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1、1 專 業(yè) 創(chuàng) 造 價 值 博凱地產(chǎn)振三街項目前期思路溝通博凱地產(chǎn)振三街項目前期思路溝通 石家莊源恒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 2010年9月 2 基本框架基本框架 PART1PART1分析分析/Anaysis/Anaysis PART2PART2策略策略/Strategy/Strategy PART3PART3建議建議/Advice/Advice PART4PART4執(zhí)行執(zhí)行/Perform/Perform 1 2 3 4 3 目錄目錄 分析分析 執(zhí)行執(zhí)行 建議建議 策略策略 環(huán)境分析 客群分析 分析總結(jié) 為為 策策 略略 提提 供供 充充 分分 的的 參參 考考 依依 據(jù)據(jù) 4 分析分析 宏觀環(huán)境2、分析宏觀環(huán)境分析 一一 、量價相關(guān)性瀕臨、量價相關(guān)性瀕臨“時間窗口時間窗口”。 二二 、政策預期的、政策預期的“時間窗口時間窗口”也已打開。也已打開。 2010年7月4日,國土資源部部長徐紹史曾明確說,“再過一個季度左右,房地產(chǎn)市 場將面臨全面調(diào)整,房價會有所下降。 盡管我們不能機械地理解為從7月4日起數(shù)滿3個月就是房價下調(diào)的時間點,但我 們還是可以從這句話中看出明顯的政策預期。 2010年房地產(chǎn)市場價滯量跌已有時日。尤其是在一線城市,成交量偶有反彈,但幅度 很小,并且從時間來看往往“曇花一現(xiàn)”。一般來說,房價相對于成交量的變動有一定 的滯后性,這個時間差大約為半年左右。換言之,當成交量持續(xù)下3、降半年左右,房價將 開始出現(xiàn)明顯下降。 此輪樓市調(diào)控新政于4月中旬出臺,目前房地產(chǎn)市場正出于這種發(fā)展階段的臨界點上。 5 分析分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 2010年上半年石家莊市房地產(chǎn)開工量大增，大盤不斷涌現(xiàn)，小區(qū)建設(shè)質(zhì)量方面各項指標均上臺階。大 型城市綜合體在西部、北部、南部、東部全面開花。高價樓盤接連出現(xiàn)，低密度、真正高檔住宅銷售看好。 城市基本建設(shè)開工量大增，新火車站建設(shè)到了沖刺階段，城鐵開工在即。 上市公司進入石家莊市場，一些大中型企業(yè)開始回頭關(guān)注石家莊，樓市競爭愈加激烈。 石家莊人口快速增加，中大型城市態(tài)勢顯現(xiàn)。石家莊市進入了提速發(fā)展階段。 6 分析分析 中觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析 卡瑪國際 占地 104畝 體量 25萬 容積率 3.36 主力戶型 100130 價格 現(xiàn)價5500元/ 主題定位 歐式尊貴生活 亮點 八大景觀，歐式立面，多樣產(chǎn)品 提供改善型住宅環(huán)境，歐式主題，前