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1、商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位解析 1 1、策劃流程：市場(chǎng)調(diào)研 、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、租售策略、收益測(cè)算 2、定位方法：定量、定性 第一篇：戰(zhàn)略定位物業(yè)功能定位 （案例）：廣西南寧東盟和城項(xiàng)目 邕江將城市劃分為江南和江北區(qū)域； 江北的青秀區(qū)為城市中心區(qū)，是政 府及傳統(tǒng)商業(yè)的集中區(qū)域； 江北的東盟為未來(lái)城市CBD核心商 務(wù)區(qū)； 江南區(qū)則屬于舊城區(qū)，發(fā)展相對(duì)滯 后，； 項(xiàng)目位于江南區(qū)靠近邕江畔。 青秀 中心區(qū) 江南區(qū) 東盟 CBD區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 區(qū)域?qū)傩越缍▍^(qū)域?qū)傩越缍?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地：原總占地208畝，西側(cè)切分轉(zhuǎn)讓了105畝后， 本項(xiàng)目東側(cè)總占地83畝。 原方案總規(guī)模：約22萬(wàn)平方米， 包括2、商業(yè)約6萬(wàn)平方米、 住宅約7萬(wàn)平方米、 公寓約6萬(wàn)平方米、 酒店約3萬(wàn)平方米 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 本次調(diào)研及策劃目標(biāo)為： 1、擬對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和定位策劃，并確定商業(yè)規(guī)劃方案； 2、擬對(duì)該項(xiàng)目的住宅、公寓部分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和定位策劃，并根據(jù)商業(yè)部分的規(guī)劃方案進(jìn)行整體規(guī)劃； 說(shuō)明：項(xiàng)目的整體策劃方案的主要變數(shù)在于商業(yè)部分的定位和合理規(guī)劃，因此此次策劃我們將首先針對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行合 理的定位和規(guī)劃，再進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃。 目標(biāo)解析目標(biāo)解析 1.南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2.南寧市零售市場(chǎng)綜述 3.城市規(guī)劃分析 4.項(xiàng)目區(qū)域零售市場(chǎng)分析 5.項(xiàng)目區(qū)域居民結(jié)構(gòu) 6.項(xiàng)目區(qū)域居民消費(fèi)行3、為與需求分析 7.項(xiàng)目分析 8.商業(yè)定位規(guī)劃建議 9.附件 項(xiàng)目的城市經(jīng)濟(jì)地位 項(xiàng)目的城市商業(yè)格局 項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)地位 項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 區(qū)域消費(fèi)力 區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方案 目錄 宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析 小結(jié)小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 1 項(xiàng)目周邊居民收入水平處于中高3 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，增長(zhǎng)迅猛2 家庭消費(fèi)尚未得到釋放4 零售市場(chǎng)綜述零售市場(chǎng)綜述 主要商圈分布主要商圈分布 1 2 3 6 7 西鄉(xiāng)塘商圈 大學(xué)集中地 商業(yè)較為零散 缺乏商業(yè)中心 平均租金90元/ 月/m2 1 江南商圈 老工業(yè)區(qū) 缺乏引領(lǐng)性的現(xiàn) 代商業(yè) 平均租金50元/ 月/m2 2 朝陽(yáng)路商圈 傳統(tǒng)商圈 購(gòu)物場(chǎng)所多 業(yè)態(tài)種類齊全 平均租金300元 /月/m2 3 民族宮商圈 新興商業(yè)區(qū)域 “新夢(mèng)”為代表 中高檔次與特色 并舉 百貨商場(chǎng)居多 4 瑯東商圈 新興商圈 中央商務(wù)區(qū) 高端消費(fèi)為