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1、萬和萬和新城廣場新城廣場 市場分析報告（商業(yè)市場分析報告（商業(yè) 部分）部分） 福翼地產(chǎn)（安徽）公司福翼地產(chǎn)（安徽）公司/201/2014 4年年6 6月月 市場調(diào)查與研究市場調(diào)查與研究 前言：前言：合肥商業(yè)市場背景研究合肥商業(yè)市場背景研究 城市發(fā)展研究 區(qū)域板塊市場分析 區(qū)域項目解析 合肥商業(yè)市場背景 合肥整體經(jīng)濟持續(xù)增長，人口總數(shù)、人均收入消費能力穩(wěn)步上升、并在新一 輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏 觀市場背景： 合肥商業(yè)市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進入，零售業(yè)競 爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場業(yè) 態(tài)集中進入2、： 市場投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)； 城市商圈市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大，短期內(nèi)市場呈飽和狀態(tài)； 開發(fā)熱點集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處； 單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集 中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中 高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進行細分市場。 商業(yè)地產(chǎn)的一些基本概念商業(yè)地產(chǎn)的一些基本概念 商業(yè)地產(chǎn)：是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形 式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性、長期性和3、穩(wěn)定性的特點。丌會因房齡增長而降低其投資價值， 相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會隨著商圈的収展成熟而丌斷升值。此外，承租戶 對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn) 定性。 Mall 全稱Shoppingmall，屬于一種新型癿復 合型商業(yè)業(yè)態(tài)。特指規(guī)模巨大，集購物、 休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、 大賣場以及眾多丏業(yè)連鎖零售店在內(nèi)癿超 級商業(yè)中心 空置率空置率 開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與 前三年商品房竣工數(shù)量之比。前三年商品房竣工數(shù)量之比。 REITs 房地產(chǎn)信托投資基金癿簡稱，是國際上 重要癿房地產(chǎn)投融資方式。REITs通過 發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者癿資金， 購買房地產(chǎn)項目,并由丏門投資機構(gòu)經(jīng)營 管理，將投資綜合收益按比例分配給投 資者。 底商底商 指住宅癿第一層、第二層。一般住宅癿 第一層、第二層銷售較