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1、1 常熟東南開發區項目前期定位報告常熟東南開發區項目前期定位報告 智策/2010.3智策/2010.3 2 本報告要解決的是：由于本項目體量不大，受總體市場供需層面趨勢影響面有 限，因此，如何做好本項目定位和規劃，擇時啟動，將是項目開發最核心的問 題。為便于對報告的快速理解，本報告更多的以結論性形式表述，以避免不必要 的煩瑣！ 本報告要解決的是：由于本項目體量不大，受總體市場供需層面趨勢影響面有 限，因此，如何做好本項目定位和規劃，擇時啟動，將是項目開發最核心的問 題。為便于對報告的快速理解，本報告更多的以結論性形式表述，以避免不必要 的煩瑣！ 技術性 市場性 經濟性 本報告方案圍繞三方面分 2、析解決問題 根據企業投資收益模式要求，結 合項目地塊屬性分析、項目地塊 經濟指標分析、項目所在區域屬 性分析、適合的建筑規范制約等 等提出項目的可行方向 通過對近期區域地產發展趨勢分 析，區域市場中各類物業發展狀況 研討，對前者提出的可能方向進一 步的明確，確定項目的具體產品方 向（包括塔樓部分和裙房部分） 在明確的定位基礎上， 通過對蘇州區域房地產開 發成本的參照，完成項目 開發投資收益測算，在經 濟效益上最終支持項目定 位選擇。 3 項目 分析 項目核 心定位 2010年政 策 及市場運行 周遍市場 競爭分析 項目產品 規劃建議 項目經 濟測算 企業投 資目標 地塊屬 性分析 報告整體思維3、導圖報告整體思維導圖 4 本案作為東南開發區管委會 所在地的區域核心，希望以 地標性的物業的建立提升區 域形象；同時政府提出土地 盡快啟動之意愿；（從用地 指標很清楚這一目的） 企業投資目標企業投資目標 政府愿景政府愿景 作為地塊的開發商，該地塊 儲備多年,地塊的財務成本 較高，地塊位置日趨成熟， 現力爭做好臨門一腳，實現 項目價值最大化 開發商利益開發商利益 東南開發區住宅開發發展迅 速，但辦公、商業整體氛圍 相對匱乏， 作為新興開發 區不同于成熟的地產市場， 因此，遵循發展現狀尋求階 段性市場機會點非常重要和 關鍵 市場現狀市場現狀 在滿足政府要求的情況下實現本項目的利益最大化最大化！ 我們所理解或需要的最大化是基于本項目個性情況而確立的： 1、目前只有一個項目，因此需要把握機會成本問題，單一項目應圖高利潤，沒有多 項目要開發， 無需完全追求滾動速度； 2、需要實現現金回流，不允許資金