)好現(xiàn)場，采取果斷措施，將損失降到最低程度。4、 來回巡視校園，對車輛和學(xué)校的財產(chǎn)進(jìn)行重點巡視，做好防范工作。5、 每天定時檢查對指定區(qū)域的門窗是否安全。 四、保衛(wèi)服務(wù)工程項目承擔(dān)責(zé)任a) 車輛管理 實行掛牌進(jìn)門，憑牌出門制度。建立車輛檔案，設(shè)立統(tǒng)一存放區(qū)（存放區(qū)外車輛概不負(fù)責(zé)）對失竊車輛，經(jīng)查明屬我方管理失職，我方負(fù)責(zé)賠償。b) 宿舍內(nèi)部失竊，經(jīng)查明是外來人員偷竊，屬我方管理失職，我方負(fù)責(zé)賠償。c) 學(xué)校貴重財產(chǎn)失竊，經(jīng)查明是破門進(jìn)入偷竊，屬我方管理失職所致。我方負(fù)責(zé)賠償。四、場館部因場館設(shè)有封密式的體育場和游泳20、池，所以場管人員由接待中心調(diào)度兼職管理，費用也不另外計算。五、保潔部一、 人員配備及崗位設(shè)置（8人,為兩班制）：外圍2人行政樓2人環(huán)潔部主管1人圖書館1人綜合樓2人二、 職能及工作內(nèi)容：(上班時間上午8點12點，下午兩點5點30分)1、 職能：校區(qū)內(nèi)公共部位、樓層走道清潔及保潔，垃圾的收集清運。2、 工作內(nèi)容：（1） 公共區(qū)域清潔：每天一次全面清掃并隨時保潔，保持地面無煙頭、紙屑等雜物，地面垃圾停留時間不超過半小時，每周沖洗廣場一次。（2） 樓道清潔：每天清掃二次、濕拖一次、抹塵一次，保持樓道地面無污跡，樓梯扶手無灰塵。（3） 清潔消殺：垃圾房每天一次，垃圾存放點每周消殺三次。（4） 停車場：21、每天清掃一次，保持地面無垃圾、無灰土，地面每月沖洗一次。（5） 公共衛(wèi)生間：每天沖洗數(shù)次，做到室內(nèi)無異味、地面無積水、無垃圾。（6） 音音樂室、多媒體教室：使用前后及時對環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行打掃和整理，開窗通氣，定期對設(shè)備消毒；定期對設(shè)備內(nèi)部進(jìn)行除塵處理。（7） 休息室：無灰塵、無垃圾、教學(xué)用品齊備。（8） 垃圾清運：每天進(jìn)行一至二次的垃圾收集和清運。(9) 主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室每日清潔一次. 六、綠化部一人員配備及崗位設(shè)置（2人） 綠 化 主 管 （兼 ）綠化組1人花卉1人二、項目內(nèi)容：1主要對校園內(nèi)現(xiàn)在綠化面積維護(hù)綠化及綠化帶保潔等工作，維護(hù)綠化主要有草坪養(yǎng)護(hù)、喬灌木養(yǎng)護(hù)、時花養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)及殘22、花處理等內(nèi)容。2每年培育花卉1000盆，確保學(xué)校節(jié)慶及環(huán)境美化需要。三、作業(yè)規(guī)程及綠化標(biāo)準(zhǔn)1草坪的養(yǎng)護(hù)：要求綠期300天以上，草坪平整或坡度平緩，留茬60MM以下供公共休憩（及輕度踐踏）。無明顯高于是15CM的雜草，12CM的雜草不超過5棵/M2。工作程序：A：草坪春夏生長季要求每天淋水一次（雨天出外），秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水23次。B：草坪如出現(xiàn)10cm以上的禿班、枯死或局部惡性草占該部分草坪1%以上且無法清除的， 采用局部換法進(jìn)行更換，對冬季出現(xiàn)枯草的草坪每年進(jìn)行補充草皮。C：采用緩深復(fù)合肥，按20g/m2 進(jìn)行均勻施撒。每32天施放1次。D：生長季每20天剪一次，秋季共剪二次，冬季不23、剪，開春前重剪一次。E：一般少量雜草采用人工拔除，已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑拔除。F：每月對草坪噴1次廣譜性殺蟲藥及殺菌藥，草坪每年打孔一次。