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商業地產系統實戰應用體系.doc

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系統建設

上傳人：西瓜編號：97923 2021-04-19 19頁 383.50KB

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1、商業系統實戰應用體系一、商業地產項目立項為何一定要履行聽證會程序？在我們為一些商業地產項目引入國外投資基金的時候，發展商第一步總是提出邀請我們去看項目，他們認為，只有在讓我們看了項目之后，才會對項目的基本情況有一個直觀的了解，才會增強我們對項目的信心。然而，在大多數情況下，我們總是很難在不了解情況下就去看項目，問的第一句話總是：“你們的項目召開聽證會了嗎？你們的項目符合城市總體規劃、商業網點規劃、地方法規、交通評估以及環境評估的條件嗎？”很多發展商在聽到這樣的問題的時候，開頭總是一愣，然后說：“暫時沒有，不過，請問，這樣的工作是一項必要程序，還是表面工作？”而我們的回答總是：2、“這是一項必要程序，如果你的項目不能通過以上的環節，那么你們的項目運作風險就會很大，也不能達到國外投資基金的條件，而這樣的項目也會被我們一票否決，即使其他的條件再好，我們也不會考慮它。”為什么呢？為什么會這樣呢？很多發展商想不通，他們想不明白的是，為什么這樣一項看上去并不那么重要的工作，卻能夠對商業地產項目的投資決策產生如此重大的影響？ 1.1 一場聽證會改變一個決定商業地產風險決策系統的科學化，首先就在于對時機、外部環境和客觀條件的斟選。我們曾經接觸過這樣一個項目，該項目位于陜西省西安市，在項目的規劃方案中，該項目擬建成一個建筑面積達 10 萬平方米，集超市、百貨、休閑、娛樂為3、一體的大型購物中心。項目總的規劃設計方案看上去是可行的，但是該項目并未召開聽證會和綜合評估。在我們的要求之下，該項目召開了一場聽證會。結果當聽證會一召開，聽到的結論就令人大跌眼鏡，其中最重要的反面意見是交通評估方面，具體的意見如下：該項目面對的道路為城市主干道，為雙向四車道，設計流量為每小時通行車輛 2000 輛。由于城市快速發展，目前該道路的行車量已經超負荷運行，高峰時段通行車輛每小時達到 3500 輛，大大超過了設計流量要求，致使該路段經常塞車，交通效率大大降低；由于該道路超負荷運作，而且無擴寬的空間，政府擬建設一條新的、平行的交通干道分流這一方向的車輛，該計劃目前已經啟動，但由于新的道路建設工程難度較高，預計五年后建成通車；本商業地產項目總建筑面積約 10 萬平方米，車位約 800 個，投入使用后預計每天將產生 2000 次的車流量，這一車流量對于原

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