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1、1 1 德州萬源明日綜合體項目德州萬源明日綜合體項目 顧問咨詢報告顧問咨詢報告 世聯(lián)地產(chǎn) 山東區(qū)域顧問事業(yè)部 2014年05月 謹(jǐn)呈：德州萬源明日國際廣場臵業(yè)有限公司 2 2 Q1Q1：盈利模式指導(dǎo)下物業(yè)類型選擇以及體量確定：盈利模式指導(dǎo)下物業(yè)類型選擇以及體量確定 QQ2 2：整體定位以及核心驅(qū)動能力：整體定位以及核心驅(qū)動能力 QQ3 3：物業(yè)發(fā)展建議打造以及細(xì)節(jié)落地：物業(yè)發(fā)展建議打造以及細(xì)節(jié)落地 Q4Q4：整體開發(fā)策略及啟動區(qū)：整體開發(fā)策略及啟動區(qū) 戰(zhàn)略發(fā)展方向 策略方案落地 本次報告首先解決戰(zhàn)略發(fā)展方向 3 3 開發(fā)商目標(biāo)解讀開發(fā)商目標(biāo)解讀 項目本體研究項目本體研究 住宅市場研究住宅市場研2、究 商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究 研究研究思路導(dǎo)圖思路導(dǎo)圖 房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究 酒店市場研究酒店市場研究 公寓市場研究公寓市場研究 寫字樓市場研究寫字樓市場研究 核心問題界定核心問題界定 整體定位與開發(fā)策略整體定位與開發(fā)策略 物業(yè)組合確定物業(yè)組合確定 經(jīng)濟(jì)盈利角度經(jīng)濟(jì)盈利角度 區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀 4 4 PART1 項目屬性及項目屬性及核心問題核心問題 本體分析本體分析 區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀 開發(fā)開發(fā)目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀 核心問題界定核心問題界定 5 5 【項目區(qū)位項目區(qū)位】項目位于德州市老城區(qū)項目位于德州市老城區(qū)南部，東側(cè)緊鄰南部，東側(cè)緊鄰岔河岔河，屬新，屬新老城老城交界處，交界3、處， 客戶目前對本地塊認(rèn)知客戶目前對本地塊認(rèn)知度不度不高，但未來萬達(dá)廣場將極大提升區(qū)域價值認(rèn)知高，但未來萬達(dá)廣場將極大提升區(qū)域價值認(rèn)知 項目區(qū)位項目區(qū)位 交通狀況交通狀況 四至及現(xiàn)狀四至及現(xiàn)狀 資源配套資源配套 地塊指標(biāo)地塊指標(biāo) 項目位于德州市南部，緊 靠新河路，屬于主城區(qū)的邊 緣區(qū)。 岔河以東為開發(fā)區(qū)，以西 為老城區(qū)，地塊位于岔河以 西的，緊鄰岔河，位于新老 城交界處。 地塊周邊曾為老化工區(qū)， 區(qū)域認(rèn)知度不高。 老城區(qū) 開發(fā)區(qū) 老化工廠所在地 德州市汽車總站 距離汽車站直線 距離約9公里 德州市火車站 距離火車站直線 距離約10公里 德州市政府 距離德州市政府直 線距離約11.5公里 6 6 項目地塊西鄰東地南路，東靠濱 河路，北鄰新建路，南鄰新河路 ，內(nèi)部即將形成，交通便利。 地塊1.5公里范圍內(nèi)有三個公交站 點(diǎn)，分別有8路、11路、20三班 公交車，可直達(dá)火車站、醫(yī)院、 汽車總站等區(qū)