2喬、灌木的養(yǎng)護(hù)：要求喬木生長健壯，形態(tài)整齊，無凌亂枝條和冗長枝葉；灌木株形整齊，造型植物輪廓清晰，修剪而平直整齊、棱角分明；沒有長20CM以上的枯枝黃葉、折斷枝、修剪殘留枝，無明顯病蟲害；喬木基部無30CM高以上萌枝，無過長雜草、雜物；灌木腳口整齊清潔，無嚴(yán)重黃葉，積塵；喬木修剪截口與枝位平齊，直徑5CM以上的截口要封蠟。工程程序：A：喬、灌木的修剪：每年12月至次年2月對喬木進(jìn)行修剪，并對樹冠適當(dāng)整形，保持形狀。及時清除枯枝、斷裂樹桿、樹枝，防24、止意外傷人事故，所有灌木在冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作B：喬木每年施肥一次，采用空施或環(huán)施法，有機肥或復(fù)合肥均可。灌木則每年冬季施一次有機肥，每年56月追施一次復(fù)合肥，入冬前再施一次鉀肥。C：對灌木每月噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑，對突發(fā)性病蟲害及時針對性地噴殺農(nóng)藥。.3時花養(yǎng)護(hù)：要求無殘花、黃葉、無高出盆面的竹簽、雜草等；花盆擺放整齊，盆內(nèi)無雜物；無明顯病蟲害；無缺水干旱現(xiàn)象，植株生長良好。工作程序：A：及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆。B：在夏秋季早晚各淋一次水，春季視天氣情況每12天淋水1次。C：一般盆栽時花出圃時要求施一次高磷鉀復(fù)合肥外，一般不再施肥。D25、：時花擺放時先噴一次廣譜性的殺蟲殺劑，注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。4室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)：要求植株豐滿豐碩，葉面干凈光亮，無明顯病斑、蟲口、無蟲害、無枯黃葉，盆面無雜物，花缸、花槽底無污水雜物，植物無缺水干現(xiàn)象。工作程序：A：及時清理盆面及盆底雜物，植物枯枝、黃葉等。B：對枯黃面積達(dá)1/3以上的葉子整片剪除，1/3以下的葉子部分剪除，保留葉形，不一刀切過。C：視天氣情況，夏季早晚各澆1次水，冬季23天1次。D：病蟲害防治，針對不同癥狀采用不同的治療措施。.5殘花處理：當(dāng)植物到了一定程序，形成了殘物，及時進(jìn)行處理，確保有用材料得到利用，減少不必要的浪費。綠化帶的保潔1 用掃把仔細(xì)清掃草地、綠化帶上的果皮26、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。2 對煙頭、棉簽、紙屑等小雜物，應(yīng)拾起放在垃圾斗內(nèi)。3每三天清洗一次綠化盆，保證外觀潔凈，無污漬。 職業(yè)學(xué)院（師范）物業(yè)管理中心開辦支出預(yù)算表（一）接待中心開支項目數(shù)量單價（元）總價（元）備注電腦4臺4,000.0016,000.00辦公用具辦公家具1套3,000.003,000.00接待臺沙發(fā)等復(fù)印機1臺5,000.005,000.00傳真機1臺1,000.001,000.00打印機1臺1,000.001,000.00A3幅面辦公用品1批2,000.002,000.00員工宿舍用品1批6,000.006,000.00床、被裝、衣柜等 開辦費用總計：34,000.0027、元校衛(wèi)隊開支項目數(shù)量單價（元）總價（元）備注電腦1臺4,000.004,000.00辦公桌（椅）2套500.001,000.00資料柜10節(jié)80.00800.00執(zhí)勤桌椅10套200.002,000.00各執(zhí)勤點用其它執(zhí)勤用品2,000.00不包含對講機開辦費用總計：9，800.00元開支項目數(shù)量單價（元）總價（元）備注保潔部吸水吸塵機1臺2，500.002，500.00榨水桶2個50.00100.00辦公桌椅1套500.00500.00室內(nèi)垃圾桶20個50.001,000.00需補充資料柜1組400.00400.00工具1批3,000.003,000.00三輪車1輛400.00400.00清28、運垃圾用開辦費用總計：7，900.00綠化部開支項目數(shù)量單價（元）總價備注割草機一臺6,500006,500.00修邊機一臺4,200.004,200.00噴霧機一臺250.00250.00革剪2把45.0090.002把45元剪枝剪2把18.0036.002把18元9件套園藝工具2把18.0036.002把18元手鋸2把12.0024.002把12元花鍬2把12.0024.002把12元鋤頭2把30.0060.002把30開辦費用總計：11,220.00開辦費總合計￥62920。