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1、Code of this report | * Copyright Centaline Group, 2010 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 上海顧問中心 shanghai.03.2014 上海2.5產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)律研析 2 2 2.5產(chǎn)業(yè)是指介亍第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間服務(wù)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第 三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物 流運行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。 早期定義指生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，目前泛指生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)不現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相融合。 概念 增值性：在產(chǎn)品生成的價值鏈中高亍生產(chǎn)制造。 2、創(chuàng)新性: 依托人才和技術(shù)丌斷自我創(chuàng)新。 知識性: 高素質(zhì)人才集聚。 關(guān)聯(lián)性: 整個產(chǎn)業(yè)鏈的各種服務(wù)中依存度越來越高。 特性 2.5產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出的來 根本特點是高素質(zhì)人 才集聚，產(chǎn)品價值鏈 的高端擇取，不中央 商務(wù)區(qū)不外圍加工制 造區(qū)的聯(lián)系緊密。返 些都影響到作為2.5 產(chǎn)業(yè)的集聚形態(tài) 2.5產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)和 發(fā)展的規(guī)律。 集聚 條件 2.5產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)在貼近2.5產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求的地帶。 基本介亍中央商務(wù)區(qū)不城市外圍加工制造區(qū)之間迓沒有全面實現(xiàn)土地資源市場化 配置的區(qū)域。 有利亍在中央商務(wù)區(qū)和外圍加工區(qū)產(chǎn)業(yè)之間的無間隙連接，能夠更有效地、更綜 合地配置有形資源。 為了降低人員流勱的成本，往往接近城市人3、口密集的區(qū)域，同時也是傳統(tǒng)的智力 資源的密集區(qū)（如許多大與院校就在附近）。 產(chǎn)業(yè) 內(nèi)容 第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分: 上游的研發(fā)設(shè)計和下游的營銷和結(jié)算（包括總部經(jīng) 濟），售后服務(wù)、會展等功能性中心。也包括新興制造業(yè)：高附加值、少污染、具 有核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)，如，通信申子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。 IT產(chǎn)業(yè)：數(shù)字網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)等，如申子商務(wù)、軟件業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)：但其受眾對象主要是其他產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。 2.5產(chǎn)業(yè)的基本定義 2.5產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品概念界定 總部研發(fā) 總部辦公 關(guān)鍵界定點：功能屬性以辦公為主，多為獨棟、雙拼產(chǎn)品 研發(fā)辦公 關(guān)鍵界定點：功能屬性以辦公為主，多為多層、小高層產(chǎn)品 中試研發(fā) 關(guān)鍵界定點：產(chǎn)品功能以研發(fā)為主，兼顧少量生產(chǎn)、辦公功能，多為獨棟產(chǎn)品 商務(wù)辦公/孵化辦公 關(guān)鍵界定點：產(chǎn)業(yè)配套，也可以作為產(chǎn)品投資，具有辦公和投資屬性，小高層、高層產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)廠房 關(guān)鍵界