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1、上海黃浦區(qū)外灘上海黃浦區(qū)外灘8-1地塊研究定位報(bào)告地塊研究定位報(bào)告 2010年1月 2 市場(chǎng)綜述市場(chǎng)綜述 寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) 精品酒店市場(chǎng)精品酒店市場(chǎng) 濱江公寓市場(chǎng)濱江公寓市場(chǎng) 零售商業(yè)市場(chǎng)零售商業(yè)市場(chǎng) 地塊分析地塊分析 發(fā)展建議發(fā)展建議 3 上海上海 - 中央與非中央商務(wù)區(qū)中央與非中央商務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 4 寫字樓存量分布寫字樓存量分布 數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問部數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯，市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問部 2009年 第四季度年 第四季度 小陸家嘴 37% 黃浦 13% 南京西路 13% 淮海中路 12% 虹橋 10% 竹園 8% 徐家匯 5% 其它 2% ? 近2、十年來上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至浦東近十年來上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至浦東 ? 虹橋和黃浦是較早開發(fā)的商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目較 舊 虹橋和黃浦是較早開發(fā)的商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目較 舊 ? 陸家嘴提供優(yōu)惠稅務(wù)政策陸家嘴提供優(yōu)惠稅務(wù)政策 ? 小陸家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商務(wù)區(qū) 小陸家嘴、南京西路和淮海中路是上海的 中央商務(wù)區(qū) ? 這三個(gè)商務(wù)區(qū)的有上海最好質(zhì)量的辦公樓 和有良好的可達(dá)性 這三個(gè)商務(wù)區(qū)的有上海最好質(zhì)量的辦公樓 和有良好的可達(dá)性 ? 因此這三個(gè)商務(wù)區(qū)的租金最高因此這三個(gè)商務(wù)區(qū)的租金最高 5 整體甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納與空置率整體甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納與空置率 ? 從從1995年到年到2001年總存量快3、速增長，入駐率和租金均隨之下跌年總存量快速增長，入駐率和租金均隨之下跌 ? 此后新供應(yīng)量放緩，逐漸被市場(chǎng)吸納，到此后新供應(yīng)量放緩，逐漸被市場(chǎng)吸納，到2004年開始出現(xiàn)供不應(yīng)求局面年開始出現(xiàn)供不應(yīng)求局面 ? 2008年大量項(xiàng)目竣工，成為歷年最大的供應(yīng)量年度，年大量項(xiàng)目竣工，成為歷年最大的供應(yīng)量年度，837,000平方米平方米 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1,000,000 1,100,000 1992之前929394959697989900010203040506070809 平方米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 供應(yīng)量吸納量空置率 最高空置率 1997: 53% 2009年Q4 空置率: 16.7% 數(shù)據(jù)來源：