00職業(yè)學(xué)院（師范）物管經(jīng)營成本測算表（二）日常運行費預(yù)算：接待中心工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工 資人29、數(shù)金額（元/月）金額（元/年）備 注管理中心主任1名2,000.0024,000.00其它人員2名500.006,000.00項目單額人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）保 險1004400.004,800.00誤 餐1004400.004,800.00辦 公 費項 目金額（元/月）金額（元/年）辦公用品100.001,200.00通訊費300.003,600.00工作服對講機業(yè)務(wù)費開辦設(shè)備折舊費50.00600.00宣傳費用（如重大節(jié)日裝飾、彩旗、花卉、橫幅、標(biāo)識等）50.00600.00每年運行費用為:45,600。00元校衛(wèi)隊工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）人員工資人數(shù)金額（元/月）金30、額（元/年）備 注主管1名1,000.0012,000.00隊員15名7,500.0090,000.00項目單額人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）保險100161，600.0019,200.00誤餐100161，600.0019,200.00辦 公 費 用項 目金額（元/月）金額（元/年）辦公用品50.00600.00通訊100.001,200.00對講機50.00600.00工作服按兩年發(fā)工具、設(shè)備折舊每年運行費用為：142,800。00元環(huán)潔部工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等工資人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）備 注主管1名1,000.0012,000.00保潔員7名2,800.003531、,000.00項目單額人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）保險1008800.009,600.00誤餐1008800.009,600.00辦 公 費 用項 目金額（元/月）金額（元/年）辦公用品70.00840.00垃圾清運費（交環(huán)衛(wèi)局）100.001,200.00日常清潔工具、用品200.002,400.00化糞池排水溝清理200.002,400.00機具折舊對講機工作服(按兩年折算)每年運行費用為：73,040.00元綠化部工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工資人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）備注綠化工2800009,60000項目單額人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）保險10000220032、002,40000誤餐100002200002,40000日 常 費 用項目金額（元/月）金額（元/年）節(jié)假日植物租擺裝飾50.00600.00綠化材料300.003,60000綠化用水每年運行費用為：18,600.00運行費用總合計:￥28,000.00l 教學(xué)區(qū)小結(jié)一、 管理中心教學(xué)區(qū)人員設(shè)置：37人二、 開辦費：62,920.00元部 門開辦費小計（單位：元）備注接待中心34,000.00保安部9,800.00保安員入住學(xué)校0.00場館部0.00環(huán)潔部7,900.00綠化部 11,220.00 開辦費累計（單位：元）￥62,920.00三、 日常運行費用：280,000.00元/年部 門33、運行費小計（單位：元）備注接待中心45,600.00校衛(wèi)部142,800.00場館部環(huán)潔部73,040.00綠化部18,600.00運行費累計（單位：元/年）280,040.00管理費（5）合計（單位：元/年）280,000.00稅費（6）3,600.00總計（單位：元/年）283,600.00第二節(jié) 學(xué)生公寓區(qū)一、人員配置及崗位設(shè)置：(8人)宿管部主管1人接待財務(wù)等1人公寓管理員4人安保員2人二、宿舍管理服務(wù)項目工作職責(zé)1、積極配合學(xué)校加強內(nèi)宿生的思想政治教育和品德修養(yǎng)教育，及時表揚好人好事，對不良傾向要批評教育、防患于未然。2、合理安排內(nèi)宿生的住宿，認(rèn)真執(zhí)行內(nèi)宿生的生活管理制度，嚴(yán)格要求學(xué)34、生執(zhí)行各項規(guī)章制度，督促內(nèi)宿生按時睡覺。3、督促內(nèi)宿生按時起床、做好早操，并負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的紀(jì)律、衛(wèi)生的檢查評比，開展創(chuàng)“安全宿舍”、“文明宿舍”的評比活動。4、深入學(xué)生宿舍、及時了解和處理學(xué)生的思想、學(xué)習(xí)和生活問題、充分發(fā)揮宿舍舍長的積極作用，引導(dǎo)培養(yǎng)他們的自理能力。5、經(jīng)常對內(nèi)宿生進(jìn)行安全、紀(jì)律教育，防止不安全事故及違紀(jì)違法行為的發(fā)生。管理好宿舍的鐵門、房門及窗門。 6、配合學(xué)校學(xué)工處對內(nèi)宿生實行規(guī)范管理，每床位掛卡，加強宿舍文化建設(shè)，進(jìn)行文明宿舍評比并給予表彰獎勵。7、宿舍管理員每日上午第一節(jié)，下午第一節(jié)，晚自修第一節(jié)分別巡視宿舍，檢查督促學(xué)生上課及檢查宿舍衛(wèi)生，每夜熄燈前下宿舍區(qū)點勤。定35、期向?qū)W工處匯報情況。8、負(fù)責(zé)宿舍走道和院內(nèi)的清潔衛(wèi)生，并督促學(xué)生做好宿舍內(nèi)的衛(wèi)生工作。工作規(guī)程：1. 做好宿舍紀(jì)律及清潔衛(wèi)生工作。（1） 每天必須在學(xué)生上操、早讀、午休、晚自習(xí)、晚寢等時間巡查宿舍，如有問題（如有學(xué)生不上操、不上課、內(nèi)務(wù)不合要求、晚寢未歸等），應(yīng)及時處理并做好記錄（包括房號、班級、姓名、存在情況）（2） 做好值日老師下宿舍的登記及上報。（3） 做好宿舍清潔衛(wèi)生的值日安排和檢查工作。（4） 做好按時開關(guān)宿舍門、宿舍燈等工作。2. 做好宿舍情況反饋工作：（1） 把每天檢查的情況于次日上午8：00上報學(xué)工處。同時在宿舍公布欄上公布。（2） 每周做好宿舍的評估統(tǒng)計工作，并在宿舍公布欄上36、公布，同時于周日晚上20：30 交到學(xué)工處。（3） 上課時間，學(xué)生憑班主任或?qū)W工處老師批條進(jìn)出宿舍或留宿宿舍，并做好登記。3. 及時處理并匯報各種突發(fā)事件。4. 搞好上下班的交接工作。三、具體做法參照師范學(xué)校學(xué)生宿舍管理暫行辦法執(zhí)行，加強對宿舍管理人員的思想、職業(yè)道德，工作能力的培訓(xùn)。認(rèn)真學(xué)習(xí)師范學(xué)校學(xué)生宿舍管理暫行辦法，積極與校方有關(guān)部門配合，共同到管理目標(biāo)。四、按學(xué)生公寓標(biāo)準(zhǔn)化細(xì)則實施五、開辦費用11,400.00元開支項目數(shù)量單價（元）總價（元）備注辦公家具1批1,000.001,000.00辦公桌、椅等對講機1部1,000.001,000.00進(jìn)口機型工作服（夏秋）8套300.002,37、400.00工作服（春冬）8套300.002,400.00辦公用品1批600.00600.00員工公寓用品1批1,000.001,000.00床、被裝、衣柜等工具1批3,000.003,000.00清潔、維修、綠化其它開辦費用總計：11,400.00元六、日常運行費用（按入住4000學(xué)生計算）：161,181.30元/年開支項目工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）人員人數(shù)金額（元/月）金額（元/年）主管、物管員2名2,000.0024,000.00公寓管理員4名2,800.0033,600.00安保員1名750.009,000.00維修工1名750.009,000.00福利、社保項目單額人數(shù)38、金額（元/月）金額（元/年）保 險1008800.009,600.00誤餐1008800.009,600.00運行費項目金額（元/月）金額（元/年）辦公用品、通訊費200.002,400.00保潔用品800.009,600.00垃圾清運（交政府機構(gòu)）300.003,600.00外墻清洗、化糞池清掏200.002,400.00維修材料1,000.0012,000.00公共水電、學(xué)生水電補貼（3。5度電、0。5噸水）2元/人4,000.008,000.00開辦費攤銷（二年）1,000.0012,000.00運行費累計（單位：元/年）144,800.00管理費（5）7,240.00以上合計152,039、40.00稅費（總計6）9141.30總計(單位:元/年)161,181.30注:上半年按2000名學(xué)生測算,下半年按實際學(xué)生人數(shù)測算。l 學(xué)生公寓區(qū)小結(jié)一、人員設(shè)置：8人二、開辦費：11,400.00元開辦費屬一次性投入，主要用于購買辦公家具、辦公設(shè)備、工具及服裝等。三、日常運行費用：161,181.30元/年四、每名學(xué)生物管費成本：161181.30元/年4000人/年40.30元/人/年（本方案以入住學(xué)生4000人計算）六、報價：每名學(xué)生物管費為40.30元/人/年，本公司真誠參與學(xué)院管理工作，故實際優(yōu)惠收取40元/人/年；總結(jié)（附后）說明一、 因得到的職業(yè)學(xué)院(師范)校區(qū)實際資料及數(shù)據(jù)40、不夠完整，故本方案的運行費用測算與實際數(shù)可能有一定的差距，待校方國資處提供更詳細(xì)、準(zhǔn)確數(shù)據(jù)后，我公司再做相應(yīng)調(diào)整。二、 費用構(gòu)成為：1. 開辦費：主要是辦公家具、辦公設(shè)備、工具及服裝等；2. 運行費用：人工費、管理費、辦公費、稅費、耗材、小修材料費等；3、如有增加項目，另簽補充協(xié)議。物業(yè)公司與學(xué)院合作的意向我公司有超質(zhì)的能力與學(xué)院五個方向的合作：、 我公司以接管學(xué)院委托的五大塊部分物業(yè)為公司主業(yè)，爭取按學(xué)院要求，保質(zhì)保量完成任務(wù)；、 以我公司管理人員的素質(zhì)，我們能夠有充足的力量與學(xué)院合作接管招待所，建議第一年采取“目標(biāo)責(zé)任制”管理模式、第二年采取“包干制”管理模式，可以考慮設(shè)立配套項目：開設(shè)“茶坊”、“快餐”、“完善綠化工程”，這樣可以走向社會，組織企業(yè)團隊消費和培訓(xùn)團隊消費，具體事宜另簽協(xié)議；、 我公司有一批管理人員，可以參與學(xué)院的酒店管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)做到 資源共享，參與方式、建議可以考慮勞務(wù)互換式、講作式、酬薪式，具體情況另簽協(xié)議。、 我公司有興趣考慮校園投資：（1）、投資修建“學(xué)生公寓”（2）、投資開發(fā)河邊“休間娛樂”項目，合作方式具體商談。、 因目前全國場市場奇缺保安人員，所以建議學(xué)院開辦“國防班”培訓(xùn)一批優(yōu)秀的保安人員。我公司可以派遣培訓(xùn)教教官兩人。具體合作模式可以考慮，學(xué)院招生、出場地、輸送勞務(wù)，由我公司全面培訓(xùn)，具體事宜另付方案。